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andre78fr
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Posté - 22 avr. 2022 :  09:19:05  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je cherche un exemple ou une trame d'ordre du jour avec les différentes résolutions pour un syndicat qui souhaite passer en syndicat coopératif. Plusieurs points et questions me semblent problématiques ; le syndic est alors désigné par le CS mais la plupart des banques demandent toujours le PV de l'AG et ne se contentent pas du compte-rendu d'une réunion du CS, pourtant habilité à changer et à désigner un nouveau président ; je souhaite donc faire apparaître le nom du président dans le PV... autre sujet un peu flou ; contrat de syndic ou pas de contrat de syndic ? Là aussi je lis des choses contradictoire entre le caractère bénévole de la formule et l'obligation du contrat type pour tous ....

Je crois que mon adorable concurrent Matera fournit toutes les résolutions à mettre à l'ordre du jour ; si quelqu'un a ça ou quelque chose d'équivalent ; welcome !

Merci !
André

Édité par - andre78fr le 22 avr. 2022 09:19:30

rambouillet
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 1 Posté - 22 avr. 2022 :  11:08:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
tout d'abord il faut que cela soit prévu au RDC, si ce n'est pas le cas il faudra le prévoir ...

Je ne sais pas si "la plupart" des banques, mais pour moi la seule contactée à pris le PV de la réunion de CS désignant le syndic-président et signé par tous les membres présents.

Le contrat de syndic est obligatoire, puisqu'il faut prévoir entre autres les honoraires demandés dans certains cas (état daté, débiteur, etc...), bénévolat ou non ....

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 22 avr. 2022 :  11:20:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le contrat de syndic professionnel ou non professionnel est à joindre à la convocation d'AG

andre78fr
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 22 avr. 2022 :  11:38:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

tout d'abord il faut que cela soit prévu au RDC, si ce n'est pas le cas il faudra le prévoir ...


Non, la loi a changé justement (l'amendement Matera !!!).

Gédehem
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 22 avr. 2022 :  12:09:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pas besoin que ce soit prévu au RDC.
La question à inscrire à l'ODJ est toute simple :
- Adoption de la forme 'syndicat coopératif'.
Les questions suivantes étant :
- Désignation du conseil syndical coopératif.
- Désignation du/des vérificateurs aux comptes.
- Adoption des modalités d'exécution de la mission par le président syndic
(*)

Je sais que les grincheux vont retoquer "Un CS coopératif n'existe pas !!"
Certes, sans doute ! Il n'empêche que dans un syndicat coopératif, les attributions et pouvoirs du CS sont différents du CS traditionnel. Les 2 principaux :
- Il est chargé de désigner le syndic (excusez du peu .... )
- il est privé du pouvoir de contrôle des comptes. (ce qui n'est pas rien !)

Et pour cause, dans ce dernier cas : doté du pouvoir de désignation comme de révocation du président-syndic, le CS est quasi "cul et chemise" avec lui !
Il ne peut à la fois être un acteur de premier plan dans la gestion en particulier financière, et 'en même temps' le contrôleur de cette gestion.

Autrement dit, le président syndic n'est pas tout seul, solitaire : ilmet en oeuvre ce que décide collégialement le CS, ceci dans le cadre de la mission dévolue au syndic (L.14-18), bien entendu. CS qui est l'élément moteur dans la gestion, en prise directe avec le pdt-syndic, chargé de l'exécutif. Si ce dernier n'en fait qu'à sa tête ou ne suit pas ce que décide le CScoop, il peut être révoqué dans l'heure. D'où le lien très étroit.
C'est de l'autogestion par les copropriétaires eux-mêmes, par un groupe délégué à cette fin.
Mode de fonctionnement qui devrait être le principe, la règle générale, le recours à un tiers 'commerçant' l'exception.

AJOUT IMPORTANT : le RFCS est obligatoire pour tout CS.
Inutile de préciser qu'il est 'impérativement obligatoire' pour un CScoop., faute de quoi même la désignation du pdt-syndic peut être contestée ("Qui t'a fait Roi, et comment ?")

