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Cleadis
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Post√© - 21 f√©vr. 2024 :  00:24:40  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir,

Je suis vérificatrice des comptes.
Les AG d√©cident depuis 2014 d'appeler 80 ‚ā¨ par trimestre et par lot une cotisation sur le fonds travaux, appel√©e telle que dans le budget pr√©visionnel "PROVISIONS POUR TRAVAUX FUTURS NON DEFINIS".

Or la loi Alur est arrivée depuis 2017 avec l'obligation de cotiser sur un fonds travaux.
Il n'y a qu'une seule ligne sur le budget.

Voyant les comptes, je dis au trésorier que cela devrait être le compte 105. Il ne se sert que du 1032, qui continue d'être alimenté comme si la loi Alur n'était pas passé. Il me dit que j'ai tort et qu'il n'y a pas eu suppression du 1032 et que je me complique la vie à plaisir (bénévole).

Effectivement à vous relire ici vers 2016/2027, la question reste qu'on pourrait cotiser pour les deux.
La différence étant la récupérabilité lié au compte 1032.

N'ayant qu'une ligne dans le budget, soit nous devrions alimenter le 705, soit nous sommes dans l'illégalité puisque seul le compte 1032 est alimenté.

En 2018, la réserve financière qui a été isolée en 1030, a été réincorporée au 1032.
Les premiers travaux sont constatés en 2021.

A mon sens, fin 2016, il y avait effectivement un solde d√©j√† cons√©quent du 1032 (130 k‚ā¨)
Il me semble qu'√† partir de 2017, seul le compte 105 aurait d√Ľ √™tre aliment√©, au vu de la seule ligne sur le budget
La r√©serve financi√®re aurait d√Ľ √™tre r√©partie entre les deux comptes suivant l'ann√©e r√©alis√©e.

Est-on en droit de réclamer le remboursement de l'argent déposé avec ses intérêts entre 2014 et 2016, vu qu'il n'y a eu aucun travaux avant 2021 ?

Comment rectifier les choses ?
Merci
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Clea

rambouillet
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 1 Post√© - 21 f√©vr. 2024 :  08:26:37  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
dites au trésorier d'investir dans un abonnement (gratuit) à légifrance : l'arrêté concernant la nomenclature des comptes indique bien que le 1032 est supprimé :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda...000000258165

Tout au plus pourrait-il utiliser le 1033 ....

De plus en appelant 80‚ā¨/trimestre, cela suppose que les tanti√®mes de chaque lot sont identiques ..... est ce le cas ? si NON, sur quel base l√©gale s'appuie le tr√©sorier ou le syndicat d√©cide que ces appels soient identiques pour tous ?

Cleadis
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Revenir en haut de la page 2 Post√© - 21 f√©vr. 2024 :  10:19:59  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
J'ai transmis mes remarques par écrit sur les documents qu'il m'a envoyé, j'ai donc mis le lien à légifrance que vous avez rappelé, exactement le même.

J'ai √©voqu√© le fait qu'on a vot√© des travaux en 2023, ex√©cut√©s en 2024, et qu'on aurait d√Ľ avoir un mouvement pour r√©server la somme vers le 102 et qu'ensuite quand les travaux commencent, √ßa migre au 705.
Je l'ai appelé hier pour fixer un rendez-vous pour vérifier les justificatifs et il n'était pas content de mes remarques. Il fait sa compta sur excell et ne désire pas se casser la tête. Donc quand il y a des travaux ça ne se voit jamais, on voit les entrées sur ce compte, on ne voit jamais les sorties.
Ne parlons pas des annexes, il ne sait pas ce que c'est. Pour conclure, il dit que je multiplie les écritures, les comptes pour me faire plaisir.
Eh non, je suis scientifique et plut√īt carr√©e dans l'√Ęme et j'estime que les gens nous font confiance, il faut le respecter.
Sous prétexte de bénévolat, il pense qu'une comptabilité na pas besoin d'être aussi poussée que pour un syndic pro.

