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brennec
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PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2023 :  08:15:23  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

Nous aurons cette année un excédent important sur le budget prévisionnel, et des travaux à voter à l'article 24 :

Pour un financement sans douleur (!) notre syndic privilégie systématiquement le recours au fond Alur, ce qui selon moi le détourne de l'usage qui a été prévu, c'est à dire la prévoyance (je pense à un ravalement ).

Plutôt que de rendre l'argent aux copropriétaires et ensuite de faire des appels de fonds pour les travaux, peut-on fixer la date des appels de fonds au jour même de l'assemblée , de façon que les 2 opérations - régularisation des charges et appels de fonds -soient simultanées et que les travaux se fassent sans retard et "sans douleur" ?

Édité par - brennec le 06 févr. 2023 08:30:50

rambouillet
Pilier de forums

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 1 PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2023 :  09:11:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
OUI, tout à fait, l'AG est souveraine. Mais avoir à l'esprit que l'argent rendu (le solde positif de l'exercice) à chacun n'aura pas le même montant que l'argent demandé (provisions pour travaux) à cause des clés de répartition qui peuvent être différentes.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2023 :  09:45:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

La décision est prise à la majorité de l’article 25.

Signature de CopropriĂ©taire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

rambouillet
Pilier de forums

17860 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2023 :  10:15:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pourquoi la majorité 25 ?

nefer
Modérateur

14362 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2023 :  10:41:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
bonjour
l'approbation des comptes se fait à la majorité de l'article 24

si les travaux à voter relèvent de l'article 24, l'appel de fonds pour ces travaux se fait à l'article 24
il suffit d'inscrire dans la résolution sur les travaux la date de l'appel de fonds à la date de l'AG

ainsi la ligne crédit et la ligne débit seront à la même date

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2023 :  11:27:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

pourquoi la majorité 25 ?


Par ce que l'utilisation du fond Alur est votée à la majorité absolue de l'article 25 !



Signature de CopropriĂ©taire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2023 :  13:53:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
mais dans ce cas précis, notre ami brennec souhaite faire des appels de fonds donc ne pas utiliser les fonds travaux dits alur, donc majorité 24 pour des travaux courants.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2023 :  13:55:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

mais dans ce cas précis, notre ami brennec souhaite faire des appels de fonds donc ne pas utiliser les fonds travaux dits alur, donc majorité 24 pour des travaux courants.


Oui, alors nous sommes d'accord !
Signature de CopropriĂ©taire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2023 :  16:52:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est simple : les décisions relevant des art.25 et 26 sont listées par ces articles.

Si pas dans la liste, ou dans un article particulier, majorité art.24 comme 90% des décisions d'AG.

brennec
Contributeur actif

France
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Statut: brennec est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2023 :  17:23:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ok c'est noté.
Pour des travaux votés à la majorité de l'article 24, ce n'est pas la peine d'attendre les 2 mois de contestation possible ; on peut appeler immédiatement en 1 appel à la date du jour de l'AG, appel au débit qui se confondra avec le crédit de l'excédent de charges courantes. (C'est pas souvent qu'on a un excédent, autant en profiter pour faire des travaux "sans douleur")
Merci.

GĂ©dehem
Pilier de forums

15794 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2023 :  17:43:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
On peut appeler immédiatement tout ce qui est décidé art.24, la restriction apportée par L.42 ne concernant que 25 et 26.

Pour l'utilisation d'un "reliquat", c'est une très bonne chose que de l'utiliser pour des travaux.
Il faudra toutefois faire attention : ce 'solde' de chacun est variable, puisque fonction des dépenses de chacun selon ses tantièmes ou autres répartition.
Son solde peu être inférieur aux montant des travaux supplémentaires qui sont décidés.
Il faudra donc que préalablement, chacun soit bien informé de sa part de travaux, du surplus qu'il devra éventuellement verser, si cela est le cas pour l'un ou l'autre.

Édité par - Gédehem le 06 févr. 2023 17:49:55

brennec
Contributeur actif

France
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Statut: brennec est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 16 fĂ©vr. 2023 :  19:31:10  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Des nouvelles du front, donc de nouvelles questions.

En plus de l'excédent sur le budget courant, nous allons avoir à affecter l'avance de l'article 18 ainsi que la régularisation du compte 408 .
Le tout donnera une somme importante.

