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 Posté - 25 mai 2009 : 10:13:48
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement disposant d'une terrasse de 45m2 (9mx5m)au dernier étage. Je souhaiterai en fermer une partie pour ajouter une pièce. La terrasse serait alors reduite de 15m2 pour atteindre la superficie de 30m2 (6mx5m). Le syndic me dit que cela risque d'être difficile pour la raison suivante:
"quand bien même j'obtiendrait la majorité à la prochaine AG, il faudrait par la suite recalculer l'ensemble des tantième et donc créer un nouveau règlement de cocpropriété pour les 42 logements de la résidence, ce qui aurait un coût astronomique."
Est ce obligatoire d'effectuer cette nouvelle répartition des tantièmes?
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 Posté - 25 mai 2009 : 10:41:21
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nicolas : vous agrandissez votre lot, donc vous modifiez les tantièmes.
Calcul de la surface et des nouveaux tantièmes par un géomètre, et modification des tantièmes qui devront être acté, avec un nouvel RDC.
Avant de dire que ceci aura un coût " astronomique", faites une estimation précise. L'AG demandera certainement que ces frais devront être à votre charge exclusive!!!
Cette terrasse vous appartient'elle ou en avez vous une jouissance exclusive ??
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 Posté - 25 mai 2009 : 10:46:17
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accessoirement, il faut une autorisation d'urbanisme pour création de SHON... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Gédehem
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Posté - 25 mai 2009 : 12:41:54
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Avant d'aller plus vite que la musique il faut jeter un oeil sur la mesure ...
"Je suis propriétaire d'un appartement disposant d'une terrasse de 45m2 (9mx5m) au dernier étage."
Qu'elle est le statut de cette terrase :
- partie privative intégrée à votre lot
- partie commune grevée d'un droit de jouisance exclusif à votre profit !
- Partie commune sans rien du tout ?
Voyez le RDC .. |
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Posté - 25 mai 2009 : 12:52:33
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Merci de vos réponses,
Donc voici une petite précision:
Le RC stipule: ART.4 " les balcons et terrasses sont à usage privatif (sauf gros oeuvre)"
D'autre part l'article 7 concernant l'usage des parties privatives précise que:
"chacun des copropriétaire use et jouit librement des pârties privatives, sous la condition toutefois de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble"
Ue dernière chose. Quand j'observe le quote part de charges générales de la copropriété, mon lot se décompose de la facon suivante:
appartement: surface 66.4m2 / surface pondéré: 67.7m2 /
terrasse : surface 36.1m2 / surface pondéré: 29.5m2
10 000eme généraux : 231
Je ne comprend pas bien tout cela car:
- ma terrasse fait en réalité 45m2 (durant la construction de l'immeuble les plans ont quelques peu changés et j'ai la bonne surprise d'avoir approximativement 9m2 de plus sur ma terrasse)
- ma terrasse a l'air d'être comprise en grande partie pour calculer mes tantièmes.
Pouvez vous me donner un éclaircissement la dessus. J'aurai vraiment besoin faire cette extension mais trop de frais condamnerai mon projet.
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Posté - 25 mai 2009 : 13:46:39
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nicolas976 : votre terrasse est à jouissance privative, elle est donc parties communes; elle ne vous appartient pas, vous en avez que la jouissance exclusive.
Ce n'est pas une partie privative, elle appartient au syndicat.
La surface de cette terrasse n'a rien à voir avec vos tantièmes, elle n'est pas un lot de copropriété.
Puis vous nous dites que votre quote-part de charges est calculée avec la terrasse ??? Tout cela est contradictoire; soit cette terrasse vous appartient soit elle est parties communes et vous en avez que la jouissance exclusive.
Que dit votre acte de vente ??
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manech
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Posté - 25 mai 2009 : 14:48:41
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Philippe, ne peut-on supposer que la présence d'une terrasse, partie commune à jouissance privative non dissociable du lot appartement a été prise en compte dès l'origine, pour calculer les tantièmes de propriété, qui sont censés prendre en compte lé "consistance "du lot?
Ce qui ne veut pas dire que cette terrasse est privative. |
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Posté - 25 mai 2009 : 14:58:39
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philippe 388: l'acte de vente ne stipule rien de précis (c'était une vente en etat futur d'achevement:
"lot n°30: un appartement de type T3 portant le n°13 du plan, d'une superficie de 66.4m2 comportant une cuisine, un séjour, deux chambres, une salle de bain, un WC, un cellier et une varangue de 35.39m2."
Par contre comme je l'ai ecrit plus haut:
"l'article 4- définition des parties privatives
sont privatives les parties du batiment et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Il en est de même des accessoires desdits locaux ou terrain.
Constituent de parties privatives:
-l'intérieur........
-les balcons et terrasses à usage privatif (sauf gros oeuvre)."
J'aurai donc tendance a penser que cette terrasse m'appartient. |
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Posté - 25 mai 2009 : 15:03:59
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je me permets d'insister sur les règles d'urbanisme : avez vous vérifié qu'elles permettent ces travaux ?
parce que contre espèces sonnantes et trébuchantes, on finit toujours pas avoir l'accord d'une copro, mais un règlement administratif s'applique contre vents et marées... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 25 mai 2009 : 15:17:05
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emmanuel: J'ai contacter la mairie , il n'y aurait a priori pas de problemes concernant les règles d'urbanisme. l'appart est situé à Mayotte et je pense que les règles sont encore plus ou moins souples. |
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manech
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Posté - 25 mai 2009 : 15:26:07
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citation: Constituent de parties privatives:
-l'intérieur........
-les balcons et terrasses à usage privatif (sauf gros oeuvre)."
Vous notez que pour les terrasses, seul l'usage est privatif: le gros oeuvre est chez vous une partie commune.