Je suppose que le 1032 a √©t√© tol√©r√© entre 2017 et 2019, mais que sa situation aurait d√Ľ √™tre statu√©e dans cette p√©riode, or chez nous, rien n'a √©t√© fait en ce sens. Est-ce qu'il serait bien de statuer maintenant en AG ? retrouver les soldes, y affecter les int√©r√™ts financiers et √©ventuellement redonner l'argent. C'est une copro horizontale, le tr√©sorier justifie l'appel par un possible ravalement. La copro a 45 ans et le 1er et dernier ravalement a eu lieu en 2008. A part cela, nous avons deux r√©fections de chemin √† faire pour 110.000 ‚ā¨ environ et ce qui a √©t√© d√©pos√© depuis 2017 est largement suffisant.

Oui, quand j'ai √©voqu√© le fait qu'on aurait d√Ľ appeler au tanti√®mes en Conseil Syndical, j'ai soulev√© un toll√©. Nouvellement Pr√©sidente du CS, j'ai fait une r√©union pour remettre √† plat tous les dysfonctionnements et √ßa a grinc√© des dents. Surtout qu'un membre historique du CS a 3 fois plus de tanti√®mes que la norme, j'ai compt√© que 3/4 des gens avaient cotis√© plus qu'ils ne devraient au profit du 1/4 restant, ce qui est cons√©quent.
Mais toujours pareil, on me rétorque la simplicité d'appeler pour tout le monde pareil.
Alors j'ai dit "c'est pas grave, mais on va devoir tenir des soldes par lot et affecter les travaux en tantièmes". Nouveau tollé, "mais comment on va faire ça?"
Moi ça me parait simplissime, mais pas pour tout le monde.
Pareil, le fonds travaux est environ 9 fois le budget prévisionnel, j'ai dit qu'il faut poser la question de la suspension à la prochaine AG. ça plait pas. On a l'impression qu'ils prennent tous les gens pour des enquiquineurs, qu'on doit les guider. Non, on les représente et on doit être transparent. Comme je me suis proposée pour rédiger la convocation, j'ai ajouté la résolution. D'autant plus que ça permettra de remettre des futures cotisations aux tantièmes si nécessaire.

Voil√†, on est quand m√™me bien au-del√† de la comptabilit√©, qui, normalement doit suivre la gestion. Et on se rend compte qu'un 1032 non cl√ītur√© n'est pas sans impact sur les finances des gens.

Le trésorier va laisser sa place, par défaut je compte reprendre.

Désolé pour le pavé.


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Clea

PCS1975
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Revenir en haut de la page 3 Post√© - 21 f√©vr. 2024 :  16:40:34  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Vous avez eu raison de mettre les pieds dans le plat...

A mon avis, il serait raisonnable d'alimenter le compte travaux Alur (105) avec une partie de la somme disponible sur le compte 1032.

Mais attention, si vous décidez d'affecter une somme du 1032 vers le 105, il vous faudra une autorisation de l'AG à l'article 25 ou 25-1.

Pour la somme qui restera sur le compte 1032 : vous pouvez l'affecter sur le compte 1033 par "un transfert du solde disponible apr√®s cl√īture du compte 1032". Comme √ßa vous √™tes dans les clous. Il n'est pas n√©cessaire de faire voter cela en AG, mais vous pouvez l'ajouter dans la convocation √† titre d'information (=r√©solution sans vote).

Cleadis
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Revenir en haut de la page 4 Post√© - 22 f√©vr. 2024 :  23:33:29  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Oui une partie vers le 105 (à déterminer) et je me prends à rêver qu'on peut réorganiser une répartition aux tantièmes du 105 et soit on passe au 1033 , soit on rembourse de suite. Mais avec un livret B de rendement 0.5 %, je pense que certains se verraient bien la somme sur leur livret A, qui rapporte 3%.

