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Copropriétaire33
Contributeur vétéran

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1157 message(s)
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Posté - 13 déc. 2022 :  22:58:13  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil

Bonsoir à tous,

Nous savons qu’un mandataire peut décider de détenir plus de trois pouvoirs mais que dans ce cas, il ne peut pas dépasser 10% du total des voix du syndicat.

Nous savons aussi que le syndicat ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.

Ma question est la suivante :

Pour le total des voix du syndicat à prendre en compte, nous sommes bien d’accord qu’il ne faut pas retirer les voix du syndicat ?
Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 13 déc. 2022 22:59:41


Gédehem
Pilier de forums

15795 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

 1 Posté - 13 déc. 2022 :  23:40:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et pourquoi donc les retirer ??

Le syndicat, c'est le syndicat, avec le cumul de tous ses lots, dont on se moque qui en a la propriété.

Le lot acquit "par le syndicat", est acquit par la collectivité des copropriétaires.
Il entre dans leur patrimoine, le syndicat n'en ayant aucun en propre. D'une façon générale, ce qui est affecté "au syndicat" n'est qu'une attribution, depuis les fonds mis à sa disposition, ou tels matériels acquits pour le service collectif. Idem le lot acquit, utilisé par exemple pour le gardien.


Édité par - Gédehem le 13 déc. 2022 23:46:54

rambouillet
Pilier de forums

17863 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 14 déc. 2022 :  08:13:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si on considère que le syndicat ne dispose pas de voix pour la partie privative qui lui appartient, on doit retirer ces voix pour le calcul des mandats.

D'ailleurs quand on fait le calcul pour l'adoption ou non d'une résolution, on compare bien au total des tantièmes - les tantièmes de la partie privative, pour obtenir le total des voix possibles.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 14 déc. 2022 :  09:38:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Dans le litige qui m’intéresse, la réponse à ma question peut entraîner ou pas la nullité de l’AG.

D’où l’importance de ma question…

Je m’étonne de ne rien trouver à ce sujet, et meme si je comprends vos positions respectives, je ne sais quelle position adopter ?

Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 14 déc. 2022 :  10:20:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pas la peine de considérer ou bidouiller !
L. art.22 est clair :
"... un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. "

Les voix/tantièmes du SYNDICAT, dans son ensemble, tel que cela résulte de l'EDD/RDC !

Ajout : ne pas confondre les voix/tantièmes du SYNDICAT dans son ensemble, tel qu'il résulte de la division de l'immeuble, avec voix/tantièmes pris en compte dans tel cas ou dans tel autre, AG, répartition ..., dispositif alors prévu par un texte particulier, dérogatoire.
L.22 parle du 'syndicat', sans dérogation.

Édité par - Gédehem le 14 déc. 2022 10:49:01

rambouillet
Pilier de forums

17863 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 14 déc. 2022 :  11:41:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il ne s'agit pas de bidouiller .... si les voix de la partie privative ne sont pas pris en compte, ce ne sont pas des voix. Et si on ne les prend pas en compte, le total des voix les exclut.

Total : toutes les voix du syndicat.

Gédehem
Pilier de forums

15795 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 14 déc. 2022 :  11:53:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
.....
Où voyez vous dans L.22 une dérogation ou une exclusion au ".. voix du syndicat" ?????

Il n'y a ni SI ni MAIS ....

rambouillet
Pilier de forums

17863 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 14 déc. 2022 :  13:42:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je ne cherche pas à vous convaincre, gedehem (c'est impossible), je donne mes explications à notre ami et après il fait ce qu'il veut ....

Gédehem
Pilier de forums

15795 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 14 déc. 2022 :  14:03:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Heu ... sauf erreur de ma part, le but de l'affaire est d'apporter une réponse à celui ou celle qui pose une question, pas de convaincre Pierre ou Paulette.
Réponse étayée, bien entendu, et non élucubration ou bidouillage de ce que l'on peut penser personnellement de l'affaire.

Pardon si cela froisse, mais vos explications ne tiennent pas la route. L.22 précise la règle "10% des voix du syndicat", point.
Aucune autre disposition ne déroge, en précisant une réduction des voix comme il en est par ailleurs pour le propriétaire majoritaire (réduction à la somme des autres) ou dans le cas de lots propriété du syndicat (déduction de ses voix lors des AG, ou de la répartition des charges).

