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corbard
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25 message(s)
Statut: corbard est déconnecté

Post√© - 20 juin 2022 :  12:57:49  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Pour utiliser la passerelle 25-1 le tiers de toutes les voix est requis.
Si il n'est pas obtenu la résolution est donc rejetée mais est-ce que si l'AG est reconvoquée, le tiers ne serait plus requis, ou bien il le sera toujours?

Dans cette dernière hypiohèse, si nous n'avons jamais le tiers requis, le syndic ne peut pas être élu et il n'y a en théorie pas d'autre solution que l'administrateur judiciaire ?

Je parle en théorie car dans les faits la passerelle sera surement activée même à défaut du tiers requis et tout le monde croisera les doigts pour que personne ne proteste dans les deux mois...D'ailleurs les absents ont ils le pouvoir de contester ou seuls les présent qui auraient voté contre?

Cordialement


nefer
Modérateur

14133 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 Post√© - 20 juin 2022 :  13:41:06  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
bonjour

pour introduire une instance en annulation d'AG ou de résolution, il faut être défaillant ou opposant

pour rappel le mandat du syndic doit être en cours de validité pour qu'il puisse convoquer une AG

si le CS ou les copropriétaires (même avec les pouvoirs et les VPC) ne sont pas en capacité de réunir 1/3 des vois pour la nomination du syndic...il y a un problème de gestion dans la résidence

corbard
Nouveau Membre



France
25 message(s)
Statut: corbard est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 20 juin 2022 :  14:55:49  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci, je suis bien d accord avec vous sur le constat. Le CS a demandé au syndic qu il fasse une note indiquant a tous les risques pour la copro d une telle abstention mais il n a rien fait et semble se satisfaire du passage non legitime au 25-1 sachant la probabilité très faible de contestation.
Merci de souligner le fait que le syndic ne sera en théorie même plus en capacité de reconvoquer une AG, cela m avait échappé. Mais vous confirmez que même lors d une eventuelle deuxième AG (supposant le syndic encore sous mandat) il nous faudrait toujours le 1/3, on ne peut pas mettre ce vote directement a l article 24?

citation:
Initialement posté par nefer

bonjour

pour introduire une instance en annulation d'AG ou de résolution, il faut être défaillant ou opposant

pour rappel le mandat du syndic doit être en cours de validité pour qu'il puisse convoquer une AG

si le CS ou les copropriétaires (même avec les pouvoirs et les VPC) ne sont pas en capacité de réunir 1/3 des vois pour la nomination du syndic...il y a un problème de gestion dans la résidence

Gédehem
Pilier de forums

15411 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 20 juin 2022 :  15:51:00  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
"Le CS a demandé au syndic qu il fasse une note indiquant a tous .... "

CS qui n'a pas compris ce qu'est son r√īle, et ici son fonctionnement, autonome du syndic.

Le CS qui veut communiquer avec les copropriétaires, ce qui suppose qu'il en détient la liste avec leur adresse, rédige lui-même sa note d'information et la diffuse, au besoin en faisant du "boite aux lettres à boite aux lettres", à défaut de porte à porte !!

Incompréhensible qu'il agisse autrement !!!

L.17 et D.46 : à défaut de désignation du syndic (passerelle ou pas) lors de l'AG dument convoquée à cet effet, le syndicat en est dépourvu.


√Čdit√© par - G√©dehem le 20 juin 2022 15:54:33

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1258 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 20 juin 2022 :  21:21:59  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pour répondre à la question de corbard, l'article 25-1 a été modifié, et il n'y a plus d'assemblée de 2ème lecture qui, si la passerelle de 2ème vote dans la même assemblée n'était pas applicable, permettait dans cette assemblée reconvoquée dans les 3 mois de voter d'emblée à la majorité de l'article 24.
Maintenant c'est passerelle ou non. Si on n'a pas le tiers des voix, on se retrouve sans syndic un jour franc après...

corbard
Nouveau Membre



France
25 message(s)
Statut: corbard est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 20 juin 2022 :  22:17:47  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci, c'était effectivement ma question.
Si cela était appliqué j'ai le sentiment que beaucoup de copro pourait facilement se retrouver en difficulté. En la matière cette nouvelle règle n'est pas un progrès me semble t il.

