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stejess
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 Posté - 24 juin 2010 : 08:46:35
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Bonjour!
Je suis toute nouvelle au forum et j'espere pouvoir avoir votre aide.
Voila j'ai un terrain en mon nom et la commune a approché mon père il y a 4 ans afin que celui-ci lui cède 500m2 ,gratuitement,en mon nom afin de construire un bassin de reversion.(il l'a fait en mon nom car il vivait à coté et connaissait tous les tenants,de plus c'est lui qui m'en avait fait donation)
La promesse synallagmatique a été signée il y a maintenant 3 ans et le bassin a été construit depuis.
Lors du pré-contrat mon père avait demandé un mur de soutènement à la charge de la commune puisque mon terrain est tres pentu et que le bassin a été fait à la base de celui ci.
Refus de la commune...
A ce jour je n'ai toujours pas signé le contrat final bien que le bassin soit en place.
En echange nous avions demandé la viabilisation de ce terrain (dans l'espoir qu'il soit constructible au nouveau PLU),une cloture et que les canalisations d'assainissement soient à la charge de la commune.
Mon pere est décédé il y a 2 ans et depuis j'ai "repris cette affaire en main."
J'ai fait venir des representants de la commune afin qu'ils constatent d'eux-meme que le bassin nous a fait perdre des metres carré supplementaires car ils ont creusé et crée un fossé ainsi qu'un leger affaissement.
Ma partie de terrain etant au-dessus,elle commence à s'affaisser à la frontiere du bassin car il y n'y a qu'un muret et une cloture.
On m'a vivement conseillé d'ecrire une lettre à la commune leur demandant de securiser le tout par un mur de soutenement.(tout en sachant qu'il y a fort peu de chance que cela se fasse etant donné l le cout)
Pouvez vous m'aider?
Suis je en droit de demander cela?
Je ne tiens pas à revenir sur la promesse de leur ceder le terrain pour 1 euros symbolique (malgré le fait que le terrain est rare et tres tres cher dans ce coin) mais je trouve injuste que nous ayons maintenant des frais à engager parcequ'ils ont installé gratuitement leur bassin.
Je ne sais pas comment tourner mes phrases afin de ne pas aggresser mais juste essayer de convaincre.
merci de votre aide ;)
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Édité par - stejess le 24 juin 2010 09:08:03 |
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Posté - 24 juin 2010 : 09:31:03
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citation: La promesse synallagmatique a été signée il y a maintenant 3 ans et le bassin a été construit depuis.
Lors du pré-contrat mon père avait demandé un mur de soutènement à la charge de la commune puisque mon terrain est tres pentu et que le bassin a été fait à la base de celui ci.
Refus de la commune...
A ce jour je n'ai toujours pas signé le contrat final bien que le bassin soit en place.
Premier point à préciser. Si je vous suis, la commune a construit ce bassin de rétention alors qu'aucun acte de vente n'a été signé ????
Etres-vous certaine de cela, votre père qui vous a parlé de "pré contrat" ne se serait-il pas "fait rouler dans la farine"... en prenant pour un pré contrat un acte de vente. (sans vouloir porter atteinte à la mémoire de votre père)
Avant d'aller au-delà dans vos possibilités d'action ce point est à éclaircir...
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Édité par - quelboulot le 24 juin 2010 09:32:37 |
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Posté - 24 juin 2010 : 09:42:53
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J'attire votre attention sur le fait qu'un maire peut authentifier un acte de vente immobilière sans qu'il soit nécessaire de passer devant notaire.
