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Copropriétaire33
Contributeur vétéran

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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Posté - 21 mars 2023 :  10:08:15  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil

Bonjour à tous,

Soit un copropriétaire X qui est propriétaire en indivision avec sa belle-soeur du lot 7, et également propriétaire par l’intermédiaire d’une SCI avec divers associés des lots 29,30 et 31. Monsieur X est le gérant de cette SCI.

Le copropriétaire X mandate Madame Y au sein du même pouvoir pour représenter à la fois l’indivision et la SCI.

Le jour de l’AG, la feuille de présence est signé par la mandataire Y, désigné par Monsieur X, aux deux cases copropriétaires correspondantes et dans la colonne mandataire.

Le pouvoir est annexé au PV barré en croix.

Le président de séance a refusé de signer le pouvoir et n’a pas autorisé Madame à voter car d’après lui, chaque copropriétaire doit mandaté son mandataire séparément comme cela a toujours été fait dans le syndicat.

Ma question est la suivante : Les deux copropriétaires différents (indivision et SCI) représenté par Monsieur X pouvaient ils régulièrement mandater Madame Y au sein d’un même et unique pouvoir ?

Merci pour vos remarques !




Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !


Sunbird
Pilier de forums

4763 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

 1 Posté - 21 mars 2023 :  13:30:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si sur le pouvoir il était mis que Monsieur X gérant de la SCI et de l'indivision mandate Mme Y pour le représenter pour les X/Y je ne vois pas à quel titre le président de séance à refuser ce pouvoir.

Le président a fait prendre un risque au syndicat car Monsieur X pourra assigner la copropriété pour demander la nullité de l'AG.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1223 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 21 mars 2023 :  13:47:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Si sur le pouvoir il était mis que Monsieur X gérant de la SCI et de l'indivision mandate Mme Y pour le représenter pour les X/Y je ne vois pas à quel titre le président de séance à refuser ce pouvoir.

Le président a fait prendre un risque au syndicat car Monsieur X pourra assigner la copropriété pour demander la nullité de l'AG.


Nous sommes bien d'accord !

Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

nefer
Modérateur

14405 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 21 mars 2023 :  20:00:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
mr x copropriétaire d'un lot et gérant de la SCI peut tout à fait donner mandat sur le même document
le syndic aurait du expliquer au président de séance qu'en refusant ce pouvoir il prenait le risque d'engager le SDC dans une procédure judiciaire

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1223 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 21 mars 2023 :  20:50:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Le syndic est responsable de la tenue de la feuille de présence de l’AG qu’il a convoqué, et oui, il a aussi un devoir de conseil.

Nous verrons bien ….

Merci à vous deux pour vos contributions !

Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

MasterGone
Contributeur actif

195 message(s)
Statut: MasterGone est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 22 mars 2023 :  08:18:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Petit détail : le copropriétaire X est-il bien désigné mandataire de l'indivision ? Ce n'est pas explicitement marqué dans le 1er message.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1223 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 22 mars 2023 :  09:04:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Bonne question, cependant, elle est impossible à vérifier, puisque la réglementation en vigueur n’impose pas d’annexer le mandat de l’indivision !

Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

MasterGone
Contributeur actif

195 message(s)
Statut: MasterGone est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 22 mars 2023 :  10:16:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic détient cette information, qui doit être retranscrite dans la feuille de présence, et doit par conséquent la communiquer au président de séance, puisque c'est le mandataire qui est convoqué.

S'il n'est pas explicitement désigné comme mandataire de l'indivision, je ne suis pas certain qu'un mandat unique soit recevable pour la SCI et son autre lot, puisque les mandants sont différents.

Gédehem
Pilier de forums

15931 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 22 mars 2023 :  16:20:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les mandants ne sont pas différents : dans les 2 cas c'est Monsieur X.

Le mandataire permanent du propriétaire SCI ou indivision est mentionné sur la feuille de présence, étant celui convoqué et pouvant seul émarger pour sa présence.
Pas besoin ici du ou des 'papiers' que détient le syndic.

Les textes ne le prévoient pas, mais le juge (Cass) estime que le mandat (de représentation aux AG) doit être écrit.
De ce fait, rien n'interdit à un copropriétaire, ou à son représentant permanent (sci, indivision) de donner mandat par un même écrit pour représenter le ou les propriétaires des lots concernés, sci et indivision.

