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trendy31
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Posté - 15 févr. 2024 :  17:50:37  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Notre syndic prévoit de faire voter lors de la prochaine Assemblée Générale une augmentation du plafond autorisé pour la prise de décision du Conseil Syndical sans obligation de vote préalable en Assemblée Générale. Le projet de résolution correspondant invoque le prétexte d'"augmenter l’efficacité et la réactivité du Conseil Syndical dans la gestion des affaires courantes" et cite explicitement l'article 21.

J'ai regardé l'article 21, pour moi, la proposition est en fait une application de l'article 21-1 qui correspond à une délégation de pouvoir étendue pour tout ou partie des décisions relevant de l'article 24, délégation pour laquelle on fixe un montant maximum (article 21-2) et qui est limitée dans le temps (article 21-3). Une autre interprétation est-elle possible ?

D'autre part, je m'interroge sur le montant maximum fixé par l'article 21-2 :
- est-ce un montant maximum pour un seul exercice comptable ou pour toute la durée de la délégation ?
- le Conseil Syndical peut-il engager plusieurs fois des dépenses inférieures à ce montant dans un même exercice (au risque de dépasser le budget prévisionnel) ?



Signature de trendy31 
Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente...


rambouillet
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 1 Posté - 15 févr. 2024 :  18:04:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vous avez raison, dans l'article 21 on ne trouve pas cette délégation ; il en existe une mais dans l'article 25-a mais plutôt pour un acte précis. Et cet alinéa ne fait aucunement référence aux articles 21-1 et suivants (c'est encore mal foutu ... )

ON aurait donc bien affaire aux artilces 21-1 et suivants ....

Perso je rajouterai un sous-article que cette somme autorisée l'est pour un exercice et non pour une affaire, sinon on risquerait de se trouver avec un CS qui aurait une autorisation de 5000 € et le dépenserait pour 10 affaires dans un exercice donc 50000 €

exemple :
"Article 21-2
L'assemblée générale fixe le montant maximum pour un exercice comptable des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs."


(il y a peut-être mieux ...)

Perso : je suis contre cette délégation à l'aveuglette, le bien immobilier n'appartient pas à 50,0001% des membres du CS surtout quand on voit qui peut être membre du CS

Édité par - rambouillet le 15 févr. 2024 18:07:17

trendy31
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 15 févr. 2024 :  18:29:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Rambouillet !

En fait si on regarde les textes en détails :
- l'article 21-3 stipule : "La délégation de pouvoirs mentionnée à l'article 21-1 est accordée au conseil syndical pour une durée maximale de deux ans. Elle est renouvelable par une décision expresse de l'assemblée générale." Donc on ne peut pas pas dépasser 2 ans et tout renouvellement implique une nouvelle décision.
- l'article 21-2 prévoit que "L'assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs." En l'absence d'indication explicite de durée, ça signifie que le montant maximum défini pour la délégation correspond à la durée totale de celle-ci (soit 2 ans maximum).
Ce serait cohérent avec le fait qu'une telle délégation pourrait éventuellement être votée annuellement dans une copropriété où les assemblées ne font pas recette et où le Conseil Syndical est amené à prendre des décisions importantes.

Perso : je ne suis pas plus favorable à cette délégation que vous, mais d'autres la voient comme une possibilité de se présenter en "distributeurs de bons cadeaux" pour faire croire que sans eux la copropriété n'avancerait pas, et certains syndics n'hésitent pas à aller dans leur sens...

Signature de trendy31 
Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente...

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 16 févr. 2024 :  07:20:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en fait de puis quelques années, on constate que les nouveaux articles semblent écrits sur un coin de la buvette de l'AN . Pourquoi ? j'ai ma petite idée là-dessus, mais je me la garde car elle ne ferai pas plaisir à certains

C'est pourquoi il appartient aux résolutions d'AG, tout en respectant la loi, de la compléter par des résolutions plus précises, plus applicables, voire plus protectrices.

PS : rappelons que le 1er ministre dans son discours de politique générale a parlé de "révisions" (je n'ai pas le terme exact) de la gestion des copropriétés. Or on le sait depuis de nombreuses années, le gouvernement veut mettre en place des CA dans les copropriétés pour pallier à des soits-disants désintérêts des copros aux AGs. Pour ma part je constate que lorsque les copros sont bien informés, le taux de participation est toujours supérieur à l'article 26 (j'ai l'expérience d'un syndicat de 33 logements, dont le taux avoisine tous les ans 90-95%, mais le CS est très actif pour informer.... )

MIBA
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 16 févr. 2024 :  09:23:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour Rambouillet,

Votre PS est tout à fait interessant.

