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brennec
Contributeur débutant

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Post√© - 04 janv. 2022 :  20:05:26  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir

Notre copropriété a quelques jardins sur dalle, et curieusement une seule terrasse/jardin au 5ème et dernier étage d'une partie de la copro.
Dans l'état descriptif de division, il n'est pas question pour ce lot d'un jardin, mais seulement d'une terrasse.
Lorsque l'heureux propri√©taire s'est plaint d'infiltrations venant de sa terrasse/jardin, je me suis √©tonn√©, mais le syndic m'a montr√© un plan, o√Ļ apparaissait la terre v√©g√©tale. Nous avons donc fait refaire les relev√©s d'√©tanch√©it√© de l'ensemble (co√Ľt dans les 9000 euros).

Maintenant je me demande si nous avons eu raison de donner au plan un peu griffonné qui nous a été présenté une valeur supérieure à l'état descriptif de division.
Au cas o√Ļ la terrasse jardin ne serait pas d'origine, je ne suis pas s√Ľre que mettre 50 cm de terre sur l'ensemble de la terrasse, et y faire pousser rosier, palmier etc... soit excellent pour l'√©tanch√©it√©.


Copropriétaire33
Contributeur senior

France
748 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

 1 Post√© - 04 janv. 2022 :  21:01:28  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil

Seul le règlement de copropriété avec ses éventuels modificatifs peut vous renseigner.

Quel est l’origine du plan ? De quoi est il l’annexe ?

Y a t’il un architecte dans votre copropriété qui pourrait vous renseigner ?

Signature de Copropri√©taire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

brennec
Contributeur débutant

France
91 message(s)
Statut: brennec est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 04 janv. 2022 :  21:21:15  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Aucun modificatif au RDC (je suppose que l'AG ou le CS aurait été informés.)
En fait je ne sais pas d'o√Ļ sort le plan qu'on m'a montr√© : j'ai fait confiance au gestionnaire, qui est parti, et maintenant l'ensemble des plans a disparu.
Ce que je voudrais savoir c'est si légalement l'état descriptif de division l'emporte.

Il n'est pas exclu que le promoteur , après avoir déplacé un local poubelle au -1 afin d'agrandir un appartement au Rez de chaussée, (mais c'est au RDC), ait autorisé (après la rédaction du RDC) la transformation de la terrasse en jardin, histoire de vendre le lot plus cher.

√Čdit√© par - brennec le 04 janv. 2022 21:29:07

Sunbird
Pilier de forums

4510 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 04 janv. 2022 :  22:10:40  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
On a retrouvé des plans de 1880 pour un immeuble, il ne doit pas être difficile de retrouver les plans de vos immeubles.

Végétaliser une terrasse si l'étanchéité n'est pas prévue en conséquence cela fuira.

brennec
Contributeur débutant

France
91 message(s)
Statut: brennec est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 05 janv. 2022 :  09:29:27  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Par l'intermédiaire d'un membre du CS, j'ai obtenu le plan initial : il ne comprend aucun accès du lot voisin à la terrasse herbeuse, et ne correspond pas au plan montré par le syndic ni aux photos prises par lui lors des travaux de réfection de l'étanchéité de cette prétendue terrasse jardin.
Ce lot est en vente, voire déjà vendu.
S'il se confirmait qu'il y a eu soit négligence dans l'absence de modification de l'EDD suite à des travaux approuvés, soit carrément appropriation de partie commune, quels sont nos recours ?

Sunbird
Pilier de forums

4510 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 05 janv. 2022 :  17:42:30  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Il faut que le syndic fasse une mise en demeure au copropriétaire.
Puis si pas dans ces droits, faire une remise en état et si n'accepte pas faire voter une résolution en AG pour assigner ce copropriétaire.

brennec
Contributeur débutant

France
91 message(s)
Statut: brennec est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 05 janv. 2022 :  17:50:57  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Renseignements pris ce n'est pas l'actuel propriétaire qui a ouvert une porte et cassé un muret pour que son lot ait accès à cette partie commune.

N'y a-t-il pas d'autres solutions que l'assignation ?

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
748 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 05 janv. 2022 :  20:48:18  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil

L’accord amiable !
Signature de Copropri√©taire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Sunbird
Pilier de forums

4510 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 05 janv. 2022 :  22:35:19  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Régularisation de la situation, avec les précautions nécessaires, validation des travaux avec les assurances nécessaires,
modification du RC à la charge du copropriétaire...

