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Nico77
Nouveau Membre
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 Posté - 03 mars 2026 : 11:21:47
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Bonjour,
En tant que seul copropriétaire qui contrôle les mandats des syndics et CS, je n'ai accès à aucun document et des dissimulations et révélations d'informations à posteriori comme le CS n'a pas eu accès aux documents 5 ans après.
Un rapport des comptes a été fait par l'ARC mais durant le confinement donc nous n'avons pas accès aux pièces justificatives sur lesquelles il s'est basé. Par ailleurs, il a été commandé par le CS en 2021 pour l'exercice 2018 et nous avons appris en le lisant qu'aucun contrôle n'avait été finalement fait par le CS pour l'exercice 2018.
En outre, il y a des incohérences dans ce rapport "en présence du Grand livre comptable" puis page d'après "en l'absence du Grand Livre Comptable".
J'ai repéré des faux documents depuis plusieurs années, antidatés.
J'ai donc mis une résolution pour un audit comptable sur les exercices 2018 à 2025 (plus d'AGO depuis que j'ai mis des résolutions plus abouties en 2023).
Néanmoins, je dois mettre des devis dans la résolution AG et je ne suis pas sûre de sa rédaction.
Aussi, j'ai fait appel à un commissaire aux comptes que l'on m'a conseillé mais celui-ci aimerait que j'envoie un mail aux copropriétaires avec sa lettre de mission pour prendre la température.
Or, nous sommes une copropriété avec peu de lots et des conflits d'intérêts a minima avec le CS. Et puis, les copropriétaires ne répondent jamais.
On m'a recommandé de faire un cahier des charges, mais mis à part tout contrôler (conformité légale devis, factures, bons d'intervention, grand livre , balance général, vérification des tantièmes, affectation des gros travaux, trésorerie...), je ne sais pas quoi demander exactement. Et je ne suis pas experte.
Je ne sais pas si je peux vous demander si vous connaissez des cabinets d'audit comptable en région parisienne et comment rédiger mon cahier des charges.
De plus, idéalement, il faudrait que je sois présente à cet audit car je n'ai pas confiance (nous n'avons plus de conseil syndical depuis 2023). Pour éviter une contre expertise et à des fins de transparence et de loyauté, je souhaite le faire avec la présence de l'ancien Président du CS. Ce qui me permettrait aussi de le mettre face à ses contradictions.
J'attends vos conseils, je suis perdu.
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yapasdequoi
Contributeur actif
France
329 message(s)
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1
Posté - 03 mars 2026 : 13:51:44
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Bonjour,
Vous pouvez parfaitement demander cet audit à l'ARC qui a des experts dans la comptabilité des copropriétés (ce que n'est pas forcément un expert comptable)
Pourquoi n'êtes vous pas membre du CS ? |
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 2
 Posté - 03 mars 2026 : 16:40:04
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Ca doit quand même en 2026etre diffiicle d'aller en justice concernant des comptes de 2018, non?
Par ailleurs si vous avez besoin d'etre présent à l'audit car vous n'avez pas confiance en l'auditeur, c'est chaud...
citation: je ne sais pas quoi demander exactement. Et je ne suis pas experte. Pour payer un auditeur, ce qui représente un investissement il faut deja avoir des soupcons su certains postes ou certaines opérations, pas juste sur le syndic, avez vous des soupcons et des doutes?
[quote]J'ai repéré des faux documents depuis plusieurs années, antidatés. [quote]Ils ne sont pas forcément 'faux', pouvez vous en dire un peu plus? Que montant par rapport au budget et à la facture de l'audit, quel type de dépense, vous avez des soupcons sur quoi exactement?
Est-ce que les exercices sur lesquels vous voulez des audits sont approuvés ou pas, est-ce que l'ag a acccordé le quitus ou pas? |
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yapasdequoi
Contributeur actif
France
329 message(s)
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3
Posté - 04 mars 2026 : 11:01:42
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Si les comptes ont été approuvés c'est trop tard pour les auditer ... |
Édité par - yapasdequoi le 04 mars 2026 11:04:19 |
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Nico77
Nouveau Membre
France
8 message(s)
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4
Posté - 04 mars 2026 : 13:20:39
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Bonjour, merci pour vos réponses.
