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 déficit foncier et location a un ascendant
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immoblonde
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Posté - 28 mai 2009 :  16:29:51  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Souhaitant acheter un appartt pour ma mère sans revenu important on me conseille de réaliser l'achat sous uns sci (avec mon mari) et de déduire ainsi le déficit foncier (quasiment pas de recettes..) de nos impots, or je coince sur plusieurs points :
1 peut on louer a un ascendant pour une somme inferieure au marché (ex : 150€ au lieu de 700) et déclarer la totalité du déficit foncier engendré?
2 peut on rentrer en déficit la totalité des mensualités d'emprunts?
3 Le déclare t'on sur le revenu global ou le revenu foncier? (là je nage complètement)
4 a t'on un avantage quelconque à monter une SCI?
Merci d'avance


philippe30
Contributeur vétéran



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 1 Posté - 28 mai 2009 :  17:36:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Pour répondre à tes questions :

1°) Non ce n'est pas recommandé ( Voir point 2 )

2°) Oui , les intérêts d'emprunts sont déductibles des revenus , c'est pour cela qu'il faut louer au prix du marché sinon tu n'es pas imposable sur tes revenus locatifs et le montant des revenus locatifs sera requalifié par les impôts.

3°) SCI à l'Is donc location nue donc revenu foncier , tu intègres ces revenus foncier dans ta déclaration ( revenus - charges - intérêts d'emprunts = revenu foncier à déclarer)

4°) Cela dépend de ta situation ( marié ou pas ) de ce que tu veux faire en terme de transmission
Sinon je ne pense pas que cela soit un avantage dans ton cas.

Le plus simple à mon avis , tu achètes avec ton mari en nom propre et tu met l'appartement à disposition de ta mère gratuitement ( Pas d'impôt )
Ensuite c'est un arrangement à trouver .....

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


immoblonde
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 28 mai 2009 :  17:52:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ne peut on pas déclarer un loyer, même non versé, dit raisonnable? On sera en déficit quand même (ex : 1100€ de mensualités de crédits pour 650€ de loyer)?

philippe30
Contributeur vétéran



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Statut: philippe30 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 28 mai 2009 :  19:27:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Le déficit que tu vas créer avec tes intérêts d'emprunts est destiné à réduire ton montant imposable.

A quoi cela sert de déclarer un loyer ???
Réponse à percevoir des revenus foncier sur lesquels tu vas payer des impôts.

Par contre si tu loues en dessous du marché tu risques un redressement des impôts par contre comme je te l'ai indiqué , tu peux très bien "prêter" un appartement à ta mère.

Si je reprend ton exemple 1100 €uros de mensualités pour 650 €uros de loyer => 650*12 = 7800
intérêts emprunts => disons 4000

Donc 3800 €uros imposable au titre des revenus foncier

Pour déclarer

1°)Tu peux être assujeti au microfoncier car < 15.000 € donc tu défalques 30 % de la somme soit 3800 -1140 = 2660 €uros à ajouter dans tes revenus.

2°) Soit une déclaration au réel où tu déduis les charges propriétaire


Tu fais comme tu veux mais moi je sais comment je ferais en famille ....

Philippe

Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

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immoblonde
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 28 mai 2009 :  19:38:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Là je sais, je suis lourdaude, mais de quelle sorte d'arrangement parles tu? Ma mère est à deux doigts d'être imposable, donc je peux déclarer une pension que je lui verse mais vraiment minimum...

Excuse mes questions digne du CM1, mais peut être puis je la rendre imposable (mais si j'économise plus qu'elle ne perd...) en déclarant lui verser une pension, quelque chose comme 600€ par mois, ma soeur versant 250; et lui compter un vrai loyer, de ...650€ Mais là, on ne parle plus uniquement de fiscalité immo

Sinon, je ne vois pas..




yarol
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 28 mai 2009 :  22:18:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vous n'êtes pas obligé de faire payer votre mère. il y a la ligne 214 pour indiquer "la valeur locative représente le loyer annuel théorique qu’aurait pu produire le bien s’il était loué à des conditions normales".

