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zaroc
Contributeur senior



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Posté - 02 mai 2022 :  19:06:55  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour
Les faits : exercice du 1/01 au 31/12 et syndic remplacé en juin 2021 lors de l'AGO 2021. Lors de l'AGO prochaine 2022 avec le nouveau syndic nous aurons à approuver les comptes 2021 d'une copropriété gérée par l'ancien syndic de janvier 2021 à juin 2021 puis par le nouveau syndic. On relève plein d'énormités dans les factures de l'ancien syndic, notamment d' honoraires pour des prestations non ou mal executées, etc Comment aujourd'hui pouvoir refuser ces factures d'un syndic qui n'est plus notre syndic depuis un an?


andre78fr
Pilier de forums

France
3026 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

 1 Posté - 02 mai 2022 :  19:44:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si des factures ont été payées à tort, il faut commencer par réclamer un remboursement au fournisseur (syndic ou autre) ; si ce dernier refuse, il faut saisir un médiateur ou aller en justice ! Et surtout arrêter de croire qu'en votant contre l'approbation des comptes on va faire revenir des sous dans la caisse ;-)

rambouillet
Pilier de forums

17565 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 02 mai 2022 :  19:49:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
approbation ou pas, tout dépend de la volonté et de la possibilité de démontrer devant un juge l'origine des "anomalies" et de tenter de faire condamner le syndic.

si le syndicat ne veut pas aller en justice, il ne vous reste qu'à approuver .....

zaroc
Contributeur senior



591 message(s)
Statut: zaroc est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 02 mai 2022 :  19:53:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Si des factures ont été payées à tort, il faut commencer par réclamer un remboursement au fournisseur (syndic ou autre)"
Demander à l'ancien syndic de rembourser? ou à un fournisseur payé il y'a un an? on ne peut pas l'espérer! Il me semble que notre problème, tout le monde a du le rencontrer un jour et je suis curieux de savoir comment il a été résolu!

goutelette
Contributeur vétéran

1734 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 02 mai 2022 :  19:54:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le C.S a vérifié les comptes 2021 avant l' AG 2020-2021 de juin 21.
Juin 21 un nouveau syndic. Il dispose d'un mois pour faire vérifier les comptes par sa comptabilité et demander des comptes à l'ancien syndic, si nécessaire ,

Concernant les factures non soldées.
Si le nouveau syndic juge que les prestations ne correspondent pas, ou pas exécutées, il est de sa mission de déplacer le responsable d'entreprise pour faire des réserves. de ce fait, ne pas payer tant que le travail ne répond pas au devis.
Il est conseillé que le C.S qui a connaissance des travaux demandés soit présent.
Tout bon syndic, sait très bien que la prise de gestion d'un nouveau syndicat, rencontre ce type de problème.
Signature de goutelette 
Goutelette

zaroc
Contributeur senior



591 message(s)
Statut: zaroc est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 02 mai 2022 :  20:04:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Non, Gouttelette le CS n'a pas vérifié en juin 2021 les comptes 2021 mais les comptes 2020 et ce n'est qu'aujourd'hui qu'on a connaissance des comptes 2021 ( 3 à 4 mois après la fin de l'exercice )
Donc le Tribunal pour seule issue contre un syndic remercié il y'a presque un an?

PCS1975
Contributeur débutant

86 message(s)
Statut: PCS1975 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 02 mai 2022 :  20:28:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Afin de tenir une comptabilité exhaustive et juste, le nouveau syndic doit normalement écrire toutes les factures de l'exercice en cours.
Dans votre cas, l'exercice est calé sur l'année civile, le nouveau syndic a été désigné en juin 2021.

Le nouveau syndic aurait dû reprendre les soldes des comptes 1, 4 et 5 au 31 décembre 2020, éditer les appels de fonds du 1er et 2ème trimestre 2021, et encaisser comptablement toutes les sommes reçues suite aux appels de fonds (tout cela sur la base des documents comptables notamment le Grand Livre que lui a donné l'ancien syndic).

S'agissant des comptes 6, et toujours sur la base des documents transmis par l'ancien syndic, il aurait fallu qu'il écrive comptablement TOUTES les factures reçues à compter du 1er janvier 2021 (et également les régler de manière comptable si l'ancien syndic les avait réglées), et plutôt rapidement. C'est à ce moment qu'il aurait dû s'apercevoir de factures incohérentes, et pas presque 1 an après quand il s'agit d'approuver des comptes/factures "inexplicables".