L'AG vote toujours tout quitus et approbation des comptes, même en l'absence d'annexes comptables pour les convocations de 2022 et 2023 (car je pose trop de questions et ai relevé des choses qui ne me semblaient pas cohérentes comme une avance de trésorerie permanente de plus de 5000€).
Oui, j'ai des soupçons vu les conflits d'intérêts syndics et CS. Ils mentent tout le temps, cela a créé une pagaille depuis que je suis déterminée à les contrôler.
Déjà , en 2019, l'AG a voté des appels à gros travaux, des budgets sans devis
Je me suis présentée au CS. Je n'étais pas présente physiquement, ils ont voté contre. Depuis , il n'y a pas eu d'AGO ni en 2021 ni en 2024 ni en 2025.
Je pense que mes projets de résolution les embêtent tout comme le fait que je veuille me présenter au CS. Donc ils font des AGE pour changer de syndic et c'est tout.
Dans la dernière AGE, le CS nous apprend par voie de mise en demeure qu'ils n'a pas eu accès aux documents depuis 2021. Ils demandent la reprise des comptes de 2021 à 2024. Par un nouveau syndic.
Or, il est bien informé que j'ai fait annuler les comptes des exercices 2020, 2021 et le budget prévisionnel de 2022.
Pourquoi ne peut-on plus auditer les comptes ? le CS l'a bien fait a posteriori en 2021 pour l'exercice 2018. D'ailleurs, le rapport de l'ARC relevait beaucoup de faits illégaux. Le nouveau CS a répondu "aucune anomie comptable " par mail. Or, je ne sais pas sur quels documents se basent ce rapport. Il a été fait durant le confinement, je ne pouvais pas être présente et vérifier.
Pour les documents faux, c'est peut-être le montant, je n'ai pas accès aux devis ni factures, c'est un barrage continu. A minima les coûts ne sont pas imputés sur le bon exercice, mais sur l'exercice suivant. Mais il faudrait un expert pour y voir clair.
Je soupçonne des rétrocommissions et que l'ancienne Présidente du CS ne payait pas ses charges. J'ai un mail dans lequel elle indique qu'elle va payer prochainement. Elle était majoritaire en terme de tantièmes.
Pour l'exercice 2019, il est noté sur le PV que le CS n'a vérifié que les factures fournisseurs et l'entièreté des comptes a été approuvé.
Pour l'exercice 2018, c'est en lisant le rapport de l'ARC que j'ai appris que le CS n'avait fait aucun contrôle. |
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Nico77
Nouveau Membre
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8 message(s)
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Posté - 04 mars 2026 : 13:21:55
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Erratum : il y a eu un nouveau syndic en début d'année 2021, grâce à mes actions, il n'a jamais mis le quitus au vote. |
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Nico77
Nouveau Membre
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6
Posté - 04 mars 2026 : 13:34:34
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Ajout: je suis venu sur mes deniers personnels avec un expert comptable qui audite les comptes de copropriété, par surprise car je n'avais pas le choix. J'ai tout de même invité le Président du CS à venir. Il n'a pas souhaité arguant qu'il avait déjà fait le contrôle nécessaire.
Maintenant il revient sur ce qu'il aurait fait (a priori il n'a rien pu contrôlé s'il n'a pas eu accès aux pièces justificatives).
Donc, j'ai quand même un rapport de cet expert comptable qui est aussi commissaire aux comptes datant de juin 2023. Je n'ai pas eu accès au Grand Livre Comptable et à la balance Générale. Autrement dit on n'a eu accès qu'à quelques factures éparses et qui n'étaient pas conformes.
Pour l'eau, il y a des estimations de la consommation dans les annexes comptables. J'ai repéré une conso privative de plus de 1500€ pour l'année 2022.
Je ne sais jamais quelle est la consommation qui m'est imputée.
Mais en 2021 et 2022, les consommations sont quasiment à zéro. C'est à n'y rien comprendre. (Il y a juste eu des travaux de réfection du réseau d'eau (canalisations encastrées dans les parties communes). Un artisan m'a indiqué qu'ils avaient profité de ces travaux pour faire dériver une canalisation et son compteur d'eau. Je suspecte que c'est pour le bénéfice de la copropriétaire majoritaire...puisque la canalisation part chez elle.
