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rambouillet
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 21 PostĂ© - 19 dĂ©c. 2009 :  12:38:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
s'il manque 20000 € d'impayés dans la trésorerie et que le budget annuel est de <80000 €, la section 2 de la loi doit s'appliquer :
citation:
Section 2 : Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté.
Article 29-1 A

Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.

En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d'une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.

Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.

Article 29-1 B

Le président du tribunal de grande instance, saisi dans les conditions prévues à l'article 29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission.

Le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l'article 29-1A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers.

Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu'il aura éventuellement menées avec les parties en cause.

Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l'immeuble, le cas échéant au président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, ainsi qu'au représentant de l'Etat dans le département.

Le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport.




Petite question qui a une tres grande importance : etes vous en compte unique ou en compte bancaire séparé ?
Je parierai le compte unique !

philippe388
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14076 message(s)
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Revenir en haut de la page 22 PostĂ© - 19 dĂ©c. 2009 :  17:36:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
gedehem : [quotePardon, mais depuis le temps que nous abordons ici ou lĂ  la question du quitus, je ne pensais pas voir ce genre de propos sous les doigts de certains !
quote]

gedehem : idem84 nous a bien parlé que l'AG votait le depuis 4 ans à ce " syndic" !!!! je parle ici du suitus de la copro. d'idem84. ne l'aviez vous pas compris ????

gedehem : vous connaissez ma position sur le quitus, il n'existe pas pour notre SDC,et nous ne le votons pas quand le syndic" oublie" que l'AG ne veut plus du quitus à l'ODJ, car celui n'existe pas légalement !!!!

La quitus est une absurdité, n'est pas légal et l'on voit bien dans le cas d'idem84 qu'il est très dangereux pour le SDC !!! La faute est bien commise par ce mandataire, les copropriétaires ont été plus que laxistes dans ce dossier.

Récupérez ces 20 000 euros va demander plusieurs années, 3 ou 4, TOUS les copropriétaires vont ainsi comprendre en voyant leurs charges augmentées par les frais d'avocats, de procédure, de " bouchage " de trou,..... qu'il vaut mieux regarder de plus près les comptes de leur " bien commun ", et le travail de ce CS. Mais tout cela ne peut exonérer ce syndic se ses reponsabilités !!

ALH14U
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Revenir en haut de la page 23 PostĂ© - 10 janv. 2010 :  17:32:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U
Cette histoire de créance au syndicat de charges et honoraires de syndic (20 000 euros) à votre syndicat est intéressante :


Elle ne peut se régler par le fait d’avoir donné le quitus au Syndic et de devoir être prise en charge par un copropriétaire n’ayant pas voté le quitus ni éventuellement approuvé les comptes.


Cette somme ne peut être mise au compte du syndicat par le fait de n’avoir pas contesté une décision d’AG (laquelle je vous le demande !) ?
ni d'avoir donné le quitus (une action de récupération est encore possible : voir ci dessous !)

En fait vous êtes en plein période de non application d’une bonne gestion d’immeuble par le syndic et par le conseil syndical.

Il vous faut à mon avis pour apprécier les tords des uns et des autres avec éventuellement une complicité plus ou moins d’active (d’intérêts ou forcé) connaître différents éléments :

1 / Les raisons du non paiements des charges et honoraires du copropriétaires : vous semblez lui jeter l’opprobre mais en fait il avait peut être des raisons valables
2 / Puisque personne ne semble l’avoir interpeller : pourquoi ?
3 / Je vous conseille d’enquêter auprès du copropriétaire et de demander aux membres du syndicat d’accéder aux archives pour avoir les réponses.
4 / Votre conseil syndical est il vraiment composé de copropriétaires et n’y a t’il pas des conflits d’intérêt.
5 / Les membres du conseil syndical vérifient ils les comptes avant AG et font ils un compte rendu ou un rapport annuel écrit quand à leur mission ?
6 / Y a t'il un suivi et une réception de travaux par le mandataire du syndicat (autre façon de savoir s'il y a quelqu'un qui s'occupe de vos interêts dans l'"Agence Syndic"), avec le conseil syndical ?
7 / La somme n’est pas encore affectée dans les charges communes, c’est à ce moment là qu’il faudra voir la légalité de la répartition.


Je vous conseille de ne pas voter le quitus et de ne pas approuver les comptes.

Au sujet de la régularité de réception des charges et sujet de la prescription :

Ne pas raccourcir forcément au délai de contestation d’une AG comme malheureusement beaucoup de professionnels et d’avocats essaye de vous faire croire, s'il s'agit de frais répartis !


http://www.anil.org/fr/analyses-et-...iere-civile/


Copropriété : les actions issues de l’application de la loi du 10.7.65 :
les actions tendant au respect du règlement de copropriété, au recouvrement des charges
Depuis la loi du 17.6.08 :
10 ans
(loi 10.7.65 : art.42 al 1)

prescription ?
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1585

Comme vous le verrez ci dessous les charges sont récupérables pendant 10 ans et il faut donc que vous posiez la question officiellement à la prochaine AG puisque vous êtes encore dans un délai de recouvrement.


