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goutelette
Contributeur vétéran
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 Posté - 16 oct. 2009 : 11:38:36
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Suivant différents postes il nous est fortement conseillé de voter " un compte unique" qui devrait permettre au C/S d'avoir accès aux relevés du compte, et de vérifier les mouvements.
Etant actuellement en consultation de syndic, la période est idéale pour essayer de comprendre les revers ou les avantages de tout changement.
Suivant, un Syndic consulté, il ne voit pas l' intérêt de ce Compte unique dans la mesure, ou les versements des charges par les copros/ seront toujours au nom de son Cabinet. Donc versés au Syndic, qui celui -ci reversera , quand il le désire... et de façon partiel suivant les réceptions, sur le Compte séparé ???
De ce fait, je me suis adressée a ma banque.
Suivant le Conseiller.
Les banques, n' ouvrent pas de comptes séparés aux copropriétés.
La seule possibilité est d' ouvrir un compte, égal a une Association, avec status etc.. Sachant que nous sommes limités aux enseignes d' état représentantes a l' origine des comptes Epargnes ( voir 2)
Donc, comment se présente le Compte unique que nous devrions acceper ?
Merci, de vos commantaires.
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goutelette
Contributeur vétéran
1872 message(s)
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Posté - 16 oct. 2009 : 11:46:07
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 16 oct. 2009 : 12:14:56
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Goutelette,
Vous aviez déjà ouvert un fil sur la question du compte séparé, que j'ai d'ailleurs trouvé très intéressant. Personnellement je trouve qu'on y trouve de nombreux arguments pour estimer que ce compte séparé est indispensable pour une copropriété.
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1899
A votre question de savoir comment ouvrir ce compte, c'est au syndic de l'ouvrir au nom de la copropriété.
Le prétexte que vous donne le syndic consulté pour ne pas l'ouvrir ne me paraît pas recevable.
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Posté - 16 oct. 2009 : 12:17:40
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goutellette, les avis divergent sur compte séparé ou compte unique.
personnellement je suis un fort partisan du compte séparé et sans vouloir revenir sur les nombreux post, mais en réponse à votre post actuel :
* le compte séparé, permet de vérifier l'état des finances du syndicat par les relevés du compte bancaire qui ne concerne que les opérations bancaires du dit syndicat;
* le syndic vous embrouille avec compte séparé, compte unique et sous-compte du compte unique. Avec un compte séparé, les versements des copros sont TOUJOURS versés sur le compte du syndicat et JAMAIS sur le compte du syndic. S'il le faisait, il se met HORS LA LOI. Il n'a pas le droit de disposer de l'argent d'autrui.
* quant au conseiller bancaire, aller en voir d'autres : les banques ouvrent bien des comptes bancaires séparés au nom des syndicats de copropriétés. Il ya peut-être confusion avec votre conseiller entre compte bancaire courant (compte chèques) et compte d'épargne (comme le livret A).
Reprenez l'origine des mots :
compte séparé : compte ouvert au nom d'un syndicat, le votre et uniquement le votre, sur lequel sont versées les charges et payés les factures, et sans intermédiaire;
compte unique ou dispense du compte séparé : compte au nom du syndic, sur lequel sont versées toutes les charges de toutes les copropriétés dont il a la gestion et avec lequel il paie toutes les factures de toutes les copropriétés dont il a la gestion. Avec accord de la banque (donc de frais de gestion supplémentaires pour vous), il peut mettre en place des "sous-comptes" pour "tromper l'ennemi", mais ce n'est qu'une question de libellé. C'est le syndic qui récupère les intérets d'une trésorerie placée. Et il arrive que ce syndic utilise (en toute légalité) un compte "pivot" ce qui, pour un CS, est la pire des choses car il y a quasi impossibilité de vérifier la trésorerie réelle...
ce n'est que mon avis, et je m'y tiens  |
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Posté - 16 oct. 2009 : 12:33:24
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goutelette : De nouveau sur le compte séparé !!!
Le compte séparé au nom du SYNDICAT est obligatoire
Pour détourner la loi, les syndics ont inventé cette résolution de la dérogation d'ouverture ce ce compte, avec en prime la menace d'une augmentation importante des honoraires de gestion du syndic, ce qui est totalement illégale !!!
Votre syndic est pour un compte individualisé - hors la loi- ce n'est pas surprenant car tous ces comptes des SDC gérés rapportent des intérêts au Syndic et non au syndicat. Imaginez des centaines de millions d'Euros des fonds de roulement, ou autres avances sur trvaux placés sur ces comptes de syndic. Vous aurez remarqué que les Lamy, Foncia et autres grandes enseignes sont TOUTES des filales des banques : Caisse d'Epargne, Banque Populaire,....