Soit un calcul comme suit : solde (1032) + solde (105) cotisés à part égales donnent un solde global par lot identique. Si je répartis aux tantièmes le solde (105), le solde d'un lot (1033) est la différence entre le solde global par lot - le solde de ce lot (105).
Ainsi pour les futurs intérêts qui tomberont, on répartit aux tantièmes et basta.

De plus en regardant de plus pr√®s les r√©serves financi√®res r√©incorpor√©es en 2018 correspondent √† des placements ant√©rieurs lors du dernier ravalement de 2008. L'argent aurait d√Ľ √™tre rendu.

On est bien d'accord que l'argent posé sur le 1033 est remboursable ?
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Clea

PCS1975
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Revenir en haut de la page 5 Post√© - 23 f√©vr. 2024 :  01:21:50  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Oui, les avances sur le 1033 sont remboursables.

Sinon, pour votre démarche, il faut faire attention, car les versements n'ont pas été appelés selon les tantièmes, ce qui est illégal.

Vous avez plusieurs solutions :

Solution 1 :
1) vous remboursez toute l'épargne depuis le 1032 vers tous les copropriétaires (à parts égales, afin d'annuler l'illégalité qui a perduré)
2) vous appelez sur le compte 105 la somme que vous souhaitez (X), répartie selon les tantièmes
3a) vous appelez la somme que vous souhaitez (Y) sur le compte 1033 répartie selon les tantièmes
ou
3b) vous ne faites pas le 3a et vous ne faites rien de plus : le solde restera sur les comptes des copropriétaires.

C'est la seule façon de tout nettoyer et de tout remettre à plat.

Je vous conseille de faire un tableau comprenant 4 colonnes et autant de lignes que de lots principaux (avec l'option 3a pour l'exemple):
- solde initial (épargne à replacer)
- affectation de la somme X sur le 105 (aux tantièmes)
- affectation de la somme Y sur le 1033 (aux tantièmes
- solde final.

Si vous optez pour le 3b, faites de même.

Je vous conseille √©galement de joindre ce tableau √† la convocation pour que chacun sache o√Ļ il en est (c'est ce qui va int√©resser les gens : "et pour moi, il se passe quoi?"). Ca vous permettra d'√™tre tout √† fait transparent.

Vous n'êtes pas obligé de replacer toute l'épargne : choisissez bien vos sommes X et Y de manière à ne pas avoir trop de comptes débiteurs. Le solde qui restera sur les comptes des copropriétaires permettra, dans certains cas, d'éponger ceux qui n'avaient pas assez payé au vu de leurs tantièmes importants.

Solution 2 :
Vous faites juste un mouvement du 1032 vers le 105 et le 1033, mais en restant à parts égales, ce qui n'est pas conforme à la loi car pour le mouvement du 1032 vers le 105, il vous faut une résolution à l'article 25 (et la répartition se fait obligatoirement selon les tantièmes).
Cette solution est la pire des 3.

Solution 3 :
Vous faites une solution hybride (pas idéal non plus) :
1) vous remboursez la somme X aux copropriétaires à parts égales
2) vous appelez cette somme sur le compte 105 selon les tantièmes
3) vous transférez le reste du 1032 vers le 1033 (donc à parts égales).

Je vous conseille la solution 1 qui est la seule qui vous permettra d'être dans les clous, mais il va falloir faire preuve de pédagogie au moment de l'AG...

C'est vraiment regrettable ces situations o√Ļ il fait tout r√©parer, mais visiblement vous n'avez pas choisi de l√Ęcher les cornes du taureau...

√Čdit√© par - PCS1975 le 23 f√©vr. 2024 01:33:47

rambouillet
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Revenir en haut de la page 6 Post√© - 23 f√©vr. 2024 :  07:31:38  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Perso,

1- je rembourserai le 1032 : avances remboursables c'est légal et on n'en parle plus ....