On ne peut plus relever en même temps tous les compteurs d'eau. Je m'en suis aperçue en 2023. J'avais pas pensé à compter les compteurs et la canalisation blanche par rapport à une autre en bleu foncée n'était pas forcément apparente.
De plus, des volets avaient été mis dans un local empêchant d'avoir une vue plus précise sur cette nouvelle canalisation blanche. |
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Nico77
Nouveau Membre
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7
Posté - 04 mars 2026 : 13:40:47
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Aussi, le dernier mandat au CS date de l'AG de 2023 et le mandat était donné pour un an. Donc je ne comprends pas comment il a été possible qu'il puisse déclencher une AGE en 2026 surtout qu'il ne détient que très peu de tantièmes... |
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Nico77
Nouveau Membre
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Posté - 04 mars 2026 : 14:12:05
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Ribouldingue : le syndic élu connaissait le copro majoritaire à l'origine. Sauf que c'était un néo syndic et qu'il avait été étrillé par son incompétence par un article de l'ARC dont je me suis servie pour assigner l'AGE de 2019.
Je n'ai jamais voté personnellement les comptes ni le quitus car la gestionnaire n'était jamais claire et nous pressait comme une commerciale pour voter rapidement et être vu comme l'em*****ur de service quand on souhaite clarifier les sujets.
Pour faire court, dans la convocation de 2018, il y a une mise en demeure d'un avocat où l'on apprend qu'on vient payer la moitié de prix de pose et location des étais pour un mur s'effondrant. On n'était pas informés et il y avait plus de 60 pages à lire dans cette convocation. On était menacés d'être assigné en justice car le syndicat ne s'est pas emparé du sujet.
La néo voisine majoritaire m'a invité à plusieurs reprises chez elle pour parler de la copro, virer le syndic qui ne faisait rien. Je me suis fait rouler dans la farine. Dans ses mails, elle reste très évasive sur la copropriété pas entretenue. Elle s'est fait élire au CS car il y a majorité de copropriétaires bailleurs. Qui n'en ont rien à cirer de l'état des lieux.
Elle disait s'occuper de tout mais j'ai conservé qd même quelques mails et SMS. Par la suite vu mes assignations, elle n'a pas que fait m'agresser psychologiquement mais physiquement aussi.
Pour en revenir à cette lettre d'avocat, elle est datée du décembre 2018 pour une convo en mai 2018. Pour le coût, ils ont bien pu aussi l'arranger.
J'ai demandé au syndic voisin et directement à l'avocat la lettre originelle; en vain.
Idem, j'appelle les artisans pour avoir devis et factures; en vain. J'ai donc arrêté.
Sinon, je me suis aperçue que le syndic et CS faisaient appel aux petits copains du syndic à savoir toujours les mêmes qui pratiquent pas les prix les plus corrects et mieux disants et des membres de leurs familles. Là non plus, les copropriétaires ne sont ni informés et on ne l'a pas voté en AG.
On a changé 4 fois de syndic et c'est toujours quasiment le même fonctionnement. Ce sont des potes syndics qui reprennent notre SDC.
Pour finir, un emprunt apparaît dans les annexes comptables de 2023. Or, l'AG n'a pas voté un emprunt. Je ne sais pas si c'est un emprunt pour l'ancienne présidente du CS. Il n'y a pas eu de vote à ma connaissance. A moins qu'il remonte à plus de 10 ans mais ça serait encore plus grave alors.
Pour résumer, je dois tout lire à la loupe dans les annexes et lettres pour constater ce qui a été dissimulé. |
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nefer
Modérateur
14852 message(s)
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Posté - 04 mars 2026 : 14:56:03
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il serait utile de vous faire assister par une association de copropriétaires |
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Nico77
Nouveau Membre
France
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Posté - 04 mars 2026 : 18:02:58
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Merci j'ai été adhérente à titre personnel à l'ARC mais franchement il y a un juriste qui était particulièrement désagréable donc j'ai arrêté.
Je dois voir avec l'ADIL à présent. |
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Demande d'audit comptable par voie de résolution 