mais si vous ne faîtes pas un montage (de robien, borloo, scellier ...), le déficit sera limité : au plus, votre déficit correspondra au frais hors intérêts d'emprunts (charges de copropriété, assurance et travaux principalement).

si j'ai bien compris, vous souhaitez loger votre mère à moindre frais. pourquoi ne pas regardez du coté des investissements défiscalisant (de robien, scellier....) ? les réductions fiscales vous aideront à financer votre projet ; votre mère pourrait peut-être toucher les APL ; vous limiterez les frais en ne prenant ni assurance loyers impayés, ni gestionnaire ...
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

immoblonde
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 28 mai 2009 :  23:13:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
non, le dispositif scellier était le plus interessant mais rien de dispo en neuf dans ma commune (et elle doit habiter proche de chez nous)...Sinon, effectivement, c'était le plus interessant...et elle n'est pas éligible aux APL...Je ne comprend pas grand chose, mais je suis incollable sur la défisc scellier...les seuls appartts éligibles de ma commune sont à des prix..parisiens(même mes 9 ans de défiscalisation ne rendent pas le prix attractif)

angelle
Contributeur senior

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Statut: angelle est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 29 mai 2009 :  02:12:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
yarol[ quote]votre mère pourrait peut-être toucher les APL ;[/quote]

Non pas de prestations logement en cas de location à ascendant ou descendant.

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 8 Posté - 29 mai 2009 :  08:42:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Prestations logement possible ascendant et descendant ) si tu passes par une structure morale ( SCI )

Soit tu la loges gratuitement soit tu passes par de la défiscalisation mais le montage peux être plus complexe et avec un engagement dans le temps.

Il y a aussi le Borlo social pour les faibles revenus.

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

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immoblonde
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 29 mai 2009 :  10:38:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
NOn, pas possible, le Borloo Ancien ou social, sur immo gouv ils écartent toute possibilité de louer à des ascendants ou descendants, y compris d'un membre de la société (SCI) ou même jsute appartenant au foyer fiscal d'un membre d'une société....

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 10 Posté - 29 mai 2009 :  21:39:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Tu ne peux pas louer en direct à un ascendant ou descendant en direct mais tu peux louer via une SCI car ta mère ne fait pas partie de la SCI qui est une entité morale distincte du locataire et ta mère ne fait pas partie de ton foyer fiscal donc aucun problème.

Philippe
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immoblonde
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 30 mai 2009 :  07:40:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je ne crois pas il ne faut pas non plus louer à un ascendant ou un descendant d'un membre du foyer fiscal d'un des membres de la sci, j'ai l'impression que c'est bien verrouillé....même si on ne met que mon mari en membre de la sci j'appartiens quand même a son foyer fiscal..

immoblonde
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 30 mai 2009 :  07:42:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je ne crois pas il ne faut pas non plus louer à un ascendant ou un descendant d'un membre du foyer fiscal d'un des membres de la sci, j'ai l'impression que c'est bien verrouillé....même si on ne met que mon mari en membre de la sci j'appartiens quand même a son foyer fiscal..

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 13 Posté - 31 mai 2009 :  06:26:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Information à vérifier par un CGPI.

http://www.lois-defiscalisation.fr/..._robien.html

citation:

Location à un ascendant ou à un descendant :

A condition qu'il ne soit pas rattaché au foyer fiscal du bailleur, vous pouvez louer à un ascendant ou à un descendant.

Pour faire bénéficier à votre enfant de l'aide au logement étudiant et de l'amortissement Robien, vous devez constituer une Société Civile Immobilière (SCI). C'est alors la SCI qui loue et non les parents. La SCI supprime donc le lien de parenté.

Bien entendu l'enfant ne doit pas être membre de la SCI et doit être détaché du foyer fiscal des associés.


Philippe
Signature de philippe30 
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immoblonde
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 31 mai 2009 :  07:53:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'amortissement robien concerne le neuf ou le réhabilité...bref, pas les biens que nous visons. Soit le neuf est Hors de prix (plus cher que l'économie d'impot possible) pas de réhabilitations...je croi bien qu'à part une pension alimentaire minimime pour qu'elle reste non imposable, pas grand chose de possible sans risquer un redressement

Merci en tout cas..et lève tôt on dirait
 
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