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idem84
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PostĂ© - 17 dĂ©c. 2009 :  19:34:34  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir,

Je voudrais savoir svp quelle action judiciaire peut engager le conseil syndical à l'encontre du syndic, pour préjudice financier (20000 euros de charges impayées, dont un copropriétaire qui ne paie plus depuis 4 ans et qui n'a toujours pas été menacé judiciairement) + contribution à la dégradation de l'immeuble (fondations à reprendre depuis plusieurs années).

Pour info, le CS prévoie de lui envoyer un courrier RAR le menaçant d'une action judiciaire + la majorité des copropriétaires a accordé le quitus lors de la dernière assemblée.

J'ai trouvé ce texte sur le web :

La responsabilité du syndic est engagée devant les copropriétaires s'il n'exerce pas correctement ses fonctions ou s'il ne respecte pas les règles de fonctionnement de la copropriété. Il peut ainsi être condamné à verser des dommages-intérêts à la copropriété si ses actes ou ses négligences ont causé un préjudice financier ou contribué à la dégradation de l'immeuble.
Sa responsabilité ne peut plus toutefois être engagée si l'assemblée a approuvé les actes du syndic en accordant le quitus.


Au plaisir de vous lire.

rambouillet
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 1 PostĂ© - 17 dĂ©c. 2009 :  19:51:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
eh bien mon bon idem84, le CS ne peut engager aucune action judiciaire Ă  l'encontre du syndic !!!!! PERDU. SI, il va beaucoup rire de la LRAR et peut-ĂŞtre la faire encadrer.

Seule l'AG peut décider d'une action judiciaire contre le syndic !!!! GAGNE

Ah ! le quitus ! Il a été donné donc l'assurance RC du syndic va retrancher derrière cela et retourner dans son tipi et là c'est PERDU.

La justice : quelquefois elle prend en compte le quitus, quelquefois elle ne le prend pas, donc c'est PAS GAGNE. Il faudrait mettre en évidence et prouver que lorsque l'AG a donné le quitus, un certain nombre de choses n'avaient pas été portées à sa connaissance et là souvent la justice ne tient pas compte du quitus donné, c'est donc PAS PERDU.

Mais Ă  mon humble avis, il vaudrait mieux chercher un nouveau syndic et faire demander une nouvelle AG avec OdJ suivant, au mini :
* révocation du syndic actuel pour non éxécution de sa mission de conseils et de sa mission d'actions pour sauvegarder les intérets du syndicat.
* désignation du syndic

citation:
Article 18

Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :


- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;


- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;


- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;


- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;


- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.


- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;


- lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication. A compter de la publication de la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur et jusqu'au 30 novembre 2011, cette information est fournie dans le relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux copropriétaires.


Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.


En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.




Édité par - rambouillet le 17 déc. 2009 19:59:21

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 17 dĂ©c. 2009 :  21:18:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
De toutes façons pour que le syndicat puisse faire engager une action contre quelqu'un il faut ..........qu'il vote en AG cette action, les fonds qui vont avec, et c'est .......... devinez........... le syndic qui procède a cette action.

En l'occurence, le CS veut faire engager par le syndic une action contre lui-même, sans avoir le vote des copropriétaires, et apres que ceux-ci lui ai voté le quitus.

Le moins que l'on puisse dire est que - comme deja dit - cela va ĂŞtre difficile Ă  faire.

ACTION 1: Changer urgemment de syndic comme conseillé

ACTION 2: Eduquer les copropriétaires en ce qui concerne le vote du quitus.

ACTION 3: ne pas se précipiter et voir si réellement avec les frais d'avocat et les frais d'huissier, vous récupèreriez réellemnt les 20 000 euros a terme dans le cas très favorable ou vous gagneriez sans que le syndic actuel ne fasse appel.


citation:
l'assurance RC du syndic va retrancher derrière cela et retourner dans son tipi
Il va mĂŞme faire tipi partout...

Édité par - ribouldingue le 17 déc. 2009 21:19:51

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 17 dĂ©c. 2009 :  23:55:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
... de rire, bien entendu .....

On note ici toute l'absurdité d'un système où le syndic ne peut être assigné qu'après avoir été révoqué ou au mieux avec la désignation d'une mandataire ad hoc chargé d'assigner le syndic au nom du syndicat ... : le foutoir.

