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Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1393 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Posté - 16 janv. 2023 :  09:59:51  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil

Bonjour à tous,

Dans une copropriété, où je suis président du CS, le nouveau syndic professionnel a choisi « d’ajuster » à la hausse le budget prévisionnel inscrit dans l’annexe 3.

Sachant que celle-ci devra obligatoirement être jointe à la convocation de la prochaine AG, je m’inquiète très sérieusement du risque concernant la régularité de l’approbation du BP.

Lorsque les copropriétaires vont recevoir la convocation, la colonne BP de l’annexe 3 sera déjà modifiée et ne reflétera donc pas le montant adopté lors de la précédente AG.

De plus les copropriétaires avisés remarqueront que le total du BP de l’annexe 2 ne sera plus égal au total du BP de l’annexe 3 ! (Article 10 du décret de 2015 : « Pour le vote du budget prévisionnel, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 »).

Même s’il est constant que cette colonne ne peut être modifiée qu’après adoption d’une résolution en AG, et que par conséquent le syndic ne peut que retranscrire le montant adopté par le SDC lors de l’AG précédente, celui-ci me répond que tout est conforme, qu’il n’y a aucun risque de contestation du budget prévisionnel et que de toutes les manières il réalise cette modification dans l’intérêt du SDC !

J’avoue ne pas savoir comment procéder sans le braquer ? A moins que j’ai tord ?

D’autant plus que le syndic a été fraîchement désigné l’année dernière et que les syndics ne sont pas nombreux dans les environs !

Merci à tous pour votre participation.


Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 16 janv. 2023 10:01:39

rambouillet
Pilier de forums

18098 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 Posté - 16 janv. 2023 :  10:07:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
OUI, ce serait mieux de ne pas modifier cette annexe 3 votée lors de la précédente AG.

Je vous conseille de demander à votre syndic d'éditer 2 annexes 3 :
* la première sans modification issue de la clôture classique
* une seconde avec en filigrane en travers le mot "projet" avec les nouveaux chiffres
et vous expliquez au syndic que les copros pourront ainsi mieux suivre les variations proposées

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1393 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 16 janv. 2023 :  10:10:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Excellente et lumineuse proposition de Rambouillet !

Merci à vous.
Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 16 janv. 2023 :  10:35:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Par delà l'aspect "administrativo-comptable", il faut bien comprendre que la fluctuation des prix ces derniers temps dans bien des domaines oblige de nombreux syndicats à revoir à la hausse leur budget prévisionnel en cours d'exercice. (*)

Ici en statuant sur un BP complémentaire révisé. Comme de nombreux copropriétaires n'entendent rien (ou pas grand chose) aux divers et nombreux documents qu'ils reçoivent, cela nécessite de l'expliquer.

(*) c'est une obligation lorsque le BP N a été adopté par anticipation N-1 ou N-2 !

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1393 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 16 janv. 2023 :  11:31:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Le risque que j'ai soumis sur UI n'est pas que le BP soit révisé pendant l'AG.

Mais que les annexes comptables transmisent avec la convoc soient fausses, et que le resolution soit à juste titre contestée par un copro qui comprend les nombreux documents qu'il reçoit !

J'attends la réponse du syndic suite à la bonne idée de Rambouillet.



Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 16 janv. 2023 11:33:42

Sunbird
Pilier de forums

4847 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 16 janv. 2023 :  12:02:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si les annexes comptables transmises avec l'ODJ sont fausses, et que les comptes/budgets sont votés sur une autre annexe comptable que par conséquent l'AG n'a pas connaissance, toutes les résolutions concernant les comptes encourent l'annulation.

Le syndic peut parfaitement envoyer avant l'AG une annexe modifiée à condition que cet envoi soit fait dans le délai des 21 jours.

andre78fr
Pilier de forums

France
3183 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 16 janv. 2023 :  12:11:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De quel budget parlez-vous ? le budget de l'année en cours a normalement été voté l'année dernière et c'est le budget de l'année prochaine qui est de toute façon un projet et qui peut être discuté et modifié pendant l'AG.
En revanche, changer le budget 2022 ne va pas de soit et implique (à mon sens) une résolution spécifique dans l'ordre du jour même si le détail des montants peut être décidé pendant l'AG ; on en revient à l'importance de l'AG en présentiel qui discute et débat et qui n'est pas une simple chambre d'enregistrement.

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 16 janv. 2023 :  16:26:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"le nouveau syndic professionnel a choisi « d’ajuster » à la hausse le budget prévisionnel inscrit dans l’annexe 3."

Effectivement, de quel BP s'agit-il ?
- soit le BP en cours, qu'il est nécessaire de réajusté compte tenu des hausses intervenues. (BP N voté N-1)
- soit le BP de l'exercice suivant (N+1) , voté par anticipation. Mais là, on ne voit pas la nécessité d'un "ajustement" si rien n'a été voté.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1393 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 16 janv. 2023 :  20:43:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Il s’agit du BP en cours qui fût adopté lors de la précédente AG, et le problème qui nous intéresse est que l’annexe 3 ne reflète pas la réalité du vote (N -1).

Merci pour vos messages.


Signature de Copropriétaire33 
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Édité par - Copropriétaire33 le 16 janv. 2023 20:44:00

nefer
Modérateur

14511 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 16 janv. 2023 :  21:17:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il suffit de mettre à l'ODJ de l'AG une résolution concernant l'actualisation du BP de l'exercice....

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1393 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 16 janv. 2023 :  21:23:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

il suffit de mettre à l'ODJ de l'AG une résolution concernant l'actualisation du BP de l'exercice....