Gédehem
Pilier de forums

15323 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 05 janv. 2022 :  22:41:59  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Votre exposé n'est pas très clair.
Vous parlez de "jardins sur dalles" : de quoi s'agit-il ? Quelle situation pour ces "jardins sur dalles" ?
Puis, pour le 5ème étage :
"Dans l'état descriptif de division, il n'est pas question pour ce lot d'un jardin, mais seulement d'une terrasse."

OK, mais quelle situation pour cette "terrasse" ???
Affectée d'un droit de jouissance exclusif, terrasse rattachée au lot qui la jouxte, comprise dans son descriptif ?

Mais :
"Renseignements pris ce n'est pas l'actuel propriétaire qui a ouvert une porte et cassé un muret pour que son lot ait accès à cette partie commune."

Ce qui voudrait dire que cette terrasse n'était pas initialement accessible (pas de porte d'accès, muret), sans doute parce qu'elle n'est pas affectée d'un droit de jouissance, et qui plus est qu'elle ne serait pas accessible car "non marchante".

Tout ceci est à vérifier : bon début d'année ....



√Čdit√© par - G√©dehem le 05 janv. 2022 22:45:10

rambouillet
Pilier de forums

17565 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Post√© - 06 janv. 2022 :  07:20:57  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
pour savoir comment cela était "avant" peut être essayez l'historique de G....E Maps

brennec
Contributeur débutant

France
91 message(s)
Statut: brennec est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Post√© - 06 janv. 2022 :  09:05:39  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Effectivement je n'ai pas été très clair :
par "jardins sur dalle", je voulais dire la dalle surmontant les parkings : ces jardins pleine terre sont dans l'EDD et les plans initiaux.

"la terrasse " (unique) du lot en question mentionnée dans l'EDD est partie commune à jouissance privative, et le plan initial précise qu'elle est constituée de dalles sur plots. Et c'est le cas.

En revanche, la prétendue terrasse jardin, même si elle jouxte le lot avec terrasse précisée dans le rdc, n'avait à l'origine (le plan en fait foi) aucun accès possible depuis le lot en question : donc en cassant un muret et en transformant une fenêtre en porte, le propriétaire du lot à eu accès à un ...espace (dans les 20 m2), avec terre et herbes folles à l'origine , contenant une gaine horizontale maçonnée et une grosse canalisation verticale pour VMC ( qui sert maintenant de support à un rosier grimpant,) a priori partie commune, servant de toiture.

Je peux comprendre que le propriétaire du lot ait trouvé qu'il était dommage qu'un tel espace soit perdu.
Je m'étonne en revanche que le syndic ait jugé qu'un plan différent du plan initial justifiait une discordance par rapport à l'EDD.

Si j'ai bien compris il y a le choix entre
- ne rien faire en considérant que le bout de plan montré par le syndic a plus de poids que l'EDD
- demander la remise dans l'état initial au dernier acheteur qui a surement acheté en ignorant ce problème
- négocier comme le suggère Sunbird
citation:
Régularisation de la situation, avec les précautions nécessaires, validation des travaux avec les assurances nécessaires,
modification du RC à la charge du copropriétaire...


edit : si je comprends bien, le problème n'est pas eulement légal mais technique. Même si on peut supposer que l'apport de terre est une charge comparable à celle qu'auraient représenté des dalles sur plots.
C'est d'ailleurs parce que cette "terrasse jardin" √©tait fuyarde que nous avons appris son existence, et fait faire des travaux de r√©fection de son √©tanch√©it√©, travaux demand√©s par le syndic sur la foi d'un plan diff√©rent du plan initial , je le rappelle, d'o√Ļ ma question initiale.

√Čdit√© par - brennec le 06 janv. 2022 09:41:08

Sunbird
Pilier de forums

4510 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Post√© - 06 janv. 2022 :  12:53:05  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Oui le problème est également technique.

On ne végétalise pas une terrasse sans s'assurer que la structure et l'étanchéité sont prévues pour.

Il existe en végétalisation des spécificités sur l'étanchéité (pente, matériaux...), et suivant la structure on ne va pas végétaliser de la même façon.

brennec
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 13 Post√© - 09 janv. 2022 :  08:09:02  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Mon affaire suit son cours ... le copropriétaire vendeur va consulter son notaire.

