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JPM
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 Posté - 01 nov. 2010 : 23:58:46
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L'obligation de présenter la synthèse des comptes de l'exercice en cinq annexes s'avère inopportune, même si certains syndics parviennent à établir correctement ces documents.
L'envoi avec la convocation d'un relevé général et détaillé des charges et produits et d'un relevé individuel (en projets) sera rendu légalement obligatoire par le projet de loi en instance. Dès lors l'annexe 3 perdra son intérêt qui est d'ailleurs fort mince.
Il est donc souhaitable de revenir aux pratiques antérieures, quitte à les améliorer. La solution est manifestement de s'en tenir, outre les relevés cités ci dessus à un document unique.
Il ne peut s'agir que d'une balance générale des comptes plus ou moins détaillée selon l'importance des syndicats et dont la présentation peut être adaptée sans aucune difficulté.
Autre avantage de ce mécanisme : la possibilité d'éditer une telle balance à tout moment de l'exercice (sans répartition des charges bien entendu).
La lecture d'une balance paraît rebutante de prime abord, mais l'expérience a montré dans le passé qu'un grand nombre de copropriétaires s'en sortaient très bien, surtout lorsqu'elle est accompagnée d'une réduction aux totalisations.
Un rappel de cette pratique et un modèle dans
http://www.jpm-copro.com/Balance%20...0reduite.htm
C'est tout simplement un document ancien, remanié en fonction du nouveau plan comptable, et qui peut être amélioré bien entendu.
Simplification du travail pour le syndic s'il tient ponctuellement la comptabilité. Moins de paperasses et des informations plus accessibles et fiables pour les copropriétaires ! Que vouloir de mieux ?
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Posté - 02 nov. 2010 : 07:09:13
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je ne suis pas en phase avec vous jpm ( ), chaque méthode a ses avantages et ses ainconvénients. pour ma part dans le systême actuel, je ne vois aucun intéret à l'annexe 2. Par contre l'annexe 3 a l'avantage de récapituler sur un même tableau plusieursd années et de pouvoir les comparer. Quant à l'annexe 1, que l'on retrouve sous une autre forme dans votre exemple, est tout à fait clair, si tant est que l'on veuille s'y pencher un peu.
Pour moi les annexes actuelles (à l'exception de la 2) me satisfont et pourtant je ne suis pas comptable. Certes, il y aurait encore des choses à dire sur les n° comptables, entre autres, mais tant que nous aurons des proprios qui ne veulent pas se "pencher" un mini pour comprendre, seul le solde de leur compte individuel les fait réagir !!! |
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JPM
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 2
Posté - 02 nov. 2010 : 09:05:50
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Rien que pour l'intervention de Rambouillet, j'ai bien fait de placer le sujet.
Il est vrai que j'ai laissé dans l'ombre la question du budget prévisionnel. C'est un tort évident.
Le premier point à traiter dans une assemblée annuelle, c'est la reddition des comptes et leur approbation. C'est la raison d'être primordiale de la balance-bilan.
Un second point est l'adoption du budget prévisionnel N+2. Il ne faut pas oublier la correction éventuelle du budget de l'exercice en cours.
Le budget prévisionnel n'est pas un document comptable. C'est un document de gestion. Son adoption a une vertu juridique : la liquidation et l'exigibilité des appels de provisions pour l'exercice concerné.
Pour une assemblée tenue en 2010, le régime comptable exige de comparer les données de 4 exercices ! 2008 (N-1), 2009 (N), 2010 (N+1) et 2011 (N+2) et d'insérer tout cela dans les documents de la synthèse comptable. D'où un encombrement évident et dépourvu d'intérêt.
Le budget prévisionnel doit faire l'objet d'un document indépendant pour lequel il faut prévoir une présentation minimale impérative de même type que celle prévue pour les annexes.
Il faut inciter en outre les syndics et les conseils syndicaux à ajouter des informations complémentaires. A ce sujet il y a beaucoup à apprendre auprès des syndicats coopératifs et de certains syndicats en autogestion.
On retrouve ici encore les pratiques antérieures des syndics compétents et patentés : un compte rendu financier et un budget prévisionnel en deux documents distincts.
Je répare un autre oubli au passage : il convient bien entendu de rétablir l'engistrement comptable des emprunts du syndicat.
Le plan comptable ne prévoit que l'enregistrement d'un " emprunt du syndicat auprès des copropriétaires " (expression barbare).
Si le syndicat, pour couvrir un impayé important, emprunte auprès d'une banque, pas d'enregistrement  Absurde ! Et de plus inconvenant puisque la situation de trésorerie présentée à un acquéreur comporte une lacune légale 
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JB22
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Posté - 02 nov. 2010 : 10:01:20
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De JPM:
"Si le syndicat, pour couvrir un impayé important, emprunte auprès d'une banque, pas d'enregistrement Absurde ! Et de plus inconvenant puisque la situation de trésorerie présentée à un acquéreur comporte une lacune légale"
Si l'annexe 1 est remplie correctement il n'y a pas lacune d'information:
En dernière ligne de l'annexe 1:
"Emprunts: montant restant du: exercice précédent, exercice clos."