citation:
Initialement posté par rédaction Universimmo

Pour répondre à la question de corbard, l'article 25-1 a été modifié, et il n'y a plus d'assemblée de 2ème lecture qui, si la passerelle de 2ème vote dans la même assemblée n'était pas applicable, permettait dans cette assemblée reconvoquée dans les 3 mois de voter d'emblée à la majorité de l'article 24.
Maintenant c'est passerelle ou non. Si on n'a pas le tiers des voix, on se retrouve sans syndic un jour franc après...

nefer
Modérateur

14133 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 20 juin 2022 :  22:43:38  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par corbard

Merci, c'était effectivement ma question.
Si cela était appliqué j'ai le sentiment que beaucoup de copro pourait facilement se retrouver en difficulté. En la matière cette nouvelle règle n'est pas un progrès me semble t il.

citation:
Initialement posté par rédaction Universimmo

Pour répondre à la question de corbard, l'article 25-1 a été modifié, et il n'y a plus d'assemblée de 2ème lecture qui, si la passerelle de 2ème vote dans la même assemblée n'était pas applicable, permettait dans cette assemblée reconvoquée dans les 3 mois de voter d'emblée à la majorité de l'article 24.
Maintenant c'est passerelle ou non. Si on n'a pas le tiers des voix, on se retrouve sans syndic un jour franc après...




rares sont les copropriétés qui n'ont pas le 1/3 des voix "pour"....à moins que ce soit la stratégie pour aboutir à la nomination d'un administrateur provisoire



corbard
Nouveau Membre



France
25 message(s)
Statut: corbard est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 20 juin 2022 :  22:52:07  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Je comprend votre point mais avec 150 copropri√©taires a 90% propri√©taires bailleurs, ce n est pas chose facile pour le CS (a supposer qu'il r√©ussisse √† obtenir toutes les adresses). Alors qu'ajouter un point d'information et de mise en garde dans la convocation d'AG ne serait pas un travail insurmontable pour le syndic me semble t'il. La demande du CS ne me para√ģt pas si ill√©gitime.

citation:
Initialement posté par Gédehem

"Le CS a demandé au syndic qu il fasse une note indiquant a tous .... "

CS qui n'a pas compris ce qu'est son r√īle, et ici son fonctionnement, autonome du syndic.

Le CS qui veut communiquer avec les copropriétaires, ce qui suppose qu'il en détient la liste avec leur adresse, rédige lui-même sa note d'information et la diffuse, au besoin en faisant du "boite aux lettres à boite aux lettres", à défaut de porte à porte !!

Incompréhensible qu'il agisse autrement !!!

L.17 et D.46 : à défaut de désignation du syndic (passerelle ou pas) lors de l'AG dument convoquée à cet effet, le syndicat en est dépourvu.



nefer
Modérateur

14133 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 20 juin 2022 :  23:06:17  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
comme déjà dit le CS devrait déjà être en possession de la liste de tous les copropriétaires

il va falloir que vous leur expliquiez leur r√īle et leurs droits

donc, dés demain le président du CS adresse un mail au syndic pour demander cette liste ( elle comprend les adresses des copropriétaires)

Gédehem
Pilier de forums

15411 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 20 juin 2022 :  23:42:49  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Corbard écrit :
"Alors qu'ajouter un point d'information et de mise en garde dans la convocation d'AG ne serait pas un travail insurmontable pour le syndic me semble t'il. La demande du CS ne me para√ģt pas si ill√©gitime."

Il faut mettre les choses dans le bon sens !!!
Ce n'est pas au syndic de faire de l'information sur le fonctionnement du syndicat, en particulier ici pour mobiliser les copropriétaires pour les AG..
Si je voulais "secouer le cocotier" (en douceur tout de même ), je dirais "c'est ne rien avoir compris au 'qui fait quoi" dans un syndicat" ...

Il serait temps de se pencher sur la question.

"Si cela était appliqué j'ai le sentiment que beaucoup de copro pourrait facilement se retrouver en difficulté."

Les copropriétaires qui ne se mobilisent pas pour la gestion de leur patrimoine commun ne sont rien d'autre que des "incapables", juridiquement parlant, rendant le syndicat 'incapable' de désigner son syndic.
Pas de seconde "chance".
D'o√Ļ la protection de cet incapable par sa mise sous protection du juge, qui d√©signera le tuteur, le syndic, ce qui est un classique lorsqu'une personne est 'incapable'.

