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philippe30
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 Posté - 07 juil. 2009 : 06:52:37
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Bonjour,
J'avais poser cette question sur l'ancien forum sans avoir de réponse , est-ce que quelqu'un à un avis sur ce type d'opération ??
Je me pose la question sur une opération de rachat de ma résidence principale par une sci à l'IR afin de dégager des liquidités financières.
Je serais occupant à titre gratuit mais je verserais à la sci au titre du compte courant le montant du remboursement du prêt contracté par celle-ci.
Quel est le risque fiscal de ce type d'opérations ?
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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basile
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Posté - 07 juil. 2009 : 18:15:48
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Bonjour,
Le risque fiscal c'est que chaque associé est imposé sur l'IRPP de la part de benef qui lui revient meme s'il n'est pas distribué.
La principale difficulté, selon moi, sera d'obtenir un prêt. Les banques sont frileuses pour financer ces montages déstinés à dégager du cash.
Si quelqu'un a déja reussi un tel montage et obtenu le financement, merci de refiler le tuyau pour le prêt. Je serai partant pour en faire autant |
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philippe30
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 08 juil. 2009 : 08:02:22
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Bonjour,
il s'agit d'une SCI à l'IR dans laquelle nous serions avec ma femme occupant à titre gratuit mais en tant qu'associé nous contribuons au remboursement de l'emprunt car la sci ne perçoit pas de loyers.
Donc pas de problème de risque fiscal sur les bénéfices car pas de bénéfices.
Philippe |
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Investisseur immobilier
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basile
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Posté - 08 juil. 2009 : 20:32:18
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OK autant pour moi j'ai lu trop vite.
C'est vrai pas de benef pas d'impôt mais la ficelle est peut-être un peu grosse et aux impôts ils ne dorment pas tous.
Pour l'emprunt ça risque d'entre plus coton car là aussi il est net que c'est pour faire du cash dans la tribu et les banquiers n'aiment pas trop.
En tout cas si vous trouvez un financement faites moi signe, je cherche le même.
Et en remerciement une blague.
Karim est atiré par sa prof d'anglais.
Il lui envoie un SMS "douillou want toudou crack crack tis ivening"
Outrée elle repond "never"
et karim emballé répond à son tour "OK never never et demi"
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 09 juil. 2009 : 06:57:18
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Bonjour,
A la France , ce beau pays , ses fonctionnaires et sa renommée pour apprendre les langues ....
Le banquier est toujours prêt à te prêter si il trouve son compte , c'est comme si tu achetais une RP en faisant un prêt sauf que tu le vendeur et l'acheteur indirectement donc ou est le problème à part du coté des impôts éventuellement.
Personne n'a fait ce type d'opérations ????
Philippe |
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Investisseur immobilier
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xav
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Posté - 22 juil. 2009 : 17:19:04
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Bonjour,
J'ai un ami qui a fait cette opération avec son banquier. Il semblerait que cela soit possible si la maison, l'appartement, etc... appartient qu'à un des deux associés de la SCI. Bref, pour racheter sa maison avec sa femme, il faut que la maison appartienne à un des deux époux (donc avant mariage ou héritage ou ...). C'est le seul cas ou il y a un "trou réglementaire" dans la raquette!! Si le banquier est frileux pour cette opération, changer de banque ou du moins d'agence. Si vous êtes solvable et bon payeur, il n'y a pas de raison qu'il refuse. Bonne chance |
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philippe30
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Posté - 23 juil. 2009 : 09:20:01
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Bonjour,
Pourquoi faut-il que la maison n'appartiennent qu'à un des 2 associés ?
Est-ce une raison nécessaire et obligatoire ou plutôt le cas où la banque de votre ami a été d'accord sur l'opération ?