Sur le fond de la question, on ne fera jamais croire à unjuge que le syndicat ignorait tout d'une dette de 20.000 €, et qu'en particulier le quitus couvrait sans aucun doute l'immobilisme du syndic, ces 20.000 € n'étant pas sortis du chapeau il y à 15 jours ou même 2 mois !
(cf : .. 20000 euros de charges impayées, dont un copropriétaire qui ne paie plus depuis 4 ans ..)

Sans accabler cawa, on peut relever la passavité du CS, au moins pour remuer les copropriétaires, en particulier pour refuser ce quitus, le donner portant préjudice au syndicat.

Un CS "normal" (qu'est-ce que la noralité ici ? ) demande au syndic tous les trimestre un état des créances, des versements pour charges, des impayés.
Si lors du trimestre T l'état fait ressortir un impayé provenant de T-1, le CS demande aussitot au syndic ce qu'il en est des actions et recours, prévus contractuellement, pour recouvrer ces fonds.

Les impayés sont la plaie des copropriétés. C'est une des premières choses sur laquelle le CS doit être vigilant.

La solution maintenant ?
Révoquer ce syndic, ou le changer à la première occasion.
Il faut donc en rechercher un autre dès maintenant.
Ce qui IMPOSE une révision de fond du fonctionnement du CS, car ce n'est pas en changeant de cheval que la charette sera mieux conduite si personne ne surveille.
Il faudra prévenir ce candidat syndic qu'il devra remettre la situation à jour, non sans engager la respsabilité de l'ex-syndic, ce qui me semble toutefois compromis ici, le refuge derrière le quitus donné étant assuré !

Quant on le cri sur tous les toits qu'il ne faut JAMAIS donner quitus, il faut Ă©couter !

idem84
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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 18 dĂ©c. 2009 :  06:27:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Donc si j'ai bien compris, la seule solution est de changer de syndic, ce qui veut dire que l'on ne peut rien contre le syndic actuel car le quitus a été accordé. Cela veut dire qu'il peut faire ce qu'il veut et en l'occurence ne pas relancer les mauvais payeurs ... Bravo la loi !!! Et bravo aussi aux copropriétaires qui ont accordé le quitus, alors que je les avais prévenus ... Je vais donc en informer le CS lequel fait parti de ces gens ... Le problème est que les syndics sont rares où nous habitons ...

Le syndic fait parti d'un gros groupe. On peut peut-être le menacer en lui disant que l'on va prévenir ce groupe ?

Personnellement, je n'ai jamais accordé le quitus, même du temps où je faisais parti du CS. Est-ce que je peux intenter une action ?

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 18 dĂ©c. 2009 :  07:24:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La loi n'y est pas pour grand chose.

Ce qu'on vous a dit:
1/ Actuellement, tant que cette peersonne est syndic, de TOUTES FACONS vous ne pouvez rien faire contre lui.

2/ Lorsqu'il ne sera plus syndic, ALORS vosu pourriez engager une action, MAIS certains élélments, rappelés par tous, vont à l'encontre d'une efficacité de cette action.

citation:
Je vais donc en informer le CS lequel fait parti de ces gens ...
Gloups.... Vous voulez dire que les conseillers syndicaux ont voté le quitus, et ce sont les mêmes qui veulent maintenant aller en justice contre?
En effet, la situation est lourde, et j'ai bien peur que vous ne puissiez vous mĂŞme tout seul ne rien faire du tout.

citation:
On peut peut-être le menacer en lui disant que l'on va prévenir ce groupe ?
Non (Il va encore faire tipi partout).
SĂ©parez vous en, c'est la seule solution saine Ă  court terme.

rambouillet
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 18 dĂ©c. 2009 :  07:56:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
gedehem
citation:
on le cri sur tous les toits

c'est normal que l'on ne vous entende pas si vous criez depuis le toit de votre case sur les plages des iles (c'est l'ile aux Oiseaux ?)

Comme les prédecesseurs :
* changer de syndic
* changer de CS ou payer leur une formation auprès d'une association de copros

Quelle est le nombre de lots principaux de votre copro ?

DIOGENE93
Contributeur actif



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Statut: DIOGENE93 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 18 dĂ©c. 2009 :  16:26:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je suis franchement étonné des réponses pessimistes données à idem84 !