2- je garde les sommes inscrites au 105, mais je les affecte aux lots et non aux copros comme le dit la loi. Je tiens à jour les sommes en euros sur chaque lot et je transmets cet état aux copros lors de la prochaine convocation. Et vous êtes dans la légalité.

3- Vous essayez d'inscrire sur chaque appel de fonds, les sommes inscrites aux lots du copro concerné.

Cleadis
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Revenir en haut de la page 7 Post√© - 23 f√©vr. 2024 :  11:34:17  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci infiniment pour vos suggestions très intéressantes. Il me reste à convaincre un tas de personnes, je me sens seule face à cette situation. Une copro qui fonctionne en vase clos depuis des années en voulant dépenser le moins possible mais qui se retrouve avec un solde 1032 énormissime sans PPT puisque copro horizontale. Les seuls travaux prévus sont la réfection des chemins et à mon sens, c'est la somme qu'il faut transférer au 105 avec un peu de rab pour les travaux d'urgence comme on vient d'avoir.

Si je ne l√Ęche pas, c'est que √ßa concerne √©galement mes sous et je d√©teste qu'on fasse joujou avec et qu'on fasse de l'approximation par paresse et par paresse intellectuelle. Quand on n'y arrive plus, il faut le dire. En apart√©, cette personne a fait un AVC il y a quelques ann√©es.

Mon trésorier a répondu à mes remarques par cet article de l'ARC : https://arc-copro.fr/documentation/...e-et-non-pas

Je vois bien de quoi rebondir sur l'esprit qu'il y a à régulariser la situation : "Il faut donc suivre l’évolution de ce compte, afin que l’assemblée générale puisse se prononcer sur son affectation, soit pour rembourser les sommes auprès des copropriétaires soit en déduction des charges travaux."

Donc je serais assez pour la solution : on rembourse tout / nbre de lots et on appelle en tantièmes une somme pour le 105 afin de stabiliser la copro.
Oui, hier soir, j'avais d√©j√† fait ce tableau. J'ai trouv√© la somme "id√©ale" qui ne demande qu'une cotisation de moins de 100 ‚ā¨ au plus gros d√©tenteur de milli√®mes, les autres auront une somme positive.

Cela me parait impossible de conserver un 1033 en tanti√®mes, car cela n√©cessiterait une r√©partition entre copropri√©taires, le plus gros d√©tenteur de milli√®mes serait en d√©faut de 4500 ‚ā¨. 90% aurait un √©cart positif de 1500 √† 2200 ‚ā¨, je pense qu'ils seraient contents.

Oui il y a bien un solde fonds travaux inscrit sur l'appel de fonds.
Mais là mon trésorier va faire une apoplexie sur ma proposition, on dirait que ce sont ses sous.



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Cleadis
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Revenir en haut de la page 8 Post√© - 25 f√©vr. 2024 :  17:22:38  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour, je vous raconte la suite. Vendredi j'ai rencontré mon trésorier.

De là, j'ai appris, et pourtant je suis là depuis 2010, que le 1032 sert à financer un futur ravalement.

Rappelez-vous : copro horizontale avec des blocs de maisons mitoyennes.

En 2008, un g√©om√®tre est venu compter la surface de murs relevant de chaque maison et celle relevant de la copropri√©t√©/ Ce qui a donn√© lieu √† une facture par copropri√©taire et une autre pour la copro. Certaines factures sont mont√©s √† plus de 7.000 ‚ā¨.

Donc par d√©sir de faire √©conomiser "de force" chaque copropri√©taire, on appelle 320 ‚ā¨ chacun chaque ann√©e. A ce r√©gime-l√†, le ravalement c'est dans 25 ans.
Quand le futur ravalament sera voté, on redonne l'épargne à chacun et à lui de payer avec. Tout ceci pour avoir la garantie que tout le monde le fera.