Excès de pouvoir du pdt de séance, par méconnaissance ou ignorance, qui engage sa responsabilité.

Édité par - Gédehem le 22 mars 2023 16:24:21

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 22 mars 2023 :  17:37:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem


Excès de pouvoir du pdt de séance, par méconnaissance ou ignorance, qui engage sa responsabilité.


La responsabilité est aussi celle du syndic, professionel de l'immobilier, qui a un devoir de conseil.

Par ailleurs, si les magistrats se mettaient à condamner les presidents de seance, il n'y aurait plus aucun candidat !


Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 22 mars 2023 17:44:59

Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 22 mars 2023 :  17:54:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bon, on ne va pas faire un cours de droit, mais il faut toujours avoir en tête une donnée incontournable : les affaire du syndicat, c'est à dire de l'indivision des propriétaires de lots, c'est celles de ces propriétaires.
S'agissant de l'AG, c'est bien le pdt de séance qui en est maitre, lui qui valide les diverses pièces prévues.
Le syndic peut apporter conseils, avis, rappeler les règles, mais si le pdt de séance est nul ou n'en tient pas compte, c'est bien lui qui doit assumer.
S'il sait ne pas bien savoir, il laisse la place à un plus 'sachant', ce que nombre de pdt d'AG habituels ne veulent pas.

Je note au passage la remarque : "chaque copropriétaire doit mandater son mandataire séparément comme cela a toujours été fait dans le syndicat."
Selon quelle règle ? Cela montre aussi la dérive de certaines pratiques internes !

C'est incontournable : pour invalider, refuser un mandat, l'émargement de telle personne, telle expression de vote, il faut le motiver. Et pas par une opinion personnelle, mais par une règle qui interdit de ......

Ici, quelle disposition interdit à un mandant de déléguer (*) son droit de vote pour 2 lots distincts par un même écrit ?
Si le pdt de séance n'est pas en mesure d'opposer une règle, au besoin en consultant de syndic, il valide, point barre.
S'il n'en fait qu'à sa tête, il engage sa responsabilité.

(*) ou même de subdéléguer.

Édité par - Gédehem le 22 mars 2023 18:01:59

MasterGone
Contributeur actif

195 message(s)
Statut: MasterGone est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 22 mars 2023 :  18:25:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Les mandants ne sont pas différents : dans les 2 cas c'est Monsieur X.


Si Monsieur X n'est pas mandataire de l'indivision (si c'est sa belle-sœur), alors les mandants sont différents, et donc 2 mandats sont nécessaires.

Mais si Monsieur X est bien mandataire de cette indivision, un seul mandat est suffisant, et je rejoins la suite de vos messages.

Et comme vous l'avez dit, le président étant le seul maître de l'AG, il doit connaître ces informations sur les mandataires d'indivision ou délégataires de votes, mêmes si elles n'ont pas à être annexés au PV, convocations, etc.

Sunbird
Pilier de forums

4763 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 23 mars 2023 :  10:32:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Effectivement le premier responsable est le président de séance.

CHABANT
Nouveau Membre

48 message(s)
Statut: CHABANT est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 23 mars 2023 :  16:51:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ayant été Président du CS plusieurs fois et président de séance plusieurs fois , j'avoue que la réaction de votre Président de séance me surprend.
Rappelons quelques principes :
a) tout propriétaire peut donner mandat à qui il veux , n'importe qui (à quelques exceptions près)
b) en cas d 'indivision , c'est la théorie du MANDAT IMPLICITE qui prévaut , à savoir : si un seul des co-indivisaires est présent à l' AG ( ou si un seul donne mandat, ou un seul vote par correspondance) ; il est réputé représenter l' indivision
==> Cour d’appel de PARIS – Pôle 4 – 2ème chambre, 19 mars 2014 – n°12/00382
==> Article 23 loi 65-557
c) pour une SCI , c'est son gérant qui est le représenant légal.
d) ceux qui recoivent un mandat ( un pouvoir) sont limités en quantité et en volume (nombre d epouvoirs et total des tantièmes).