S'il faut vous retourner contre l'ancien syndic, ça devient maintenant compliqué. Votre nouveau syndic aurait dû réagir plus vite, ou en faire part au CS dans le délai imparti (1 mois).

Édité par - PCS1975 le 02 mai 2022 20:35:36

zaroc
Contributeur senior



591 message(s)
Statut: zaroc est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 02 mai 2022 :  21:10:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
PCS1975, je suis d'accord avec vous sur ce que, comptablement , aurait du faire le nouveau syndic mais ce que je lui reproche surtout c'est de ne pas avoir demandé l'avis ( l'accord ) au CS sur les dépenses ( les charges ) du 1er semestre 2021 et cela en juin 2021 quand il a repris les comptes de l'ancien syndic.Il n'y'a pas ou peu de comptes/factures inexplicables mais essentiellement des factures d'honoraires ( le syndic établit une facture à payer par le SDC et en tant que mandataire du SDC, il se paie ). Un exemple : compte 622 Transmission dossier avocat ( assignation d'un copropriétaire ) 600€ sans plus d'explications. En juin 2021 on aurait peut être pu réagir mais aujourd'hui....

goutelette
Contributeur vétéran

1734 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 02 mai 2022 :  21:42:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En effet je me suis trompée dans les dates, mais ne change rien.
Ce qui m' étonne c'est de faire l' AG 6 mois après 1a fin d' exercice. ?
Tout est sur informatique, enregistré au fur et a mesure .
Le comptable peut vous sortir les comptes en peu de temps.
Pour tout ce qui est travaux, le syndic demande confirmation au C.S avant de payer si les travaux sont conformes.
Le fait-il ? Il suffit de lui demander. C' est dans son intérêt et sa tranquillité.

Chez nous, et je pense pas mal de copro/ nous faisons un 1er contrôle à mi exercice.
Ce qui fait début juillet pour vous.
Ce qui permet que si une facture, est erronée, pour divers raisons, vous pouvez demander au syndic de revoir avec l'entreprise.

Si vous dénoncez une erreur 9 à 12 mois plus tard, peu de chance d' être pris en considération.
Pour les comptes d' AG, la vérification, au plus tard dans les 2 mois après Fin d'exercice
Signature de goutelette 
Goutelette

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
748 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 02 mai 2022 :  21:44:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Il est toujours temps de réagir tant que la prescription n’est pas acquise.

Commencez par le mettre en demeure de vous répondre par LRAR.

En fonction de ses réponses, vous aviserez.

Si le budget prévisionnel est bien fait et que les copropriétaires ont l’habitude de payer spontanément leurs appels de charges, vous pouvez toujours voter contre les comptes. Cela donnera un poids supplémentaire au syndic en place !



Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

zaroc
Contributeur senior



591 message(s)
Statut: zaroc est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 02 mai 2022 :  21:52:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Copropriétaire33, si je comprends bien, on refuse les comptes 2021 ( moitié ancien syndic / moitié nouveau ) et après? on demande au nouveau syndic d'intervenir auprès de l'ancien?...

PCS1975
Contributeur débutant

86 message(s)
Statut: PCS1975 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 02 mai 2022 :  22:09:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par zaroc

PCS1975, je suis d'accord avec vous sur ce que, comptablement , aurait du faire le nouveau syndic mais ce que je lui reproche surtout c'est de ne pas avoir demandé l'avis ( l'accord ) au CS sur les dépenses ( les charges ) du 1er semestre 2021 et cela en juin 2021 quand il a repris les comptes de l'ancien syndic.Il n'y'a pas ou peu de comptes/factures inexplicables mais essentiellement des factures d'honoraires ( le syndic établit une facture à payer par le SDC et en tant que mandataire du SDC, il se paie ). Un exemple : compte 622 Transmission dossier avocat ( assignation d'un copropriétaire ) 600€ sans plus d'explications. En juin 2021 on aurait peut être pu réagir mais aujourd'hui....


OK, il s'agit d'un recouvrement et des honoraires du syndic au titre du 9.1 du contrat de syndic.
Si j'étais à votre place, je commencerais par vérifier à quelle date le syndic s'est ainsi payé (en faisant le rapprochement bancaire, c'est-à-dire à quelle date les honoraires sont partis du compte bancaire du SDC)*, contacter l'avocat en question, et s'intéresser à la suite de cette affaire pour savoir si le copropriétaire a payé son dû et quand.

* : je dis cela car il est un peu étonnant qu'une ribambelle d'honoraires de syndic survienne alors que ce syndic n'a pas été renouvelé. Mon côté parano m'incite à penser que si ça ne se produisait pas avant, et que ça se produit subitement quelques semaines avant la désignation du nouveau syndic, l'ancien syndic se doutant qu'il ne serait pas reconduit s'est un peu servi... Avis totalement subjectif !