Les délais de prescription
En matière de copropriété, le délai maximal pour agir est en principe de 10 ans. Les actions ne peuvent donc pas concerner des préjudices subis au-delà de cette période. De même, le syndic ne peut réclamer en justice le paiement de charges vieilles de plus de 10 ans.
Mais attention !... Sur ce dernier point, le délai de prescription est l'objet d'une hésitation des tribunaux, certains fixant le délai à 5 ans seulement. Mieux vaut donc ne pas trop attendre pour engager une action contre un copropriétaire mauvais payeur.
http://www.lemoneymag.fr/v5/fiche/s...5791,00.html


En définitive, pour éviter d'avoir personnellement à payer une partie de cette créance, je vous conseille si vous n’avez aucune réponse, d’écrire à votre syndic actuel pour refuser une éventuelle prise en charge à votre quitus et de demander à voir les échanges de courriers qui ont eu lieu avec le copropriétaire qui aurait refusé de payer ses charges et honoraires.


Et si vous n’avez également aucune réponse du syndic titulaire de la carte de gestion ou de réponse de votre gestionnaire d’immeuble, et aucune action c’est que vous avez pris une agence virtuelle qui ne s’occupe pas des immeubles en dehors de la période AG.


Dans ce cas enquêter auprès des prestataires et auprès des Préfectures et demander alors une administration judiciaire en précisant que le syndic n’assure pas physiquement (nom et prénom sur un courrier adressé au créancier) la demande des charges (ce qui est une infraction à la loi Hoguet)

Merci de nous tenir informé







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ALH14

ALH14U
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Revenir en haut de la page 24 PostĂ© - 10 janv. 2010 :  17:43:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U
N'oubliez pas de préciser également à votre conseil syndical que vous seriez alors obligé d'ententer une éventuelle action contre le syndicat, pour charges illégales, si celles ci vous étaient par la suite attribuées en quote part.

Celà les boostera (peût être) à aller voir le syndic pour qu'il apparaisse !
Surtout si d'autres le font Ă©galement (persone ne l'a fait ? c'est tout de mĂŞme curieux !).

A+
Signature de ALH14U 
ALH14

ALH14U
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Revenir en haut de la page 25 PostĂ© - 13 janv. 2010 :  22:03:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U
Pour compléter ce que je disais une enquête impartiale sur le débiteur défaillant est necessaire.

Il est évident qu’il y a une négation et un refus total des interlocuteurs précédents sous le biais du quitus – de l’approbation des comptes ou de décisions prises en copropriétaires (est ce bien sûr ?) du droit à un copropriétaire de contester les charges et honoraires demandé par son syndicat et de décider de ne plus les payer.

C’est un abus de droit à mon avis plus qu’une ignorance de nombreux professionnels de la justice de laisser penser que la contestation ne s’exerce uniquement que sur des décisions d’AG ou sur des contrats d’Agence mal remplis



Il est tout à fait normal de pouvoir avoir des explications par exemple et de pouvoir contester civilement et à tout moment dans l’année les demandes de charges et d’honoraires quand ils sont surévalués, ne correspondent pas aux budgets votés, quand les travaux sont incomplets et mal faits ne correspondant pas au devis initiaux, quand les maîtres d’ouvre (architecte,… ) et maître d’ouvrage (syndic professionnel mandataire, gestionnaire de l’immeuble) dépasse les budgets décidés par le syndicat et / ou provoquent par la ruse un supplément à ces travaux, quand ils perçoivent des % sur les travaux sans assurer de suivi ni de réceptions de ceux ci..

Pour n’importe quel produit et commerçant ou service il peut y avoir contestation individuelle des prestations assurés, ou de la qualité de l'achat pourquoi pas vis à vis de son syndicat et ou de son syndic.


Celà n'est pas du tout du domaine des décisions et votes en AG.



Il faut pouvoir se réunir en AG dans la quiétude et la confiance entre copropriétaires et professionnels de la gestion immobilière.

Et savoir pour le conseil syndical faire gérer ou faire gérer un immeuble 12 mois sur 12 par le mandataire du syndicat !


Oeuvrons tous professionnels et copropriétaires pour une efficience de la gestion dans nos immeubles, qui nous permettrait de nous réunir avec plaisir, en confiance avec les professionnels et en quiétude tous ensemble.

Il faut que celà change, suite à mes observations pendant 5 ans j'ai établi un programme d'amélioration qualité que je vous invite à faire évoluer et à diffuser à votre entourage.

Voir dans le lien
Et si on créait une nouvelle association ?
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3213

Sinon chaque membre du conseil syndical peut également faire le même courrier que vous en refusant de prendre en charge ultérieurement la créance si elle n'a pas été recouvrée. La responsabilité professionnelle du syndic étant alors engagée au bout de 10 ans et mise en oeuvre pour rembourser cette créance.

Signature de ALH14U 
ALH14
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