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barney
Contributeur débutant



78 message(s)
Statut: barney est déconnecté

Post√© - 08 mai 2022 :  13:05:12  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Notre AG a lieu le 9 mai. La résolution sur l'approbation des comptes contient la phrase classique "L'assemblée générale, après avoir délibéré, approuve, sans réserves, en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes de charges de l'exercice clos le 31/12/2021..."
Le CS est d'accord sur le montant des charges mais pas sur la répartition entre les copropriétaires: un compte correspondant à un lot créé en 2018 (ancienne loge ) a des appels de fonds alors que personne ne les reçoit et qu'il n'y a pas de vote en AG pour ce lot, ce lot étant indivis entre tous les copropriétaires. ce compte est évidemment débiteur, alors que tous les copropriétaires paient leurs charges.
peut on corriger la résolution en supprimant le terme de répartition, et en ajoutant une phrase expliquant qu'il faut répartir ce compte ?
Si oui, les votes en VPC seront ils considérés comme défaillants (ce qui est sans incidence, sauf immense surprise tous les copropriétaires ont pris l'habitude de toujours approuver les comptes) ?


ainohi
Contributeur vétéran

2038 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

 1 Post√© - 08 mai 2022 :  14:36:05  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour,

La cr√©ation d‚Äôun nouveau lot extrait des parties communes permet d‚Äôali√©ner ce lot mais tant qu‚Äôil n‚Äôa pas √©t√© ali√©n√© son existence reste virtuelle. Il ne doit pas √™tre pris en compte lors des votes en assembl√©e g√©n√©rale comme le pr√©cise l‚Äôarticle l‚Äôarticle 16 de la loi du 10 juillet 1965 et il ne doit pas non plus appara√ģtre en comptabilit√©. La correction comptable √† apporter serait de cr√©er une grille de r√©partition comprenant tous les lots sauf l‚Äôancienne loge et de consid√©rer le d√©bit correspondant √† ce lot comme une charge √† r√©partir selon cette derni√®re grille.

Vous pouvez approuver les comptes sous cette réserve.

JPM
Modérateur

8536 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 08 mai 2022 :  18:21:37  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil  Visiter la page d‚Äôaccueil de JPM

Ce n'est pas exact

Il s'agit manifestement d'un lot " appartenant au syndicat des copropriétaires ".
Il est vrai qu'il ne participe pas aux votes.

Mais il doit bien appara√ģtre dans la comptabilit√©. Les montants li√©s √† sa quote-part des charges doivent √™tre r√©partis entre tous les autres copropri√©taires. D'o√Ļ la n√©cessit√© de cr√©er une grille sp√©ciale de r√©partition.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ainohi
Contributeur vétéran

2038 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 08 mai 2022 :  20:18:26  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Cela nous amène à la question du régime de propriété de ce lot. Est-il soumis aux dispositions de de l’article 6 à l’instar des parties communes ?

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1248 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 08 mai 2022 :  20:39:38  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Ce lot n'est pas encore sorti du patrimoine des copropriétaires : il est donc partie intégrante des parties communes.

JPM
Modérateur

8536 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 08 mai 2022 :  23:41:35  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil  Visiter la page d‚Äôaccueil de JPM

Il y a un lot.

Aux termes de l'article 1er de la loi " le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part des parties communes, lesquelles sont indissociables"

Aux termes de l'article 3 " sont communes les parties des b√Ętiments et des terrains affect√©es √† l'usage ou √† l'utilit√© de tous les copropri√©taires ou de plusieurs d'entre eux.

L'article 16 précise " Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou
gratuit, des parties privatives sans que celles ci perdent pour autant leur
caractère privatif "

Que faut-il entendre par " Ce lot n'est pas encore sorti du patrimoine des copropriétaires" ?



Il est donc inexact que ce lot serait partie intégrante des parties communes.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

15323 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 09 mai 2022 :  09:42:25  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Il y a beaucoup de fantasme ou d'incompréhension sur ce qu'est la propriété partagée sur une chose, ici sur un immeuble en 'co-propriété'.


L'intégralité de l'immeuble est la propriété des copropriétaires, immeuble divisé en "lots". Les choses et parties communes indivisibles de ces lots sont celles en propriété partagée, propriété pour une part entre chacun des lots. Hors de ces parts communes, partagées, il ne reste rien.
Tout, absolument tout, est dans la main des propriétaires, en indivision entre eux pour ce qui est des choses communes.

Que ces choses ou parties communes soient fondations, murs porteurs, tondeuse a gazon, ascenseur, balai, service collectif chauffage, .... ou lot privatif crée ou acquis par la volonté des copropriétaires.

