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trendy31
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433 message(s)
Statut: trendy31 est déconnecté

Posté - 15 déc. 2023 :  17:55:52  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Après étude des annexes comptables présentées lors de notre Assemblée Générale l'année dernière, il apparaît que la comptabilité inclût quelques comptes dormants d'anciens copropriétaires.

J'ai interrogé notre syndic pour savoir si on peut les clôturer et comment répartir le solde correspondant. Il m'a été répondu qu'il faut attendre 5 ans après la vente. Ce délai est-il confirmé ? Quel est le texte règlementaire qui l'indique ?

D'autre part, notre comptable m'indique que le CS peut décider d'affecter le solde dans les charges courantes, mais qu'il faudrait une décision d'AG pour l'intégrer dans le fonds travaux. Or je ne vois pas pourquoi selon l'affectation envisagée la décision se prend à un niveau différent. A mon sens, toute clôture de compte "dormant" doit être validée en AG et s'accompagner du choix d'affectation. Votre avis ?

Signature de trendy31 
Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente...

shaun
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194 message(s)
Statut: shaun est déconnecté

 1 Posté - 15 déc. 2023 :  20:13:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

Article 42 de la loi de 65 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda...000039329680
qui fait référence à l'article 2224 du code civil
https://www.legifrance.gouv.fr/code...000019017112
On retrouve bien les 5 ans indiqués par votre comptable.
Pour moi, "automatiquement" au bout des 5 ans, les sommes doivent basculer dans les produits de l'exercice comptable courant (il n'est pas question d'une décision du CS - par contre le CS peut/doit surveiller que le syndic le fasse bien).
Pour l'affecter à autre chose qu'aux charges courantes, il faut effectivement une décision d'AG... au moment de l'approbation des comptes.


PCS1975
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 15 déc. 2023 :  22:22:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par trendy31

Bonjour,

Après étude des annexes comptables présentées lors de notre Assemblée Générale l'année dernière, il apparaît que la comptabilité inclût quelques comptes dormants d'anciens copropriétaires.

J'ai interrogé notre syndic pour savoir si on peut les clôturer et comment répartir le solde correspondant. Il m'a été répondu qu'il faut attendre 5 ans après la vente. Ce délai est-il confirmé ? Quel est le texte règlementaire qui l'indique ?

D'autre part, notre comptable m'indique que le CS peut décider d'affecter le solde dans les charges courantes, mais qu'il faudrait une décision d'AG pour l'intégrer dans le fonds travaux. Or je ne vois pas pourquoi selon l'affectation envisagée la décision se prend à un niveau différent. A mon sens, toute clôture de compte "dormant" doit être validée en AG et s'accompagner du choix d'affectation. Votre avis ?


Bonjour,

Normalement les comptes des anciens copropriétaires sont fermés dès que le syndic reçoit du notaire la notification du transfert de propriété, généralement le lendemain de la signature (parfois le jour même).
S'il reste de l'argent sur ces comptes de copropriétaires partis, c'est très souvent l'avance de trésorerie que l'acquéreur a payé au syndic. Et le syndic devrait rembourser le vendeur de son avance de trésorerie, cette avance devant être restituée au vendeur, conformément à l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 ("Les avances sont remboursables").

Ca n'est généralement pas autre chose, car les autres sommes figurent dans l'état daté, et c'est le notaire qui s'en occupe.
A noter que l'avance de trésorerie figure dans l'état daté également, et que le notaire n'a pas manqué de demander à l'acquéreur de payer son avance de trésorerie par chèque généralement, et le notaire envoie ensuite le chèque au syndic qui verse cette somme sur le compte d'avance de trésorerie.
Du coup, comme le total de l'avance de trésorerie ne peut pas excéder 1/6 du budget prévisionnel, le syndic doit rembourser le vendeur et s'il ne le fait pas, il est obligé de déplacer cette somme sur un autre compte.

Donc, il n'est pas très honnête de la part du syndic qu'il ne rembourse pas le vendeur parce que celui-ci ne l'a tout simplement réclamé.
Disons tout simplement que c'est une manière de voler de l'argent car le syndic doit rembourser le vendeur même s'il ne le réclame pas.
Personne ne souhaiterait être volé de cette façon, ne pensez-vous pas?

