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 Convoqué AG par copropriétaire ou président CS?
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infoappart
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Posté - 22 nov. 2009 :  13:31:54  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous,

L'exercice précédent est achevé depuis le 30 septembre.

Le syndic a été élu pour 18 mois : il a jusqu'à mars.

Cependant le président du CS peut-il demander une convocation de AG annuelle obligatoire avant décembre (ou janvier) par exemple?

Doit-il invoquer une raison?

Je sais qu'il faut faire une mise en demeure sous 8 jours.
Faut-il aussi donner les questions à mettre à l'ordre du jour?

Si le délai de 8 jours est dépassé comment cela se passe ensuite?


Merci d'avance.

Nb : Vous vous demander pourquoi certainement : nous ne voulons pas bosser avec ce syndic qui ne répond pas à nos attentes sur 80% des sujets que nous lui soumettons


quelboulot
Modérateur

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 1 Posté - 22 nov. 2009 :  14:19:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je suppose que l'élection de votre syndic a été effectuée pour UN an, devant se terminer lors de l'approbation des comptes, et que la durée de 18 mois que vous indiquez prend en compte la date de l'assemblée générale amenée à statuer sur l'approbation des comptes qui doit être effective au plus tard six mois après le dernier jour comptable de l'exercice précédent.
citation:
Loi 1965
Article 14-1


Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.


Quel intérêt particulier auriez-vous à faire avancer la date de l'AG qui, de toutes les façons, doit avoir lieu d'ici moins de quatre mois !

Vous faites parti du CS je suppose. Profitez donc du temps qui vous reste pour demander une réunion avec le syndic afin de définir l'ordre du jour de l'AG et recherchez d'autres syndics "concurrents" ...

Une fois le choix effectué par le CS du candidat qui vous apparaît le plus sérieux et compétent, adressez en LRAR au syndic la question à inscrire à l'ordre du jour de l'élection du syndic avec le devis et les documents de candidature du syndic concurrent.

Faites également en parallèle du prosélytisme auprès des copropriétaires pour leur indiquer pour quels motifs/raisons, le CS souhaite que l'AG procède à l'élection d'un nouveau syndic...

Demandez leur d'être présents à l'AG, à défaut d'adresser leurs pouvoirs aux membres du CS avec possibilité de subdélégation.

Anticiper les choses à "trois mois près" ne m'apparaît pas comme la meilleure solution !

Imposez par ailleurs au syndic que l'AG se tienne au plus tard plus d'un mois avant le terme des 6 mois de manière à ne pas vous retrouver "bloqué" pour une nouvelle convocation de l'AG en cas de nécessité.
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Édité par - quelboulot le 22 nov. 2009 14:24:11

Gédehem
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 22 nov. 2009 :  14:21:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
IL faut "normalement" 3 mois pour convoquer une AG "normale" annuelle : 1 mois pour arreter les comptes, 1 mois pour vérif CS et élaboration ODJ, 1 mois de convocation.
Sauf à vous être déja entretenu avec votre syndicpour convenire date réuion CS/syndic pour préparer ODJ et détail sur la convocation, ilattendra sans doute janvier ou février pour tenir l'AG.

Il faut donc très rapidement voir avec le syndic ce qu'il en est de l'arret des comptes au 30.09 et de la date de l'AG.
S'il n'y a rien dans un proche délai, mettre en œuvre la procédure D.art.8 : demande de co,vocation d'AG.

"Le CS , conformément à l'art.8 du D. de 67, vous demande de convoquer une AG qui devra se tenir au plus tard le (fixer une date à 30/50 jours).
L'ODJ sera le suivant :
- désignation pdt, secrétaire, scrutateurs.
- approbation des comptes arrétés au 30.09.09.
- approbation du BPrévis 2010.
- désignation du sydic (proposition(s) jointe(s)
- autorisation de .....
- travaux de ......
- etc ....
Avec nos remerciements ..."