Les autorisations administratives indispensables vous seront (ou ne vous seront pas accordées), mais de toute façon vous aurez à présenter un accord de la copropriété.
Vous devrez donc solliciter l'accord de l'AG
Les tantièmes de propriété initiaux sont intangibles, mais pour votre construction on peut créer un nouveau lot qui sera affecté de tantièmes de propriété propres, donc de tantièmes de charges supplémentaires. Les tantièmes des autres lots n'étant pas modifiés, il ne faudrait pas modifier la totalité du RDC. Seulement l'état descriptif de division. Ce ne sera pas un coût astronomique. Mais la publication de ces modifications est effectivement obligatoire et vous devrez en assumer les frais.
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Posté - 25 mai 2009 : 15:39:58
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manech: merci de ta réponse qui semble faire apparaitre une lueure d'espoir à mon projet!
Par contre je n'y connais vraiment rien en démarches administratives.
Dans quel ordre dois je procédé. mon AG ne se iendra pas avant la fin d'année. que puis faire pour préparer l'ensemble du projet. Notaire? mairie? DDE?
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Posté - 25 mai 2009 : 16:15:11
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L'accord de l'AG est obligatoire pour obtenir les autres accords.
Vous devez l'obtenir avant de commencer les autres démarches. |
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Gédehem
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Posté - 26 mai 2009 : 16:41:51
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Nicolas, comme indiqué plus haut, l'usage privatif que vous avez de cette terrasse ne vous permet de construire QUE si vous y êtes autorisé par une décision d'AG.
La situation est la même dans votre appartement : la dalle constituant 'plancher' est obligatoirement "partie commune" même si vous seul en avez un usage privatif de surface.
Sur cette dalle "partie commune" constituant 'plancher' de votre apparte comme de votre terrasse vous ne pouvez y faire des construction ou encrage en dur (construire) qu'avec autorisation de l'AG.
Le 'droit de construire' sur des parties communes (ici la dalle formant terrasse) est réservé au syndicat.
L'autorisation qui vous sera donnée de construire revient à aliéner en partie le droit de construire réservé au syndicat pour le transférer sur votre tête : cela relève d'un vote à la double maj.art.26.
S'agissant d'une "construction privative nouvelle", donc d'une modification du lot d'origine par adjonction de nouveaux locaux privatif, l'AG peut décider d'une modification des tantièmes .. |
Édité par - Gédehem le 26 mai 2009 16:45:06 |
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Posté - 27 mai 2009 : 06:59:17
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est il possible avec l'accod de l'AG de ne pas modifier les tantièmes? Je suis allez voir les membres du conseil syndical que ne voient aucun inconvénient a conserver la répartition actuelle. je pense que je n'aurai pas de mal obtenir l'accord des copropriétaires.
Autre précision: La structure que je souhaite créer est en bois. donc entièrement démontable. Cela peut il avoir une incidence? |
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Posté - 27 mai 2009 : 07:38:20
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nicolas976 : si les copros font attention, ils devraient vous demander un certain nombre de garanties concernant l'étanchéité. En effet, votre terrasse a une étanchéité actuellement qui doit être partie commune. En cas de fuite, c'est le syndicat qui paie.
Vous édifiez quleque chose sur cette terrasse : cela ne va t il pas nuirs ou dégarder plus vite l'étanchéité. Et si cette fuite apparait dans la partie édifiée qui sera responsable. Il faudra que tout cela soit précidé sur le PV de l'AG car sinon, vous allez droit à des difficultés lors de rénovation et même de vente.
On est loin des tantièmes, mais les conséquences peuvent être plus importantes que quelques tantièmes  . |
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manech
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Posté - 27 mai 2009 : 08:25:28
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S'il s'agit d'une extension démontable, administrativement, c'est différent.
Pour les garanties à apporter à la copro, Rambouillet a parfaitement raison.
Question: cette extension sera-telle chauffée? si oui comment? |
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Posté - 27 mai 2009 : 08:58:32
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Bonjour.
Votre terrasse est une partie commune avec droit d'usage privatif. La seule chose que vous pouvez faire sur cette terrasse, c'est mettre des chaises longues !
Pour construire, il faudra d'abord que la copropriété vous cède les droits à construire. Cela suppose qu'il y ait un COS résiduel ( règles d'urbanisme citée par E WORMSER |
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Posté - 27 mai 2009 : 09:07:35
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l'extension ne sera pas chauffée pour la bonne raison que l'appartement se situe à Mayotte (dans l'océan indien). Il fait 33° toute l'année. il y aura donc plutôt un climatiseur branché sur mon compteur EDM.
Pour l'étanchéité, la terrasse est entièrement couverte il y a donc seulement des projections d'eau mais rien de bien exceptionnel. Toutefois je ne manquerai pas de spécifier ce point lors de l'AG.
Qu'est ce qui est différents pour une extension démontable?
Encore merci pour vos réponse qui font avancer mon projet. |
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manech
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Posté - 27 mai 2009 : 09:36:13
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Une extension démontable, quel que soit son nom, relève administrativement d'une simple déclaration de travaux si elle fait moins de 20m2.
Pour la copropriété il vous faut quand même obtenir la majorité de l'article 26.
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Gédehem
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Posté - 27 mai 2009 : 11:34:10
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L'art.26 c'est pour "construire".
La création d'un local démontable, style véranda ou autre, n'est pas "construction" puisque c'est démontable.
L'autorisation est alors celle de L.art.25 puiqu'il n'y a pas aliénation de parties communes : travaux sur parties communes modifiant l'aspect extérieur.
L'autorisation administrative est la même. Si mes tablettes sont à jour il n'y a plus de DT (déclaration de travaux) c'est le même document pour tout : permis de construire nouvelle formule. |
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