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JPM
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 Posté - 05 juin 2009 : 16:36:47
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Question un peu complexe pour les spécialistes :
Dupont veut vendre une maison en conservant le droit d'habitation pendant 5 ans.
Un candidat étranger et résidant à l'étranger se présente en indiquant qu'il entend constituer une SCI qui aura son siège en France et sera immatriculée au RCS. Disons qu'il s'agit de M. Smith.
Accord sur les modalités :
110 000 € comptant et le solde en 60 mensualités.
Le notaire prépare une promesse au profit de M. Smith avec faculté de délégation sans autre précision.
Dupont souhaite évidemment ne pas avoir à récupérer des mensualités à l'étranger en cas de difficultés de paiement. Il estime que la simple faculté de substitution ne lui apporte pas des garanties suffisantes dès lors que Smith peut se contenter de ne pas exercer cette faculté.
Le notaire estime qu'il ne peut y avoir d'obligation de substitution.
Quelle peut être la solution pratique raisonnable à utiliser pour apporter au promettant Dupont le certitude de l'acquisition définitive par une SCI constituée par Smith.
Précision : la signature de la promesse est urgente à l'égard de Dupont pour différentes raisons e pour Smith également qui doit retourner rapidement dans son pays.
Merci pour vos indications.
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dethau
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Posté - 05 juin 2009 : 17:06:02
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Quelle peut être la solution pratique raisonnable à utiliser pour apporter au promettant Dupont le certitude de l'acquisition définitive par une SCI constituée par Smith.
Vendez à M.Smith en prenant ( à ses frais) une inscription de privilège au profit du vendeur pour garantir le paiement,et, insérer une clause de résiliation de la vente en cas de non paiement.
Tant que la SCI n'est pas constituée, vous avez affaire à un fantôme. |
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JPM
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 2
Posté - 05 juin 2009 : 17:27:36
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Merci Dethau 
Je note la solution pour Dupont. Elle me parait assez pratique.
Autres suggestions s'il en existe ?
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dethau
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3
Posté - 05 juin 2009 : 19:18:21
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Autres suggestions s'il en existe ?
Il existe également l'acquisition faite pour le compte d'une "société en cours de formation" ce qui revient au même dès lors que la personne morale n'ayant pas encore de personnalité juridique, l'acquisition est faite par les personnes physiques es-qualités de futurs associés.
Si l'inscription au registre du commerce est obtenue, l'acte sera directement publié au nom de la SCI.
Mais cela n'est pas votre problème.
Votre intérêt réside dans la sécurité du paiement ?
Alors l'inscription eu privilège au profit du vendeur suivant (comme toute inscription hypothécaire) l'immeuble entre quelqques mains qu'il soit, votre sécurité est assurée et même doublée par la résiliation de la vente en cas de non paiement dans le délai fixé.
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JPM
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4
Posté - 08 juin 2009 : 08:48:27
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Je reviens sur ce sujet à propos de la clause résolutoire qui est une garantie sérieuse.
Mais Dupont ne vend pas en viager.
Quid, en cas de résolution des versements effectués, en particulier le versement initial ? La clause doit comporter leur abandon partiel ou total ?
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dethau
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Posté - 08 juin 2009 : 14:33:27
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Quid, en cas de résolution des versements effectués, en particulier le versement initial ?
Une vente assortie d'une rente viagère est un contrat comme un autre liant le cédant et l'acquéreur pouvant prévoir qu'en cas de résolution résultant du non-paiement de la rente les sommes versées soient restituées en totalité ou en partie.
Mais c'est rare.
Dans la généralité des cas, les sommes versées sont perdues pour l'acquéreur (débiteur de rente) défaillant. |
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JPM
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Posté - 08 juin 2009 : 14:44:52
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Merci pour vos indications.
Nous ne sommes pas dans la cas d'une vente en viager, ni même en viager à terme.
Il s'agit d'une vente
1) avec réserve du droit d'habitation au profit de Dupont et son épouse pour dix ans si l'un au moins survit pendant ce temps + possibilité de libération anticipée des lieux avec majoration des mensualités de 25 %
2) avec paiement comptant d'une partie du prix
3) et paiement du solde en 120 mensualités soit aux époux, soit à l'époux survivant, soit aux héritiers
Le décès des deux époux avant la fin de la dixième année n'a pour effet que la libération obligatoire des lieux, avec la majoration susvisée.
Le régime est donc un peu différent. Il n'y a pas de rente viagère alimentaire mais paiement de prix.
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dethau
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Posté - 08 juin 2009 : 16:28:17
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citation: Initialement posté par JPM
Merci pour vos indications.
Nous ne sommes pas dans la cas d'une vente en viager, ni même en viager à terme.
Il s'agit d'une vente
1) avec réserve du droit d'habitation au profit de Dupont et son épouse pour dix ans si l'un au moins survit pendant ce temps + possibilité de libération anticipée des lieux avec majoration des mensualités de 25 %
2) avec paiement comptant d'une partie du prix
3) et paiement du solde en 120 mensualités soit aux époux, soit à l'époux survivant, soit aux héritiers
Le décès des deux époux avant la fin de la dixième année n'a pour effet que la libération obligatoire des lieux, avec la majoration susvisée.
Le régime est donc un peu différent. Il n'y a pas de rente viagère alimentaire mais paiement de prix.
Résumons en 2 mots :
-Dupont vend à Smith un bien immobilier amputé du droit d'usage et d'habitation que se réserve Dupont;
-paiement partie comptant,partie échelonnée.
Que veux Dupont ?
Assurer ses arrières.
Que fait Dupont ?
Afin de se garantir et garantir le paiement de sa créance échelonnée sur 12 mensualités, Dupont prend une inscription hypothécaire de privilège du vendeur.
Et pour faire bonne mesure, insère dans l'acte une clause résolutoire de la vente au cas où............
Conséquences de ces précautions :
L'inscription hypothécaire suivant l'immeuble, si Smith décide d'apporter l'immeuble à une SCI, le privilège subistera à l'encontre de la SCI.
Si, Smith ou la SCI,défaille, la résolution de la vente sera prononcée sans autre forme de procès et l ebien reviendra à Dupont sans droits de mutation à payer (honoraires du notaire restant dus). |
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Vente à une SCI à constituer 
