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maritxu
Nouveau Membre

1 réponse

Posté - 07 avr. 2004 :  08:32:42  Voir le profil
Un mandataire ( X )peut il faire figurer sur un mandat de vente simple une clause qui indiquerait que " le vendeur ne peut vendre ni directement ni par un autre intermédaire le bien à un acquéreur qui lui aurait été présenté par ( X ) sous peine de réclamer au vendeur des dommages et intérets équivalent au montant total des commissions initiales indiquées dans le mandat "

Cela me semble abusif et va à l'encontre de cet arret de la cour de casation(Cass, 1° civ.9 juillet 2002 : Juris-Data n° 015144 et 015146).
" Si un mandat non exclusif de vendre le même bien est donné à plusieurs agents immobiliers, seul celui par l’intermédiaire duquel la vente a été réellement conclue a droit à la commission.Peu importe qu’un autre agent ait précédemment présenté l’acquéreur et lui ait fait visiter la maison.
Le professionnel qui n’a pas réussi à mener l’affaire à son terme ne saurait prétendre à une commission, ni à l’attribution de dommages-intérêts, sauf s’il est en mesure d’apporter la preuve d’une faute du vendeur qui l’aurait empêché de réaliser la vente.

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Raymond
Pilier de forums

678 réponses

Posté - 07 avr. 2004 :  13:05:40  Voir le profil
Cet arrêt est effectivement très interressant et permet d'affirmer que dorénavant les bons de visite n'ont plus aucune valeur.
Cela donnera un frein aux acquéreurs actuellement inquiets pour des histoires de bons d evisites et de menaces bidon des agents immobiliers qui n'ont plus qu'à méditer sur le montant de leurs commissions parfois excessives.
Toutefois, dans le cas d'un achat en direct avec un vendeur suite à la présentation du bien par un agent, cet arrêt s'applique-t-il?
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Prados
Pilier de forums

3625 réponses

Posté - 07 avr. 2004 :  14:57:04  Voir le profil
J'ai lu récemment qu'une clause de ce type ne serait valable que si elle est accompagnée d'une limite de durée courte (inférieure à 1 an).


Prados
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Pégase
Pilier de forums

3665 réponses

Posté - 07 avr. 2004 :  16:19:52  Voir le profil
Voila un arrêt de la cour de cassation TRES intéressant!

Maritxu, est-il possible de se le procurer sur le net quelquepart? J'en connais qui vont avoir des sueures froides lorsque je leur présenterai...



Pégase

Edité par - Pégase le 07/04/2004 16:23:37
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oliverSE
Contributeur débutant

19 réponses

Posté - 09 avr. 2004 :  13:43:29  Voir le profil
Bonjour,

Pour confirmer ce que dit Prados, voici l'adresse d'une page de la commission des clauses abusives (http://www.clauses-abusives.fr/recom/03r02.htm) qui dit entre autre :
"Considérant que certains mandats comportent une clause interdisant au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter, sans le concours du mandataire, directement ou indirectement, avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, pour une durée indéterminée ou excessive ; qu’une telle clause est de nature à déséquilibrer le contrat ;3° d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire, directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, sans que le mandat limite raisonnablement la durée de cette interdiction"
Si aucune limite de temps n'est indiquée dans le mandat, ceci constitue une clause abusive.
OliverSE


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jcm
Pilier de forums

5131 réponses

Posté - 09 avr. 2004 :  21:52:42  Voir le profil
la réponse à la question est oui, cette clause est licite ; une restriction dans le cas où la vente se ferait "indirectement" cad par l'intermédiaire d'une autre agence, il faudra que l'agence lésée prouve "une faute du mandant qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privée de la réalisation de la vente" ; ce qui n'est certes pas toujours facile. Mais quel serait l'intérêt d'une mention inverse : "le vendeur pourra vendre à tout client présenté par l'agence sans rien lui devoir..."

jcm
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jcm
Pilier de forums

5131 réponses

Posté - 06 févr. 2008 :  08:53:06  Voir le profil
Et depuis la jurisprudence s'est précisée :

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000007632022&dateTexte=


jcm
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 06 févr. 2008 :  12:25:53  Voir le profil
Et un son de cloche différent qui est venu après l'arrêt cité plus haut (voir les clauses exclusives quant aux démarchages).

Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 15 mai 2007 Cassation

N° de pourvoi : 06-13988
Inédit

Président : M. ANCEL

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 ;

Attendu que lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens du texte susvisé, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;

Attendu que M. X..., agent immobilier exerçant sous l'enseigne Aja immobilier, qui avait reçu de M. et Mme Y... (les époux Y...) mandat non exclusif de vendre un ensemble immobilier, a agi à l'encontre de ceux-ci en paiement de la commission prévue par ce mandat ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt attaqué énonce que l'agence Aja immobilier a non seulement été la première à présenter les acheteurs aux vendeurs mais aussi eu un rôle déterminant dans la réalisation de la vente, de sorte que c'est à cette agence qu'est due la commission ;

Qu'en se déterminant ainsi, tout en constatant que les époux Y... avaient également donné à un autre agent immobilier, l'agence Sélection immobilier, mandat de vendre ces mêmes biens et que la vente avait été "réalisée avec" ladite agence, la cour d'appel n'a pas tiré de cette constatation les conséquences légales qui en découlaient ;


PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 février 0006, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille sept.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).

Edité par - LeNabot le 06 févr. 2008 12:27:48
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SOPRETTY
Contributeur senior

64 réponses

Posté - 06 févr. 2008 :  13:25:23  Voir le profil
Je peux comprendre et admettre qu'il ne faut rénumérer que l'agence qui a permit la vente réelle. Nous sommes d'accord les bons de visite c'est du flan.
Mais je ne comprends pas l'attitude des Acquéreurs, pourquoi vouloir changer à tout va d'agence. Un minimum de respect pour le travail de cet agent ou de ce commercial. Il s'est tout de même décarcasser pour trouver des biens correspondants aux critères des acquéreurs. Si c'est une question de prix (se qui est logique), il faut absolument le lui dire et vous verez qu'il préferera baisser sa commission que de ne rien vendre sinon il mettra vite la clé sous la porte

Proverbe chinois : Aimez votre voisin mais ne supprimez pas votre clôture.
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 06 févr. 2008 :  13:56:24  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par oliverSE

Si aucune limite de temps n'est indiquée dans le mandat, ceci constitue une clause abusive.


C'est même pire que ça, le mandat est nul et prive l'agent immobilier de la commission.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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jcm
Pilier de forums

5131 réponses

Posté - 06 févr. 2008 :  14:11:51  Voir le profil
Il ne s'agit pas d'un "autre son de cloche" comme le prétend LeNabot, on est dans un cas de figure différent.

La commission n'est due qu'à celui qui a conclu l'opération, nul ne le conteste.

Comme le dit la cour de cassation :

"sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente"

La faute ? Ne pas respecter les engagements pris au mandat, tout simplement.

jcm
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