Autre ajout, pour la banque : banquier incompétent, ou peu au fait de ces affaires.
Il est vrai que les syndicats de copropriétaires sont souvent ignorés du système bancaire, alors qu'ils son un acteur important en €€€€€.
A noter que sur la fiche synthèse du registre des copropriété, papier officiel qu'il faut fournir, le nom du syndic ou pdt-syndic en place est mentionné.
Extraits PV AG comme extraits PV CS rapportant désignation du pdt syndic sont des pièces officielles opposables.

(*) le fichu "contrat", qui se résume ainsi pour le président syndic :
"- Mandataire social du syndicat coopératif, le président-syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.

- Dans ce cadre, il devra suivre et mettre en œuvre les décisions prises par le conseil syndical coopératif, dont il est membre et qu’il préside.

- La durée de son mandat sera fixée par le conseil syndical coopératif, dans la limite de son mandat de conseiller syndical.

- Son mandat pendra effet à la date de sa désignation par le conseil syndical coopératif. Il prendra fin à la date échéance fixée, à défaut dans la limite de 3 ans, sauf révocation intervenant avant cette échéance.

- Le président syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat.


Dispositions adoptées une fois pour toutes, qui ne sont pas nominatives mais qui s'appliquent à tout président syndic au fil du temps. Sauf modif intervenant entre temps.

Édité par - Gédehem le 22 avr. 2022 12:33:19

andre78fr
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 22 avr. 2022 :  12:48:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci ;-)
C'est sûr que votre version du contrat type est bien allégée par rapport aux 12 pages habituelles ! Mais est-il pour autant conforme ?!?

En théorie c'est bien beau le syndicat coopératif mais dans les faits, la décision collégiale est souvent complexe et lente et ce que je vois surtout pour le moment c'est un pauvre président qui essaye d'associer les autres pour partager les taches ou prendre des décisions mais qui se heurte à un mur de silence...

rambouillet
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 22 avr. 2022 :  14:07:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
andré, je me suis mal exprimé : comme tous les documents doivent faire état de la forme coopérative, il faut donc que le RdC lui-même en fasse état comme forme possible ..... effectivement Matera a obtenu que cela ne soit plus prévu au préalable à toute décision de passage, mais néanmoins il doit en faire état comme un dispositif de gestion et cela n'a pas été prévu par Matera. AH, ces textes mal foutus, qui viennent les une après les autres sans cohésion parfois ....

par contre je ne suis pas en accord avec ce que cite gedehem :
" Dans ce cadre, il devra suivre et mettre en œuvre les décisions prises par le conseil syndical coopératif," à ma connaissance cela n'est inscrit nulle part ...
on prend le contrat type et on supprime tout le chapitre 7. Le rôle du CS n'a pas changé : "Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion."

Lecentenaire
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 22 avr. 2022 :  18:33:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Après des années d'arnaque avec divers syndics incompétents qui nous ont entraîné ds une totale dérive, nous sommes une grosse copro qui vient tout juste de passer en syndicat coopératif (non sans sueur !).
En ce qui nous concerne, les banques ne nous tendent pas les bras et sont frileuses, nous sommes en train d'ouvrir un compte mais tout traine...Pour info on ne nous a demandé que le PV d'AG, le règlement de copro + les coordonnées du président syndic, pas de CR du CS.
Dans notre cas, l'AG a voté pour le syndicat coopératif puis, dans un second temps, le CS a élu le président syndic, donc le nom de ce président ne pouvait pas apparaître sur les résolutions prévues à notre AG.
La mise en place de ce syndicat est complexe mais nous avons bon espoir de récolter les fruits dans quelques mois.
Nous avons embauché une gestionnaire administrative et nous allons engager des prestataires entre autres pour : le juridique, la comptabilité, la sécu (nous sommes IGH). Il va s'agir de pouvoir enfin décider sans attendre après un gestionnaire nullissime.
Je vois si je peux vous communiquer les infos que vous cherchez en questionnant mon compagnon ;-)
à très vite
Signature de Lecentenaire 
Jacqueline

Gédehem
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 22 avr. 2022 :  20:49:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rambouillet : " Dans ce cadre, il devra suivre et mettre en œuvre les décisions prises par le conseil syndical coopératif," à ma connaissance cela n'est inscrit nulle part ...