Ohé gedehem, auriez-vous oublié l’article 49 du décret du 17 mars 1967 ?

Le quitus donné ne peut concerner que l’exercice passé. Donc, il ne saurait en aucune façon être invoqué par quiconque pour justifier le fait que le syndic n’a pas depuis la dernière assemblée générale recouru aux articles 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour imposer à ce copropriétaire débiteur depuis 4 ans, le paiement de ses très importants arriérés de charge qui ne peuvent que déstabiliser gravement la gestion de la copropriété et créer ainsi un préjudice à chacun des autres copropriétaires.

Ce faisant, ce syndic a persévéré dans la poursuite d’une grave faute professionnelle (article 18 de la loi qu’il ne peut ignorer même si l’assemblée ne l’a pas sanctionné) pour son incurie dans le recouvrement des charges s’interprétant comme une carence du syndic justifiant son assignation par toute personne intéressée devant le président du TGI statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire (art. 49 susmentionné).

Il appartient donc dans un premier temps, comme l’impose cet article, à toute personne intéressée (le CS ou n’importe quel copropriétaire, qu’il ait voté ou pas le quitus pour l’exercice 2008), d’adresser une mise en demeure au syndic lui imposant d’adresser sans délai une mise en demeure au copropriétaire débiteur de s’acquitter dans les quinze (ou + ou -) jours suivants la réception de celle-ci, du montant de sa dette envers le SDC faute de quoi les procédures en recouvrement prévues par les articles 10-1, 19 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 seront engagées à son encontre, et lui demandant de lui rendre compte dans le délai de huit jours maximum de la réalisation de cette démarche.

Si cette mise en demeure au syndic est demeurée infructueuse pendant plus de huit jours, il sera alors possible de déposer une requête auprès du président du TGI pour obtenir la désignation d’un administrateur provisoire, en n’oubliant pas de faire valoir les 4 arrêts de la CA de Paris qui ont condamné le syndic à assumer tous les frais et honoraires inhérents à la mission dévolue audit administrateur.

Ps: Même si ce n'est pas indispensable, il doit bien y avoir des copropriétaires qui n'ont pas voté le quitus ?

GĂ©dehem
Pilier de forums

15419 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 18 dĂ©c. 2009 :  16:58:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Le quitus donné ne peut concerner que l’exercice passé. Donc, il ne saurait en aucune façon être invoqué par quiconque pour justifier le fait que le syndic n’a pas depuis la dernière assemblée générale recouru aux articles 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour imposer à ce copropriétaire débiteur depuis 4 ans,...."

Dans la mesure où le syndicat donne quitus depuis 4 ans à chaque fois pour l'exercice passé, on se moque des 5 ou 6 mois depuis le dernier arret des comptes noncouvert par les divers quitus !
Cet arriéré est de notoriété publique depuis 4 ans, .... du moins des copropriétaires.
Il ne peuvent invoquer l'acte caché.

Vous le savez que la "profession" sait se border, non ?

Quant à la mise en œuvre de D.art.49 elle n'a pas pour conséquence de dessaisir le syndic de sa fonction. Il reste n place.
Cet administrateur provisoire aura comme mission de faire ce pour quoi il a été désigné : ici recouvrer des fonds ...
Certes il y a 20.000 € à récupérer.

Mais le problème de fond, que vous connaissez, est celui-ci :
Ce syndic est resté passif parce que personne ne lui a botté les fesses, ni le CS ni l'AG, qui en plus lui a donné quitus les yeux fermés.
Personne ne va donc lui demander des "comptes", le sanctionner sur ses honoraires pour "non exécution de dispositions légales et contractuelles".
Car il ne faut pas oublier qu'en plus des honoraires versés au syndic, sans changement, il faudra verser la rémunération de cet administrateur, lequel n'est pas gratuit, loin s'en faut !

Lorsque le syndicat a laissé une telle situation s'installée c'est à 99% par laxisme, lacheté, démission, méconnaissance des copropriétaires, passivité du CS, ou s'il tente d'être actif, CS peu/pas soutenu par les copropriétaires moutons.

C'est de ce coté là qu'il faut insister ...
Donner des coups de baton Ă  des bouriques fait sans doute du bien sur le moment.
Mais dans la durée les copropriétaires retombent vite dans leurs travers avec "ce bon syndic qui est tant dévoué pour nous..." à qui ils donneront encore quitus alors qu'il les roule dans la farine ....
Vous le savez bien, non ?