Si vous trouvez cela tiré par les cheveux, moi aussi.
J'ai dit que donc un copro pouvait demander le remboursement, vu que ça lui appartient et non pas au syndicat, de même lors d'une cession, on rembourse le vendeur. Là, il me dit que non. et je lui répond que si puisque même il rembourse la somme épargnée au copro pour payer sa propre facture.

Déjà, je m'interroge sur le bien fondé de la démarche, nous ne sommes pas une banque, ni un plan d'épargne. Cet argent ne rapporte rien et on va continuer d'appeler en plus pour les travaux de la copro tel que la réfection de chemins.

De plus la copro a-t-elle autorité pour forcer chaque copropriétaire à faire un ravalement qu'il va payer directement à l'entreprise ?

La légalité de tout ceci m'échappe.

Alors quand je parle de légalité, c'est collector. Je dis que nous n'avons pas honoré la cotisation au fonds Travaux. Et la réponse "et alors, est-ce que c'est important ? " Je parle de créer ce compte 105 à partir du 1032 et donc aux tantièmes, et là il dit que le plus fort détenteur de millèmes va être lésé. ah bon.
Mais il veut bien qu'on y mette la somme des futurs travaux dont on a le devis, réfection de chemins.

C'est petits arrangements entre amis.
Quand même être depuis 13 ans ici et ne pas savoir tout ceci.

Comment faire rentrer ces gens dans les clous ? alors qu'√©videmment il n'y a aucun contr√īle de nulle part.

La prochaine réunion du CS est jeudi, je me dis que je vais leur poser la question de confiance et s'ils veulent rester illégaux, qu'ils me le signent.

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Revenir en haut de la page 9 Post√© - 25 f√©vr. 2024 :  18:44:18  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Eh bien, c'est quelque chose votre trésorier...

Je ne connais pas bien le fonctionnement des copropri√©t√©s horizontales, mais ce que je sais c'est que c'est uniquement le terrain qui est la copropri√©t√©, tandis que les maisons b√Ęties sur ce terrain ne sont pas soumises √† la copropri√©t√©. De fait, les jardins attenants √† ces maisons sont des parties communes √† usage exclusif.

Donc, le ravalement du b√Ęti ne devrait pas regarder le syndic qui n'a donc pas le droit de "forcer" les propri√©taires √† devoir faire ce ravalement, et encore moins de collecter des provisions pour cela.

Tous ces problèmes referont certainement surface lors de la prochaine vente d'une des maisons.

En tant que membre du CS, vous devez assister le syndic dans sa gestion de la copropriété, mais si celui-ci ne veut rien savoir pour rentrer dans les clous, vous devriez partir du CS.
En effet, si vous arriviez √† faire signer un papier par le syndic comme quoi il y a des ill√©galit√©s dans sa gestion (s'il consent √† vous donner ce papier, ce qui n'est pas gagn√©), vous vous rendriez complice. Il faudrait que vous apportiez plut√īt les preuves que vous l'avez alert√© sur ces ill√©galit√©s, que vous avez fait votre possible pour cela mais que le syndic n'a rien fait pour les corriger.

Après si vous êtes isolée et que les autres s'en fichent ou sont d'accord pour ces "arrangements", vous serez assez impuissante.

Le mieux est peut-√™tre de vous rapprocher d'un avocat, ou bien d'une association de copropri√©taires, pour savoir ce que vous devriez faire : partir ou rester, et si vous restez, quelle serait votre marge de manŇďuvre.

Vous pourriez aussi changer de syndic, mais je crois comprendre que c'est mission impossible...

Cleadis
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Revenir en haut de la page 10 Post√© - 25 f√©vr. 2024 :  23:42:51  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
C'est un dilemme, soit j'arrive à convaincre les autres membres du Conseil Syndical, soit je n'y arrive pas.
En général, j'écris un ordre du jour et éventuellement je partage mes recherches.
Là je vais écrire ce qu'on m'a rapporté et je vais voir les réactions. Trois seront au moins de mon avis de tout remettre à plat, puisqu'on en a déjà discuté.