Si au bout de 15 jours il n'y a rien, aucun contact, c'est la MED : même chose que la demande :
"
Mise en demeure.
Le CS , conformément à l'art.8 du D. de 67, vous a demandé par LRAR du ...... de convoquer une AG devant se tenir au plus tard le (... date à 30/50 jours).
A ce jour il n'en est toujours rien.
C'est pourquoi je vous mets en demeure d'avoir à convoquer dans les 8 jours et au plus tard le (date 10 jours + tard) terme de rigueur une AG destinée à se prononcer sur les points suivants :
ODJ : idem la 1ère demande."


Sans réaction à la dat échéance prévue, vous pouvez convoquer l'AG ....
Mais :
- il faut impératvement avoir la liste des copropriétaires.
- procéder aux notifications comme il est dit D.3art.64, soit par remise contre émargements, soit en LRAR.
Vous ne pouvez pas"sauter" un copropriétaire au rique de rendre l'AG annulable.

Par ailleurs, c'est un préalable obligé : pour changer de syndic, encore faut-il avoir un candidat pour pouvoir le proposer avec la convocation...
C'est la 1ère chose à faire avant de demander la convoque d'une AG au syndic actuel, car il faudra lui notifier cette proposition.

infoappart
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 22 nov. 2009 :  18:17:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Initialement posté par quelboulot



citation:

Je suppose que l'élection de votre syndic a été effectuée pour UN an, devant se terminer lors de l'approbation des comptes, et que la durée de 18 mois que vous indiquez prend en compte la date de l'assemblée générale amenée à statuer sur l'approbation des comptes qui doit être effective au plus tard six mois après le dernier jour comptable de l'exercice précédent.Loi 1965
Article 14-1



Oui nous avons donné un mandat au syndic pour 1 an par contre dans le PV c’est marqué : l’AG décide de donner mandat de syndic à la société X du 18 septembre 2008 au 31 mars 2010.

Nous avions été étonnés de voir 18 mois mais maintenant je suppose que c’est pour la raison de l’article 14-1 que vous citez ?

citation:

Quel intérêt particulier auriez-vous à faire avancer la date de l'AG qui, de toutes les façons, doit avoir lieu d'ici moins de quatre mois !


Nous refusons de continuer ce syndic plus longtemps les limites ont été atteintes

citation:

Vous faites parti du CS je suppose. Profitez donc du temps qui vous reste pour demander une réunion avec le syndic afin de définir l'ordre du jour de l'AG et recherchez d'autres syndics "concurrents" ...


Oui je fais parti du CS.
Nous avons déjà envoyé notre dossier pour changer de syndic par lettre AR depuis fin septembre.

citation:

Une fois le choix effectué par le CS du candidat qui vous apparaît le plus sérieux et compétent, adressez en LRAR au syndic la question à inscrire à l'ordre du jour de l'élection du syndic avec le devis et les documents de candidature du syndic concurrent.

Faites également en parallèle du prosélytisme auprès des copropriétaires pour leur indiquer pour quels motifs/raisons, le CS souhaite que l'AG procède à l'élection d'un nouveau syndic...


Les copropriétaires savent pourquoi nous voulons changer de syndic, il n’est pas possible de travailler correctement avec eux.

Demandez leur d'être présents à l'AG, à défaut d'adresser leurs pouvoirs aux membres du CS avec possibilité de subdélégation.

Anticiper les choses à "trois mois près" ne m'apparaît pas comme la meilleure solution !

citation:

Imposez par ailleurs au syndic que l'AG se tienne au plus tard plus d'un mois avant le terme des 6 mois de manière à ne pas vous retrouver "bloqué" pour une nouvelle convocation de l'AG en cas de nécessité.


Je ne comprends pas ce que vous voulez dire? Que l'Ag se tienne au maximum fin février??

infoappart
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 22 nov. 2009 :  18:20:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

IL faut "normalement" 3 mois pour convoquer une AG "normale" annuelle : 1 mois pour arreter les comptes, 1 mois pour vérif CS et élaboration ODJ, 1 mois de convocation.
Sauf à vous être déja entretenu avec votre syndicpour convenire date réuion CS/syndic pour préparer ODJ et détail sur la convocation, ilattendra sans doute janvier ou février pour tenir l'AG.

