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Copropriétaire33
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PostĂ© - 01 fĂ©vr. 2022 :  21:16:21  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil

Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 10, 3 juin 2021, n° 21/01679

Sur l’application de l’article 1722 du code civil :

(…)
Cependant, comme le soutient à bon droit l’appelante, il résulte de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, modifiée, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période et des dispositions et de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, modifiée, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19, de première part, que le législateur a pris en compte les conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire, excluant de ce fait l’application à cette situation de l’article 1722 du code civil, de seconde part, que si ces dispositions avaient pour objet, notamment, d’éviter l’acquisition, au profit des bailleurs, de clauses résolutoires, elles n’ont pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat.

Sur l’exception d’inexécution :

(…)
Cependant, comme le rappelle à bon droit l’appelante, aucun manquement à son obligation positive de délivrance ne peut lui être imputée En effet, le bailleur n’avait pas pour obligation, en l’absence de stipulations contractuelles particulières, de garantir la commercialité des locaux, ceux objet du bail ayant été mis à la disposition du preneur, lequel admet que l’impossibilité d’exploiter qu’il allègue était le seul fait du législateur.

Sur la force majeure :

(…)
Cependant, outre ce qui a été dit plus haut et à supposer que l’état d’urgence sanitaire constitue un fait de force majeure, le bailleur a fourni un local en lui-même exploitable, étant rappelé que le preneur reconnaît qu’il n’était pas dans l’impossibilité d’exécuter son obligation de payer le loyer de sorte qu’il n’est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure.

Signature de CopropriĂ©taire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !


Copropriétaire33
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 1 PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2022 :  12:09:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Une récente décision du TJ de Paris, 20 janvier 2022, n° 20/06670, vient confirmer l'exigibilité des loyers COVID pour un local à usage de restauration dans une décision particulièrement motivée et détaillée (avec un article 700 à 8000€).

Par ailleurs, l'on constatera que le bailleur s'est prévalu de la circulaire du Garde des Sceaux en date du 26 mars 2020 mentionnant que "le paiement des obligations contractuelles n’est pas suspendu pendant la période juridiquement protégée".

Extrait de la décision :

"2. Sur la demande de dispense d'exigibilité des loyers et charges pour les périodes de confinement
(...)
2.1. Sur la force obligatoire du contrat en période de crise sanitaire et de régime juridique d'exception
(...)
Le tribunal observe par ailleurs que si l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a pour effet d'interdire l'exercice par le créancier d'un certain nombre de voies d'exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, il n'a pas pour effet de suspendre l'exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat.
La société L ne peut donc arguer utilement de ce que le régime juridique d'exception consécutif à l'état d'urgence sanitaire, fonde une dispense d'exigibilité des loyers pendant sa durée d'application.
Par ailleurs, s'il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l'obligation d'exécuter de bonne foi les conventions n'autorise pas pour autant une partie à s'abstenir unilatéralement d'exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d'honorer les loyers demeurant exigibles. Son irrespect ne peut en effet avoir pour autre sanction que d'engager la responsabilité éventuelle des parties au contrat.
La société locataire ne peut pas au surplus se prévaloir en l'espèce d'une exécution de mauvaise foi du bail par la SCI alors qu’elle n'a pas proposé une adaptation des modalités d'exécution de ce contrat mais a sollicité une annulation pure et simple de tous loyers et charges et subsidiairement, une réduction des loyers et charges des 2ème, 4ème trimestres 2020, 1er et 2ème trimestres 2021, ainsi qu'une demande de remboursement du versement effectué pour la période du 15 au 31 mars 2020, en réponse à la proposition de rééchelonnement de l'arriéré locatif constitué sur les 2ème et 3ème trimestres 2020 faite par la SCI.

2.2. Sur l'exception d'inexécution
(...)

La société L fonde sa contestation sur l'article 1219 du code civil. Toutefois, cette disposition, issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, n'est pas applicable au bail litigieux renouvelé au 1er février 2014, conformément à l'article 9 de l'ordonnance précitée dont il résulte que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne.
(...)
L'impossibilité d'exploiter l'activité de restauration sur place dont se prévaut la société locataire ne résulte donc pas d'un manquement de la SCI à son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, mais des décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de recevoir du public pour s'y restaurer en lieux clos.

Au demeurant, la société locataire qui a, durant toute cette période, pu stocker ses matériels et marchandises dans les lieux donnés à bail, pouvait également s'y rendre pour préparer des plats à emporter puisque le bail l'y autorisait et que les décrets précités ouvraient cette faculté aux établissements de restauration, au-delà de l'autorisation d'ouverture dont elle disposait déjà pendant toute la période du premier confinement au titre du commerce de détail de pains, pâtisseries et confiseries.