Ici rien de cela, aucune dérogation dans ce sens !
S'il y en a, si vous en connaissez spécifiquement pour le seuil des 10% au porteur de mandats, il faut les citer.
Et non balancer des "explications", sans fondement.

Ce qui n'interdit pas de discuter du bien fondé de telle règle, tel dispositif, bien entendu ! Mais il ne s'agit alors pas là d'une réponse à la question posée.

Édité par - Gédehem le 14 déc. 2022 14:21:04

andre78fr
Pilier de forums

France
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 14 déc. 2022 :  14:39:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Article 16 Version en vigueur depuis le 11 juillet 1965
Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.

Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.

La question m'intéresse évidemment car si j'ai prévu dans mon fichier des lots la petite case à cocher "lot spécial neutralisé" la question des majorités et du total des tantièmes est loin d'être évidente...


andre78fr
Pilier de forums

France
3150 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 14 déc. 2022 :  15:02:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai trouvé une étude sur le sujet à 19,99 € ; ça peut valoir le coup pour Coproprietaire33 !!!
https://annalesdesloyers.fr/chroniq...t-sur-un-lot

Gédehem
Pilier de forums

15795 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 14 déc. 2022 :  15:21:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On peut très utilement se reporter sur la Thèse de doctorat de Pierre-Edouard LAGRAULET, sur "Les fonctions de syndic de copropriété".

Qui, pour cela, remet de nombreuses choses en place sur cette "bête curieuse" qu'est le syndicat des copropriétaires. Organisation 'organisant' la propriété partagée d'un immeuble.
On relèvera vers les pages 100 l'analyse sur le 'patrimoine' : patrimoine d'affectation, par les propriétaires de lots, pour répondre à l'objet du syndicat, et non patrimoine propre, spécifique au syndicat.

On la trouve gratuitement en ligne. Bonne lecture.

Gédehem
Pilier de forums

15795 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 14 déc. 2022 :  17:12:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On est encore une fois sorti du sujet ! (quoi que ...)

Dans le lien indiqué par André, on note :
"La gestion de ce lot pose d’ailleurs de nombreuses difficultés en dehors même du décompte des voix lors de l’assemblée générale : la répartition de la quote-part de charges, l’administration des parties privatives en particulier en cas de bail, etc. Dans tous les cas, la logique paraît reposer sur la notion d’indivision et non de patrimoine propre au syndicat. Ainsi, comptablement, et souvent fiscalement, la propriété acquise par le syndicat est indifférenciée de celle de ses membres. C’est toute la problématique du sujet de la propriété d’un lot par le syndicat des copropriétaires. "

C'est un fait, en droit incontournable : Le syndicat n'ayant aucun fonds propre ne peut acquérir pour lui même. Tout passe par l'indivision des copropriétaires. Tous les fonds qui transitent par le syndicat ne servent qu'à l'administration des parties communes, qui sont la propriété indivise des copropriétaires.
En comptabilité, pas de classe 2.
Comptabilité de chaque exercice qui commence à 0 et se termine à 0 .. pour le syndicat.

Le syndicat est un groupement constitué pour assurer et faciliter l'exercice du droit de propriété d'une collectivité sur un même objet, pour la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. La totalité de l'immeuble étant propriété des propriétaires.
Pour faire tout simple, c'est une sorte de"mandataire commun" qui s'occupe de tout pour les propriétaires de l'immeuble, tout transitant par lui.
Le lot acquis par "le syndicat" est en fait acquis par l'indivision des propriétaires de l'immeuble, et de ce fait tombe dans leur pot commun indivis.
Lot alors traité comme les parties communes, sans voix ni charge.

Un syndicat de copropriétaires ne peut rien avoir en propre. S'il y a 'patrimoine', ce n'est que pour répondre aux besoins de l'indivision, patrimoine de transit, d'affectation, selon ce qu'en décident les copropriétaires qui en assurent le financement.

NB : tout ceci est notablement différent de la Société, laquelle dispose de fonds propre, d'un patrimoine propre.

