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Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

 21 Posté - 14 oct. 2013 :  18:29:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"la solution semble adaptée à une plus grande copro qui à déja un CS motivé et dispo ce qui n'est pas le cas aujourd'hui."

On peut faire un syndicat coopératif dans des copropriétés de 3 ou 4 membres, chacun mettant un peu la main à la pate !

Mais voila : " .. CS motivé ..."

Autrement dit, personne ne veut lever le petit doigt !
Mais alors, pourquoi se lancer dans la gestion d'un syndicat dans une démarche solitaire, isolée ???

Il ne s'agit pas de l'association des joueurs de boule de la place St Martin à Trifouillis les Oies.
Il s'agit d'exercer la fonction de "représentant légal mandataire" d'une personne morale, laquelle est constituée de X personnes (physiques ou morales). Non seulement on ne s'y lance pas en aveugle, mais on n'y va pas tout seul.

Vous avez mesuré les obligations qui vont vous tomber dessus avec ALUR ?

Dans la mesure ou personne ne se préoccupe de la gestion du syndicat, il ne faut pas y aller !
Fonction encadrée par la loi.

" si je veux un devis, soit je m'en occupe moi même et en relancant l'entreprise je l'ai au bout de 3 semaines, soit je relance le syndic une fois pas semaine et je l'aurai au bout d un an !!"

Foutaise : plutot que de relancer le syndic on le demande soi-même, ce qui est dans les cordes d'un pdt de CS mais aussi de tout copropriétaire !

calmrb91
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Revenir en haut de la page 22 Posté - 14 oct. 2013 :  19:25:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem


2)- je souhaite vivement que l'on mette fin à cette hérésie de vouloir gérer un syndicat de copropriétaires sur le long terme avec un syndic non pro, qui plus est pour de prétendues "économies" ?


Sur le fond je suis d'accord, de même que pour le principe de coopératif (quand c'est accepté)...

Cependant, la motivation de passer en syndic non pro est bien née de défauts ou lacunes bien souvent constatés, que l'on connaît tous dans le système "pro":
- émoluments disons, confortables, et souvent opaques. Les syndics pro sont avant tout là pour gagner de l'argent, ne l'oublions pas
- manque de répondant en cas de problème,
- manque d'écoutes sur les 'petits' problèmes,
- choix éventuellement partiaux concernant les entreprises de prestation diverses,
- ....
Je suis d'accord que le coût syndic pro est transféré vers le "temps passé" en un non pro. Attention cependant, le syndic pro n'est pas lui non plus à l'abri d'une erreur. Il peut également être "indisponible" (fêtes, pannes, ...)

Cela me fait penser que si ces fameux logiciels -pour non pro- avaient un module de comptabilisation du temps passé (ou nombre d'opérations de tel type), cela permettrait de justifier une juste rémunération au(x) syndics non pro en question.

La question de la responsabilité me semble plus difficile; les logiciels dédiés doivent aider à être dans les clous . - Certains proposent des liens vers les textes de loi concernés -

Au delà de la comparaison que l'on pourra faire entre les offres logicielles, il serait intéressant de connaître ce qui manque à tous... A voir lequel sera le plus rapide pour ajouter la fonctionnalité manquante si elle est pertinente ...

PS: mon but n'est pas de relancer une polémique . Simplement de faire avancer le sujet concernant l'intérêt du logiciel vs Excel à la mimine.

Édité par - calmrb91 le 14 oct. 2013 19:28:05

mespres
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Revenir en haut de la page 23 Posté - 14 oct. 2013 :  20:49:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
nous avons tous compris que le débat sur la pertinence d'un syndic bénévole dépassait largement le choix entre Excel et un logiciel de compta. Je suis convaincu qu'un syndic bénévole est totalement inadapté à une petite copro, envisageable éventuellement pour une copro importante. Dans le premier cas, il est irresponsable de confier la gestion à une personne unique. dans le second, la copro peut embaucher un gestionnaire et donc assurer le quotidien, avec de toute manière le problème aigu des congés et des arrêts maladie. Au final, le syndic bénévole comprendra un peu mieux avec le temps pourquoi le syndic facture autant. Je précise que je ne suis pas syndic, et que JAMAIS je ne ferai la promotion d'un syndic "bénévole" auprès de mon syndicat.