Enfin, il n'est pas du tout garanti que le nouveau syndic ait repris toutes les factures de janvier à juin 2021 dès qu'il a été désigné. Il peut très bien gérer le courant, et s'occuper bien après de reprendre ces factures, à partir du moment où les comptes sont clôturés proprement. Du coup, ces honoraires de l'ancien syndic ont été relevées bien tard et donc trop tard pour avertir le CS.

citation:
Initialement posté par goutelette

Ce qui m' étonne c'est de faire l' AG 6 mois après 1a fin d' exercice. ?


Ce n'est pas si étonnant, l'AG peut se tenir dans un délai de 6 mois maximum après la fin de l'exercice comptable précédent (N-1), notamment pour voter le budget (N+1) (article 14-1 de la loi 1965).

Édité par - PCS1975 le 02 mai 2022 22:43:41

nefer
Modérateur

14093 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 02 mai 2022 :  22:21:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il ne sert à rien de refuser d'approuver les comptes , mais le SDC peut approuver les comptes pour un montant de ... (montant total des dépenses moins le montant des factures d'honoraires qui n'ont pas d’explications)

puis le syndic actuel adresse à son ancien confrère un courrier pour demander des explications concernant les factures de....

le CS aurait aussi pu s'enquérir des documents comptables reçus par le nouveau syndic dans un délai raisonnable

JPM
Modérateur

8536 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 02 mai 2022 :  23:29:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le conseil syndical se devait de vérifier le semestre litigieux quand le nouveau syndic a reçu les comptes au 30 juin.

Il faut déterminer ce qui est contestable et, en conséquence, l'intérêt qu'il y a à contester.

Je suppose que les frais contestés ont été prélevés.
Vous avez une chance peut être si le sortant a prélevé les fonds après cessation de son mandat. Dans ce cas le prélèvement est toujours une faute.


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zaroc
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 14 Posté - 02 mai 2022 :  23:41:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je réponds à JPM:
-OK sur le fait que le CS aurait du vérifier le semestre litigieux dès réception des comptes par le nouveau syndic
-l'intérêt à contester? oui mais comment? devant le juge? et le nouveau syndic, il fait quoi?
-les frais contestés ont été prélevés sans aucun doute avant la cessation du mandat

JPM
Modérateur

8536 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 02 mai 2022 :  23:56:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le nouveau syndic prend ce qu'on lui donne

Il peut protester quand il y a des erreurs manifestes mais il n' a pas à juger la gestion de son prédécesseur en l'absence d'anomalies criantes.

Vous ne pouvez pas ignorer le montant total des anomalies.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

zaroc
Contributeur senior



591 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 03 mai 2022 :  07:09:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM : Vous ne pouvez pas ignorer le montant total des anomalies.
C'est à dire? On fait quoi? On prend ces anomalies quelles qu'elles soient? on les met en compte d'attente ? en attente de quoi?

JPM
Modérateur

8536 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 03 mai 2022 :  07:51:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je vous parle du montant total des anomalies : 1500 € ? 4000 € ? 10 000 € ?

Si le total est faible, vous les gardez telles qu'elles ont été passées et vous vous occupez d'autre chose.

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andre78fr
Pilier de forums

France
3026 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 03 mai 2022 :  08:34:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'ancienne expression comptable c'était "passer par pertes et profits", ces factures sont passées dans les charges de l'exercice ; si vous approuvez tel quel vous "digérez" ces dépenses mais si vous estimez que le fournisseur vous doit de l'argent il faut annuler les charges sur les comptes 6 et débiter le compte du fournisseur (ou un autre comme 461 - débiteurs divers, 47 - compte en attente...), ça apparaîtra alors comme une dette au profit du syndicat dans le cadre en bas à droite de l'annexe 1 mais ça peut rester là aussi longtemps que le contentieux sera pendant !

JPM
Modérateur

8536 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 03 mai 2022 :  08:42:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il n'est pas légalement possible de modifier le compte du fournisseur tant qu'il n'y a pas de solution exécutable au litige.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

zaroc
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 20 Posté - 03 mai 2022 :  08:51:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'en arrive à la conclusion qu'en cas de changement de syndic si on ne s'en occupe pas dans le mois de transfert des comptes entre l'ancien et le nouveau syndic et encore à la condition que ce dernier veuille bien être coopératif et prenne la défense du SDC, il ne nous reste que les yeux pour pleurer!
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