D'o√Ļ la vigilance du CS, son implication dans l'information et la mobilisation des copropri√©taires. S'en remettre toujours au syndic, qui n'et pas l√† pour cela, c'est aller dans le mur t√īt ou tard ...

PS : même si le CS n'a pas la "liste des copropriétaires", il est certainement à même d'en établir une de ceux sur place, pour glisser dans leur boite la note d'information qu'il n'aura pas manqué de rédiger.
Dans le cadre "secouer le cocotier" : le CS d'un syndicat de 150 lots majoritairement bailleurs qui ne détient pas la "liste des copropriétaires", c'est, ... comment le dire poliment, ... gentiment ......

De l'inconscience ???

√Čdit√© par - G√©dehem le 21 juin 2022 00:03:17

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
778 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Post√© - 21 juin 2022 :  07:40:21  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil

Je rappelle que les coordonnées des copropriétaires sont inscrites sur la feuille de présence qui est une annexe du procès-verbal détenue par le syndic.

Lors de la r√©daction de la note par le CS, il est pertinent d‚Äôy rappeler que l‚Äôadministration judiciaire co√Ľte plus cher, ou beaucoup plus cher, que les honoraires d‚Äôun syndic professionnel, ce qui aura pour effet de mobiliser les troupes.

Le syndic doit craindre l‚Äôind√©pendance du CS, c‚Äôest pourquoi, comme √©voqu√© plus haut, le syndic doit √™tre tenu √† l‚Äô√©cart de la ¬ę¬†tambouille¬†¬Ľ, donc il faut s‚Äôadresser aux copropri√©taires directement.

Ceci étant dit, il ne faut pas hésiter à lui communiquer pour information une copie de la correspondance.


Signature de Copropri√©taire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Gédehem
Pilier de forums

15411 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Post√© - 21 juin 2022 :  10:37:23  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
La "liste des copropriétaires" est le 1er document que tout CS se doit de détenir. Parmi d'autres documents, dont les textes (L et D), ainsi que le RDC bien entendu.
Outre le RFCS, règlement de fonctionnement du CS obligatoire, incontournable.

Je me suis toujours demandé comment pouvait 'travailler' un CS sans même avoir de règles de fonctionnement, sans avoir ces divers docs, sans les avoir sous le coude pour s'y référer de temps à autre !
Et sans autonomie par rapport au syndic ....

corbard
Nouveau Membre



France
25 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Post√© - 21 juin 2022 :  11:07:52  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci, vos réactions sont très éclairantes même si je ne m'attendais pas à une telle charge contre le conseil syndical.
La situation est assez paradoxale parce-que entre les moins de 30% actifs et le syndic cela se passe plut√īt pas trop mal: visites tous les mois du syndic avec la pr√©sence d'un des membres du CS et compte rendus, discussions des devis, contr√īle des comptes, etc..il y a bien quelques lacunes (notamment sur le contenu de l'extranet) mais dans l'ensemble on ne peut pas dire que la copro est mal g√©r√©e, simplement plus des 2/3 des copropri√©taires sont totalement absents et invisibles...Je dis paradoxalement, car si les choses √©taient mal g√©r√©es peut √™tre aurions nous plus de participations, les gens se mobiliseraient pour protester! Je crois que beaucoup n'ont tout simplement pas conscience que l'abstention a elle seule peut mettre la copropri√©t√© en grande difficult√© surtout que partout on entend que, avec la nouvelle loi, les blocages sont plus facilement √©vit√©s. C'est largement vrai mais il y a des limites et dans ce cas particulier c'est l'inverse: le blocage qui nagu√®re pouvait √™tre √©vit√© en deuxi√®me AG ne peut plus l'√™tre.



√Čdit√© par - corbard le 21 juin 2022 11:11:36

nefer
Modérateur

14133 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Post√© - 21 juin 2022 :  12:44:22  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
les bailleurs peuvent aussi renvoyer leurs votes avec le bulletin de VPC

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 Post√© - 21 juin 2022 :  16:46:55  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Il ne faut pas prendre nos propos ou remarques sur le CS de Corbard comme une 'charge', une critique.
Remarque qui portait ici sur la communication du CS, qui ne doit pas passer par le syndic. Ce qui suppose une organisation, un fonctionnement autonome du syndic, ce qui n'empêche en rien la coordination CS-syndic dans la gestion du syndicat.