Édité par - mespres le 14 oct. 2013 20:50:25

calmrb91
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 24 Posté - 14 oct. 2013 :  21:09:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par mespres

nous avons tous compris que le débat sur la pertinence d'un syndic bénévole dépassait largement le choix entre Excel et un logiciel de compta. Je suis convaincu qu'un syndic bénévole est totalement inadapté à une petite copro, envisageable éventuellement pour une copro importante. Dans le premier cas, il est irresponsable de confier la gestion à une personne unique. dans le second, la copro peut embaucher un gestionnaire et donc assurer le quotidien, avec de toute manière le problème aigu des congés et des arrêts maladie. Au final, le syndic bénévole comprendra un peu mieux avec le temps pourquoi le syndic facture autant. Je précise que je ne suis pas syndic, et que JAMAIS je ne ferai la promotion d'un syndic "bénévole" auprès de mon syndicat.



Dommage le débat sur le choix de logiciel m'intéressait, et sûrement à d'autres.

Quand à l'irresponsabilité, n'est-ce pas un peu fort comme qualificatif? Pourquoi dans ce cas ces logiciels aidant à la gestion de syndic non prop?
De plus, tout le monde ne semble pas de cet avis:
http://www.lemonde.fr/immobilier/ar...1306281.html
Dans une copro où tout le monde se connaît, le syndic peut bien partir en vacances; certaines actions seront faites ("illégalement", lesqueles?), et ce sera régularisé ensuite...


Édité par - calmrb91 le 14 oct. 2013 22:27:34

andre78fr
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 25 Posté - 14 oct. 2013 :  21:14:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je trouve étrange de rejeter ainsi et avec tant de force le principe même du copropriétaire "administrateur" que l'on retrouve dans la plupart des pays du monde...
Le système français est perfectible et ses faiblesses sont connues (ce mandat personnel sans possibilité de délégation en particulier), c'est une mission compliquée avec des responsabilités et il ne faut pas se lancer là dedans à la légère mais il y a des tas de compétences (un syndic pro. à la retraite me semble un bel exemple !!!) qui veulent s'y coller. En l'état, la forme coopérative étant encore une fois la meilleure solution...

L'article qui suit indique que le taux de syndics "bénévoles" a doublé en dix ans :
http://www.lemonde.fr/immobilier/ar...1306281.html



Edité : je vois que ce même article vient juste d'être cité !!!

Édité par - andre78fr le 14 oct. 2013 21:18:53

mespres
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Revenir en haut de la page 26 Posté - 14 oct. 2013 :  22:31:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour revenir au sujet initial : j'ai essayé le logiciel de l'ARC, simply syndic, il y a quelques temps : truffé de bugs. Valcompta me paraît assez abouti, c'est à essayer.
l'article cité est partisan, il commence par annoncer que le syndic peut représenter 40 % du budget, pour ensuite parler de 3500 à 5000 €. 41% sont retraités, cela dit bien ce que cela veut dire : il faut avoir la chance d'avoir dans sa copro un retraité compétent disponible toute l'année. désolé d'être cynique, mais retraité compétent induit dans notre monde un pouvoir d'achat confortable et donc une propension légitime à voyager.
La piste valable, peu développée en france, est la forme coopérative.
Enfin, il serait intéressant de connaître le pourcentage de petites copros qui sont lachées par leur syndic pro : la gestion devient tellement complexe que ces copros ne sont pas rentables pour les syndic. ALUR va aggraver le problème.

C_Killer
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Revenir en haut de la page 27 Posté - 15 oct. 2013 :  11:48:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

"la solution semble adaptée à une plus grande copro qui à déja un CS motivé et dispo ce qui n'est pas le cas aujourd'hui."