Post réunion, je fais un compte-rendu que je diffuse par mail, ce qui laisse une trace.

Si je pars et que j'abandonne le navire, il est s√Ľr que je n'aurais pas de marge de manŇďuvre, sauf √† m'opposer au syndicat d'une mani√®re ou d'une autre.
Par chance nous sommes affili√©s √† une asso o√Ļ je peux poser mes questions et c'est moi qui ai le lien.

Par ailleurs il reste mon droit de parole à l'AG prochaine en tant que vérificateur aux comptes.
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Clea

PCS1975
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Revenir en haut de la page 11 Post√© - 26 f√©vr. 2024 :  01:01:14  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Ah, mais si vous n'êtes pas seule, c'est déjà un point très positif !

Alors, un petit conseil si je peux me permettre : faites une liste de toutes les irrégularités que vous avez constaté, et en face, indiquez le(s) article(s) issus de la loi de 1965 ou du décret de 1967 qui justifie l'illégalité.

Avec Google, vous devriez y arriver, mais on peut vous aider ici aussi.

Je ne sais pas à quelle association vous êtes adhérente, mais certaines d'entre elles proposent un audit comptable approfondi, en général payant.

En tous cas, bon courage à vous, il va vous falloir de la patience, de la diplomatie, de la persévérance et un sens aigu de la pédagogie.
En général, cette combinaison est gagnante...

√Čdit√© par - PCS1975 le 26 f√©vr. 2024 01:02:58

rambouillet
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Revenir en haut de la page 12 Post√© - 26 f√©vr. 2024 :  08:48:54  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
"Rappelez-vous : copro horizontale avec des blocs de maisons mitoyennes."

rappelez-vous, rappelez-vous, euh ..... j'ai une petite mémoire sur tous les sujets mais en relisant (en biais) vos posts, je découvre cela "blocs de maisons mitoyennes" : êtes vous en copropriété réellement avec un règlement de copropriété et non un cahier des charges ou en ASL avec des statuts ?

la différence est importante

Si vous êtes en copro, que dit le RdC à propos des murs de chaque maison : sont-ils parties privatives ou parties communes : cela doit être ECRIT !!!!

PCS1975
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Revenir en haut de la page 13 Post√© - 26 f√©vr. 2024 :  17:39:05  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

"Rappelez-vous : copro horizontale avec des blocs de maisons mitoyennes."

rappelez-vous, rappelez-vous, euh ..... j'ai une petite mémoire sur tous les sujets mais en relisant (en biais) vos posts, je découvre cela "blocs de maisons mitoyennes" : êtes vous en copropriété réellement avec un règlement de copropriété et non un cahier des charges ou en ASL avec des statuts ?

la différence est importante

Si vous êtes en copro, que dit le RdC à propos des murs de chaque maison : sont-ils parties privatives ou parties communes : cela doit être ECRIT !!!!


Très bonne remarque !

√Čdit√© par - PCS1975 le 26 f√©vr. 2024 17:45:17

Cleadis
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Revenir en haut de la page 14 Post√© - 27 f√©vr. 2024 :  10:35:37  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Il s'agit bien d'une copropriété, malheureusement.

Voici ce qu'il y a dans le RDC concernant les parties privatives :

"Les portes d‚Äôentr√©e des logements, les fen√™tres, les persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d‚Äôappui des balcons et fen√™tres, les balcons et loggias, la peinture ext√©rieure et principalement les cl√ītures ainsi que, d‚Äôune fa√ßon g√©n√©rale, tout ce qui contribue √† l‚Äôharmonie de l‚Äôensemble, ne pourront √™tre modifi√©s bien que constituant une propri√©t√© exclusive ou un usage privatif, sans le consentement du Syndic.
Le tout devra être entretenu en bon état, aux frais de chacun des copropriétaires ou occupants des villas."