Arreté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat:
"L'enregistrement comptable des emprunts se limite Ă traiter les flux correspondants."
Sans cette limite il serait possible de comptabiliser les engagements pour emprunts autrement qu'en "engagements hors bilan":
Débit 450.4.. Copropriétaires - emprunts
Credit 502 Autre compte: Emprunts en banque
On aurait un compte 450.4.. débiteur pour les emprunts fait par les copropriétaires. Un compte créditeur pour les emprunts faits auprès des copropriétaires.
Les annexes:
Annexe 1: Le compte 12 devrait, pour une plus grande compréhension être détaillé: au Débit le montant des travaux en cours et au crédit les provisions appelées et autres produits.
L'annexe 2 (3) est valable, on ne peut que reprocher sa lourdeur evec la nécessité de comparaison sur plusieurs exercices.
L'annexe 3 (2)n'est d'aucun intérêt.
Modification des références erronées, suite à intervention de rembouillet. |
Édité par - JB22 le 02 nov. 2010 16:59:11 |
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Posté - 02 nov. 2010 : 10:14:29
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jb22 pour ma part, c'est l'annexe 2 qui ne présente aucun intéret et je vous cite quelques exemples :
avec un ascenseur : l'électicité de celui-ci est globalisé avec l'électricité des couloirs et escaliers, et le téléphone de sécurité est globalisé avec le telephone de la loge... etc
l'annexe 3 rentre plus dans le détail avec les clés de répartition. |
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JPM
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Posté - 02 nov. 2010 : 10:56:35
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Pour les emprunts : comme l'indique JB 22 il doit y avoir un compte permettant l'enregistrement de l'emprunt et tous les mouvements postérieurs. Il doit permettre de ventiler les mouvements en principal et ceux relatifs aux intérêts.
L'indication extra comptable n'est pas suffisante.
Pour le reste : c'est avant tout la présentation en 3 ou 5 documents qui est critiquable.
Le relevé général et détaillé des charges et produits comporte toutes les ventilations souhaitables : par catégories (bâtiments A, B, C) ou rubriques (ascenseur, électricité, etc...) ; il est beaucoup plus clair qu'une annexe.
Le relevé particulier est pour la majorité des copropriétaires le document principal : combien pour moi ?
Les annexes 4 et 5 pour les travaux sont inutiles. Mais, en fin d'un chantier important, un compte clair et précis est indispensable. Dans la plupart des cas, il doit être établi manuellement à partir des éléments fournis par la comptabilité.
Le compte 12 doit être ventilé quand il y a plusieurs chantiers. Ce n'est pas douteux. Je le précise dans mon topo.
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JB22
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Posté - 02 nov. 2010 : 13:20:56
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A rambouillet
Je suis d'accord avec vous, j' ai fait une erreur dans l'indication des numéros. Mes excuses.
Ce qui intérese les copropriétaires ce sont les charges par clés.
A JPM:
"Le compte 12 doit être ventilé quand il y a plusieurs chantiers."
C'est évident et d'ailleurs prévue dans l'annexe 5:
"'1) A détailler par marchés de travaux ou opérations exceptionnelles et par clés de répartition.
Ce qui serait souhaitable c'est :
"Annexe 1: Le compte 12 devrait, pour une plus grande compréhension être détaillé: au Débit le montant des travaux en cours et au crédit les provisions appelées et autres produits."
"il doit y avoir un compte permettant l'enregistrement de l'emprunt et tous les mouvements postérieurs. Il doit permettre de ventiler les mouvements en principal et ceux relatifs aux intérêts"
Actuellement, sont comptabilisés tous les "mouvements financiers":
Encaissement du montant de l'emprunt, en "produits" des remboursements sur emprunts (Capital et intérêts) en "dépenses", ou en imputation directe aux copropriétaires participants au prêt.
Bien souvent les remboursements sont prélevés directement par la banque, le syndicat n'intervenant pas, donc pas de mouvements financiers à comptabiliser.
N'est pas comptabilisé la diminution de la dette du syndicat en capital, le restant dû figurant, dans l'annexe 1, en engagements hors bilan. |
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malin
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 Posté - 02 nov. 2010 : 14:47:31
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Une grande angoisse m'envahit lorsque la comptabilité ressemble à des comptes d'apothicaires, comme le législateur l'a fait pour les emprunts (qui normalement est un compte de capitaux et que l'on ne voit pas dans le plan comptable spécifique à la Copropriété) et comme vous le faites pour les annexes ou la tenue comptable comme l'indique JPM "il doit être établi manuellement à partir des éléments fournis par la comptabilité"
Rien n'est parfait en ce bas monde......... mais laisser la comptabilité aux comptables et expert-comptables de grâce !! |
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JPM
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8
Posté - 02 nov. 2010 : 16:27:05
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Il existe des experts comptables spécialisés mais ils sont peu nombreux.
L'expérience a montré que pour remettre en ordre des comptabilités de syndicats fortement dégradées, un(e) bon(ne) comptable de copropriété ayant 15 ou 20 ans de pratique s'en sortait mieux que des experts-comptables patentés. Rien d'étonnant à celà . Il y a un fossé profond entre la comptabilité commerciale et celle des syndicats de copropriétaires.