Sur : "Je crois que beaucoup n'ont tout simplement pas conscience que l'abstention a elle seule peut mettre la copropriété en grande difficulté"

Quel beau sujet d'actualité, n'est-ce pas ??

Le rapprochement est pertinent !
Lorsque tout semble aller bien, que l'on n'intéresse personne aux affaires hors de l'AG annuelle, pourquoi le propriétaire bailleur se préoccuperait-il de quoi que ce soit ?
Il est très confortable de s'en remettre à quelques uns (le CS, et parmi ses membres aux quelques actifs).
Raison pour laquelle le CS doit "faire campagne", qui passe par de la communication, type notes d'informations, au besoin périodique lorsque 90% des propriétaires ne sont pas sur place, sont des bailleurs.
Il faut tenter d'intéresser les copropriétaires à la 'chose commune', c'est leur intérêt. En particulier pour préparer l'AG, pour éclairer les opinions.
Ce n'est pas là le travail du syndic mais du CS.

√Čdit√© par - G√©dehem le 21 juin 2022 16:47:41

corbard
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Statut: corbard est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Post√© - 22 juin 2022 :  17:33:27  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour, feuille de présence avec les adresses récupérées et effectivement beaucoup de lots en mandats de gestion (49%).
Question: quand nous avons sur la feuille de présence le nom+adresse du propriétaire à l'étranger + le nom+adresses d'un mandataire en France (agence immo en charge de la location j'imagine), les courriers sont ils envoyés aux propriétaires à l'étranger ou aux agences mandataires en France? Sinon il va falloir que le CS se mettent a l'italien, a l'anglais et au chinois (oui on a un propriétaire à Hong Kong..)
De même si le propriétaire est en France mais a mis en gestion est-ce a lui ou au mandataire que sont adressés les courriers? Pour ce qui est des appels de fonds j'imagine que c'est envoyé au mandataire mais est-ce le cas aussi pour les convocation d'AG ?

citation:
Initialement posté par nefer

comme déjà dit le CS devrait déjà être en possession de la liste de tous les copropriétaires

il va falloir que vous leur expliquiez leur r√īle et leurs droits

donc, dés demain le président du CS adresse un mail au syndic pour demander cette liste ( elle comprend les adresses des copropriétaires)

Gédehem
Pilier de forums

15411 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Post√© - 22 juin 2022 :  19:00:13  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pour ce qui concerne le mandataire permanent (agence pour propriétaire étranger ou à l'étranger), c'est lui (l'agence) qui est destinataire des convocation et en général de tout courrier, ainsi que le précise le mandat.
Le syndic doit vous le préciser (précision sur la "liste des copropriétaires" que tient et met à jour le syndic).

Notez que la dite "liste" doit être depuis 2015 (7 ans !) sur l'extranet du syndicat, parmi les documents accessibles au seul CS.
Le plus simple est de lui en demander un exemplaire papier.

Tout CS DOIT en avoir copie.
Le Pdt du Cs a pouvoir de convoquer une AG, dans les cas prévus par les textes. C'est là une sauvegarde des intérêts du syndicat (> des copropriétaires). Comment pourrait il convoquer cette AG s'il n'a pas les noms et adresse des copropriétaires, de leur mandataire ?
C'est pourquoi cette "liste" doit être le 1er document que tout CS doit avoir en copie sous le coude, sans ignorer tous les autres nécessaires à sa mission, bien entendu.

in "service-public.fr

"Documents accessibles aux membres du conseil syndical

Le syndic doit au minimum mettre à disposition les documents suivants :

Liste de tous les copropriétaires
Balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires et relevé général des charges et produits de l'exercice échu
Relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires
Assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires concernant les procédures judiciaires en cours et décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré
Carte professionnelle du syndic, attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle et attestation de garantie financière en cours de validité

√Ä savoir : si le syndic ne transmet pas les documents au del√† d'un mois au conseil syndical qui en fait la demande, 15 ‚ā¨ par jour de retard sont retenus sur sa r√©mun√©ration forfaitaire annuelle. Ces p√©nalit√©s sont d√©duites de sa r√©mun√©ration lors de l'arr√™t√© des comptes √† soumettre √† l'AG."


 
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