Dans l'affaire de COPRO33 , il s'agit donc d'un Mr X qui donne pouvoir , dans un unique document , à une mme Y , à la fois au titre de l'indivision LOT7 , et aussi au titre de la SCI dont il est le gérant, propriétaire de 3 autres lots.
Si ce pouvoir unique est rédigé correctement , j'avoue que votre Président de séance a fait une action très absurde, et dangeureuse pour la copropriét et pour lui .
car si Mr X est irrascible, , il n'aura aucune difficulté à intenter une action en annulation de l' AG , et d'obtenir gain de cause, aux frais de la COPRO ;, mais aussi en invoquant la Responsabilité du Président de Séance ( qui n'est pas couvert par l'assurance RC de la copro, seuls le sont les membres du CS)
Alors qu'en acceptant le pouvoir "sous réserve" , le seul risque est qu'un autre propriétaire Z initie une action judiciaire (dans les 2 mois du PV) , mais dans ce cas , il ne peut le faire que pour des résolutions qui ont été adoptées et sur lesquelles il a voté CONTRE , mais en plus en démontrant que les votes par le mandataire de Mr X ont fait basculé la majorité contre l'avis de Mr Z.
ce qui me surprend , au pire, c'est le refus total de votre Président de séance, il aurait du au moins accepter le pouvoir pour l'un des lots (par exmpel si MR X signe en précisant "propriétaire du lot 7")






CHABANT
Nouveau Membre

48 message(s)
Statut: CHABANT est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 23 mars 2023 :  17:06:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Petit détail pour GEDEHEM :
"Le mandataire permanent du propriétaire SCI ou indivision est mentionné sur la feuille de présence, étant celui convoqué et pouvant seul émarger pour sa présence."

NON , le syndic ne peut, et ne doit pas PERSONNALISER les envois (convocations , Pv d'AG , appels de charges , feuille d eprésence , etc ..) , pour les SCI ou autres sociétés personnes morales , ou les indivisons.
C'est d'ailleurs mon cas personnel, j'agis comme gérant d' une SCI ; même si le syndic ne connais que moi depusi 9 années, tous ses envois sont fait à "SCI TARTEMPION, Adresse déclarée et figurant au K-BIS )

Pour les indivisions, c'est au mieux "MR ou MME XXXX" , sinon c'est "INDIVISION
TARTEMPION"

Il n'y a pas de "Représentant officiel d'une Indivision", ce n'est qu'en cas de conflit entre eux qu'il en est désigné un par le Tribunal Judiciaire (et seulement sur demande de celui qui conteste)

Le cas aurait été bien plus rigolo à débattre ici , si , par exemple la BELLE-SOEUR Xbf de Mr X était en froid avec lui , et avait été présente à l' AG : qui représente l'indivision ? Mme Y ayant recu pouvoir de Mr X , ou Mme Xbf ??

Édité par - CHABANT le 23 mars 2023 17:17:02

MasterGone
Contributeur actif

195 message(s)
Statut: MasterGone est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 23 mars 2023 :  20:39:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il ne faut pas confondre la feuille de présence à l'AG et la liste des copropriétaires, ce sont deux choses différentes.

D'autre part, en cas d'indivision, la désignation d'un mandataire est obligatoire (Article 23 de la loi de 1965) et il est de l'intérêt mais surtout du devoir du syndic d'obtenir la désignation de ce mandataire, que ce soit par accord entre les indivisaires ou le président du tribunal judiciaire.

Gédehem
Pilier de forums

15931 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 23 mars 2023 :  21:03:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour les notifications à la SCI Tartenpion, il en est comme pour celles au syndicat Machin : au nom du représentant légal. Ici le gérant, là le syndic.

S'agissant de la feuille de présence, c'est bien le nom du représentant légal (ou d'un fondé de pouvoir désigné) qui est mentionné au droit de la SCI propriétaire, faute de quoi cette SCI est privée de "main et de voix" pour signer et voter en AG.
Même chose pour une indivision : son mandataire, son représentant désigné.

Ne pas confondre principes ou règles juridiques, avec les pratiques dans tel syndicat par telles personnes.

Édité par - Gédehem le 23 mars 2023 21:05:03
 
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