C'est C'était assez rare que des maires agissent de la sorte, mais... essayez de savoir ce qui a été effectivement signé par votre père et quelle en a été la forme juridique.
citation: Code général des collectivités territoriales
Partie législative
PREMIÈRE PARTIE : DISPOSITIONS GÉNÉRALES
LIVRE III : BIENS DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES, DE LEURS ÉTABLISSEMENTS ET DE LEURS GROUPEMENTS
TITRE Ier : RÉGIME GÉNÉRAL
CHAPITRE UNIQUE
--------------------------------------------------------------------------------
Section 4 : Dispositions diverses
Article L1311-13 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 97 (V)
Les maires, les présidents des conseils généraux et les présidents des conseils régionaux, les présidents des établissements publics rattachés à une collectivité territoriale ou regroupant ces collectivités et les présidents des syndicats mixtes sont habilités à recevoir et à authentifier, en vue de leur publication au bureau des hypothèques, les actes concernant les droits réels immobiliers ainsi que les baux, passés en la forme administrative par ces collectivités et établissements publics.
Lorsqu'il est fait application de la procédure de réception et d'authentification des actes mentionnée au premier alinéa, la collectivité territoriale ou l'établissement public partie à l'acte est représenté, lors de la signature de l'acte, par un adjoint ou un vice-président dans l'ordre de leur nomination.
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Édité par - quelboulot le 24 juin 2010 10:25:40 |
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gloran
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3
Posté - 24 juin 2010 : 11:59:33
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Il faudrait éclaircir ce point. Un petit tour à la conservation des hypothèques s'impose pour savoir à qui appartient désormais le terrain.
Mais en l'état, même si la mutation n'avait pas été officialisée, s'il y a eu signature d'un avant-contrat, la vente est parfaite (sauf condition suspensive sur la date de réitération ou précaution du même genre). Le maire pourra faire publier la mutation aux hypothèques.
En toute logique, il aurait fallu prendre toutes les dispositions contraignantes dans l'avant-contrat. Si cela n'est pas fait, alors vous êtes dans la situation "plus classique" d'un problème de voisinage : s'ils ont empiété sur votre parcelle, ou si celle-ci subit des dommages de leur fait, il faudra éventuellement aller en justice demander réparation mais cela n'a plus rien à voir avec la mutation (sauf si, justement, des dispositions particulières avaient été prises).
Cordialement |
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stejess
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 Posté - 24 juin 2010 : 13:12:09
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je confirme qu'il n'y a qu'une promesse synallagmatique puisque nous nous préparons à signer devant notaire.
Toutes fois,j'ai été avertie que cette promesse synallagmatique vaut vente.
La parcelle que j'ai donné à la commune n'est pas encore enregistrée au cadastre et le bassin est bien chez moi pour le moment.
Et voui,ils ont construit leur bassin sans contrat definitif...cela je ne le remet pas en question.
Pouvez vous m'aider à ecrire une lettre courtoise et diplomate afin que j'attire l'attention de la commune avant la signature definitive du contrat.
Je ne souhaite pas "attaquer" pour le moment car j'espere que cette donation ne sera pas oubliée lors du prochain PLU etant donné que mon terrain n'est pas constructible.
Pensez vous que je puisse faire rajouter au contrat final une clause? |
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stejess
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Posté - 24 juin 2010 : 13:17:51
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j'ajoute que j'ai un proces verbal dans lequel mon pere demande ce mur de soutènement ainsi que le refus de la commune.
De plus le contrat stipule cloture et muret mais il ne semble n'y a voir que la cloture?!Cloture qui se tord sous l'effet de l'affaissement.
Puis je demander un remblaiement tout simplement?
Ils ont aussi installé un portillon qui donne acces au bassin par le reste de mon terrain!?En quel honneur peuvent t-ils passer par chez moi pour l'entretien du bassin? |
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Posté - 24 juin 2010 : 13:35:11
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citation: je confirme qu'il n'y a qu'une promesse synallagmatique puisque nous nous préparons à signer devant notaire.
citation: La parcelle que j'ai donné à la commune n'est pas encore enregistrée au cadastre et le bassin est bien chez moi pour le moment.
Donc le terrain est encore "votre" propriété.
citation: Et voui,ils ont construit leur bassin sans contrat definitif...cela je ne le remet pas en question.