C'est sans doute mon coté "vieux prof pédago" qui me fait écrire cela : information, information, information .... formation avant tout !

PS : qu'un copropriétaire n'ai pas donné quitus n'a aucune importance.
Quitus donné à la majorité requise, ce sont tous les membres du syndicat qui sont partie prenante de ce quitus qui leur est oppsable.

Édité par - Gédehem le 18 déc. 2009 17:03:13

philippe388
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 18 dĂ©c. 2009 :  17:01:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Diogène93 a raison. le Quitus ne peut couvrir des fautes graves du syndic comme le non recouvrement de charges impayées.

4 ans sans avoir fait d'action en recouvrement, pas d'action au tribunale, pas de prises d'hypothèque légale est une faute de gestion grave; c'est une des missions importante du syndic. En laissant un tel trou il met en péril le syndicat et il doit demander au SDC de boucher ce trou.

Etant que copropriétaire de ce SDC je refuserais de boucher ce trou; le syndic a engagé sa responsabilité en roupillant sur ces dossiers !!! Le Quitus donné sur le compte annuel de dépenses n'a rien à voir avec des impayés !!!

Les copropriétaires et le CS ont été irresponsables pendant ces 4 ans de ne rien demander à ce syndic pendant les AG, ils ne peuvent ignorer ce trou de 20 000 € !!! ils sont "responsables mais pas coupables" contrairement à leur cher syndic.

Comment ce syndic gère t'il cette copropriété avec un tel trou ??? Si ces impayés représentent plus de 25% du budget, c'est bien la case administrateur judiciaire a coché !!

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 18 dĂ©c. 2009 :  17:17:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Principe :
Le "quitus" entraine ratification de tous les actes engagés par le syndic, y compris les actes irréguliers, actes dont le syndicat avait directement ou indirectement connaissance.

Donner quitus sans réserve (écrite) entraine approbation de la gestion par le syndic dans tous ses aspects, y compris si le syndic agissait sans mandat valide.

L'approbation des comptes du syndicat par l'AG vaut approbation de la situation de trésorerie qui lui est indissociable !

Avant de voter, il faudrait tout de même que les copropriétaires sachent sur quoi ils votent et en quoi cela les engage !

On ne fera jamais croire à un juge que le syndicat ignorait ce "trou" de 20.000 €, sans parler du fait qu'un copropriétaire ne réglait rien depuis 4 ans, lorsqu'il approuvait les comptes du syndicat d'une part, donnait quitus au syndic pour sa gestion d'autre part.
(cf : "Pour info, le CS prévoie de lui envoyer un courrier RAR le menaçant d'une action judiciaire ...." preuve s'il en est que le CS au moins était informé.)

Édité par - Gédehem le 18 déc. 2009 17:19:24

philippe388
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 18 dĂ©c. 2009 :  19:27:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
gedehem :
citation:
Le "quitus" entraine ratification de tous les actes engagés par le syndic, y compris les actes irréguliers, actes dont le syndicat avait directement ou indirectement connaissance.


Mais le quitus n'est pas dans la loi !!!!

L'AG a bien adopté les comptes avec ce trou, OK. L'AG a donné quitus en connaissant le trou des impayés, OK , parfait.

Mais le syndic est fautif sur le fait qu'il n'a jamais lancé d'actions pour récupérer ces fonds. Ce manque d'action du syndic n'est pas un acte irrégulier, c'est un manquement à son mandat. Cela ne fait pas parti du quitus, à mon avis !!!




idem84
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 18 dĂ©c. 2009 :  19:30:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonsoir,

Merci pour vos précieux commentaires.

Le syndicat est composé de copropriétaires qui n'arrivent toujours pas à comprendre le fonctionnement, même en leur expliquant. Ce que j'avais fait pendant des années, et j'ai laissé tomber car je me battais toute seule et cela a joué sur ma santé mentale.

Le syndicat est au courant des dettes. Il râle auprès du CS, et c'est tout ... De plus personne ne veut faire partie du CS, donc celui qui s'en occupe, fait ce qu'il peut ...