Ceci étant dit sans méchanceté, pour faire nos besoins, il faudrait que ce soit inscrit quelque part ???

Comme exposé plus haut, le pdt syndic doit obligatoirement être membre du CS, qu'il va présider une fois élu syndic.
Il existe donc de fait, mais aussi de droit, un lien étroit, à l'extrême "de dépendance" du pdt-syndic vis à vis du CScopp.
Lequel peut le révoquer à tout moment et en désigner un autre s'il le juge nécessaire, si le pdt-syndic ne répond pas à ses exigences ou joue 'solo'.
Je caricature ! Dans la pratique, tout se déroule en bonne entente, dans une relation consensuelle. D'autant qu'en général il n'y a pas foule pour prendre la fonction ....

Concernant le "contrat" D.29 : "Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. "

Celui présenté plus haut pour le pdt-syndic répond à ces exigences. Non rémunéré, inutile d'en mettre 25 pages.

Édité par - Gédehem le 22 avr. 2022 20:56:55

rambouillet
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 23 avr. 2022 :  07:12:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
dans certains pays il faut que ce soit inscrit .....

donc le mot devra n'est pas approprié. Le syndic est seul responsable de sa gestion ..... même le syndic coopératif.

Pour le contrat de syndic, il est fixé par décret, il devra être appliqué, et il ne fait pas 25 pages quand on transforme tout le chapitre 7 en SANS OBJET..... et dans le cas de Lecentenaire, qui doit être un syndicat à risques (IGH) et relativement important, il vaudrait mieux être dans les clous .....

PS : et maintenant 25 pages de numérique, c'est quoi ?.... rien .....

Gédehem
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 23 avr. 2022 :  14:52:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
5 lots ou 232, IGH ou pas, la mission du syndic est la même.
Ses pouvoirs comme sa responsabilité aussi.

La particularité du syndicat coopératif c'est la position particulière tant du CS que du syndic. Le silence ou l'approximation des textes n'y change rien.

La désignation du syndic incombe au CS. C'est là un point que j'ai mis en avant devant un tribunal : Ce pouvoir conféré au CS est "exorbitant". On à là une exception 'exceptionnelle", alors même que les textes ne reconnaissent pas de personnalité juridique au CS coop.
L'autre point est l'absence de formalisme, tant pour la désignation que pour la révocation du mandat : le pdt-syndic n'étant pas rémunéré, sa révocation par le CS ne peut porter préjudice, être considérée comme abusive.

On voit bien ici la relation très étroite, le lien direct entre CS et pdt-syndic, dans une sorte d'interdépendance. Et de ce fait le rôle éminent du CScoop aux cotés du pdt-syndic dans la gestion du syndicat. Gestion de fait collective.
Rien à voir avec le syndic traditionnel, désigné par une AG selon un formalisme très précis, avec un syndic quasi électron libre, et un CS réduit au contrôle de la gestion, même s'il a quelques pouvoirs de proposition.

Entre un CS lambda et un CScoop il y a des différences notables, différences de fait mais aussi de droit, que les textes prévoient ou sous entendent même s'ils ne le précisent pas explicitement.
Il faut se faire une raison : tout n'est pas prévu, écrit à l'avance, et c'est heureux ... A une époque où beaucoup ont le mot "Liberté" à la bouche ....

Concernant le contrat accessoire au mandat du syndic précisant en particulier ses rémunérations, il est réduit à pas grand chose puisqu'il n'est pas rémunéré !
Le 'contrat type' est totalement inutile ici.
Que voulez-vous y mettre ??? Il faut le dire.
Il peut éventuellement être précisé quelques points particuliers concernant les modalités d'exécution de la mission. ?
Cela tiendrait en 1 page, en écrivant en police 14 ....

Édité par - Gédehem le 23 avr. 2022 15:43:58

rambouillet
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 23 avr. 2022 :  17:14:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le contrat type est peut-être inutile à votre avis, mais il est obligatoire de l'appliquer ..... et on y trouve, entre tous les frais et honoraires que le syndic peut appliquer ainsi que les conditions de démission, etc ....