"ILS" n'en avaient AUCUN DROIT.
citation: Pouvez vous m'aider à ecrire une lettre courtoise et diplomate afin que j'attire l'attention de la commune avant la signature definitive du contrat.
Vous ne souhaitez tout de même pas leur demander de vous excuser de leur demander pardon de bien vouloir etc...
citation: Je ne souhaite pas "attaquer" pour le moment car j'espere que cette donation ne sera pas oubliée lors du prochain PLU etant donné que mon terrain n'est pas constructible.
Permettez moi de vous dire que vous vous bercez de douces illusions car, même si engagement ECRIT il y avait, ce qui m'étonnerait, ce dernier n'aurait AUCUNE VALEUR....
citation: j'ajoute que j'ai un proces verbal dans lequel mon pere demande ce mur de soutènement ainsi que le refus de la commune.
PV établit par qui ? de toute façon, aucune valeur puisqu'il entérine le refus de la commune !
citation: De plus le contrat stipule cloture et muret mais il ne semble n'y a voir que la cloture?!Cloture qui se tord sous l'effet de l'affaissement.
Il y a OUI ou NON un muret... le "il me semble" ne veut rien dire !!!
De plus si les caractéristiques du muret et de la clôture ne sont pas expressément définis dans un document... sur quoi baserez-vous donc vos réclamations de non-respect d'un engagement ?
citation: Puis je demander un remblaiement tout simplement?
Ils ont aussi installé un portillon qui donne acces au bassin par le reste de mon terrain!?En quel honneur peuvent t-ils passer par chez moi pour l'entretien du bassin?
Franchement, pour avoir laisser réaliser tout cela sans "piper mot"... je ne peux que vous conseiller d'aller voir un avocat pour défendre vos intérêts, à vous de "le bien choisir".
Désolé si la rudesse de mes propos vous paraît choquante... mais que voulez-vous que l'on "fasse" pour vous à ce stade ??????????
ps et ajout : pouvez-vous au moins nous retranscrire la teneur du document d'accord signé avec la commune que l'on connaisse exactement les engagements des uns et des autres.
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Édité par - quelboulot le 24 juin 2010 13:59:39 |
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gloran
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Posté - 24 juin 2010 : 15:15:12
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Bonjour,
Premier conseil : n'écrivez en aucune façon, dans un quelconque courrier, que vous acceptez de faire cette vente à l'euro symbolique au bénéfice de la commune.
Le prix de vente doit être réel et sérieux. S'il est d'un euro symbolique, vous devez obtenir un avantage autrement (et je ne parle pas du PLU, ce qui ne sera jamais accepté ni promis, comme l'indique abruptement quelboulot).
Si vous n'avez aucun avantage à cette "donation", alors vous pouvez attaquer l'avant contrat en annulation : contactez votre assurance juridique.
Si vous souhaitez néanmoins toujours effectuer cette donation qui ne dit pas son nom, attaquez tout de même en annulation le contrat, car à mon sens il vaut mieux reprendre la procédure depuis le début face à une commune qui manifestement vous "roule dans la farine" et ne respecte pas la volonté de votre père. Faites le avant qu'ils n'aient l'idée de publier la mutation.
Je vous invite à lire ceci (cherchez le mot clé "symbolique"). Chapitre I, A.
Je me trompe peut-être, mais vous semblez être à peu de chose près dans le cas exposé par l'arrêt de la cour de cassation du 23 mai 2007, pourvoi n°06-13629. Donnez l'info à votre avocat (si vous avez une assurance juridique, c'est le moment) en lui donnant mandat d'attaquer l'avant contrat en annulation pour prix non réel et sérieux.
Et, encore une fois, pour le PLU, vous n'avez aucune garantie - ce serait d'ailleurs illégal.
Mais attention, soyez logique dans votre démarche, si vous attaquez en annulation, ne demandez pas (par écrit) à la commune de mettre une belle clôture : mettez les plutôt en demeure de supprimer l'ouvrage formant empiètement sur votre terrain.
