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audhylle
Contributeur débutant

64 message(s)
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Posté - 26 mai 2023 :  13:02:55  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Lorsqu'un copropriétaire demande à porter à l'ordre du jour une résolution, qui décide à quelle majorité se fera le vote ? Est-ce le demandeur ? ou le syndic ? Qui sera responsable en cas d'erreur : le syndic ou le copropriétaire ?
Merci d'avance de vos éclaircissements.


Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

 1 Posté - 26 mai 2023 :  13:14:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est la nature de la question qui détermine la majorité nécessaire.

Dans 80% des cas, il s'agit de la majorité art.24, majorité relative.
Pour la 25 ou 26, la question doit porter sur les points listés par ces articles.
Cas classiques de la désignation du syndic, des membres du CS, ou de travaux privatifs affectant les parties communes, travaux demandés par un copropriétaire (L.25).

Voyez ce qu'il en est pour la question demandée.
(Que vous auriez pu rapporter en gros ici, ce qui facilite la réponse).

audhylle
Contributeur débutant

64 message(s)
Statut: audhylle est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 26 mai 2023 :  13:30:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Gedehem.
La résolution porte sur la suppression du chauffage collectif , chauffage inscrit dans le règlement de copro. Raison invoquée coût de l'énergie et vétusté de l'installation (à savoir que la colonne dite vétuste pour du chauffage collectif ne serait plus vétuste pour du chauffage individuel !!!!). Le copropriétaire demande de voter à l'art.26 alors que logiquement c'est l'unanimité . Le syndic dit que pas de problème sauf si un propriétaire fait annuler l'A.G.
Quelle est la responsabilité du syndic ?

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 26 mai 2023 :  13:47:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sur le principe, la suppression d'un service ou équipement collectif passe par une décision unanime des copropriétaires. C'est la règle commune.

Principe qui a quelques entorses, à la marge, s'il est démontré que la chaudière vétuste doit être changée, par exemple. Ou que cette chaudière ne permet plus ou mal la continuité du service 'chauffage collectif'. Dans ces cas, appréciés par le juge, la suppression du service collectif peut être décidé à la double majorité art.26.

Avant de supprimer ce service commun, l'étude de l'individualisation a t-il été posé ?
Par la pose de compteur de calories par exemple, si chaque lot est individualisable techniquement.
Sans rien faire, l'individualisation de la consommation des lots fait baisser la consommation d'énergie (au moins de 10%), chacun utilisant ce dont il a besoin.
Cette individualisation de la répartition est une obligation.

Sur la suppression du service commun, la règle est l'unanimité.
Le syndic n'est pas en faute s'il inscrit cette question selon cette règle, puisque c'est le principe.

Édité par - Gédehem le 26 mai 2023 13:49:36

audhylle
Contributeur débutant

64 message(s)
Statut: audhylle est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 26 mai 2023 :  14:10:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'y a pas de chaudière , c'est une colonne électrique. Il n'est pas possible de poser un comptage individuel de calories...
Un autre immeuble dans la même situation mais géré par un autre syndic a voté à l'unanimité l'arrêt du chauffage collectif ...
Ma question principale est : qui du copropriétaire ou du syndic inscrit à quel article doit être votée cette décision ?
Merci.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1290 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 26 mai 2023 :  14:52:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Le copropriétaire peut indiquer une majorité dans le cadre de sa demande d'inscription à l'ODJ.

Le syndic a un devoir de conseil sur la majorité proposée par le copropriétaire.

Le président de seance tranche !


Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 26 mai 2023 :  19:11:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce n'est pas Pierre, Paulette ou Ernest qui détermine au 'pifomètre' la majorité qui serait nécessaire pour telle décision.

C'est la nature de la question, selon ce que prévoient les textes.
On le sait très bien pour la suppression du poste gardien-concierge, prévu au RDC (*). Qui imposait l'unanimité (modification des modalités de jouissance des lots).
Majorité maintenant abaissée à la double maj.art.26.
Rien de tel pour le chauffage collectif prévu au RDC : unanimité, la jurisprudence étant stable sur ce point, sur le même motif, que l'on peut résumer ainsi : "J'ai acheté dans un immeuble où il y a tel service commun pour la jouissance sereine de mon lot. Le supprimer porte atteinte à cette jouissance, d'où mon accord incontournable. A défaut je n'aurais pas acheté là."

D'où la position du syndicat voisin sur cette même question : unanimité.

L'autre aspect : la proposition de suppression d'un service commun doit être accompagné d'une solution de remplacement, les lots ne pouvant rester sans chauffage, et ECS si c'est aussi le cas.
"On propose de supprimer, mais on fait quoi à la place, et qui paye !!"
D'où proposition alternative, présentant les avantages et inconvénients de la solution individuelle (travaux, matériel, énergie, contrat entretien ....).

(*) suppression du poste accompagnée par une solution de remplacement du service, parce qu'il faut bien continuer l'entretien (employé, ste de services ...)

Édité par - Gédehem le 26 mai 2023 19:15:30

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1283 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 27 mai 2023 :  13:09:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sur qui décide de la majorité applicable :
- le syndic a un devoir de conseil (et dans le cas cité, il est déjà défaillant et engage sa responsabilité...)
- si la question arrive au vote de l'assemblée, c'est le président qui va considérer que la résolution est adoptée qui, solidairement avec le syndic qui est en conseil qui endosse la responsabilité.
Ca peut refroidir...

JPM
Modérateur

8594 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 01 juin 2023 :  09:28:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le demandeur a parfaitement le droit de prétendre à telle majorité.

Dans ce cas, le syndic indique la majorité prétendue en précisant qu'il s'agit de la volonté du demandeur.

Le syndic peut-il, doit-il donner son avis ? Si la bourde est manifeste oui bien sur.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1290 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 01 juin 2023 :  12:56:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Le syndic doit impérativement donner son avis car il a un devoir de conseil en tant que professionnel.


Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 01 juin 2023 12:57:57
 
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