On peut faire un syndicat coopératif dans des copropriétés de 3 ou 4 membres, chacun mettant un peu la main à la pate !

Mais voila : " .. CS motivé ..."

Autrement dit, personne ne veut lever le petit doigt !
Mais alors, pourquoi se lancer dans la gestion d'un syndicat dans une démarche solitaire, isolée ???

Il ne s'agit pas de l'association des joueurs de boule de la place St Martin à Trifouillis les Oies.
Il s'agit d'exercer la fonction de "représentant légal mandataire" d'une personne morale, laquelle est constituée de X personnes (physiques ou morales). Non seulement on ne s'y lance pas en aveugle, mais on n'y va pas tout seul.


justement, le but est de reprendre en main la copropriété, il y a des travaux à entreprendre ce qui va couter de l'argent. Le but est de diminuer les charges et d'entreprendre les travaux à réaliser sans attendre le dernier moment.

citation:
Vous avez mesuré les obligations qui vont vous tomber dessus avec ALUR ?


je veux bien un éclairage là dessus

citation:
" si je veux un devis, soit je m'en occupe moi même et en relancant l'entreprise je l'ai au bout de 3 semaines, soit je relance le syndic une fois pas semaine et je l'aurai au bout d un an !!"
Foutaise : plutot que de relancer le syndic on le demande soi-même, ce qui est dans les cordes d'un pdt de CS mais aussi de tout copropriétaire !


justement c'est ce que je fais et du coup je suis en droit de me poser la question de la raison de payer une commission à un intermédaire qui ne fait rien.
Par ailleurs, il y a des tâches qui ne peuvent être effectué que par le syndic (vente d'un lot, licenciement d'un employé) et là on comprend tout son malheur quand on passe par un syndic pro de m....


mespres
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 28 Posté - 15 oct. 2013 :  16:04:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour ALUR voyez ici http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16184
Comme pour le décret comptable, on peut compter sur des aménagements, mais notre société aime bien la complexité
rajoutez une couche du judiciarisation ....

heureusement qu'il n'y a pas que des syndics pro de m..., il en existe de correct.

andre78fr
Pilier de forums

France
3120 message(s)
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Revenir en haut de la page 29 Posté - 15 oct. 2013 :  16:30:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

En fait la plupart des obligations à naître de la loi ALUR concernent les syndics professionnels ; compte séparé (il est déjà obligatoire pour un syndic "non pro"), fonds travaux obligatoire, extranet obligatoire...
ALUR ou pas, l'évolution des logiciels de gestion pour syndics (pro ou pas) a déjà fortement intégré internet ; envois par mail des documents, consultation des comptes (voire paiement) en ligne.

Le point le plus inquiétant c'est sans doute le "méga-fichier" ; pour ma part je suis favorable à l'immatriculation mais dans une version beaucoup plus allégée que ce qui est prévu.

Voici un lien vers le dossier de l'ARC mais attention la loi n'est pas encore définitive (au Sénat la semaine dernière, elle revient entre le 22 et le 25 octobre à l'AN).
http://www.unarc.asso.fr/sites/defa...CTOBRE13.pdf



mfld
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 30 Posté - 06 nov. 2013 :  22:32:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ha là là, je vous trouve bien pessimistes sur l'impact du projet de loi ALUR sur le syndic non professionnel bien informé, organisé, et qui sait se servir de l'outil informatique...

Mais bon, revenons au sujet initial du choix d'un logiciel, avec mon témoignage, si cela peut vous être utile. Dans notre cas particulier, nous avions un grand nombre de copropriétaires, mais un budget ridicule (c'est un syndicat principal avec peu de compétences).

Nous avons comparé la solution Excel avec scriptage fait maison, les solutions internet, et les solutions locales, avec un triple regard (aspect pratique pour la productivité sur un grand nombre de lots, aspect technique pour la solidité / fiabilité du produit, et l'aspect juridique / commercial pour la pérennité de la solution), avec une contrainte économique assez forte.