En l'absence de stipulation contractuelle de garantie de la commercialité des locaux par le bailleur et à défaut de preuve d'une impossibilité matérielle d'exploiter commercialement les locaux mis à disposition par le bailleur durant ces périodes, la société L est donc mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour soutenir n'être débitrice d'aucun loyer sur la période susvisée.

2.3 Sur la perte de la chose louée
(...)
il est établi que l'impossibilité alléguée d'exploiter les locaux pris à bail par la société L, du fait des mesures administratives adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, résulte bien en l'espèce d’une partie de la nature de l'activité économique exercée dans les lieux loués et non de la chose louée elle-même, qui n'est détruite ni en totalité, ni partiellement. Dans ces conditions, la demande d'exonération du paiement des loyers et charges et subsidiairement de réduction des mêmes loyers et charges fondée sur l'article 1722 du code civil sera rejetée.

2.4 Sur la force majeure et la théorie du fait du prince
(...)
Le moyen tiré de la force majeure, de même que celui fondé sur la théorie du fait du prince, ne peuvent donc pas prospérer au soutien d'une dispense de son obligation de somme d'argent et de paiement des loyers et charges échus pour les trimestres litigieux.

3. Sur les demandes reconventionnelles en paiement de la SCI
(...)
En l'espèce, il ressort des développements antérieurs que la société L n'est pas fondée à se prévaloir d'un défaut d'exigibilité des loyers et charges découlant des mesures spécifiques à l'état d'urgence sanitaire ni d'une dispense de son obligation contractuelle de paiement des loyers des deuxième et quatrième trimestres 2020 et du deuxième trimestre 2021.

La société locataire n'est pas davantage pertinente à opposer à la société bailleresse le devoir de bonne foi dans l'exécution du contrat pour se voir exonérer du paiement des termes de loyers et des charges pour les périodes considérées. Il sera en effet rappelé que le manquement au devoir de bonne foi engage uniquement la responsabilité du cocontractant et qu'en l'espèce, la société L a échoué à démontrer un manquement de la société bailleresse à ce devoir.

Enfin, la société L ne peut tirer argument de son offre de renégociation des conditions financières du bail, même après délivrance d'une assignation, pour échapper à son obligation contractuelle de paiement, les termes du contrat s'imposant aux parties et devant recevoir exécution tant que les parties n'ont pas décidé conjointement de les modifier.

4. Sur la demande de délais de paiement
(...)
La réticence de la société L à produire les éléments comptables de sa situation financière exacte et actualisée, au sein du groupe auquel elle appartient, ainsi que l'absence de versements échelonnés effectués par cette dernière pour régulariser son arriéré locatif, (...)
La société L sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

5. Sur les demandes accessoires

La société L, débitrice échouant dans ses prétentions, sera condamnée aux dépens de l'instance et à payer à la SCI la somme de 8.000 euros, eu égard aux diligences accomplies et justifiées, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est équitable de débouter la société L de sa demande formulée au visa du même article.


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Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 17 avr. 2022 :  13:46:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Confirmé par le Ministère devant le Sénat :

Réponse du Ministère de l'économie, des finances et de la relance
publiée dans le JO Sénat du 27/01/2022 - page 472
La mesure de protection des entreprises mise en place par l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de Covid-19 et reprise à l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire ne vise pas uniquement les baux commerciaux, mais également les loyers des locaux professionnels et commerciaux. Aucune disposition particulière n'a été prise concernant la durée des baux, et les baux dérogatoires se voient appliquer les aménagements exceptionnels qui ont été apportés à l'application des clauses contractuelles en général. Aux termes de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, les propriétaires ne peuvent faire courir contre les entreprises titulaires d'un bail commercial des intérêts, pénalités ou toute mesure financière ainsi que toute action, sanction ou voie d'exécution forcé, ou encore mesures conservatoires, en raison du retard ou défaut de paiement des loyers ou charges locatives afférents à leurs locaux professionnels ou commerciaux, dès lors qu'elles ont moins de 250 salariés, un chiffre d'affaires (CA) inférieur à 50 M€ et ont subi une perte de CA de plus de 50 % au titre du mois de novembre 2020. Cependant, afin de préserver l'intérêt des bailleurs, ce texte ne prévoit ni suspension, ni réduction, ni abandon de loyer, et les propriétaires retrouveront tous leurs droits à l'issue de la crise sanitaire, y compris sur les loyers qui ont été dus pendant la période de protection des entreprises et qui n'auraient pas été acquittés. Les bailleurs et locataires sont invités à s'entendre sur des modalités de paiement des loyers, en fonction des contraintes de chacune des parties. Les bailleurs qui ont abandonné des loyers au profit d'entreprises locataires répondant à certaines conditions (effectif de moins de 5 000 salariés) peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt. Pour les bailleurs d'entreprises de moins de 250 salariés renonçant aux loyers du mois de novembre 2020, le crédit d'impôt est de 50 % des sommes abandonnées. Les bailleurs sont éligibles au crédit d'impôt pour des abandons de loyers consentis jusqu'au 31 décembre 2021. Ainsi, un bailleur qui abandonne un loyer afférent au mois de novembre 2020 après le 31 décembre 2020 sera éligible au crédit d'impôt dès lors qu'il consent cet abandon au plus tard le 31 décembre 2021. Le bénéfice du crédit d'impôt devra être demandé dans le cadre de la déclaration d'impôt sur le revenu ou les sociétés suivante. Pour faciliter la mise en place d'accords entre les parties, il est proposé aux bailleurs et aux locataires de recourir à des modes amiables de règlement des différends : soit la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, soit le médiateur des entreprises. Par ailleurs, des aides financières ont été mises en place dans le cadre d'une relation partenariale État et collectivités territoriales pour soutenir le commerce de proximité durement frappé par les conséquences économiques de la crise sanitaire. Enfin, les commerçants peuvent demander à bénéficier du fonds de solidarité, des exonérations ou report des charges sociales, d'aménagement du recouvrement des loyers de leur bail commercial, de la prise en charge des coûts fixes, etc.