Comme souligné ici, votre conseiller bancaire ne connait pas grand chose au compte séparé, il faudra en changer pour des meilleurs conseils !!! celui-ci condonds compte bancaire du SDC avec l'ouverture d'un livret A que quelques banques refusent !!!!
Gourelette vous devriez relire encore une fois TOUTES les réponses déjà apportées lors de votre premier post.
Goutelette : nous vous avions précisé qu'il était très difficile de faire la vérification des comptes bancaires individalisés du compte du syndic. Mais vérifiez vous réellement les relevés de banque de votre SDC ????
Pour ouvrir un compte au NOM DU SYNDICAT, le syndic va à la banque avec la décision de l'AG, et c'est tout? le chéquier sera au nom de votre Syndicat de copropriétaires : SDC XXXXX et non au nom du syndic : SYNDIC YYYYYYYYY.
Vous avez rencontré 2 conseils - syndic er conceiller bancaire, qui vont raconté beaucoup de bétises !!! |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 16 oct. 2009 : 13:12:01
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citation: Pour détourner la loi, les syndics ont inventé cette résolution de la dérogation d'ouverture ce ce compte
Je serais plus nuancé que philippe car c'est quand même le 7ème alinéa de l'article L18 qui précise que l'AG peut en décider autrement et donc accorder une dispense au syndic.
Ensuite ce sont malheureusement aux copropriétaires de décider et,même avec des informations et un coût minoré, chez nous nous n'avons toujours pas eu la majorité pour échapper à la dispense
citation: Les banques, n' ouvrent pas de comptes séparés aux copropriétés
désolé mais cela est totalement faux; cette ouverture d'un tel compte au nom du syndicat des copropriétaires de........est d'ailleurs une obligation sans possibilité de dérogation pour un syndicat gérer autrement que par un syndic PRO
Un compte unique n'a jamais été un compte séparé ouvert au nom du syndicat;le compte CE ou autre permettant le placement du fond de réserve travaux n'a rien à voir avec le compte séparé classique de tous les jours.
Ouverture type associations est une réalité du terrain;son avantage: le placement est défiscalisé jusqu'à 76500€
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 16 oct. 2009 : 15:04:33
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Je vous remercie, tous de vos remarques, Nous avons pris la peine de relire les différents postes, et aucun ne répond réellement a la question.
2 : Comment le syndic peut ouvrir un compte au nom de notre copropriété, sous quel status ? Ainsi il ne nous reste plus,qu' a lui faire confiance, ce qui va a contrario.
Qu' il est le rĂ´le de s'en occuper " oui" mais nous aimerions comprendre.
Les Avantages et Développés, ne nous font pas part des status de cette mise en place. 1: Nous aimerions plus de connaissance sur cette mise en place, dans la mesure ou les remarques du Syndic et des banques semblent aller dans le même sens, tout en ne se connaisant pas.
Merci de nous aider a comprendre ce problème
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ABCT
Contributeur senior
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 Posté - 16 oct. 2009 : 15:45:51
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Les démarches vous ont déjà été précisées.....
Désolé mais nous avons des comptes séparés dans nos copropriétés et dans trois organismes bancaires différents donc c'est possible et simple à réaliser.
Quand on ne veut pas faire quelquechose, tous les motifs sont évoqués, maintenant assumez. |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 16 oct. 2009 : 15:56:01
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goutelette,
Admettons que vous soyez "élue" syndic non professionnel de votre copropriété, vous êtes dans l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat sur lequel seront versées toutes les sommes que vous recevrez au nom ou pour le compte du syndicat(extrait art.L18)
Vous allez Ă la banque XXX ou YYY avec le PV de l'AG vous nommant syndic, la banque est dans l'obligation de vous ouvrir ce compte au nom du syndicat
et...............il en est de mĂŞme avec les syndics pro.
SI votre syndic n'a pas une dispense d'ouvrir un compte séparé et s'il ne l'ouvre pas.... son mandat est nul dans les 3 mois qui suivent son élection
il n'y a pas de statut spécial à chercher, la loi est identique pour tous les syndics et le versement des charges seront peut être à son nom,encore que!!!,mais il sera dans l'obligation de verser ces sommes immédiatement et en totalité au compte du syndicat et non quand il le désire
et vous vous pourrez vérifier les entrées et les sorties DE VOTRE compte |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 16 oct. 2009 : 19:06:15
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Bonjour FĂ©lix 1930 et merci de votre intervention.