Nous envisagions de suivre la recommandation de l'ARC, mais après un dernier tour sur internet, nous sommes tombés sur le logiciel d'André, qui était basé sur la même architecture technique, pour un prix bien inférieur et une plus grande ouverture (export / import de données notamment). Nous l'avons évalué quelques jours avec une reprise comptable et une clôture à blanc.

Comme il est conçu pour une petite copropriété mono-immeuble, il posait quelques problèmes pour notre syndicat hétérogène avec 21 bâtiments et 91 pavillons, mais cela était largement compensé par son rapport qualité-prix. Je suis toujours par exemple obligé de travailler avec une base annexe pour faire les feuilles de parcours de la résidence dans l'ordre de la numérotation des rues pour la diffusion locale du courrier.

Un an après, nous ne regrettons pas le choix initial, même si de temps en temps, j'avoue pester contre certaines limitations, et il me prendrait bien l'envie de proposer à André quelques modifications dans sa structure de base de données. Mais si on fait le choix d'acheter une solution, ce n'est pas pour retomber dans le piège facile du fait maison, rapide au début puis très chronophage au final, même pour les petits projets.
Signature de mfld 
Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien

JB22
Pilier de forums

4386 message(s)
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Revenir en haut de la page 31 Posté - 07 nov. 2013 :  09:50:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Votre témoignage est intéressant.

Vous dites:
" Je suis toujours par exemple obligé de travailler avec une base annexe pour faire les feuilles de parcours de la résidence dans l'ordre de la numérotation des rues pour la diffusion locale du courrier."

Nous sommes loin de la comptabilité, mais je pense qu'une solution est possible pour obtenir vos documents dans l' ordre de la distribution.
Affecter un numéro d' ordre à chaque copropriétaire dans l' ordre de distribution, au lieu d' un classement alphabétique, par numéro de lot ou autres

"il me prendrait bien l'envie de proposer à André quelques modifications dans sa structure de base de données.".

André est ouvert à l' étude des propositions des utilisateurs, si celles-ci peuvent être utiles à d' autres. (Voir sur le Forum de ValCompta).

C_Killer
Nouveau Membre

48 message(s)
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Revenir en haut de la page 32 Posté - 07 nov. 2013 :  15:46:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour,
je reviens sur le sujet, j'ai testé vilogi pendant environ un mois.
je n'ai pas eu le temps de tester d'autres soft

Les principaux défauts du soft sont
- logiciel conçu en priorité pour les syndic pro (mais bon qui peut le plus peut le moins)
- logiciel toujours en cours de développement (d'ou quelques petites imperfections qui devrait être corrigées au fur et à mesure)
et les avantages
- gratuit (possibilité pour un futur syndic de se familiariser à l'avance)
- appli web
- complet (module AG)
- aide en ligne / forum & support qui apporte une aide appréciable
- possibilité de revenir en arrière en cas d'erreur (utile surtout quand on découvre l'appli)

mfld
Contributeur actif



France
485 message(s)
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Revenir en haut de la page 33 Posté - 13 nov. 2013 :  16:33:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par calmrb91
Une solution idéale serait sans doute un hybride entre les deux...


Hé hé hé, ça c'est pas tombé dans l'oreille d'un sourd...
Signature de mfld 
Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien

calmrb91
Nouveau Membre

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Statut: calmrb91 est déconnecté

Revenir en haut de la page 34 Posté - 13 nov. 2013 :  16:39:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par mfld

citation:
Initialement posté par calmrb91
Une solution idéale serait sans doute un hybride entre les deux...


Hé hé hé, ça c'est pas tombé dans l'oreille d'un sourd...