Il faut donc très rapidement voir avec le syndic ce qu'il en est de l'arret des comptes au 30.09 et de la date de l'AG.
S'il n'y a rien dans un proche délai, mettre en œuvre la procédure D.art.8 : demande de co,vocation d'AG.

"Le CS , conformément à l'art.8 du D. de 67, vous demande de convoquer une AG qui devra se tenir au plus tard le (fixer une date à 30/50 jours).
L'ODJ sera le suivant :
- désignation pdt, secrétaire, scrutateurs.
- approbation des comptes arrétés au 30.09.09.
- approbation du BPrévis 2010.
- désignation du sydic (proposition(s) jointe(s)
- autorisation de .....
- travaux de ......
- etc ....
Avec nos remerciements ..."


Si au bout de 15 jours il n'y a rien, aucun contact, c'est la MED : même chose que la demande :
"
Mise en demeure.
Le CS , conformément à l'art.8 du D. de 67, vous a demandé par LRAR du ...... de convoquer une AG devant se tenir au plus tard le (... date à 30/50 jours).
A ce jour il n'en est toujours rien.
C'est pourquoi je vous mets en demeure d'avoir à convoquer dans les 8 jours et au plus tard le (date 10 jours + tard) terme de rigueur une AG destinée à se prononcer sur les points suivants :
ODJ : idem la 1ère demande."


Sans réaction à la dat échéance prévue, vous pouvez convoquer l'AG ....
Mais :
- il faut impératvement avoir la liste des copropriétaires.
- procéder aux notifications comme il est dit D.3art.64, soit par remise contre émargements, soit en LRAR.
Vous ne pouvez pas"sauter" un copropriétaire au rique de rendre l'AG annulable.

Par ailleurs, c'est un préalable obligé : pour changer de syndic, encore faut-il avoir un candidat pour pouvoir le proposer avec la convocation...
C'est la 1ère chose à faire avant de demander la convoque d'une AG au syndic actuel, car il faudra lui notifier cette proposition.



Effectivement la procédure parait être lourde à 4 mois 1/2 de l'échéance.

Par contre j'ai une question, dans le contrat de syndic il y a une réindexation de la rémunération automatique pouvons nous la refuser sur les 6 mois à compter du 30 septembre puisqu'il a été élu pour 1 an?

Merci

rambouillet
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 22 nov. 2009 :  20:12:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
apparemment votre syndic n'a pas été élu pour un an mais pour 18 mois. Vous avez peut-être voté 1 an, mais le PV indique 18 mois ce qui veut dire que le président de séance n'a pas fait son travail et appremment personne n'a contesté... Erreur.

Vous voules changer, ne vous bagarrez pas sur la date de l'AG mais surveillez bien qu'elle soit faite, sinon mise en demeure par le président de CS suivant procédure déjà expliqué.

En attendant, vous avez fourni le contrat d'un autre syndic par LRAR au syndic actuel, c'est bien. Il faut bien vérifier les comptes à la cloture et tout bien noter notamment le solde du compte 512 de la compta.
Maintenant :
1- prévoyez quelques jours avant l'AG que le CS controle le grand livre et les factures de l'exercice en cours, afin d'éviter au maximum les dérives après l'AG
2- préparez vous à organisez l'AG : président de séance, feuilles de présence, secrétaire, présence du prochain syndic éventuel, etc...

Gédehem
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 23 nov. 2009 :  09:16:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Concernant la durée du mandat du syndic : Si c'est UN an .. ce n'est pas 18 mois !
Qu'elle est la résolution adoptée par l'AG, quelles date cette AG en 2009, une date échéance précise est-elle prévue ?