Non, pas du tout.

L’annexe 3 est communiquée au moins 21 jours avant l’AG pour être valable.

Signature de Copropriétaire33 
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Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 16 janv. 2023 :  21:50:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Et l’article 11 dispose que :

« Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;… »
Signature de Copropriétaire33 
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andre78fr
Pilier de forums

France
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 16 janv. 2023 :  22:05:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous avez besoin de la définition de "projet de budget" ?

Copropriétaire33
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France
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 17 janv. 2023 :  05:55:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Plus exactement, il s’agit de « budget voté ».
Signature de Copropriétaire33 
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nefer
Modérateur

14511 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 17 janv. 2023 :  10:02:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
même si le BP de l'exercice a déjà été voté, rien n'interdit à l'AG suivante de mettre à l'ODJ une résolution portant sur l'actualisation d budget

andre78fr
Pilier de forums

France
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 17 janv. 2023 :  11:09:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On en revient au rôle de l'AG... que ce soit sur la proposition de budget formalisée dans les annexes 2 et 3 mais également pour l'approbation des comptes, il me semble important de garder l'esprit du débat et la souveraineté ; même si les comptes ont été contrôlés par le conseil syndical, on peut imaginer qu'une dépense affectée à telle ou telle partie spéciale soit finalement considérée comme générale, que le syndic accepte d'annuler tel ou tel honoraire discutable, ou alors que l'assemblée décide d'affecter tout ou partie du résultat à son fonds travaux plutôt que de répartir. Ces décisions vont évidemment affecter les documents fournis avec la convocation (annexe 1 et projet de répartition si on change l'affectation) et imposent de diffuser ensuite les versions rectifiées, définitives et officielles... en tout cas c'est comme ça que je vois les choses plutôt que des documents figés et intangibles qu'on accepte tel quel ou pas du tout !

Gédehem
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 17 janv. 2023 :  11:38:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous avez parfaitement raison : c'est là le rôle éminent de l'AG, qui, souverainement, décide après débat, confrontation des opinions.

Sinon, à quoi cela sert-il de soumettre les comptes, et plus largement les projets de résolutions aux voix des copropriétaires ?

Considérer que l'AG doit s'en tenir aux documents notifiés avec la convocation, c'est la transformer en simple chambre d'enregistrement, sans pouvoir d'en changer une ligne.
C'est peut être le sens que veulent donner certains, en particulier les promoteurs du VPC.

Sur la question posée, il est évident que certains syndicats vont être obligés de réviser à la hausse leur BP en cours, le calcul fait 1 an plus tôt n'étant plus en phase avec les tarifs appliqués maintenant, révisés à la hausse.
Nécessité incontournable que de revoir ces BP si on ne veut pas se retrouver dans la panade.
On se moque alors des chiffres et documents avancés il y a 8 ou 12 mois.

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 17 janv. 2023 :  12:00:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

même si le BP de l'exercice a déjà été voté, rien n'interdit à l'AG suivante de mettre à l'ODJ une résolution portant sur l'actualisation d budget


Oui, tout à fait.

Cependant ce n'est pas le sujet.
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 17 janv. 2023 :  12:01:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Vous avez parfaitement raison : c'est là le rôle éminent de l'AG, qui, souverainement, décide après débat, confrontation des opinions.

Sinon, à quoi cela sert-il de soumettre les comptes, et plus largement les projets de résolutions aux voix des copropriétaires ?

Considérer que l'AG doit s'en tenir aux documents notifiés avec la convocation, c'est la transformer en simple chambre d'enregistrement, sans pouvoir d'en changer une ligne.
C'est peut être le sens que veulent donner certains, en particulier les promoteurs du VPC.

Sur la question posée, il est évident que certains syndicats vont être obligés de réviser à la hausse leur BP en cours, le calcul fait 1 an plus tôt n'étant plus en phase avec les tarifs appliqués maintenant, révisés à la hausse.
Nécessité incontournable que de revoir ces BP si on ne veut pas se retrouver dans la panade.
On se moque alors des chiffres et documents avancés il y a 8 ou 12 mois.


Oui, tout à fait.

Cependant ce n'est pas le sujet.
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andre78fr
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 17 janv. 2023 :  12:12:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En même temps l'intérêt d'un forum c'est d'échanger et d'élargir ou de contextualiser les problématiques, si vous voulez juste une réponse précise il vaut mieux consulter un avocat ou un juriste !

Votre question c'est comment imposer au syndic de présenter le même budget que l'année dernière alors que ce dernier propose de l'augmenter.
J'ai envie de vous répondre, devenez syndic à la place du syndic, vous aurez la maîtrise totale des documents présentés !!! Je ne vois pas de problème pour ma part à présenter une annexe 3 avec un budget pour l'exercice en cours modifié, encore moins dans le contexte actuel de la hausse de l'énergie !
Les documents doivent juste être accompagnés d'une convocation avec les résolutions et les explications nécessaires.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 17 janv. 2023 :  12:57:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par andre78fr


Votre question c'est comment imposer au syndic de présenter le même budget que l'année dernière alors que ce dernier propose de l'augmenter.


Non, ce n'est pas ma question.

Je souhaite éviter une contestation des comptes, et pour cela je dois convaincre le syndic d'envoyer une convocation avec des annexes conformes aux règles comptables relative à la copropriété.

C'est à dire que le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 soit bien égal au total des charges de l'annexe n° 2.

Pour le reste, nous sommes ici tous d'accord, l'AG est souveraine pour modifier un budget voté.



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