Mais en effet, au bout de 5 ans, il y a prescription, c'est-à-dire que ces sommes que le syndicat des copropriétaires devait au vendeur sont acquise au syndicat. Avant le délai de 5 ans, si le vendeur se réveille et réclame cette somme au syndic, le syndic est obligé de s'exécuter.
C'est pourquoi le syndic vous a dit qu'on ne pouvait pas y toucher avant ce délai de prescription de 5 ans.

Je ne sais pas dans quel compte votre syndic a déplacé ces sommes (dans la rubrique "Créditeurs divers" compte 46, ou sur un compte d'attente 47 qui apparaissent dans l'annexe 1 par exemple?).

Et vous avez raison, il faut passer par un vote en AG pour décider de l'affectation de cette somme, même si elle est redistribuée aux copropriétaires au pro rata des tantièmes généraux.
Mais ce vote ne peut avoir lieu qu'une fois que le délai de 5 ans est passé.

Édité par - PCS1975 le 15 déc. 2023 22:43:29

Sunbird
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 16 déc. 2023 :  11:45:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les sommes restantes sur le compte copropriétaire vendeur doivent être restitués au vendeur ou mis au crédit du nouveau copropriétaire.


Édité par - Sunbird le 16 déc. 2023 11:45:50

rambouillet
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 16 déc. 2023 :  15:30:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
les sommes restantes n'ont pas à être mises au crédit de l'acquéreur.

Bien souvent le souci vient de la nouvelle adresse du vendeur car ils oublie de la signaler au syndic. Mais c'est un faux problème car dans la majorité des cas, celle ci se trouve sur l'acte de mutation. Ou alors il suffit d'un petit mail car les syndics ne les retirent pas de leur fichier puisqu'ils continuent à envoyer des publicités ....

Passées dix ans (et non cinq) qui sont la norme en compta, l'AG doit décider de leur devenir ...

Sunbird
Pilier de forums

4847 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 16 déc. 2023 :  22:10:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous faites comment lorsque l'exercice est validé et qu'il manque 500 euros concernant ce compte ?

Vous l'appelez sur le SDC ou sur le compte du nouveau copropriétaire ?

PCS1975
Contributeur actif

223 message(s)
Statut: PCS1975 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 16 déc. 2023 :  23:57:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet


Passées dix ans (et non cinq) qui sont la norme en compta...


Je ne sais pas pour la compta, mais depuis la loi ELAN, le délai est bien passé à 10 ans à 5 ans notamment pour le recouvrement des créances du SDC qui, selon toute logique, est aussi applicable quand un copropriétaire est créancier vis-à-vis du SDC (du moins, c'est comme ça que je le comprends).

Comme la loi ELAN date de 2018, nous sommes encore dans une période où ce délai peut être plus long : cela dépend de la date à laquelle la créance est née.

La loi ELAN, adoptée le 23 novembre 2018, intervient dans le monde de l’habitat et modifie un certain nombre d’articles de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les questions de recouvrement de dettes et d’actions entre syndicat des copropriétaires et tiers, elle vient notamment modifier les délais de prescription.

Voici un petit récapitulatif de la situation actuelle.

I. Le délai de prescription en copropriété
La prescription est un délai qui éteint la possibilité, pour une personne, d’exercer un droit. Ce délai de droit commun, défini par l’article 2224 du Code civil, est de cinq ans.

En copropriété, ce délai s’applique principalement dans deux cas : la contestation d’une décision d’assemblée générale et le recouvrement de créances du syndicat vis-à-vis d’un copropriétaire.

Cependant, dans ces deux cas spécifiques à la copropriété, le délai de prescription varie selon sa définition par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le délai de contestation d’une décision d’assemblée générale est de deux mois. La loi ELAN ne l’a pas modifié.

Dans les deux mois à compter de la réception du procès-verbal d’assemblée général, tout copropriétaire peut exercer son droit à contester la décision sous motif de vices de procédures ou de résolution.

En matière d’action personnelle entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires, le délai de prescription est passé de dix ans (ancienne législation) à cinq ans avec l’intervention de la loi ELAN (article 213, venant modifier l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Ce délai peut cependant être interrompu par une action en justice : si le syndicat des copropriétaires assigne un copropriétaire débiteur, l’acte de saisie judiciaire suspend le délai de prescription.

Enfin, la loi laisse une question en suspens, pourtant très importante dans la compréhension et l’interprétation de la notion de « délai » : le point de départ du délai de prescription.