Un mandat, et donc le contrat de mandat qui lui est lié, est obligatoirement à durée déterminée.
Il ne peut donc y avoir de clause d'indexation des honoraires, sauf à considérer qu'il s'agit d'un contrat commercial d'un prestataire de services, le mandat étant à tacite reconduction ....
Ce syndic, encore un charlatan de "rouleur dans la farine" .?...

Édité par - Gédehem le 23 nov. 2009 09:17:41

infoappart
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 23 nov. 2009 :  09:35:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Concernant la durée du mandat du syndic : Si c'est UN an .. ce n'est pas 18 mois !
Qu'elle est la résolution adoptée par l'AG, quelles date cette AG en 2009, une date échéance précise est-elle prévue ?


L'AG est en 2008 et non en 2009 et a eu lieu le 17 septembre 2008
Il a été défini que les comptes serait arrêté au 30 septembre de chaque année.

Dans le PV c’est marqué : l’AG décide de donner mandat de syndic à la société X du 18 septembre 2008 au 31 mars 2010.

citation:

Un mandat, et donc le contrat de mandat qui lui est lié, est obligatoirement à durée déterminée.


Oui 1 an normalement mais étant donnée de ce qu'il y a de marqué dans le PV ce n'est pas très clair

citation:

Il ne peut donc y avoir de clause d'indexation des honoraires, sauf à considérer qu'il s'agit d'un contrat commercial d'un prestataire de services, le mandat étant à tacite reconduction ....


Il y a dans le contrat une clause d'indexation des honoraires mais est-ce qu'un syndic est considéré comme un prestataire de services??

citation:

Ce syndic, encore un charlatan de "rouleur dans la farine" .?...


Oui c'est un charlatan pourtant le numéro 2 du secteur pour ne pas le citer

infoappart
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 23 nov. 2009 :  09:51:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

apparemment votre syndic n'a pas été élu pour un an mais pour 18 mois. Vous avez peut-être voté 1 an, mais le PV indique 18 mois ce qui veut dire que le président de séance n'a pas fait son travail et appremment personne n'a contesté... Erreur.


Vous savez lorsque c'est tout nouveau et que l'on ne se connait pas trop encore c'est difficile de tous connaitre. Ce serait maintenant je ne laisserai pas passer le moindre écart du syndic en tant que membre du CS

citation:

Vous voules changer, ne vous bagarrez pas sur la date de l'AG mais surveillez bien qu'elle soit faite, sinon mise en demeure par le président de CS suivant procédure déjà expliqué.

En attendant, vous avez fourni le contrat d'un autre syndic par LRAR au syndic actuel, c'est bien. Il faut bien vérifier les comptes à la cloture et tout bien noter notamment le solde du compte 512 de la compta.


Merci pour l'info du compte de clôture 512 d'ailleurs le syndic nous a donné un listing qui n'est pas officiel et donc nous trouvons un compte 6263 pour les factures téléphoniques et qui n'existe pas officiellement.

citation:

Maintenant :
1- prévoyez quelques jours avant l'AG que le CS contrôle le grand livre et les factures de l'exercice en cours, afin d'éviter au maximum les dérives après l'AG


J'ai bien l'intention de suivre mois par mois toutes les factures jusqu'à la prochaine AG



Enfin je suis très remonté contre ce "voleur" et je vais le surveiller de très très près.

Merci à tous ceux qui sont entrain de me donner des conseils.
J'espère que cela servira aussi à d'autres

rambouillet
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 23 nov. 2009 :  10:57:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
infoappart l'arrete comptable est imparfait et il n'a rien prévu d'explicite pour les factures téléphoniques. les comptables les mettent là où ils peuvent en 60 ou 61.

Mais enlevez moi d'un gros doute ces factures téléphoniques ce ne sont pas les communications du syndic tout de même... car le compte 62 est réservé à l'administration....

infoappart
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 23 nov. 2009 :  11:48:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

infoappart l'arrete comptable est imparfait et il n'a rien prévu d'explicite pour les factures téléphoniques. les comptables les mettent là où ils peuvent en 60 ou 61.

Mais enlevez moi d'un gros doute ces factures téléphoniques ce ne sont pas les communications du syndic tout de même... car le compte 62 est réservé à l'administration....