C'est à dire ??

mfld
Contributeur actif



France
485 message(s)
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Revenir en haut de la page 35 Posté - 13 nov. 2013 :  16:44:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Allez faire un tour sur le forum de Valcompta et vous comprendrez
Signature de mfld 
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remydarricau
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1 message
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Revenir en haut de la page 36 Posté - 28 nov. 2013 :  13:45:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Je vois que le choix de logiciel n'est pas évident... Je vous propose de jeter un petit coup d'oeil sur Copromatic.
L'interface est clair, complet au niveau de la gestion d'AG et une compta solide.
C'est une appli Web avec un support d'aide.

pimco
Nouveau Membre

13 message(s)
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Revenir en haut de la page 37 Posté - 19 déc. 2013 :  17:43:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je partage la même analyse que Gedehem et ne comprends pas pourquoi on veut compliquer des situations qui sont complexes!
bon courage a ceux qui veulent s'occuper eux mêmes de leur copropriété, mon expérience passée douloureuse me pousse à dire qu'il vaut mieux trouver un syndic professionnel plutôt qu'un "bénévole" qui va s'épuiser à régler d'interminables difficultés ou conflits au sein de la copropriété!
bénévole? ça ne marche pas, collaboratif, parlons en!
j'attends vos idées à ce sujet

snp
Contributeur actif

432 message(s)
Statut: snp est déconnecté

Revenir en haut de la page 38 Posté - 22 déc. 2013 :  10:22:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pimco, pourquoi le fait de gérer en direct rendrait les choses plus compliquées ? Pourquoi décourager systématiquement de potentiels volontaires ?

Qu’un pro cherche à gérer une nouvelle copropriété, c’est normal, il veut augmenter son portefeuille. Pour un non pro, gérer la sienne, c’est penser qu’il fera mieux…à tord ou à raison. (mais il est préférable que ce soit à raison!!!)

Quant aux expériences douloureuses, il y a tellement de facteurs qui rentrent en jeu, qu’il est difficile de les transposer d’une copropriété à une autre ! « L’expérience des uns ne servent pas forcément aux autres. »

En tout cas, quel que soit le logiciel choisi, il est là pour aider le non pro, comme le pro, pas pour lui compliquer la tâche. Le tout est de trouver celui qui vous convient, et qui ne sera pas obligatoirement celui du voisin ou du dernier qui a donné son avis. Personnellement, si cela peut intéresser, j’ai suivi les indications de JB22, j’utilise basiquement Excel.

Gédehem
Pilier de forums

15613 message(s)
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Revenir en haut de la page 39 Posté - 22 déc. 2013 :  15:20:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pardon de dévier du sujet 'logiciel compta", mais il me semble qu'il y a une approche viciée (pour ne pas dire "perverse") dans cette histoire de "syndic non pro", vue très généralement comme "syndic bénévole".

Ce terme n'est pas innocent !
Pour 99% des copropriétaires, avoir un syndic "bénévole" c'est faire des économies, économie immédiate des honoraires.
Ils n'ont pas d'autre motivation.

Pour le candidat syndic ..bénévole, la motivation est exactement la même, avec une vision souvent plus personnelle : "Je vais gérer la copropriété au mieux, comme si c'était un bien qui m'était personnel, je vais faire comme si c'était pour moi, au mieux de mes intérets, qui sont ceux des autres copropriétaires."

Cela est la plupart du temps inconscient pour le candidat, bien que parfois fomalisé au travers de bien des filtres psychologiques, des prétextes ...:
"Pour un non pro, gérer la sienne, c’est penser qu’il fera mieux…à tord ou à raison. "
Gérer SA copropriété ....

Si l'on veut bien mettre à part les 1 ou 2% d'altruistes dévoués à la collectivités, le candidat syndic ...bénévole n'a pas d'autre approche : il va faire comme si c'était sa chose.

Ce qui est une arnaque de première !

Les 99% des copropriétaires qui approuvent ne vont voir qu'une chose : la bonne poire (le pigeon) qui va se dévouer corps et ame pour que "..moi je puisse avoir 20% de charges en moins du fait de la diminution des liées aux honoraires"
Franchement, et la remarque est de saison : vous croyez encore au Père Noël ? Vous croyez que la démarche majoritaire des copropriétaires serait "Notre syndicat sera mieux géré."
Pardon, mais c'est se mettre le doigt dans l'oeil : le SEUL motif est : des €€€€€ en moins sur nos charges.