Néanmoins, j’observe que le taux de bailleurs est un paramètre qui influe notablement la participation aux AG.

Chez nous ( 70 % de bailleurs), certains habitent à l’autre bout de la France, et je ne suis même pas sûr qu’ils soient déjà venus dans leur appartement…
Alors venir à l’AG ou même donner un pouvoir, il ne faut pas y compter.

goutelette
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 22 févr. 2024 :  12:23:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour, En 2020,"La délégation de pouvoir, nous est tombée dessus, dans une grande incompréhension.(Qui perdure encore à ce jour.)
Nous avons eu un ressenti, de désengagement offert aux syndics, qui pour notre part, ce reposent déjà beaucoup sur nous, et de ce fait " Donne un regain de responsabilité aux Conseillers

Faux-semblant de valorisation du post de Conseiller, leurs donnant " Le Pouvoir de décider des dépenses?"

Nous sommes "Absolument Contre" Trouvant qu'en plus de donner notre temps, et compétences.
Nous devons prendre la responsabilité de décisions financières. ( Dont mentionné. "Couvert ......? par l'Assurance de l'immeuble. (Quelle belle compensation ? Vous trouvant à vous défendre au tribunal)
Personne, ne peut ignorer, que les Conseillers sur place, sont même appelée en soirée, ou dimanche, en présence d' un problème sur les parties communes.
Nous trouvons que notre action, s'arrête à demander au syndic le déplacement d'un professionnel, pour un dysfonctionnements courant.

Si l'immeuble est entretenu régulièrement, un point faible prenant de l'ampleur, n'arrive pas du jour au lendemain.
Cela donne du temps au Syndic pour, "Ce déplacer"- Rencontrer plusieurs entreprises - Etudier en réunion avec les Conseillers le contenu des devis, qui seront portés à la prochaine AG .
Suivant l'importance des travaux Au minimum 2 devis.
Signature de goutelette 
Goutelette

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 22 févr. 2024 :  12:42:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

J'approuve entierement Goutelette.

L'ARC va aussi dans ce sens et a prevenu dès le départ des risques pour le CS et du dédouannement des syndics.

Autrement dit, chacun à sa place !


Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 22 févr. 2024 12:43:25

goutelette
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 23 févr. 2024 :  10:15:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Rambouillet: en fait de puis quelques années, on constate que les nouveaux articles semblent écrits sur un coin de la buvette de l'AN . Pourquoi ? j'ai ma petite idée là-dessus, mais je me la garde car elle ne ferai pas plaisir à certains

Pourtant, il serait bien, si vous pouviez donner votre idée, car cette décision portée à OJ de l'AG, 2020, venant de sortir, nous a bien perturbée.
Comment comprendre, que cette décision d'AG est portée à l'ensemble du syndicat, alors quelle responsabilise que les conseillers bénévoles.

Avant d'inscrire cette demande de décision, en AG, le syndic n'a t'il pas devoir d'en parler au Conseillers avant l'inscription ?

En ce qui concerne l'AG, il aurait été normal, que soit porté à l' OJ en 1er " L'acceptation ou Non des Conseillers ?,Qui doit être d'une façon collégiale .
Si les conseillers accepte, un second, vote " L'acceptation de l' AG.

En ce qui concerne notre syndicat l' AG dans sa grande naïveté, a accepté. Sauf les conseillers, minoritaires
De ce fait " Au nombre de voix " Décision Accepté" Voyez l'aberration.
Nous avons réédité, notre décision dans notre CR de réunion du mois suivant, en mentionnant, que le C.S s'en tenait aux dépenses courantes.
Depuis, aucun suivi

Signature de goutelette 
Goutelette

dboyer
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 01 mars 2024 :  13:15:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Nous avons voter un montant de 3000 euros dans ce contexte et le president du conseil syndical a déja acheté pour 1500 euros d'arbres pour notre terrain sans consulter personne
logiquement cette somme devrait etre employee pour les cas d'urgence

rambouillet
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 01 mars 2024 :  13:59:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ce n'est pas prévu spécifiquement pour les cas d'urgence mais pour ce qui se vote à la majorité 24 (sauf ....)
"Article 21-1

Sans préjudice des dispositions du a de l'article 25, lorsque le conseil syndical est composé d'au moins trois membres, l'assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance."


or l'achat d'arbres correspondant à une décision relevant de la majorité absolue (art 25-n)

dboyer
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 03 mars 2024 :  12:32:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le mieux c'est de fixer en AG dans quel cas le CS peut depenser cette somme

trendy31
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 07 mars 2024 :  18:03:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Au vu des différents retours, cette délégation n'a pas le vent en poupe parmi les conseillers syndicaux !