Philippe |
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xav
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 Posté - 23 juil. 2009 : 14:01:15
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Bonjour,
Car, a mon avis, aucune banque ne suivra pour vous "auto-racheter" votre maison. Ça revient à vous financer un bien qui vous appartient déjà ou pour lequel vous rembourser un prêt et cela dans le seul but de vous créer des liquidités. C'est comme si vous faisiez un prêt à blanc pour vous dégager des fonds (ce qui est interdit). Le but de cette manœuvre est de dégager des liquidités rapidement et de façon conséquente afin de les réinvestir pour les faire fructifier (à la bourse!?) sinon il y a peu d'intérêt. Le fais de n'avoir qu'un seul propriétaire du bien avant l'opération, justifie et autorise la manip' (faire rentrer la RP dans le patrimoine commun du couple via la SCI). J'ai envisager cette "pirouette" pour me dégager des fonds afin de réinvestir sur du locatif mais même cela ne semble pas possible car je devrais réinvestir (en mon nom propre) les liquidités dans ma nouvelle SCI (afin d'acheter un deuxième appart') avec l'argent que la banque vient de prêter à la SCI pour acheter mon premier appart' !?!? En exagérant le principe on peut faire ça sans fin afin de faire levier pour lever des fonds (ce qui n'est plus très à la mode auprès de nos amis banquier). Voilà, mais tout cela ne reste que mon humble avis. Je pense que le mieux pour ce genre de dossier est de tout ficeler chez votre notaire (je ne le suis pas pour info :-) et après, d'aller voir vos banques.
Bon courage
Xav |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 23 juil. 2009 : 14:08:15
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Bonjour,
Effectivement l'opération est destinée à dégager des liquidités qui seront réinvesti dans du locatif à travers plusieurs SCI dans lesquels je ferais un apport au compte courant de 50 % de la valeur d'achat du bien.
Ce qui permet de dégager un revenu non imposable par la biais du remboursement du compte courant et diminue le montant de l'emprunt.
Après plusieurs analyses , j'arrive à un auto financement du rachat de la RP et des immeubles à travers 3 immeubles et en dégageant un bénéfice.
Ma question était plutôt d'ordre fiscal , que pense le fisc de genre d'opérations ??
Philippe
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xav
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Posté - 23 juil. 2009 : 17:08:28
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Vous dé-fiscalisez en remboursant, en tant qu'associés, le compte courant de votre SCI? Sous quel régime?
Pas d'idée sur le fisc. Pour moi la manip' consistait à rembourser les montant du prêt payés par votre loyer, à la SCI. Pour les raisons invoquées ci-dessus je pense que c'est difficile à monter, comme cela, auprès d'une banque... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 24 juil. 2009 : 06:53:10
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Bonjour,
Les revenus générés à travers les locations des immeubles détenu via des sci à IR vont généré des revenus qui permettront de rembourser les biens achetés.
Le surplus pourra être affecté au remboursement de la RP détenu également par une sci.
Je ne souhaite par verser un loyer à la SCI qui détient la RP sinon cela sera imposable , il s'agit d'occupation à titre gratuit .
Ma question est relative à l'opinion du fisc concernant des rachats de biens propres au travers de SCI dans lesquels le vendeur est asscoié ?
Philippe |
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gregor
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Posté - 28 juil. 2009 : 10:02:41
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citation: Initialement posté par philippe30
Bonjour,
Les revenus générés à travers les locations des immeubles détenu via des sci à IR vont généré des revenus qui permettront de rembourser les biens achetés.
Le surplus pourra être affecté au remboursement de la RP détenu également par une sci.
Je ne souhaite par verser un loyer à la SCI qui détient la RP sinon cela sera imposable , il s'agit d'occupation à titre gratuit .
Ma question est relative à l'opinion du fisc concernant des rachats de biens propres au travers de SCI dans lesquels le vendeur est asscoié ?
Philippe
Lorsque vous déclarez les revenus fonciers de votre sci, c'est immeuble par immeuble.
N'ayant aucun revenu sur cet immeuble vous ne pourrez pas déduire le prêt l'ayant financé.
Les prêts ne sont pas déductibles globalement.
Le fisc ne sera pas concerné par cette opération si elle n'a pas pour but d'éluder l'imposition . L'opération peut être présentée avec le but de faciliter la transmission du patrimoine.
Les critères d'attribution d'un prêt par la banque sont totalement indépendants de la situation fiscale du bien.
Si vous vous portez caution pour le prêt et que la banque accepte, cela devrait pouvoir marcher en fonction de votre endettement.
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Édité par - gregor le 28 juil. 2009 10:18:31 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 28 juil. 2009 : 10:46:22
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Bonjour,
Merci pour vos réponses , c'est effectivement ce à quoi je pensais Gregor mais je souhaitais en avoir vos avis sur le sujet.
Philippe |
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Rachat RP par une SCI 