" citation: et le versement des charges seront peut ĂŞtre Ă son nom,encore que!!!"
C'est ce que nous a fait entendre le Syndic consulté. Nous expliquant que pour reverser, l'argent sur notre compte, qu'il attendrait d'avoir la totalité de l' appel..... ! Et en toute légalité, était a même de l'utiliser entre temps pour d'autres fonctions ( ce n'est pas quant, il voudra, mais sans obligation de délai)
Je suis passé voir mon conseiller Banquier, qui m'a expliqué, que les Syndics avaient pour leurs gestions plusieurs comptes, mais en aucun cas, il était prévu d'ouvrir un compte par copropriété géré.
Lundi j'ai pris ma journée, pour recevoir 3 syndics. Et nous allons essayé de comprendre comment ce compte nous est réellement proposé
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Posté - 16 oct. 2009 : 19:58:54
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votre banquier est mauvais conseiller et ce qu'il affirme citation: mais en aucun cas, il était prévu d'ouvrir un compte par copropriété géré est faux, allez en voir un autre... |
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Posté - 16 oct. 2009 : 20:55:43
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goutelette : ou avez vous trouvé ce syndic et ce conseiller bancaire ???
Pour votre info : Le syndic a un compte de syndic ou TOUTES les sommes de votre copropriété arrivent sur ce compte dont votre copropriété à un sosu-compte individualisé avec son numéro.
goutelette : citation: C'est ce que nous a fait entendre le Syndic consulté. Nous expliquant que pour reverser, l'argent sur notre compte, qu'il attendrait d'avoir la totalité de l' appel..... ! Et en toute légalité, était a même de l'utiliser entre temps pour d'autres fonctions ( ce n'est pas quant, il voudra, mais sans obligation de délai)
Oubliez ce syndic qui est aussi voyou que le votre. !!! ceci est un gros mensonge.
Quand le syndicat a un compte séparé, le syndic ouvre ce compte, il a donc la signature car il est mandaté par l'AG pour géere ce compte bancaire. Ce compte bancaire séparé au nom du syndicat a son propore chéquier, et les copropriétaires font leur chèques de charges au nom du Syndicat XXXXX, et plus au nom du syndic YYYY.
En aucuns cas le syndic a besoin de faire des virements entre le compte du SDC et celui du syndic, sauf pour le; paiement de ces honoriares !!! Il signe les chèques du SDC avec le chéquier du SDC, et non avec son chéquier. C'est la SEULE différence dans sa gestion !!!! Tout ce qu'il vous a raconté c'est du pipo, pour ne pas dire plus. !!!!
goutelette ! citation: Je suis passé voir mon conseiller Banquier, qui m'a expliqué, que les Syndics avaient pour leurs gestions plusieurs comptes, mais en aucun cas, il était prévu d'ouvrir un compte par copropriété géré.
cet personne n'y connait rien, est ce le copain de votre syndic ?????
L'obligationl légale est l'ouverture d'un compte PAR SYNDICAT de copropriétaires. Cette banque est elle la Caisse d'Epargne, propriétaire de Lamy, la banque populaire, propriétatire de Foncia ????
Goutellette : vous avez besoin des conseils d'une association comme l'ARC pour vous défendre, et contrer ces personnes qui vous roulent " dans la farine" !!!
Allez consulter ce site, vous y trouverez beaucoup d'abus expliqué, et de réponses également, comme sur UI. |
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goutelette
Contributeur vétéran
1872 message(s)
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Posté - 17 oct. 2009 : 13:11:17
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Bonjour
citation: cet personne n'y connait rien, est ce le copain de votre syndic ?????
L'obligationl légale est l'ouverture d'un compte PAR SYNDICAT de copropriétaires. Cette banque est elle la Caisse d'Epargne, propriétaire de Lamy, la banque populaire, propriétatire de Foncia ????
Non! ma Conseillère ne connait pas mon Syndic ( la banque C.A)
En ce qui concerne les conseils d' une Association ( Comme nomée). Quitte a vous surprendre. Sur ce sujet en particulier, je n' y fait pas plus confiance, qu' au Syndic !!
J'ai bien lu,et relu les différents post, et j'ai trouvé beaucoup de polèmique d' intérêt:Fiscal ou Bancaire. Que d' intérêt pour les propriétaires.
Je m' en excuse, auprès d'elle si je me trompe.
Demander Conseil, est util et interressant, mais Ă©galement chercher a comprendre et se faire sont propre opinion, me parait mieux.
En tant que Présidente du C/S, si je dois donner une orientation, ou un avis a une Assemblée non informée. Je ne dois pas les tromper.