Gédehem
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 23 avr. 2022 :  23:11:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est obligatoire puisque c'est écrit ...

Je suis preneur pour un exemple de 'remplissage' des X pages de ce contrat type pour un président-syndic.
En particulier lorsque personne ne connait son nom d'avance !
A commencer par les dates de son mandat, qui ne peuvent qu'être comprises dans celles de son mandat de conseiller syndical .....
Ou la transmission des pièces au CScoop, ..... en passant par ses horaires de bureau ....

En revanche, il faudrait être très très vigilant sur les règles de fonctionnement du CScoop, dont il n'est rien dit, alors que son rôle est éminent ...., CScoop présidé par le syndic !!!

Édité par - Gédehem le 23 avr. 2022 23:12:19

rambouillet
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 24 avr. 2022 :  06:41:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et à votre avis qui va voter les honoraires du syndic pour les prestations telles que l'état daté, les frais aux débiteurs, c'est bien l'AG .... il faut donc bien qu'il soit pré-rempli par un volontaire à cette mission et il peut être modifié par l'AG.


PS : quant aux horaires du bureau, cela montre que vous ne l'avez pas déjà rempli, ni appliqué, c'est le chapitre 7 (syndic pro)....


PS : mais je m'arrête pas là pour cette discussion sur ce sujet de contrat pour lequel vous niez son existence dans tous les cas.


Édité par - rambouillet le 24 avr. 2022 06:43:08

Gédehem
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 24 avr. 2022 :  10:31:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et à votre avis qui va voter les honoraires du syndic pour les prestations telles que l'état daté, les frais aux débiteurs, c'est bien l'AG

Pardon, mais que vient faire ici la rémunération de l'état daté s'agissant d'un président syndic qui n'est pas rémunéré ??? ( les honoraires du syndic pour les prestations ...)
S'il y a des frais engagés, ils le sont par le syndicat, facturés par lui, imputés à ceux concernés. Le pdt syndic, quel qu'il soit, n'en voit pas la couleur, étant non rémunéré.

Sur ce fichu "contrat", il faut revenir à la source : il s'agit uniquement de préciser "les modalités d'exécution de la mission du syndic et ses rémunérations", ainsi que le précisait le décret en 67.
Modalités d'exécution et rémunérations étant des éléments accessoires au mandat donné au syndic par l'AG.

Si le syndic n'est plus mandataire social mais prestataire de services dans le cadre d'un contrat de services inscrit dans le Code du commerce, il faut le préciser clairement et non rester le cul entre 2 chaises.
Pour le moment, il est encore mandataire social, sa position échappant au Code du commerce dans sa relation avec le syndicat.

Le travers actuel c'est de ne parler que de son "contrat" (durée du 'contrat', échéance du 'contrat'), comme on le ferait avec son chauffagiste ou la société chargée de l'entretien de l'immeuble : un prestataire rémunéré.
Le syndic n'est pas un "contractuel".

Ceci étant rappelé, en quoi les 10 lignes du modèle de "contrat de syndic" que j'expose plus haut (exemple de contrat général quel que soit le pdt-syndic) serait-il contraire à D.29 s'agissant d'un syndic non rémunéré ?

J'espère avec tout ça qu'André s'y est retrouvé, sur ses questionnements ....



Édité par - Gédehem le 24 avr. 2022 10:31:57

andre78fr
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 29 avr. 2022 :  11:25:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Mes questionnements sont dans le cas présent destinés à mon travail où, dans le cadre d'une assistance je prépare et propose un ordre du jour et une convocation à un conseil syndical qui connait la loi encore moins que moi !!! Je lis, j'entends mais je préconise malgré tout par précaution de fournir le contrat-type dans sa forme originale et selon le principe "pas de contrat, pas de facturation"... et je suis souvent confronté à des syndics qui facturent certains actes (relances RAR ou états datés au profit du syndicat) à partir des tarifs prévus au contrat-type.

C'est quand même lamentable, 7 ans après la mise en place de ce contrat-type, d'avoir encore autant de flou et de questionnements et la seule réponse législative récente aura été d'ajouter une fiche tarifaire... (soupir).
Merci à Gédehem et à rambouillet pour ces échanges et réflexions !
 
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