Non des factures France Télécom pour les cabines d'ascenseurs mais par contre elles sont apparemment excessives.
De plus comme vous le dite elles n'ont rien à faire dans le compte 6263 dans les comptes officiels existants on s'arrête à 624 après on passe à 63

rambouillet
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 23 nov. 2009 :  12:18:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour les factures téléphoniques ascenseurs, elles seraient à mettre au compte 614 (maintenance des appareils) car elles concourent à la sécurité des ascenseurs.

ces factures se décomposent en deux parties :
* l'abonnement mensuel : environ 15-17 € par mois qui restera de toute manière à votre charge (c'est le mini = environ 220 €/an)
* les consommations qui peuvent être élevées : et là il faut lire votre contrat de maintenance ascensoriste. En effet, cette liaison sert en général à deux objectifs :
1- appeler lorsqu'on est pris à l'intérieur : les coms doivent être rares (j'espère pour vous )
2- télésurveiller l'installation au profit de l'ascensoriste et là les coms peuvent être TRES nombreuses (voir un appel toutes les 20mn !). Dans ce cas, il faut négocier avec votre ascensoriste, car cette partie devrait être intégré au contrat puisque c'est un moyen pour lui d'espacer les visites d'entretien....

comment vérifier ces chiffres : faites une copie de la facture FT et créer, à partir du n° client, un compte internet et interroger périodiquement ce compte internet.

et reliser les très petites lettres de votre contrat de maintenance...

infoappart
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 23 nov. 2009 :  12:30:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

pour les factures téléphoniques ascenseurs, elles seraient à mettre au compte 614 (maintenance des appareils) car elles concourent à la sécurité des ascenseurs.

ces factures se décomposent en deux parties :
* l'abonnement mensuel : environ 15-17 € par mois qui restera de toute manière à votre charge (c'est le mini = environ 220 €/an)
* les consommations qui peuvent être élevées : et là il faut lire votre contrat de maintenance ascensoriste. En effet, cette liaison sert en général à deux objectifs :
1- appeler lorsqu'on est pris à l'intérieur : les coms doivent être rares (j'espère pour vous )
2- télésurveiller l'installation au profit de l'ascensoriste et là les coms peuvent être TRES nombreuses (voir un appel toutes les 20mn !). Dans ce cas, il faut négocier avec votre ascensoriste, car cette partie devrait être intégré au contrat puisque c'est un moyen pour lui d'espacer les visites d'entretien....

comment vérifier ces chiffres : faites une copie de la facture FT et créer, à partir du n° client, un compte internet et interroger périodiquement ce compte internet.

et reliser les très petites lettres de votre contrat de maintenance...


Merci pour cette information très instructive c'est peut-être le point 2 qui fait grimper la facture, nous allons vérifier.

Merci aussi pour l'astuce du compte internet, nous allons aussi le faire pour EDF

Merci de me faire partager votre exérience précieuse.

infoappart
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 17 déc. 2009 :  13:57:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Je voudrai avoir une confirmation sur la question suivante:

L'assemblée générale de copropriété est bien obligatoire une fois par AN que le syndic soit élu pour 1 an 1/2 ou 3 ans?

Merci.

rambouillet
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 17 déc. 2009 :  14:22:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui obligatoire 1 an, et elle devrait se tenir environ fin 3 mois, début 4 mois après la fin de l'exercice au plus, comme l'a dit Gedehem :
* cloture des comptes : 1 mois
* controle des comptes : + 15 jours
* CS pour fixer AG, OdJ, budget, etc... : +15 jours
* AG : + 1 mois

Gédehem
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 17 déc. 2009 :  15:12:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Décret 67 - "Art. 7 - Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 alinéa 2 et 3, 47 et 50 du présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic."


Une année = 12 mois = 365 jours.

Édité par - Gédehem le 17 déc. 2009 15:13:17

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 17 déc. 2009 :  19:54:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses au moins c'est très claire.
 
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