Si vous choisissez l'option de ne pas attaquer en annulation (perso je trouve que vous devriez commencer par là , en fonction du résultat il sera toujours temps de prendre une autre stratégie) vous disposez de la faculté de faire ajouter toute clause dans le contrat final... sous réserve de l'acceptation de la commune (en cas de refus, matérialisez votre volonté par l'énumération de vos souhaits par courrier recommandé AR au notaire instrumenteur). Refusez de signer.
Mais .... (je me répète un peu) choisissez une voie et tenez vous en, afin que vos écrits soient cohérents.
Ah, dernier point, important : vous disposez de 5 ans pour attaquer en annulation, à partir du moment où vous avez eu connaissance de l'existence du contrat - dont théoriquement la mort de votre père ou échanges plus récents. Donc, ne tardez pas trop, et sachez que les mises en demeure ne sont pas interruptives de la prescription, seule l'action en justice le sera (action en annulation).
Cordialement
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Édité par - gloran le 24 juin 2010 15:26:11 |
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Posté - 24 juin 2010 : 15:45:45
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faute d'avoir finalisé l'achat, la commune a commis une voie de fait.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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gloran
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Posté - 24 juin 2010 : 15:50:25
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@Emmanuel : pour préciser votre propos vers stejess, vous parlez de la voie de fait consistant à bâtir sur le terrain de stejess , et non pas par rapport au fait de ne pas avoir finalisé l'achat ?
Pour Stejess : en relisant le pdf dont je vous donnais le lien, il me semble que la récision pour lesion trouve ici à s'appliquer, puisque 1 euro symbolique, c'est moins que les 7 douzième du prix normal du terrain. Eventuellement, faites évaluer la parcelle par 2 ou 3 professionnels (agences immobilières par exemple, et par écrit, en général ils font ça gratuitement - attention, évaluation du prix à nu, pas avec le bassin !).
Cordialement |
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Posté - 24 juin 2010 : 16:13:48
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Gloran, c'est les deux : l'achat aurait été finalisé, la voie de fait était moins flagrante... |
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Emmanuel Wormser
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stejess
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Posté - 24 juin 2010 : 20:37:54
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merci pour votre aide.
Tout d'abbord,concernant le muret,je suis désolée je me refère aux dires de mon beau frere car je ne peux toujours pas monter sur ce terrain chargé d'emotions relatives à mon papa donc je dis "il semble" car c'est selon les dires de mon beau frere mais pas de visu.
Ensuite,la promesse synallagmatique est un pré-contrat car il y a bien eu signature et mon père avait une procuration de ma part.
Du point de vue legale une promesse synallagmatique de vente ecrite et signée equivaut à une vente et si je reviens en arriere cela s'attribue à un refus de vente.
Si je ne cherche pas à attaquer c'est parceque je sais qu'on va par la suite geler la possibilité de constructibilité voir m'exproprier pour cause d'utilité publique (dixit MON notaire et l'avocat que j'ai vu).
Qaunt au pv c'est afin de prouver que mon pere avait vu venir la situation qui a été ignorée car sous estimée par la commune et qu'ils se sont trompés.
En fait,je voulais de l'aide pour formuler ma demande car j'ai un peu de mal à tourner mes phrases et je ne sais pas trop ce que je suis en droit de demander.
De plus,vu que nous sommes sur le point de finaliser le contrat entre nos notaires ,je voulais savoir si je pouvais inclure de nouvelles clauses. |
Édité par - stejess le 24 juin 2010 20:39:52 |
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Posté - 24 juin 2010 : 20:47:02
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pour demander qqchose à une collectivité, il faut montrer qu'on est en position de force.
commencez par ça. |
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Emmanuel Wormser
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gloran
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Posté - 25 juin 2010 : 09:40:35
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Bonjour Stejess,
Je comprends vos réticences, mais je souscris à 100% à ce que vous dis Emmanuel : commencez par montrer où se positionne le curseur dans le rapport de force. Lisez les messages sur ce forums et vous verrez à quel point c'est vrai, dans tant de situations différentes.