Tant et si bien que cette comptabilité n'est pas soumise aux règles traditionnelles. La loi le dit explicitement.
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JB22
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Posté - 02 nov. 2010 : 16:46:36
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" mais laisser la comptabilité aux comptables et expert-comptables de grâce !!"
On voit le résultat quand elle est dans les mains du législateur:
-Le ministre de l'emploi, du travail et de la cohésion sociale.
-Le garde des sceaux, ministre de la justice.
-Le ministre délégué au logement et à la ville.
La comptabilité des syndicats est essentiellement une comptabilité de trésorerie, elle "obéit à ses règles propres".
-Il n'y a pas de classe 2 : Immobilisations.
-Il n'y a pas de classe 3 : Stocks, bien qu'il puisse y avoir des stocks (fuel par exemple).(1)
-Il n'y a pas de classe 8 .
Dans une comptabilité d'entreprise on ne met pas le produit des emprunts en "profits" mais dans les dettes, les remboursements en diminution de la dette et non pas en "charges"...
(i)-On utilise le compte 486 charges payées d'avance au lieu d'un compte de stocks. |
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JPM
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Posté - 02 nov. 2010 : 17:26:10
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Les observations de JB 22 sont justifiées.
Il eût été facile de remédier aux insuffisances du plan comptable initial et de corriger certains points du décret et de l'arrêté. Rien n'a été fait. C'est regrettable.
Certains syndics ont pris le parti d'ajouter des comptes. Comment pourrait-on les critiquer dès lors qu'ils sortent ainsi des comptes plus clairs et parfaitement exacts ?
Quid d'ailleurs du sort d'un syndic qui présenterait les comptes sans respecter les modèles d'annexe, qui obtiendrait leur approbation par une large majorité des copropriétaires, mais qui finalement se heurterait à un minoritaire demandant l'annulation de la décision d'approbation ?
Quid plus particulièrement s'il peut présenter l'attestation d'un expert comptable hautement qualifié certifiant l'exactitude des comptes et le fait qu'avec les relevés de charges annexés, ils répondent à toutes les exigences relatives à l'information des copropriétaires ?
La Commission de la copropriété elle même a relevé des vices dans le régime actuel en recommandant de passer directement en 702 les appels pour travaux de l'article 14-2, ce qui permet une utilisation fiable du compte 12.
Formellement, le syndic est en tort ! Mais encore ? Un de ces jours, il faudra bien corriger ces insuffisances. Et modifier les logiciels une fois de plus.
Dans les comptes de certains syndicats coopératifs importants il y a des comptes de stock. Qui pourrait les critiquer ?
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JB22
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Posté - 02 nov. 2010 : 20:39:45
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"Quid d'ailleurs du sort d'un syndic qui présenterait les comptes sans respecter les modèles d'annexe"
A mon avis, il est préférables de respecter les conventions établies par le plan comptable et non la présentation des annexes.
Ainsi dans une situation financière établie par un syndic qui ne respecte pas le plan comptable et n'établit pas les annexes, il y a dans la situation financière, au crédit en fin d'état: Indemnité X.
L' A.G. a décidé de "conserver" cette indemnité pour des travaux futurs.
Rien ne figure dans un compte "avances pour travaux futurs", les copropriétaire vendeurs n'ont rien perçus. |
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Posté - 02 nov. 2010 : 20:44:40
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malin :
citation: Rien n'est parfait en ce bas monde......... mais laisser la comptabilité aux comptables et expert-comptables de grâce !!
en laissant la comptabilité d'un SDC, il faut s'attendre à voir se créer des incohérences de gestion, car il y a différence entre gestion et compta. Et un CS, ayant bien étudié les textes et connaissant TRES bien sa copro (ce qui n'est pas le cas d'un comptable), va corriger des erreurs de débutant en COLLABORATION avec le comptable et le gestionnaire.
Alors ne laissons pas notre compta aux seules mains des comptables et experts...
Quant à la "construction" d'une comptabilité pour les SDC, il vaut mieux y assoicer les proprios, car au moins elle aurait une chance d'être mieux adaptée... |
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malin
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Posté - 03 nov. 2010 : 08:25:30
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rambouillet
citation :
Et un CS, ayant bien étudié les textes et connaissant TRES bien sa copro (ce qui n'est pas le cas d'un comptable)
avec ma petite expérience j'ai pas trouvé ce membre du C.S. et pourtant je ne suis qu'un petit C...........
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JB22
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Posté - 03 nov. 2010 : 10:32:44
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De rambouillet
"Quant à la "construction" d'une comptabilité pour les SDC, il vaut mieux y assoicer les proprios, car au moins elle aurait une chance d'être mieux adaptée..."
Faut pas réver.
Par expérience je peux vous dire qu'il n'y a pas de meilleur "saboteur" de comptabilité que les non professionnels.
Certes il y a des exceptions.... |
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La balance-bilan au lieu des 5 annexes ??? 