Pour la definition :

" Les parties privées comprennent :

1¬į Pour chaque immeuble individuel (villas) :

Les constructions avec leurs dépendances et accessoires ;
La jouissance exclusive et perpétuelle de la parcelle de terrain y attenant ;
Les conduites et prise d’eau, canalisations de gaz et d’électricité et tous réseaux propres à chaque construction ;"

Oui le terrain est commun, oui, la maison par contre appartient à son propriétaire.

C'est pourquoi par ailleurs, j'ai fait entretenir mon toit et je n'ai rien demandé à la copro.
La première fois que j'ai entendu parler de ce ravalement, ça m'a titillé.

En copro verticale, j'ai lu qu'il y a des parties privatives comme les garde-corps, etc, qui font partie d'un ravalement voté en AG et dont le propriétaire s'acquitte directement. La jurisprudence s'accorde sur cette obligation de le faire dans le souci d'harmonie de l’immeuble.
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rambouillet
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Revenir en haut de la page 15 Post√© - 27 f√©vr. 2024 :  15:52:06  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
sauf √† ce qu'il y ait un article particulier dans votre RdC concernant le ravalement, puisque le b√Ęti de chaque villa serait privatif, alors une AG ne pourrait voter et forcer chacun √† ravaler les murs de sa villa, donc l'√©pargne collectif tel qu'il est fait actuellement n'est pas possible.

Cleadis
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Revenir en haut de la page 16 Post√© - 02 mars 2024 :  14:04:52  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Jeudi soir, j'ai le CS à l'approche de la prochaine AG.
J'avais préparé un ODJ avec les articles de loi concernant le besoin de fonds de roulement (limité à 1/6 du budget) et l'obligation d'un fonds Travaux à partir de 2024 puisque nous sommes à 80 lots.
Rien n'y a fait, ils préfèrent rester dans l'illégalité tant que personne ne réclame. Le plus virulent est celui qui a 3 fois plus de millièmes que les plus petits. Monsieur veut payer à parts égales les travaux, dit que le ton du CS n'est plus "bon père de famille" et que ce sont des manières de technocrate, menace de faire blocage avec ses millièmes (alors là ils s'en sert ... pour le vote), il m'a pourrit en clair, mais bizarrement pas directement. Comment faire entendre raison à des gens qui ont un raisonnement faussé ? Une fois on fait passer un dessouchage en millièmes dans le budget, une fois on fait passer un travaux à part égales pour l'abattage de 4 arbres. Une mauvaise foi dans toute sa splendeur.
On a une seconde session de réfection de chemin et ils ne veulent pas changer quoique ce soit par rapport à la première session, de peur qu'on vienne leur reprocher. Le trésorier a fait la comparaison, la différence est énorme pour les petits millièmes.
Ils jouent sur le fait d'être avec un syndic bénévole et que c'est pas grave.
Le 1032 a encore de beaux jours devant lui chez nous.
Je r√©sume mais ce f√Ľt cauchemardesque, surtout pour quelqu'un de carr√© comme moi.
Alors ils partent du principe qu'on aura sans doute un syndic pro l'an prochain et que c'est lui qui remettra à plat.

Ca fait 2 jours que mon sommeil me fuit, ne sachant pas quoi faire face à cette situation.

Sachant que j'ai fait un gros effort en les accueillant chez moi deux jours après mon opération de la cataracte. En fait personne ne m'a demandé de mes nouvelles .... ça doit être ça le sens de l'humain opposé à la technocratie.

Bon week-end
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Clea

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Revenir en haut de la page 17 Post√© - 03 mars 2024 :  09:06:41  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
A la lecture de vos posts, je me rangerai aussi à la recherche d'un syndic pro qui peut avoir l'avantage d'apporter un certain respect des textes.
Les règles des tantièmes seront appliquées, au moins le RCP sera remis au centre de votre gestion.
Après, il subsistera certainement des oppositions mais à 80 lots, il n'est pas déraisonnable de recourir à un Syndic pro.