Le syndicat ? Ce n'est que l'expression collective des copropriétaires, une organisation permettant la réalisation de leur intérêt commun. Rien de plus, distinctement.
Le syndicat peut acquérir = la collectivité des propriétaires peut acquérir. Acquisition par les propriétaires de lots, en propriété partagée, en indivision.

Lorsque les propriétaires de lots décident le retrait d'une fraction de partie commune, laquelle est en propriété partagée, pour créé un lot privatif, il n'y a rien de plus ou rien de moins, pas d'amputation : ce nouveau lot reste la propriété indivise, partagée, des copropriétaires, jusqu'à son éventuelle vente, sa sortie du patrimoine commun des copropriétaires.

A même titre que tout ce qui est en propriété partagée, ce lot reste dans le pot commun indistinctement "choses et éléments communs en propriété partagée entre copropriétaires".

Ajout : il en est de même pour le 'fonds permanent travaux futurs" : attaché à chacun des lots pour la fraction correspondante, il est dans le patrimoine de leur propriétaire. Quand bien même il n'en ont pas la liberté d'usage individuel.
Le syndicat n'a rien du tout en propre, ni partie commune ni patrimoine propre, tout étant dans le patrimoine des personnes se partageant la propriété de l'immeuble, Propriété sur une part privative et sur la part indivise de toutes les choses ou éléments communs partagés, sur la part "copropriété".

√Čdit√© par - G√©dehem le 09 mai 2022 11:09:50

barney
Contributeur débutant



78 message(s)
Statut: barney est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 09 mai 2022 :  18:10:52  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Notre syndic vient de répondre (une demie heure avant l'AG):
"Après vérification, il se trouve que le lot existe bien et que des tantièmes ont été attribués. Nous ne pouvons donc pas les retirer :

Lors du décompte des charges, des montants sont calculés pour avoir la part locative et donc récupérable auprès du locataire
Si vous souhaitez vendre le lot, les informations concernant le montant des charges sera demandé

Pour moi, il faudrait donc imputer les appels de fonds dans les charges afin que nous puissions récupérer les charges locatives auprès du locataire (qui sera par la suite crédité sur les charges au même titre que le versement des loyers)"
que faire ?

Gédehem
Pilier de forums

15323 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 10 mai 2022 :  00:28:09  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Il est trop tard pour répondre ....
On peut toutefois relever que le syndic ne se trompe pas (il existe bien un nouveau lot privatif), mais que sa création par retrait sur les parties communes suite à décision des copropriétaires le fait automatiquement entrer dans le patrimoine commun indivis des copropriétaires.

Avec une difficulté : l'objet du syndicat (groupement des propriétaires de lots) est la gestion des parties communes aux propriétaires de lots.
Quid d'une partie privative, d'un lot indivis entre propriétaires, puisque ce n'est pas une partie commune ? (Lapalisse ...)
Il n'entre pas dans l'objet du syndicat de gérer des parties privatives.

Sauf que le dit lot (privatif) est en indivision entre tous les propriétaires de lots .... comme le sont indistinctement toutes les parties communes, elles aussi propriété des propriétaires de lots.
D'autre part, les propriétaires de lots sont tenus au paiement des charges pour la gestion des parties communes.
D'o√Ļ la gestion de ces lots privatifs indivis COMME les parties communes indivises.

On doit parler ici d'un patrimoine d'affectation au syndicat s'agissant de celui commun des propriétaires de lots. (le syndicat gère des parties communes dont il n'est pas propriétaires pour le compte des personnes qui en ont la propriété partagée)

L'autre aspect : les membres du syndicat.
Sont membres du groupement les propriétaires de lots. Uniquement eux.
Ici, le syndicat agissant pour le compte des propriétaires de lots n'est pas "membre du syndicat" n'étant propriétaire de rien du tout.
D'o√Ļ l'absence de voix lors des AG du groupement pour ce lot en propri√©t√© partag√©e.

Autrement dit, le syndicat des copropriétaires compte bien 2000 tantièmes, ces 2000 tantièmes de parties partagées indivises, y compris le dit lot privatif inclue dans ce "pot commun".

Le syndic de Barnez ne se trompe pas : ce lot privatif existe, bien entendu, la copropriété compte bien 2040 tantièmes.
Sauf que par méconnaissance du mécanisme (il n'est manifestement pas le seul), il confond copropriété et syndicat, et pour ce dernier la répartition des charges entre ses membres, les propriétaires de lots.
Propriétaires de lots qui cumulent 2000 tantièmes.

√Čdit√© par - G√©dehem le 10 mai 2022 00:34:27
 
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