Donc si je comprends bien, la seule solution est de changer de syndic, seulement pour trouver mieux ou pire ... mais surtout en trouver un ...

idem84
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 18 dĂ©c. 2009 :  19:32:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388
Mais le syndic est fautif sur le fait qu'il n'a jamais lancé d'actions pour récupérer ces fonds. Ce manque d'action du syndic n'est pas un acte irrégulier, c'est un manquement à son mandat. Cela ne fait pas parti du quitus, à mon avis !!!


Cela me conviendrait, donc j'attends les réactions ...

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 18 dĂ©c. 2009 :  21:43:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Ce manque d'action du syndic n'est pas un acte irrégulier, c'est un manquement à son mandat. Cela ne fait pas parti du quitus, à mon avis !!! "

Pardon, mais depuis le temps que nous abordons ici ou lĂ  la question du quitus, je ne pensais pas voir ce genre de propos sous les doigts de certains !

Le syndicat des copropriétaires est responsable de TOUT, de A jusqu'à Z, non seulement pour ce qui concerne l'entretien de l'immeuble, mais aussi des vices de construction. (L.art.14)
C'est dire s'il est responsable de TOUT TOUT TOUT sans exception ... y compris de son mandataire.

Le fait qu'il donne mandant ne l'exonère en rien de ses responsabilités de syndicat, de son obligation de réparer les préjudices causés aux copropriétaires ou aux tiers du fait de l'immeuble (vices de construction antérieurs au syndicat compris).
Cela veut dire que le syndicat devra réparer les éventuels dommages causés par le syndic aux copropriétaires comme aux tiers.

En donnant mandat, le syndicat délègue une part de ses responsabilités sur la tête du syndic pour remplir sa mission.
En fin de mission, le syndic demande à au syndicat de reprendre cette responsabilité déléguée et de le rendre QUITTE pour sa mission.

L'ayant dégagé de toute responsabilité pour les actes de gestion (c'est cela donner "quitus") le syndic n'est pls responsable de rien du tout !

Dans l'histoire d'Idem84 (comme dans bien d'autres syndicats qui donnent quitus les yeux fermés) c'est le syndicat qui est responsable du fait qu'il y a un trou de 20.000 et que ce type ne paye pas depuis 4 ans, cce que le syndicat n'ignorait pas, "Trou" dont le syndicat a rendu "quitte" le syndic.

Donner quitus, c'est faire un transfert de responsabilité, du mandataire sur le mandant.
Ouvez les yeux ! C'est cela donner quitus, c'est cela l'effet juridique du quitus : le syndic est QUITTE de responsabilité pour ses actes de gestion passés, actes que le syndicat ne peut ignorer, directement ou indirectement.

Pour autant, le syndicat peut toujours chercher à engager la responsabilité du syndic en argumentant sur le fait qu'il ignorait que ... que le syndic à caché que .... (*)
Sauf qu'il faudra soit changer de syndic soit faire désigner un mandataire ad hoc pour assigner le syndic, et qu'ici le syndicat n'ignorait rien de ce trou et des impayés depuis 4 ans sur lesquels il a donné quitus au syndic en connaissance de cause ....
C'est une affaire perdue d'avance.

(*) comme dit plus haut, on ne fera pas croire à un juge que le syndicat ignorait ce trou et les impayés sur 4 ans, accumulation qui démontrait l'inertie du syndic que le syndicat n'a jamais contesté, sur laquelle il n'a même jamais posé de question (car je suppose sans beaucoup me tromper qu'aucun PV d'AG ne rapporte une résolution adoptée en séance pour obliger le syndic à agir et au CS pour controler les procédures engagées.)
Vous pouvez compter sur le syndic pour envoyer le syndicat sur les roses, aidé par son assureur RCP.

Édité par - Gédehem le 18 déc. 2009 21:54:32

idem84
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 19 dĂ©c. 2009 :  08:18:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Bon eh bien ils ne nous restent plus qu'Ă  rappeler au syndic ses fonctions, et en l'occurence celle de faire payer les mauvais payeurs.