Il faudra consacrer un peu de temps à ce changement, car il est préférable de ne pas le rater dans un tel contexte.
Bon courage

Cleadis
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Revenir en haut de la page 18 Post√© - 05 mars 2024 :  12:12:23  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci de vos réponses qui ont l'avantage de m'empêcher de me rendre dingue.

Il semblerait que j'ai quand même ébranlé notre trésorier qui me dit que réduire le besoin de fonds de roulement au 1/6 du BP lui convient tout à fait. Une semi-victoire ? oui quand même.
Je pense qu'il a compris qu'on lésait pas mal de gens. Maintenant la majorité des membres du CS ne veut pas changer ... à moins d'un syndic pro qui mettra à plat les sujets.
Je n'ai qu'une crainte, c'est qu'un copro veuille remplacer celui en place en tant que bénévole.

Le syndic actuel étant absent pour la semaine, je me retrouve tout d'un coup à boucler la convocation à l'AG, la faire imprimer et la distribuer et je ne sais absolument pas le sens que cela a. Est-ce que le syndic bénévole voit en moi celle qui va continuer le taf ou veut me signifier sa confiance ou m'empêcher de démissionner, sachant que les autres sont souvent de beaux parleurs et pas actifs ? Ou celle qui aura le temps de leur dégoter le bon syndic pro.

Un des membres du CS m'a dit que je semais des graines et que le changement, c'est long.
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Revenir en haut de la page 19 Post√© - 05 mars 2024 :  14:37:26  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour Cleadis,

Votre courage et votre persévérance vous honore...

Cela dit, vous êtes bien gentille de remplacer le syndic pour boucler l'AG. La préparation (jusqu'au bout) et l'envoi des convocations font parti des missions du syndic, et il ne peut être substitué par quiconque. Vous êtes, encore une fois, dans l'illégalité, bien que je comprenne votre situation à 100%.

Bien évidemment, ce sont les copropriétaires aux plus gros tantièmes qui ne sont pas contents, mais il faut leur faire comprendre l'injustice de la situation, injustice qui n'est pas légale au regard des textes réglementaires.

Un syndic pro, pourquoi pas dans un premier temps : il faut en trouver un bon (!) qui puisse remettre tout à plat. Quand je pense que certains syndics pro ne font pas de reprise des comptes correcte alors qu'elle est toute simple, votre situation risque d'en effrayer plus d'un... Mais cela aura l'avantage de créer une sorte d'autorité extérieure qui peut porter ses fruits.

Etre syndic bénévole demande quelques années de préparation et, à mon avis, avoir été au CS pendant au moins 3 ans en étant bien impliqué, est un prérequis indispensable. Nul ne peut s'improviser syndic.
Ce paragraphe n'engage que moi !

Peut-être faudrait-il songer à vous préparer puis vous présenter comme syndic bénévole : vu les questions que vous posez, vous avez de la graine de syndic en vous !

√Čdit√© par - PCS1975 le 05 mars 2024 14:38:10

Cleadis
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Revenir en haut de la page 20 Post√© - 05 mars 2024 :  17:10:28  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Je deviens parano...
Je viens de signaler que je ne suis pas habilitée à distribuer les convocations et on me répond que les personnes habilitées sont le syndic et les membres du CS. Au secours. Si vous avez un texte là dessus... je suis preneuse.

Non pas question d'√™tre syndic b√©n√©vole, trop de responsabilit√©s et une occasion d'entendre tous les reproches des copros r√Ęleurs, ce dont je n'ai pas envie.

J'ai d√©j√† √©t√© pr√©sidente du CS bien avant et j'avais trouv√© un syndic pro top. Je suis bien mieux dans ce r√īle l√†. S'il faut contacter des gens pour des travaux et tout, √ßa ne me rassure pas, je n'y connais pas assez.
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Clea
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