La convocation vient d'arriver : le syndic nous propose d'affecter ces sommes au fonds Alur, mais comme pour tous les travaux à l'ODJ il prévoit une utilisation du fonds Alur, je me demande la raison de cette manip via le fonds Alur, sachant que les sommes votées pour ces travaux sont immédiatement c a d à la date de l'AG portées sur le compte courant.

Si l'AG est souveraine, pourquoi ne déciderait-elle pas que les régularisations ci -dessus se font toutes par remboursement aux copropriétaires , et qu'en suite les travaux sont tous payés en 1 appel à la date de l'AG ?

Il y a qqch qui m'échappe : quel est l'intérêt de la copropriété ou celui du syndic à compliquer les choses en mettant des sous au fonds alur pour les en retirer immédiatement ?

edit ! idée : ça évite au syndic le travail des appels de fonds ?
autre idée : le temps que les sommes soient enregistrées sur le fonds alur, puisqu'elles soient rétroactivement utilisées le jour même de l'AG, ça laisserait du temps pour un placement ? ça me paraît peu probable.
Alors quoi ?

Édité par - brennec le 16 févr. 2023 20:06:00

rambouillet
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2023 :  06:56:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le syndic propose,
Le CS donne son avis
L'AG dispose
c'est le principe

En ce qui concerne les fonds sur avances article 18, OUI, c'est bien de décider de les mettre sur le fonds travaux, ainsi ils passent de remboursables à attachées au lot. Et le syndic a raison, car à les verser sur le compte courant pour quoi faire si d'autres résolutions qui parleraient de leurs affections n'étaient pas votées ... donc là il faut faire ainsi (ou les rembourser)

Quant à l'affectation des sommes au 408, soit il y a incompréhension de votre part, soit anomalie car les sommes au 408 correspondent à des factures non encore parvenues mais dont les travaux sont réalisés : on y touche pas tant que les factures ne sont pas arrivées .....

brennec
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France
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2023 :  10:04:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je pense ne pas avoir été clair: nous allons voter plus de 20000 euros de travaux parmi ceux indispensables qui sont proposés : donc le choix du financement est important, et je ne comprends pas pourquoi le syndic propose en même temps de verser les sommes à affecter (14000 euros) sur le fonds alur si c'est pour les utiliser aussitot pour les travaux. J'essaie de comprendre sa logique et de ne pas faire de bêtise avant de proposer à l'AG de tout rembourser au copropriétaires et de financer les appels de fonds à la date du jour de l'AG.

PS pour le compte 408, c'était une anomalie qui perdurait depuis des années

Sunbird
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4726 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2023 :  10:43:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Quel est l'intérêt du fonds travaux si ce n'est de faciliter le financement de travaux ?
Je suis d'accord avec la proposition du syndic.

brennec
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2023 :  11:00:10  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je ne comprends toujours pas : si on peut financer les travaux de cet exercice particulier grace aux remboursements faits aux copropriétaires à la fois sur l'excédent charges courantes et sur l'affectation des régularisations, (situation qui ne risque pas de se reproduire de sitôt) pourquoi utiliser le fonds Alur ?
Pour quoi abonder le fonds et dépenser dans la foulée ?

GĂ©dehem
Pilier de forums

15794 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2023 :  15:28:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Grace aux remboursements ..."

Le syndic ne rembourse rien du tout !
Le syndicat décide d'affecter le dit reliquat à la réserve permanente travaux, lot par lot, selon le reliquat de chacun (on se moque que ce ne soit pas identique, s'agissant d'affecter une somme X sur tel lot, y sur tel autre).
Globalement, la réserve travaux sera augmentée de 14.000 €

Ce sont ici les copropriétaires qui en décident.

Même chose pour la suite. 20.000€ de travaux sont à engager : les copropriétaires décident de les financer en totalité ou en partie sur la réserve travaux, par retrait sur les comptes "réserve" des lots (une QP, un pourcentage, une somme définie, etc ...)
C'est tout simple.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2023 :  16:57:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
brennec, il faut que vous preniez en compte qu'une résolution peut-être votée et pas l'autre.

Exemple, vous dites verser sur le compte courant la somme des avances de l'article 18 et en suite faire des travaux avec cet argent. Mais si la résolution des travaux n'est pas votée, vous faites quoi avec l'argent mis sur le compte courant ????? Il fut donc mettre l'argent sur le fons travaux et ensuite essayer de faire voter les travaux, financés par le fonds travaux ainsi augmenté.
 
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