Afin de montrer la détermination du CS sur ce sujet, pourriez-vous svp me transmettre ce que le CS doit écrire (je pense surtout aux termes juridiques).

ribouldingue
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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 19 dĂ©c. 2009 :  11:04:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Je voudrais savoir svp quelle action judiciaire peut engager le conseil syndical à l'encontre du syndic, pour préjudice financier (20 000 euros de charges impayées
Revenons a la question de départ que l'intervention de Diogene83 n'a a mon avis pas répondue clairement en faisant partir la disucussion sur le quitus et sa valeur:

Le conseil syndical ne peut engager Aucune action judiciaire.
Le conseil syndical n'a aucune personnalité morale pour ce faire

Le syndicat ne peut engager aucune action JUDICIAIRE contre le syndic lui-mĂŞme tant qu'il reste syndic.


citation:
Initialement posté par philippe388
Mais le syndic est fautif sur le fait qu'il n'a jamais lancé d'actions pour récupérer ces fonds. Ce manque d'action du syndic n'est pas un acte irrégulier, c'est un manquement à son mandat. Cela ne fait pas parti du quitus, à mon avis !!!
Je ne comprend pas trop cette discussion qui ne débouche pas sur un conseil clair à idem84.

Faut-il lui conseiller de continuer avec le même syndic en tenant compte des MULTIPLES QUITUS qui ont été donné, et en conseillant le conseil syndical de mettre en demeure le syndic d'entamer une procédure de récupération des impayés, ce qui est donc CONTRADICTOIRE à 100% avec le fait de tenir le syndic actuel RESPONSABLE et FAUTIF

ou faut-il conseiller de
1/ virer ce syndic inefficace
2/ imposer au suivant de faire son boulot correctement en poursuivant les mauvais payeurs
3/ ET ACCESSOIREMENT poursuivre OU NON le syndic sortant sur le motif de faute.


Pour ma part, je reste sur ma position: 1/ et 2/ mais pas 3/ vu les conditions,
et vu aussi que le syndicat deja partiellement exangue ne va pas pouvoir se 'payer' deux actions judiciaires en parrallèle...


Restons réaliste, non?


citation:
Afin de montrer la détermination du CS sur ce sujet, pourriez-vous svp
Ne le prenez pas mal, idem84, mais j'ai peur que
A/ ce ne soit pas crédible, CS n'étant pas égal à idem84
B/ ce ne soit pas la bonne voie

Édité par - ribouldingue le 19 déc. 2009 11:07:22

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 19 dĂ©c. 2009 :  11:09:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par GédehemVous pouvez compter sur le syndic pour envoyer le syndicat sur les roses, aidé par son assureur RCP.
Ca s'appelerait renvoyer chaque partie dans son tipi

philippe388
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 19 dĂ©c. 2009 :  11:41:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ribouldingue : si le syndicat ne peut rien !!!!si le CS ne peut rien !!!! rien n'empêche idem84 d'attaquer ce syndic. Si celui-ci pose une résolution pour demander au copros de boucher le trou,alors qu'il n'a rien fait pour récupérer les impayés, et qu'il n'existe pas de solidarité entre copropriétaires, idem84 est en droit de'attaquer ce syndic pour non respect de son contrat !!!

Ce syndic a mis cette copro quasiment en faillite, il doit ĂŞtre poursuivi.

DIOGENE93
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 19 dĂ©c. 2009 :  11:47:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Gédehem, le quitus n’a d’effet libératoire pour le syndic qu’à l’égard du syndicat, son seul contractant, et des copropriétaires ayant voté POUR (CA Paris, 23 juin 2004 – loyers et copro. 2004 n°175 .obs. Giverdon) et la teneur juridique spécifique du quitus ne peut conditionner sa dénonciation par tout copropriétaire ne l’ayant pas voté au délai de 2 mois fixé par l’article 42 de la loi.

Tout copropriétaire n’ayant pas voté POUR ce quitus est donc en mesure d’engager la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle du syndic s’il peut démontrer que les fautes commises par le syndic lui créées un préjudice personnel (CA Paris, 10 février 2005 ; Loyers et copro. 2005, comm. 145, obs. GIverdon).

Or, en négligeant depuis 4 ans de recourir aux dispositions prévues par la loi pour imposer à un copropriétaire de s’acquitter d’un retard de charges de 20 000 €, le syndic, qui a non seulement failli à sa mission, a bel et bien créé un préjudice personnel à chaque copropriétaire pris individuellement puisque il aura bien fallu que la compensation de cette importante dette soit momentanément supportée par chacun d’eux.

En conséquence, le (ou les) copropriétaire(s) qui ne sont pas prononcés POUR le quitus, ont tout à fait la possibilité d’engager la procédure prévue au D.49.