N'écoutez pas trop les avocats et les notaires ; sans être un professionnel du droit j'ai déjà mis 3 fois 2 notaires en défaut sur ce qu'ils me racontaient. Mieux vos les "piloter", les "marquer à la culotte", et nous vous y aideront à notre humble mesure. Ainsi, une procédure d'expropriation est une procédure complexe et longue, avec enquête d'utilité publique. Procédure tellement complexe qu'il est aisé d'en trouver des failles et, in fine, de faire annuler le tout ou durer le plaisir. Donc, j'imagine très mal une commune lancer une telle procédure juste pour récupérer votre terrain, quand elle pourrait l'obtenir plus facilement à l'amiable avec quelques concessions. Et même s'il y avait expropriation, votre bien serait évalué au prix du marché par les Domaines, et non à l'euro symbolique !
Ne vous laissez surtout pas impressionner par des paroles, qui ne sont pas des écrits. Et montrez leur où se trouve réellement le rapport de force : de votre côté, c'est eux les demandeurs, pas vous.
Personne ne va vous taper sur les doigts parce que vous arrêtez l'affaire, imposez vos conditions ou attaquez en annulation l'avant contrat (ou en récision pour lésion la vente, si vous allez à la signature). Bien au contraire, vous seriez surprise de découvrir ces gens bien plus disposés à vous écouter.
Choisissez une voie, tenez-vous en, ne vous laissez pas impressionner, et surtout, seuls les courriers comptent pas ce que l'on vous dit (et encore moins les promesses). De votre côté, échangez uniquement par recommandé AR, de la simple demande de renseignement à la mise en demeure. Faites cependant toujours attention à chaque mot en imaginant ses conséquences futures sur les "coups d'après" : parfois mieux vaut ne pas trop en dire et ne pas dévoiler son jeu ni ses atouts.
Par contre, même s'il y a un côté affectif fort, allez sur le terrain, prenez sur vous, et vérifiez tout par vous-même, et prenez des photos. Dans ces affaires c'est préférable. Si vous vous fiez à autrui, même de bonne foi, et qu'un détail vous échappe, ou que l'on vous a dit quelque chose qui a été corrigé / amélioré / dégradé depuis, vous perdrez en crédibilité.
Cordialement
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Édité par - gloran le 25 juin 2010 10:01:00 |
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Posté - 25 juin 2010 : 09:46:46
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enfin, un détail très important : faites vous assister -avocat, notaire, juriste...- par des personnes ne résidant pas dans le même secteur. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 25 juin 2010 : 11:41:42
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Posté - 25 juin 2010 : 12:04:17
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oh que oui, il y a des limites ...
on ne peut y distribuer que des règles assez générales...
l'adaptation à chaque cas d'espèce relève de la consultation , en général rémunérée ! |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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gloran
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Posté - 25 juin 2010 : 16:45:12
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Bonjour,
Jean-Michel, je n'ai pas dit autre chose  J'ai précisé "pas trop" dans le sens de "les marquer à la culotte" (comme je l'ai écrit).
Bien entendu qu'il est important de faire appel à des professionnels, mais il faut aussi les relancer (pour qu'ils ne mettent pas le dossier sous le coude), parfois même leur donner des biscuits ou des pistes, à charge pour eux de donner leur avis dessus. Montrer qu'on s'intéresse au sujet et que, sans avoir leur connaissance, on suit néanmoins le dossier de près, est un gage de succès. C'est d'ailleurs encore plus vrai dans le bâtiment : si votre chef de chantier vous voit tous les jours ou 2 jours sur le terrain, il est probable qu'il sera plus vigilant
Les forums ont certes leurs limites ; mais ils sont à priori un bon moyen d'ouvrir le spectre sur les différentes pistes à creuser ensuite avec un professionnel (si nécessaire selon les cas). |
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