Le seul intérêt pour les Copropriétaires, serait sous toute réserve, la possibilité d'avoir accès aux relevés bancaires.
Faut-il encore, encore qu'un des Conseillers soit compétent et disponible pour faire cette vérification. Si vous tenez compte que dans une copro/ 50% sont prop/ bailleurs et s'occupent de rien. Quand aux autres, ils se disent pas savoir, et pas le temps.
Cela devient très difficile de trouver des Conseillers.
En ce qui concerne, le placement de fond dormant sur un livret A . Cette solution s' impose en prévision de gros travaux. En ce qui concerne les exercices annuels, si le budget est bien préparé,il ne devrait pas avoir de fond qui dorment, ou très peu. |
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Posté - 17 oct. 2009 : 13:41:27
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goutelette, vous dites en parlant du compte séparé : citation: Le seul intérêt pour les Copropriétaires, serait sous toute réserve, la possibilité d'avoir accès aux relevés bancaires.
c'est un des intérêts mais pas le seul. je ne voudrai pas "remettre le couvert", mais il y a un autre très GROS intérêt :
* dans le compte séparé : les provisions pour charges et recettes en général sont sur le compte chèque du syndicat donc sont dans VOTRE poche.
* dans le compte unique, vos provisions et recettes vont dans la poche du syndic avec toutes les autres copros, et il est souvent TRES difficile de les voir ressortir.
Mais bien sur, votre intervention sur ce forum, vous permet de vous faire votre propre opinion dans un sens comme dans l'autre et ensuite vous décidez.
Encore faudrait-il que des professionnels vous disent la vérité "vraie", l'avantage des intervenants sur ce forum, c'est de n'avoir qu'une relation épistolaire avec vous, mais au moins ils parlent en général de "vécu" et comment ils se sont sortis des difficultés rencontrées.
maintenant, le choix vous appartient... ou plutĂ´t appartient Ă l'AG |
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felix1930
Contributeur vétéran
1050 message(s)
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Posté - 17 oct. 2009 : 14:21:06
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citation: Faut-il encore, encore qu'un des Conseillers soit compétent et disponible pour faire cette vérification.
vous et.......les autres copropriétaires vous êtes,je pense,capable de lire et vérifier votre propre compte banque ,pour celui-ci c'est à peu près le même chose.
quant à la disponibilité,sauf exception, cela se trouve lorsque l'on veut bien faire un effort |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 17 oct. 2009 : 16:10:19
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Goutelette, concernat "votre" banque, nous n'en connaissons pas l'enseigne, et encore moins le nom de ce "conseiller", et cela vaut mieux !
Tout ce qui vous a été dit sur l'impossibilité d'ouvrir un compte pour votre syndicat est de la foutaise !
Cela relèverait presque du "refus de vente" !
Un syndicat de copropriétaires et une "personne", juridiquement parlant, qui est employeur, paie des cotisations sociales, vote pour les prud'hommales, peut engager des actions en justice, être condamné, acheter, vendre ... et qui peut ouvrir un compte en banque à son nom dans toutes les "bonnes" banques !
Et si "votre" banque est en dessous de tout, voyez "laposte", qui se fera un plaisir de vous ouvrir non seulement un compte courant mais aussi un compte livret A !
Quant Ă vos fonds "travaux" ils sauront vous les mettre au chaud Ă votre profit ! (PS : je n'ai aucun lien avec "laposte" ! )
Que les banques nous classent en "associations" parce qu'elles ne sont pas capables de s'adapter à certaines particularités (parce qu'elles leur coute !) n'est pas notre affaire.
Pour ouvrir un compte bancaire ou postal au non du syndicat il faut et il suffit :
- copie du RDC authentifiant le syndicat (Ă©quivalent aux statuts d'une assoce, d'une Ste ...)
- extrait du PV d'AG rapportant la désignation du syndic (qui est délégataire, le titulaire du compte étant "le syndicat".)
- une pièce d'identité du syndic / gestionaire-délégataire (pro ou non)
- dans le cas d'un syndic "pro", la délégation donnée par son cabinet au gestionaire. |
Édité par - Gédehem le 17 oct. 2009 16:18:02 |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 26 oct. 2009 : 12:18:00
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ce post fort intéressant m'appelle plusieurs remarques :
citation: vous et.......les autres copropriétaires vous êtes,je pense,capable de lire et vérifier votre propre compte banque ,pour celui-ci c'est à peu près le même chose.
eh bien non, c'est très différent, beaucoup plus compliqué. Un particulier est viré tous les mois de son salaire qu'il dépense ou encore qu'il épargne : une simple feuille de papier liste les dépenses mensuelles, et l'épargne en fin de moi. Les comptes d'un syndicat se basent sur la comptabilité analytique, cela demande un effort certain d'autoformation pour maîtriser.