Il s’agit en effet de savoir quel est la date de commencement du délai de prescription de cinq ans correspondant à la nouvelle législation : à la date d’exigibilité de la créance ou à la date d’entrée en vigueur de la loi ELAN ?

Il faut ici distinguer trois cas. Le premier est le cas d’une créance non exigible au 25 novembre 2018 (date d’entrée en vigueur de la loi ELAN) : cette créance sera soumise au « nouveau » délai de cinq ans.

Le second cas est celui d’une créance antérieure au 25 novembre 2018 qui serait prescrite (selon l’ancien délai de dix ans) moins de cinq ans après l’entrée en vigueur de la loi ELAN : la créance garde son délai de prescription original. Dans ce cas, pour une créance exigible au 1er janvier 2011 par exemple, son délai de prescription court donc jusqu’au 1er janvier 2021.

Le troisième cas est celui d’une créance antérieure au 25 novembre 2018 qui serait prescrite (selon l’ancien délai de dix ans) plus de cinq ans après le 25 novembre 2018 : celle-ci voit son délai de prescription réduit à cinq ans à compter du 25 novembre 2018.

II. Les conséquences pour le syndicat, en matière de recouvrement de dettes
Cette modification de la loi cadre de la copropriété implique plusieurs conséquences pour les syndicats de copropriétaires.

En premier lieu, des conséquences liées à l’inaction du syndicat face à un problème d’ordre réglementaire : si un copropriétaire ne respecte pas le règlement de copropriété, et qu’aucune action n’est entreprise à son égard dans les cinq ans suivant la faute commise, aucune action ne pourra plus être entreprise.

En second lieu, qui concerne une majorité des cas, ce délai s’applique au recouvrement des impayés.

Si une dette était exigible il y a cinq ans ou plus, et qu’aucune action judiciaire n’a été entreprise dans ce délai, il n’est plus possible pour le syndicat des copropriétaires de recouvrer la dette.

L’intervention de la loi ELAN dans la législation de la copropriété va donc dans le sens d’un amoindrissement de la capacité à agir en justice à l’encontre d’un tiers, pour les syndicats comme pour les copropriétaires.

Édité par - PCS1975 le 17 déc. 2023 00:04:32

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 17 déc. 2023 :  09:28:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
sunbird : on parlait d'un excédent sur le compte du copro vendeur. S'il manque de l'argent, c'est que le syndic n'a pas fait son boulot lors de l'écriture de l'état daté ou dans l'exercice de l'article 20. Donc, en théorie, c'est à lui de payer ..... je sais c'est toujours difficile de faire payer le syndic ...

PCS1975 : dans le cas d'un crédit au compte vendeur, ce n'est pas la loi elan qui s'applique (les 5 ans...), mais le fait que la compta qui détient ce compte en toute régularité se réclame potentiellement durant 10 ans, preuve s'il en est que les archives comptables sont de 10 ans.
https://entreprendre.service-public...roits/F10029
mais ne me demandez pas le texte exact, car d'une part je ne suis pas spécialiste et d'autre part il y en a tant .....

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 17 déc. 2023 :  14:34:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour
comment se fait il que le compte du vendeur ne soit pas à zéro dés la notification de la vente par le notaire
il y a une faute du syndic en exercice à la date de l'avis de mutation
dans l'avis de mutation il y a l'adresse du vendeur
à défaut le syndic actuel peut écrire au notaire

et personne n'a posé de question au syndic depuis ces ventes ?

PCS1975
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 17 déc. 2023 :  14:50:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

PCS1975 : dans le cas d'un crédit au compte vendeur, ce n'est pas la loi elan qui s'applique (les 5 ans...), mais le fait que la compta qui détient ce compte en toute régularité se réclame potentiellement durant 10 ans, preuve s'il en est que les archives comptables sont de 10 ans.
https://entreprendre.service-public...roits/F10029
mais ne me demandez pas le texte exact, car d'une part je ne suis pas spécialiste et d'autre part il y en a tant .....


Ah, je ne comprends pas comme vous...

Je ne sais pas qui a raison, mais cela appelle quelques questionnements :

1- le syndicat des copropriétaires peut-il être considéré comme une entreprise ?
La conservation des documents comptables pour une entreprise est régie par l'article article L123-22 du Code de commerce.
Un syndic professionnel est un commerçant à l'évidence, donc sa propre comptabilité répond à ces exigences, mais un syndic non professionnel, même rémunéré ?
Le SDC peut-il être considéré comme un commerçant pour sa comptabilité tenue par un syndic professionnel ou non ?