Édité par - Gédehem le 14 déc. 2022 17:22:07

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 14 déc. 2022 :  21:02:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par andre78fr

J'ai trouvé une étude sur le sujet à 19,99 € ; ça peut valoir le coup pour Coproprietaire33 !!!
https://annalesdesloyers.fr/chroniq...t-sur-un-lot


Merci à vous André pour ce lien.
Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 14 déc. 2022 :  21:18:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

On peut très utilement se reporter sur la Thèse de doctorat de Pierre-Edouard LAGRAULET, sur "Les fonctions de syndic de copropriété".

Qui, pour cela, remet de nombreuses choses en place sur cette "bête curieuse" qu'est le syndicat des copropriétaires. Organisation 'organisant' la propriété partagée d'un immeuble.
On relèvera vers les pages 100 l'analyse sur le 'patrimoine' : patrimoine d'affectation, par les propriétaires de lots, pour répondre à l'objet du syndicat, et non patrimoine propre, spécifique au syndicat.

On la trouve gratuitement en ligne. Bonne lecture.


Après un survol, ça donne envie de la lire.

De plus, quand je vois que le nom de Christelle COUTANT-LAPALUS y est associé, et bien cela me donne encore d’avantage envie de découvrir cette thèse !

Merci à vous Gédéhem.



Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Gédehem
Pilier de forums

15795 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 15 déc. 2022 :  10:16:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pierre-Edouard Lagraulet, avocat spécialisé droit immo/copropriété, anime aussi des formations dans le cadre Dalloz Formation.
https://www.theses.fr/2018PA020040

On relèvera la conclusion du chapitre consacré à la question du patrimoine de syndicat.
65. Conclusion du chapitre. - Le syndicat de copropriétaires est un groupement doté de la personnalité juridique dans le but de représenter l’intérêt collectif de ses membres. À cet intérêt collectif se sont agrégés au fil des réformes, des intérêts divers et distincts finalisant les droits des copropriétaires. La capacité patrimoniale du syndicat, accessoire à son rôle, a ainsi été renforcée pour répondre à ces nouvelles préoccupations, ce qui explique l’état actuel du droit permettant la possibilité d’administrer les parties communes des copropriétaires et leurs biens indivis affectés au syndicat, le tout pouvant s’analyser comme un patrimoine d’affectation original. Comme avait pu le démontrer B. OPPETIT, la personne morale ne représente alors « rien d’autre que le point d’imputation auquel on rattache la propriété, les créances et les obligations d’un groupement ». L’auteur démontre que ce n’est pas le groupement, considéré comme une entité distincte, qui est propriétaire du patrimoine social, mais les membres du groupement collectivement. Cette analyse est particulièrement pertinente à l’aune du syndicat des copropriétaires qui demeurent propriétaires des parties communes de l’immeuble. La personnalité morale du groupement n’a alors rien de fictif ou de réel. Ce n’est qu’une commode abstraction permettant de définir une technique d’organisation du patrimoine, selon un intérêt déterminé, et d’en faciliter l’adminitration et la représentation.
Le strict encadrement des actes règlementant la vie du syndicat que sont le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et le contrat de syndic de copropriété sont des révélateurs supplémentaires du but collectif poursuivi par les membres du syndicat, grâce a l’affectation conventionnelle de leurs biens. La proposition de Bruno OPPETIT sera vérifiée : le syndicat, groupement personnifié, est bien administré selon « les règles établies par l’ordre juridique partiel dont la personne juridique exprime l’unité »"


Lorsque les copropriétaires décident l'acquisition d'un lot, ou d'une tondeuse à gazon, ils passent bien entendu par le syndicat, organisation collective qui facilite leurs actions. Pour ce faire, les propriétaires avancent les fonds nécessaires, que le syndicat centralise, puisqu'il n'en a pas en propre, incapable qu'il est d'acheter ou financer quoi que ce soit.
Mais que ce soit le lot ou la tondeuse, une fois acquis, ils entrent dans le pot commun indivis des propriétaires de l'immeuble, le tout traité "comme les choses et parties communes indivises".
Les propriétaires de l'immeuble sont propriétaires de tout, le syndicat organisant cette collectivité n'est propriétaire de rien.
Que la tondeuse comme le lot soient ensuite affectés au syndicat pour répondre aux besoins collectifs ne change rien.
On donne bien un balai et une serpillère à l'employé d'immeuble pour l'entretien sans que cela ne transfère la propriété du balai et de la serpillère sur la tète de l'employé.

Édité par - Gédehem le 15 déc. 2022 11:00:03
 
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