Les syndics sont diabolisés : en gros d'un coté les vilains qui ne veulent pas de comptes séparés pour s'en mettre plein les poches, les gentils qui sont conformes à la loi : une minorité.
La vérité est beaucoup plus terre à terre : avoir x comptes séparés demande plus de travail, voilà tout.
Mon syndic travaille avec des comptes individualisés, avec garantie de non fusion des comptes. Cela lui permet d'informatiser tous les mouvements (plus d'écritures de chèques), de travailler sur un format unique de relevés ...
nous avons à disposition des relevés bancaires au nom de notre syndicat : la différence avec un compte séparé est nulle pour la question du contrôle du compte : le rapprochement bancaire ne pose aucun problème.
Il y a un inconvénient, sérieux, si le syndic fait faillite impossible de récupérer les fonds.
Le problème est du coté des banques qui ne propose pas aux syndics un produit correct de gestion de comptes séparés.
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goutelette
Contributeur vétéran
1872 message(s)
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17
Posté - 01 nov. 2009 : 18:56:54
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Bonjour a tous
Bonjour Mesprès
1 : citation: Mon syndic travaille avec des comptes individualisés, avec garantie de non fusion des comptes. Cela lui permet d'informatiser tous les mouvements. Pourriez vous, me préciser la diférence avec le compte pivot. Ainsi que développer votre phrase suivante;Vous enremerciant. citation: " la différence avec un compte séparé est nulle pour la question du contrôle du compte :
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Posté - 02 nov. 2009 : 11:42:29
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en général, un syndic procède ainsi avec le compte unique :
* les appels de provisions de toutes les copropriétés sont versés sur un compte unique à son nom portant intérêts à court terme pour lui-même (pour l'agence  ).
* pour payer les fournisseurs, il utilise un autre compte, à son nom également, appelé compte pivot
* à périodicité très rapprochée (tous les matins et au plus toutes les semaines), une personne de l'agence (souvent le comptable ou le directeur financier) examine deux choses : le solde du compte pivot qui doit être au mini, et le bordereau des virements ou chèques qui vont être faits dans la même périodicité que précedemment.
* si l'envoi de ce bordereau met le compte pivot en négatif, il effectue un virement correspondant du compte unique vers le compte pivot, du montant nécessaire pour que après envoi du dit bordereau, ce compte pivot soit de nouveau proche de +0.
* cette gestion de trésorerie permet de beneficier au maximum des intérêts.
Bie sur et malheureusement, le syndic a interet (c'est le cas de le dire) Ă payer les fournisseurs le plus tard possible  .
Est ce clair ? |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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19
Posté - 02 nov. 2009 : 13:37:42
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"Est ce clair ?"
Désolé, mais je ne partage pas cet avis;
Les provisions sont versées sur un "sous-compte" du compte unique du syndic.
Les règlements aux fournisseurs sont effectués par un "sous-compte" du compte unique du syndic appelé couramment "compte pivot"
Pour couvrir les règlements effectués par ce compte le syndic tire des chèques sur les "sous-comptes" de chaque syndicat.
Sur le plan comptable le compte "pivot"est à zéro.
Sur le plan bancaire le syndic n'est débité qu'au paiement effectif des chèques, il bénéficie ainsi des délais d'encaissement, et ce qui est plus grave, et le syndicat n'a aucun moyen de s'en rendre compte, il peut retarder l'envoi des chèques émis aux fournisseurs.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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20
Posté - 02 nov. 2009 : 14:58:28
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Pour faire simple, et comme son nom l'indique, ce "compte pivot" sert pour tout, les encaissements des provisions diverses ET le réglement des factures des syndicats (*) dans le porte feuille du syndic !
Les sous-comptes "syndicats" ne sont renseignés qu'après coup, simple jeu d'écriture ! C'est bien souvent la raison pour laquelle le syndic a qui l'on veut "imposer" le compte séparé va mettre en garde : "Vous n'y pensez pas, les agios pour découverts, les frais, etc ...."
Pourquoi un "sous compte "syndicat n'a jamais d'agios pour découvert ?
Parce qu'il n'est jamais à découvert puisque ce ne sont que des écritures ....
(*) lettres-chèques" sortis au Km du compte pivot |
Édité par - Gédehem le 02 nov. 2009 15:01:49 |
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