2- à partir du moment où le syndic a reçu la notification du transfert de propriété, le copropriétaire vendeur devient un tiers, étranger à la copropriété, comme un fournisseur par exemple; or, si un fournisseur ne fait pas de procédure de recouvrement envers le SDC pour une facture impayée, sa créance est prescrite au bout de 5 ans.
Peut-on superposer les 2 cas fournisseur/tiers "ancien copropriétaire" ? Je ne sais pas !

3- lorsqu'un copropriétaire a versé trop de charges par exemple, il peut agir contre le SDC pendant 5 ans au titre d'une action personnelle (au contraire des actions réelles où le délai de prescription est de 30 ans).

Le débat est ouvert...

Édité par - PCS1975 le 17 déc. 2023 14:55:51

trendy31
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 10 Posté - 20 déc. 2023 :  17:53:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à tous pour vos retours.

Pour préciser les choses :
- les soldes des comptes copropriétaires en question sont tous créditeurs (sauf un correspondant à une vente récente (2 à 3 ans) pour laquelle nous allons demander au syndic actuel qui a suivi la mutation de "faire son affaire" de la somme manquante correspondant
- ces anomalies ne sont pas imputables au syndic actuel (sauf celle indiquée ci-dessus) mais aux 2 syndics précédents dont l'un était particulièrement doué pour régler les mutations de façon fantaisiste

Sinon, d'après vos explications, il me semble que le "délai de carence" applicable est de 5 ans, le délai de 10 ans s'appliquant plutôt à la consultation de documents comptables par l'administration.

Enfin, pour que les choses soient claires pour tous les copropriétaires, nous allons prévoir une résolution d'AG pour transférer le solde des comptes créditeurs vers le fonds travaux.
Signature de trendy31 
Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente...

Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 21 déc. 2023 :  01:46:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Article 6.2 du décret

"Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. "


Le syndic ne peut établir l'état daté que sur des comptes non clôturé, de fait il peut y avoir un solde négatif/positif sur le compte du vendeur.

Le solde (positif/négatif) après la mutation va sur le compte de l'acquéreur.


rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 21 déc. 2023 :  08:41:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Le syndic ne peut établir l'état daté que sur des comptes non clôturé, de fait il peut y avoir un solde négatif/positif sur le compte du vendeur."

non, dans la partie financière il est prévu :
* du solde débiteur de l'exercice antérieur approuvé par l'AG

et cela si la date est exigible à une date antérieure à la vente (notification de la mutation)[/u][/b], et j'ai toujours vu que dans ce cas cette date d'exigibilité être celle de l'AG qui a approuvé les comptes.

Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 21 déc. 2023 :  09:44:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les sommes restant sur le compte du vendeur vont sur celui de l'acquéreur il n'y a pas de discussion à avoir ce sujet c'est l'application du décret.

rambouillet
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 21 déc. 2023 :  10:49:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
NON si la date de l'AG qui approuve les comptes est antérieure à la notification de la mutation.
c'est bein inscrit dans l'article 6.2 :

"Article 6.2 du décret

"Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. "

andre78fr
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 21 déc. 2023 :  22:36:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Les sommes restant sur le compte du vendeur vont sur celui de l'acquéreur il n'y a pas de discussion à avoir ce sujet c'est l'application du décret.


Non... la vente est bloquée ou régularisée par le notaire si le vendeur est débiteur, il est remboursé si créditeur mais aucun transfert vers l'acheteur n'est justifié par le décret.

Sunbird
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 22 déc. 2023 :  11:18:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rambouillet/Andre78fr expliquez nous pourquoi le compte du vendeur n'est pas 0 après un état daté, car c'est toute la problématique de la question de trendy31 ?


nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 22 déc. 2023 :  11:36:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sunbird c'est exactement ce que j'ai écrit plus haut
il y a faute du notaire s'il n'a pas récupéré les sommes indiquées dans l'état daté et il y a faute du syndic s'il n'a pas rempli correctement l'état daté

le compte du vendeur doit etre à zéro à l réception de l'avis de mutation

rambouillet
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 22 déc. 2023 :  12:00:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Rambouillet/Andre78fr expliquez nous pourquoi le compte du vendeur n'est pas 0 après un état daté, car c'est toute la problématique de la question de trendy31 ?"