Concernant ce D.49, le juge peut aussi bien limiter la mission de l’administrateur à la résorption de la dette du syndicat que décider de lui donner tous les pouvoirs du syndic en place qui se trouve alors dessaisi jusqu’à la date fixée par le juge, qui peut-être par exemple la tenue d’une assemblée générale appelée à la désignation de ce syndic ou d’un autre. Mais il faut évidemment que cette demande lui en soit faite.

Si aucun copropriétaire n’aura assez d'audace pour engager cette action (dont les frais, environ 700 €, seront provisoirement supportés par le SDC), il faudrait au moins qu’ idem84 adresse une mise en demeure au syndic, mais aussi au président du CS qui a pour mission légale le contrôle de la gestion de celui-ci, pour exiger l’engagement des procédures prévues par les articles que j’ai indiqués, faute de quoi, il demandera l’inscription dans l’ODJ de la prochaine assemblée d’une résolution portant sur sa révocation.

Il me semble en effet, vu le contexte de cette copro. qui, depuis 4 ans, avalise une telle énormité et protège donc son syndic, que pour la conduire à en changer il faudra user d’arguments très forts et pas seulement d’un simple désir de le faire.

Si le syndic ne réagit pas dans les 10 jours suivant la réception de la mise en demeure, mon conseil à idem84 serait d’adresser par LRAR au syndic deux demandes de résolution à inscrire dans l’ODJ de la prochaine assemblée, l’une portant sur sa révocation, l’autre portant sur au moins deux propositions pour un nouveau syndic ainsi qu’une troisième demande portant sur la communication avec l’ODJ de la mise en demeure pour information de tous les copropriétaires.

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 19 dĂ©c. 2009 :  12:03:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
... et en ce moment, j'espère qu'ils sont chauffés !!......

Plus sérieusement (si c'est possible ....).

Un syndicat peut tout à fait engager la responsabilité de son syndic tout en le conservant.
S'il s'agit de réparer un préjudice que le sydicat a eu à assumer, c'est l'assureur RCP qui indemnisera le syndicat.
Cela est arrivé souvent sans heurt lorsque le syndicat était condamné aux Prud'hommes pour un licenciement abusif, sans cause réelle et sérieuse, pour un défaut dans la procédure.
Le fait de lui donner quitus ne couvre pas la procédure de licenciement irrégulière. Le syndicat a pu décider du licenciement. Mais la procédure étant le monopole du syndic et le syndicat n'ayant jamais connaissance précise ni des motifs ni de la procédure réellement utilisés par le sydic, le quitus de gestion ne couvre pas cet acte.
Si tout se passe bien, pas besoin de procès puisqu'il y a déja le jugement des Prud'H démontrant la faute du syndicat et donc du syndic agissant en son nom.

S'il y a tout de même litige, rien n'empeche le syndicat de relever la carence du syndic (L.art.18 dern.al.) et de demander au juge par une action en référé la désignation d'un administrateur provisoire qui serait chargé en tout ou partie des missions du syndic.
La procédure est prévue D.art.49.

Sauf qu'il faut prendre des précautions.
Non seulement il faudra demander à ce que la mission de cet administrateur soit limitée au recouvrement des fonds, mais il faudra aussi que les honoraires de cet administrateur soient déduits de la rémunération du syndic.
D'où le préalable : demande de convocation d'une AG prévoyant à son ODJ l'assignation du syndic pour carence, la démarche en désignation dun administrateur, la décision de déduction des rémunérations.

C'et plus simple que de changer de syndic.

"Afin de montrer la détermination du CS sur ce sujet, pourriez-vous svp ....."
Comme Ribouldingue, que voulez-vous lui dire Ă  ce syndic ?
Personne n'a rien dit ou fait depuis des années !

Si vous voulez montrer votre détermination (nous parlons de celle du CS dans son ensemble), il y a longtemps que vous (le CS) auriez trouvé les mots !
Il n'est peut être pas trop tard, surtout si demain vous (le CS) lui notifiez une demande de convocation d'AG comme prévu D.art.8, avec les points abordés plus haut (faute préjudiciable au syndicat, carence, assignation du syndic pour désignation administrateur, abattement sur rémunération, etc ...).

Botter les fesses de son syndic est-il si difficile que cela ?
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