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philippe30
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 Posté - 23 nov. 2010 : 07:43:29
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Bonjour,
Dans le cas d'un achat d'un immeuble en démembrement via 2 SCI , une à l'IS qui acquière l'usufruit pour une durée limité et une autre à l'IR qui acquière la nue propriété.
Comment est calculé la répartition de la valeur entre ces deux SCI sachant que pour un démembrement pour des personnes physiques , il existe un bareme en fonction de l'age mais quid pour des personnes morales ???
Merci de vos réponses
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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dethau
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Posté - 23 nov. 2010 : 10:57:38
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quid pour des personnes morales ???
Article 669-II du code général des impôtsII. - L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier
Article 619 du code civilCréé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans.
Documentation privée
Usufruit constitué au profit de personnes morales
Aux termes de l'article 619 du code civil l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que 30 ans.
Par suite l'usufruit constitué au profit d'une personne morale (département, commune, établissement public, société) a une valeur maximum de 69% (6/10° antérieurement)
(Cass.civ. 3 août 1908 )
-Commentaire personnel :
L'âge d'un particulier étant la référence à retenir dans le calcul de la valeur fiscale d'un usufruit le législateur a donc fixer des tranche d'âges.
Pour ce qui concerne les personnes morales, ce critère n'étant pas possible, le taux a été fixé arbitrairement à 23 % par période de 10 ans.
Il résulte donc des dispositions combinées des articles 669 II du C.G.I. et 619 du code civil que la valeur est de 23 % X 3 = 69 %.
Merci d'avoir posé la question.
J'ai dû beaucoup chercher !!!!!! |
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Posté - 23 nov. 2010 : 12:01:53
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dethau
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3
Posté - 23 nov. 2010 : 12:16:17
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Oui, mais pour nous.......c'est très formateur !
Et pour moi également.
Je n'avais pas la réponse sur le bout des lèvres.
Avantage du forum, il est nécessaire et indispensable de se poser des questions et de tenter de répondre à celles d'autrui. |
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Posté - 23 nov. 2010 : 12:38:37
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philippe30
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Posté - 23 nov. 2010 : 14:40:26
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Merci pour vos réponses ,
Dans un cadre théorique exprimer on peut valorier l'usufruit à 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans d'accord et merci pour l'info mais il faut aussi tenir compte je suppose de la rentabilité du bien ou est-ce un % immuable ?
Quand est il si le bien est grévé par un credit ??? la valeur du bien est amoindri comme dans le cas d'une vente de parts de SCI alors qu'un credit est en cours ou que les comptes courants sont créditeurs donc diminue de fait la valeur des parts ???
Imaginons une SCI avec un bien de 100.000 et un capital à rembourser de 90.000 , la valeur des parts à la vente est de 10.000 ?? non
Si c'est bien ça alors la valeur de l'usufruit ou de la nue proprieté est moindre ????
Philippe
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dethau
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Posté - 23 nov. 2010 : 15:07:50
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est-ce un % immuable ?
Fiscalement oui.
Mais ce pourcentage a exclusivement une portée fiscale que les parties peuvent appliquer dans leurs rapports civils par mesure de simplification.
Sinon, il convient de s'en rapporter à la valeur économique d'un usufruit ce qui est une autre histoire.
Quand est il si le bien est grévé par un credit ??? la valeur du bien est amoindri
Exactement pareil.
La valeur des apports s'en ressent.
Il est dans l'intérêt de tous qu'une évaluation précise soit appliquée.
Imaginons une SCI avec un bien de 100.000 et un capital à rembourser de 90.000 , la valeur des parts à la vente est de 10.000 ?? non
Mathématiquement la méthode est juste.
Si c'est bien ça alors la valeur de l'usufruit ou de la nue proprieté est moindre ????
Dès lors que la valeur intrinséque en pleine propriété est réduite du fait du passif à apurer, la détermination de celle des nue-propriété et usufruit subit la même décote. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 23 nov. 2010 : 16:24:52
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Merci Dethau pour tes réponses ,
si je reprend mon exemple de 100.000 cela veux dire que pour ceder la nue propriete du bien avec un usufruit de 10 ans cela coute 23 % de la valeur intra sec du bien c'est à dire 100.000 -90.000 = 10.000 à 23 % soit 2.300 euros d'usufruit et de fait 6.700 de nue propriété ???