L'expérience de Dboyer montre que certaines personnes s'en servent plutôt pour se faire valoir aux frais de tous, et au détriment du respect de budget voté qui devrait être la règle dans la période actuelle où l'inflation touche tout le monde.

Dans notre cas, la résolution a été proposée au prétexte que le plafond des dépenses accordées au Conseil Syndical est insuffisant et bloque la réalisation de certains travaux. Dans la pratique, ce supposé plafond n'a aucune existence légale et si certains travaux prennent du retard, c'est plutôt parce qu'il y a des ratés pour obtenir des devis convenables, voire des devis tout courts.

La formulation de cette résolution à voter au cours de la prochaine Assemblée Générale se limite aux décisions à prendre à l'article 24, donc effectivement aux seules réparations ou remplacements. On fera en sorte de la faire respecter à la lettre.

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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente...

chenkak
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 27 mars 2024 :  10:01:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'article 21 semble imposer au CS cette délégation de pouvoir !
Mais le CS est-il en droit de refuser la délégation de pouvoir en question ???
L'article 21-5 concerne l'exécution de la délégation, mais pas l'acceptation de la délégation !!!

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 27 mars 2024 :  10:08:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'OdJ étant établi en concertation avec le CS, on peut penser que si le CS ne veut pas de cette délégation du 21-1, la question ne sera pas mise à l'OdJ, donc pas votée ....

ou alors il faudrait que ce soit un copro qui notifie ce projet au syndic avant la convocation .... mais rien n'empêche le CS de refuser cette délégation ou au moins de la mettre en oeuvre.

trendy31
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 14 Posté - 27 mars 2024 :  12:22:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Encore faudrait-il que le CS ait un avis concerté sur le sujet !!! L'expérience de dboyer montre que ce n'est pas toujours le cas...

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Trendy31
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Neofit92
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France
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 27 mars 2024 :  16:33:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

je rejoins les remarques de @rambouillet. Où je comprends que tout n'est pas à désespérer.
Il existe aussi des copros où tout va pas si mal que cela. Où le CS, le syndic et les copropriétaires sont à peu près en phase et ont la volonté de gérer en toute équité la copro.

Il faut bien dire qu'attendre parfois plusieurs mois un AGO pour réaliser des dépenses pénalisent une certaine activité et démotive des personnes (CS ou copros).

Nous avons un budget important que nous pourrions effectivement réduire et qui subsiste par habitude (le "au cas où"). Globalement nous dépenses se limitent à 0.3% -0.5% du budget.
Qu'en a -t-on fait ? Des panneaux endommagés, des numéros manquants, des poubelles extérieures ajoutées, des murs repeints, des plantations oubliées, un équipement informatique en panne rapidement changé, d'autres opérations non budgétés qui auraient du l'être des équipements complétés (Karcher) voire changer s'il le faut, etc , etc ... La liste peut être importantes ou inexistante.

Et bien en AG, à priori les copropriétaires sont plutôt contents de cette réactivité, voir parfois d'une certaine proactivité. C'est parfois hors la loi, peut-être ...

Alors, connaissant notre copro, je suis pour cette responsabilité au CS.

Un piège selon l'ARC. Oui si vous êtes en opposition avec votre syndic, certains copropriétaires mais lorsque ce n'est pas le cas, bizarrement cette souplesse mobilise certaines volontés et on ne s'en porte pas plus mal.

Cela ne veut pas dire que c'est Open-bar mais qui d'autres que des volontaires pour réellement améliorer le quotidien ?

Le syndic ! ...!! Ne rêvez pas.

Il a des choses à faire et si déjà elles sont bien faites et bien nous sommes satisfaits. Ah , j'oubliai on échange plus de 400 mails par an entre Syndic, CS (en lecture ET en écriture: normal puisque c'est un échange). C'est beaucoup, on se promet de réduire, on l'a fait mais pas suffisamment ...

Pour revenir aux responsabilités à dire vrai aux petites responsabilités qu'apporte ma compréhension des cette proposition, les réduire ? Bof!

Édité par - Neofit92 le 27 mars 2024 16:57:22
 
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