Il est tout à fait possible, voire probable, que ce soit le promoteur qui, postérieurement à la publication du RDC et de l'EDD, ait fait à la demande de l'acheteur du lot les modifications permettant que le propriétaire de ce lot soit le seul à avoir accès à cet espace qui lui était initialement totalement interdit :
ainsi se justifierait dès lors l'existence d'une seconde partie commune à usage exclusif de ce lot. Comme le RDC dans la description du lot mentionne déjà 1 terrasse dont la superficie est donnée, l'ajout d'un "jardin" a pu passer inaperçu, même aux yeux d'un notaire.

Est-ce qu'une éventuelle responsabilité du constructeur change quelque chose légalement parlant ?


√Čdit√© par - brennec le 09 janv. 2022 08:16:20

Gédehem
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15323 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Post√© - 09 janv. 2022 :  10:00:16  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pardon, mais votre exposé peu clair du début laisse entrevoir un élément nouveau !!
D'o√Ļ l'importance de bien exposer les donn√©es d√®s le d√©part !

Si l'on comprend bien (?) il y aurait en fait DEUX terrasses (2 surfaces) :
""la terrasse " (unique) du lot en question mentionnée dans l'EDD est partie commune à jouissance privative, et le plan initial précise qu'elle est constituée de dalles sur plots. Et c'est le cas."
Puis :
"En revanche, la prétendue terrasse jardin, même si elle jouxte le lot avec terrasse précisée dans le rdc, n'avait à l'origine (le plan en fait foi) aucun accès possible depuis le lot en question "

Dans la mesure o√Ļ cet espace "jardin" n'est pas mentionn√© dans l'EDD, sans doute confort√© par un plan, ou ici l'indication d'une surface pour le droit de jouissance, le propri√©taire ne peut le revendiquer pour sa jouissance. Ni pour y avoir acc√®s, alors que ce n'√©tait pas pr√©vu.
Surtout, et c'est à vérifier, si cet n'est pas destiné à être "marchant", ou à recevoir des plantation autre que de l'herbe "à vache" ( ou gazon pour certains ...).

Ce qui ne change rien au fait que la dalle support est "partie commune" dont l'entretien est à charge du syndicat.
Sauf à démontrer que l'utilisation abusive, sans droit, de ce copropriétaire (+ plantations) est cause de dégradations justifiant son implication dans la réparation.


√Čdit√© par - G√©dehem le 09 janv. 2022 10:02:50

brennec
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 15 Post√© - 09 janv. 2022 :  10:20:04  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pas facile d'expliquer sans les plans ou les photos !
Oui, 2 espaces contigus, l'un en jouissance privative, incontestable, métrée, l'autre qui était à l'origine une surface dont la superficie n'est pas mentionnée, recouverte de terre sans autre accès que par une partie commune, un local VMC, car contenant des canalisations de la VMC.

Maintenant, suite des travaux faits par je ne sais qui (le promoteur?)
je ne sais quand (peu de temps après la fin de tous les travaux ?), il n'y a plus d'accès à cette partie autrement que par la terrasse avec dalles sur plots du lot voisin. Ce qui veut dire qu'elle a maintenant les caractéristiques d'une partie commune à jouissance exclusive, et qu'elle bénéficie de sa proximité avec la terrasse "légale" aux yeux du copropriétaire et peut-être de leur notaire !

Et s'il n'y avait pas eu des problèmes d'étanchéité, des photos montrant en plus que les canalisations de VMC étaient négligées, nous ne nous serions rendus compte de rien .

Une douzaine d'années plus tard, je ne pense pas que l'on puisse savoir qui a fait ces travaux qui ont eu pour effet de privatiser une partie commune :
s'il s'agit du promoteur lui-même, est ce que ça change quelque chose légalement parlant ?

PS nous ne voulons pas récupérer de l'argent sur la réparation qui dans tous les cas incombe à la cpropriété (nous n'allons pas pinailler sur la reponsabilité), mais nous voudrions que les choses soient claires et que l'accès pour entretien à des éléments communs (les canalisations de VMC ) reste possible depuis une partie commune, comme c'était prévu à l'origine.


√Čdit√© par - brennec le 09 janv. 2022 12:03:48
 
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