Par contre tu parles de la valeur économique du bien d'un usufruit , c'est quoi comme histoire ???
En fait pour faire simple , je souhaite ceder la nue proprieté d'un bien detenu dans une SCI à l'IS à une SCI à l'IR pour "optimiser mon patrimoine " , je vais probablement intégrer mes enfants dans la SCI qui acquiere la nue proprietée afin de mieux justifier ma démarche.
Je suis dans le cas chiffré au dessus en ce qui concerne la situation du remboursement du credit , c'est un achat recent ( les chiffres sont des exemples )
La sci à l'IR qui va racheter la nue propriete ne souhaite pas payer trop cher ( c'est moi qui rachete ) donc je voulais savoir si les calculs évoqués peuvent etre considérer comme une base de reflexion :
10 ans
100.000 -90.000 = 10.000 Ã 23 % soit 2.300 euros d'usufruit et 6.700 de nue propriete
20 ans
Pour un usufruit de 20 ans cela fait 4.600 d'usufruit et 5.400 de nue proprieté
Philippe
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dethau
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Posté - 23 nov. 2010 : 17:07:07
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à 23 % soit 2.300 euros d'usufruit et de fait 6.700 de nue propriété ???
C'est exact.
la valeur économique du bien d'un usufruit , c'est quoi comme histoire ???
C'est assez compliqué.
Il est tenu compte de la valeur totale du bien X le rapport annuel du bien X l'âge de l'usufruitier ou pour une personne morale la durée prévue de l'usufruit, ainsi que d'autres critères assez complexes qu'il assez facile à retrouver sur internet et auxquels je ne me suis jamais arrêté, les notaires eux-mêmes appliquent l'usufruit fiscal sur tout ou presque tout.
Site à consulter :www.royalformation.com/.../1...usufruit-nue- propriete.pdf -
.
donc je voulais savoir si les calculs évoqués peuvent etre considérer comme une base de reflexion :
10 ans
100.000 -90.000 = 10.000 Ã 23 % soit 2.300 euros d'usufruit et 6.700 de nue propriete
20 ans
Pour un usufruit de 20 ans cela fait 4.600 d'usufruit et 5.400 de nue proprieté
Toujours exact.
PS : Merci de ne pas employer le tutoiement. |
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doctor
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Posté - 23 nov. 2010 : 18:44:15
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Bonsoir,
voilà un dispositif très intéressant que je ne me prive pas de pratiquer pour certains clients.
Il faut savoir, avant toute chose, que pour les mutations à titre onéreux, les parties sont libres d’évaluer la valeur vénale des droits démembrés.
En cas de litige sur le partage des droits démembrés, la jurisprudence précise que la méthode fiscale d’évaluation forfaitaire de l’usufruit ne s’impose pas au juge civil et décide que la répartition doit se faire en tenant compte de la durée de l'usufruit et du revenu net que l'usufruitier peut en espérer.
Pour déterminer la valeur économique il faut partir d'une égalité très simple : la pleine propriété est égale à la somme de l’usufruit et de la nue-propriété
Soit PP = US + NP
Dès lors, il suffit de calculer la valeur économique d’un des deux membres pour en déterminer l’autre : NP = PP – US ou bien US = PP - NP
Le calcul peut donc porter sur US ou bien sur NP (ma préférence va pour cette dernière en raison d’un calcul plus simple et plus facilement défendable devant l’administration
Pour faire court :
La nue-propriété est égale à la valeur actualisée de la pleine propriété :
NP = PP/(1+i)puissance (n)
Quant à l’usufruit, il est égal à la somme des flux de revenus futurs perçus actualisés durant toute la durée de l’usufruit :
US = R1/(1+i) + ... + Rn/(1+i)puissance (n)
Sachant que :
R : revenu annuel net.
i : taux de rendement du bien.
n : durée de l’usufruit
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Édité par - doctor le 23 nov. 2010 18:56:30 |
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philippe30
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Posté - 24 nov. 2010 : 06:51:15
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Demembrement pour spécialistes 