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Édité par - Copropriétaire33 le 17 avr. 2022 13:52:01

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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 17 avr. 2022 :  13:51:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

https://www.senat.fr/questions/base...0422245.html

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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 20 mai 2022 :  22:01:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 13 avril 2022, n° 17/00655

« L’état d’urgence sanitaire et les mesures générales de confinement prises par l’autorité administrative au cours des années 2020 et 2021, ne sont pas de nature à entraîner la perte partielle de la chose louée, s’agissant de mesures générales ne privant pas les professionnels de la jouissance du bien loué, avec possibilité d’y effectuer des travaux d’entretien ou de rénovation, ou diverses tâches de gestion, même si ces mesures restrictives de circulation du public ont nécessairement eu un impact négatif sur l’activité commerciale. »

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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 22 mai 2022 :  14:40:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Communiqué de presse du TJ de Paris :

« Décision civile à propos de l’exception d’inexécution en matière de loyers commerciaux pendant la période de crise sanitaire

La 18ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris, compétente en matière de propriété commerciale, a rendu le 25 février 2021 un jugement dans un litige opposant un bailleur à un preneur sur le renouvellement d’un bail commercial portant sur un local situé à Paris, loué pour une activité de vente d’objets d’art et de décoration.

Parmi les prétentions soumises à la juridiction, le preneur opposait au bailleur l’exception d’inexécution prévue par les dispositions de l’article 1219 du code civil, du fait de la fermeture imposée de son local du 15 mars au 11 mai 2020, pour réclamer la restitution de loyers versés au bailleur pour cette période.

Le tribunal a jugé, en application des dispositions de l'article 1719 du code civil, que les obligations de délivrance du bailleur d’un local conforme à la destination contractuelle, dans lequel il est en mesure d’exercer l’activité prévue par le bail, et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant la durée du bail, n’ont pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité.

Constatant que le preneur ne discutait pas le fait que son local lui permettait d’exercer l’activité prévue au bail, et que le bailleur n’était pas garant du trouble de jouissance résultant de la fermeture administrative de son commerce imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre la propagation de l’épidémie liée au SARS-CoV-2, le tribunal a rejeté la demande en restitution des loyers payés. »
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 30 juin 2022 :  18:35:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Suite et fin avec les pourvois n° 21-19.889 – n° 21-20.127 – n° 21-20.190

« La mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers. »


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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 06 dĂ©c. 2022 :  11:39:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Confirmation de la JP :

23 novembre 2022
Cour de cassation
Pourvoi n° 21-21.867

La cour d'appel statuant en matière de référé ne tranche aucune contestation sérieuse en allouant une provision au bailleur d'un logement situé dans une résidence de tourisme sur les loyers impayés par le locataire qui se prévalait, suite aux mesures sanitaires relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19, d'une stipulation du bail commercial selon laquelle le paiement des loyers est suspendu dans les cas où « l'indisponibilité du bien » résulterait « soit du fait ou d'une faute du bailleur, soit de l'apparition de désordres de nature décennale soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves ( telles qu'incendie de l'immeuble, etc...) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale ». En effet, c'est sans interpréter cette clause, claire et précise, que la cour d'appel a constaté qu'elle ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même.

https://www.courdecassation.fr/deci...dex=2&page=0

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Édité par - Copropriétaire33 le 06 déc. 2022 11:40:22

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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 06 dĂ©c. 2022 :  22:46:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Et le même jour Cass. 3° civ., 23 nov. 2022, n° 22-12753.

« Ayant relevé, d'une part, que la clause précise de suspension du loyer prévue au bail ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même, d'autre part, que la locataire ne caractérisait pas en quoi les mesures prises pendant la crise sanitaire constituaient une circonstance affectant le bien, la cour d'appel, qui n'a pas interprété le contrat, n'a pu qu'en déduire que l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable. »
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