Aucune démarche collective autre : "Nous allons tous ensemble nous gérer, nous investir dans la gstion dans une démarche collective, sorte d'autogestion" .
Hélas, faut pas rêver : ce n'est pas cela du tout ....

Alors entre les copropriétaires qui se défossent sur un pigeon afin d'obtenir une réduction importante (théoriquement) des charges et ce candidat syndic ...bénévole qui voit à courte vue la gestion comme une affaire personnelle, permettez qu'on y mette les plus extremes réserves.

Parce qu'il y a l'autre aspect : les éventuelles économies se font sur le dos du syndic-pigeon, celui-ci effectuant une somme importante de travaux pour autrui, et le tout "gratos" !
Autrement dit, c'est une belle arnaque, quasi du "travail au noir".

Alirs que le moindre emppoyé ou salarié va lever le sourcil lorsqu'on lui demande le moindre petit travail supplémentaire, notre pigeon va se faire rouler dans la farine et parfois engueuler parce qu'il n'en fait pas assez, ou même qu'il ose demander le remboursement du stylo et de la ramette de papier ...(choses vues ..).

Abstraction faite des aspects juridiques de la folie du syndic en nom personnel (solitaire sans garde-fou), il ne faut pas oublier toutes ces données qui sont à la base de cette hérésie du "syndic bénévole" ...

S'il était rémunéré à la même hauteur qu'un pro, ce qui devrait être la règle s'agissant du même travail, .... vous connaissez beaucoup de copropriétaires qui voteraient pour lui ?

Édité par - Gédehem le 22 déc. 2013 15:28:41

andre78fr
Pilier de forums

France
3120 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 40 Posté - 22 déc. 2013 :  16:22:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour leur vendre des logiciels depuis maintenant 3 ans, je connais assez bien les syndics bénévoles ou, plus précisément, non professionnels.

Il est vrai qu'on trouve certains des travers que vous énoncez ; une gestion un peu trop personnelle ("j'ai décidé de..."), une méconnaissance parfois irresponsable des lois, des voisins / copropriétaires ingrats...
Il est vrai aussi qu'on trouve parmi les syndics bénévoles des bons et des moins bons gestionnaires...
Il est vrai enfin que certaines "braves" personnes s'engagent là dedans sans prendre la mesure de la technicité et des responsabilités d'un tel mandat.


Malgré tout, on retrouve ce principe du syndic bénévole ou du membre d'une communauté immobilière qui administre les parties communes dans quasiment tous les pays modernes, il s'agit là d'une évidence et d'une liberté fondamentale et je suis très mal à l'aise avec l'idée (que l'on devine derrière vos propos) de vouloir changer ce système et de les interdire.

On trouve des syndics bénévoles plus pointus et plus compétents que de nombreux gestionnaires ou salariés de cabinets...
Certains font voter des indemnités substantielles, au niveau d'un syndic pro ; qu'on laisse ce choix aux copropriétaires et aux candidats syndics ; on peut être bénévole (dans une association ou ailleurs) et faire du très bon travail comme on peut être payé et en faire du très mauvais.

Le régime actuel souffre d'une grosse lacune sur le statut du syndic bénévole en tant que personne sans la moindre possibilité de délégation ; il faudrait profiter des dernières discussions sur la loi ALUR pour amender quelques textes ; élire un syndic suppléant, donner au syndic la possibilité de se faire représenter... par le président du CS, un autre copropriétaire de son choix, enfin beaucoup d'options sont possibles !

Pour beaucoup, être syndic bénévole est une formidable expérience et soyez sûr que de très nombreuses copropriétés tournent bien mieux avec un bon syndic bénévole qu'un gestionnaire salarié qui en a 40 autres dans son portefeuille !

Bravo aux syndics bénévoles !!!
Vive les syndics bénévoles !!!


PS : en relisant, je me dis que ma vraie conclusion c'est que syndic bénévole c'est très bien mais c'est pas pour tout le monde !

Édité par - andre78fr le 22 déc. 2013 16:27:43
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