On est dans le cas de trendy d'un solde positif. Il faudrait exactement en connaitre l'origine, mais bien souvent ce sont des avances non rendues au vendeur

exemple issue d'un état daté réel :

"
2ème PARTIE :
Sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire cédant pour les lots objets de la mutation

Au titre  :
A. DES AVANCES PERCUES (D. art 5.2° a):

A.1 - avances constituant la réserve (fonds de roulement (D. art. 35.1°) ...100,83.........… €

A.2 - avances nommées provisions (provisions spéciales)
(ancien L. art 18 al 6 et D.35 4° et 5°) … ..……… €

A.3 - avances (D. art. 45-1 al 4) (emprunt du Syndicat
auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux) …………………… €

B. DES PROVISIONS SUR BUDGET PREVISIONNEL (D. art 5.2° b):
Provisions encaissées sur budget prévisionnel
pour les périodes postérieures à celle en cours
et rendues exigibles en raison de la déchéance
du terme prévue par l’art. 19-2 (loi du 10 / 07/ 1965),
à l’égard du copropriétaire cédant …..................... €

C. DU SOLDE CREDITEUR SUR L'EXERCICE ANTERIEUR :
Solde créditeur de l'exercice antérieur approuvé
par l'assemblée générale déjà exigible et non encore imputé
sur le compte du vendeur …..................... €

TOTAL A + B + C ...100,83.......... €"



si le syndic ne connait pas la nouvelle adresse du vendeur, il ne peut lui envoyer ce que le syndicat lui doit.
Mais le syndic y met peut-être un peu de mauvaise volonté ou ne veut pas perdre son temps (non rémunéré) pour la rechercher.
En théorie, le syndic devrait l'envoyer en chèque par LRAR (ou demander la nouvelle adresse) à la dernière adresse connue de lui. Bien souvent le vendeur fait un suivi de courrier via La Poste s'il habitait la résidence.

Sunbird
Pilier de forums

4847 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 22 déc. 2023 :  17:28:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il faut effectivement savoir pourquoi ce solde.

Normalement comme indiqué par Nefer, juste après la mutation le solde du compte vendeur doit être à zéro.

Il y a le cas Fxxcia qui demande que les notaires ne fassent pas le remboursement des avances remboursables au vendeur, mais que le syndic remboursera l'avance lorsque l'acquéreur aura payé l'appel pour les avances remboursables....

Dans la majorité des cas ce solde vient de la validation de l'exercice et il peut être positif/négatif.

PCS1975
Contributeur actif

223 message(s)
Statut: PCS1975 est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 23 déc. 2023 :  00:42:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Si le solde d'un copropriétaire vendeur n'est pas à 0, c'est qu'il y a une avance qui ne lui a pas été remboursée.

Dans l'état daté, il y a 2 options pour le remboursement de ces avances :

- option 1 : L’acquéreur rembourse directement le vendeur des avances et l’acquéreur deviendra bénéficiaire de ces avances à l’égard du syndicat des copropriétaires et n'aura donc pas reconstitué les avances

- option 2 : L’acquéreur verse entre les mains du syndic le montant desdites avances et le syndic devra alors procéder au remboursement au cédant des sommes portées à son crédit.

J'ignore pourquoi les syndics choisissent très souvent l'option 2. Et dans ce cas, si le syndic ne rembourse pas le vendeur (alors que c'est prévu par la loi et le décret), voilà comment des sommes se retrouvent acquises au syndicat au bout de 5 ans si le vendeur ne réclame rien.

Situation vécue quand j'avais posé la question au syndic sur une somme portée en compte 46 "Créditeurs divers" depuis plusieurs exercices. Cela concernait l'avance de trésorerie qui n'avait pas été remboursée au vendeur "parce que celui-ci n'avait rien réclamé".
Somme déplacée sur le compte 46 car :
- le compte 45 du vendeur a été clôturé
- l'avance de trésorerie aurait excédé 1/6 du budget prévisionnel.

C'est ce que j'expliquais dans le message #2 de ce fil.
Du coup, j'ai passé un coup de fil au vendeur pour qu'il réclame son remboursement. Qu'il a obtenu sans difficulté.

J'avais tellement peu confiance en ce syndic qu'après 5 ans cette somme aurait peut-être disparue, mais sans savoir si le syndic l'avait bien remboursée au vendeur ou mis dans sa poche.

Édité par - PCS1975 le 23 déc. 2023 00:50:10
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