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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 12 mai 2009 :  09:07:02  Voir le profil
copro 100, on connait, normalement c'est pour les copros volontaires.
Copro 1, je ne connais pas, et je n'en ai pas trouvé trace sur Google. Téléphonez au crédit foncier pour demander ce qu'il en estt exactement.

Dans le doute, le jour de l'AG, essayez de convaincre les autres copropriétaires de ne pas voter et d'attendre l'année prochaine. (a propos vous n'avez pas répondu: les travaux sont votés lors de la même AG?)
Vous pouvez leur dire que dans l'état actuel des choses, ce prêt est surtout une bonne affaire pour le syndic (honoraires (taux prévu?) + placement de la totalité de la somme à son profit (il s'agit d'un compte unique bien sûr?) dès que le crédit foncier l'a versée d'un coup.

Ajoutez, comme le dit JPM, que si le prêt concerne l'ensemble du syndicat, il y a peu de chances pour que la majorité de l'article 24 soit suffisante.
Il s'agit bien selon moi d'un emprunt du syndicat: l'absence de solidarité relève d'une assurance spécifique à copro100.
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ABCT
Pilier de forums

414 réponses

Posté - 12 mai 2009 :  09:11:40  Voir le profil
Les conditions du prêt (souscrits par certains copropriétaires....)doivent être connues lors de l'A.G. (taux fixe, et durée). Le taux doit être "arrêté" avant l'A.G. et l'organisme financier, en principe, bloque le taux défini. Lorsque le montant du prêt sollicité est connu ( encore une fois il n'est pas POSSIBLE d'engager l'ensemble des copropriétaires dans ce prêt....)et le déblocage arrêté à une date déterminée, il est possible de revoir le taux (uniquement à la baisse).

Edité par - ABCT le 12 mai 2009 09:14:04
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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 12 mai 2009 :  09:28:37  Voir le profil
Relisez attentivement les 2 projets de résolution (syndic Oralia) cités par l'ARC en 2008 http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0608/abus1424.htm
Il apparaît clairement que dans le premier cas, il s'agit d'un emprunt du syndicat: les prélèvements seront faits sur le compte du syndicat et non sur celui des copros intéressés comme dans la 2ème proposition).

Il semble donc que tout est possible.
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quelboulot
Modérateur

6445 réponses

Posté - 12 mai 2009 :  13:44:57  Voir le profil
*** modération ***


Rick2965,

Petit rappel sur une question de "forme" et de convenavce envers les autres participants au forum
Citation :
Rick2965
Pilier de forums


878 réponses
Posté - 12 mai 2009 : 08:42:53
--------------------------------------------------------------------------------

La question du financement accompagne bien celle du vote des travaux.
Un tableau fait par un conseiller montre le financement des travaux sur 7 ans à 5.70 %
Montant trimestriel par appartement.

Concernant le soit disant devis du crédit foncier, il y seulement un papier recto verso copro 1 ou copro 100

il n'y a pas de tableau d'amortissement

il y 3 phrases précisant les conditions du prêt.

voilà c'est tout

--------------------------------------------------------------------------------
Edité par - Rick2965 le 12 mai 2009 11:32:44

Lorsque pour une question quelconque vous êtes amené à modifier une contribution après que d'autres membres ont répondu, il est respectueux envers eux de faire apparaîre la modification sous une forme quelconque, mise en couleur, soulignement ect...

Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967
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philippe30
Pilier de forums

220 réponses

Posté - 13 mai 2009 :  11:37:42  Voir le profil
Bonjour,

Je prend le post en cours mais je voudrais poser une question :

Les travaux ont été engagé par une décision d'assemblée générale et disons 2 ans après un nouveau propriétaire achète un bien mais il se retrouver à régler les travaux engagés par le biais du prêt auparavant.
On peux supposer que ces travaux de façade donneront de la valeur au bien donc une plus value de vente.


Que se passe t'il dans ce cas d'un prêt collectif si un copropriétaire vend son appartement ?

Philippe

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Rick2965
Pilier de forums

890 réponses

Posté - 13 mai 2009 :  12:14:42  Voir le profil
Voici la phrase marquée au verso de la feuille du Crédit Foncier jointe en annexe à la convocation:
"En cas de mutation d'un lot, le syndicat des copropriétaires oblige le nouvel acquéreur à reprendre les obligations dues par le vendeur au titre de cet emprunt"
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ABCT
Pilier de forums

414 réponses

Posté - 13 mai 2009 :  12:30:21  Voir le profil
Il semble que c'est pousser le "scmilblick" un peu loin.... l'acquéreur n'a pas à supporter des charges engagées avant son arrivée.
Par contre il est normal que la quote-part du vendeur (solde)soit requise sur l'état "notarié" à charge du syndic de "l'affecter" au fur et à mesure des exercices jusqu'au terme du prêt.

Edité par - ABCT le 13 mai 2009 12:31:15
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 13 mai 2009 :  13:30:00  Voir le profil  Voir la page de JPM


Pas la peine de compliquer les choses.

La principal est que l'acquéreur soit averti. Il y a plusieurs mécanismes faciles à utiliser. Le premier est bien sur d'en tenir compte pour la détermination du prix.

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ABCT
Pilier de forums

414 réponses

Posté - 13 mai 2009 :  14:13:51  Voir le profil
Averti de payer des quote part de frais antérieurs???
Original, mais pas comptable.
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philippe30
Pilier de forums

220 réponses

Posté - 13 mai 2009 :  14:52:05  Voir le profil
Bonjour,

Une somme pareille doit plomber une vente , si je résume tu vends ton bien moins cher car il y a un crédit en cours dessus.

Celui qui achète prend des charges importantes qu'il n'a pas pu forcement inclure dans son prêt.

A la sortie si il s'agit d'un achat locatif , tu prend une super plus value à la revente.

Quel est le montant emprunté pour chaque lots ?

Philippe



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Rick2965
Pilier de forums

890 réponses

Posté - 13 mai 2009 :  15:49:56  Voir le profil
Montant emprunté par Trimestre 47 000 € sur 7 ans à 5,70%

soit de 130 € à 400 € par lot

La dessus il faut rajouter les charges d'entretien courant ce qui fait par trimestre entre 180 € et 1200 € par lots pendant 7 ans.

Si arrive un gros problème ben comme on dit on n'est pas dans la merde
MDR
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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 13 mai 2009 :  16:05:45  Voir le profil
Rick, votre syndic appartient-il à un groupe, qui -par un pur hasard- aurait des liens très étroits avec le crédit foncier?

Je vous renvoie à la dernière livraison de l'ARC: http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0509/abus1860.htm

J'en extrais pour vous le passage suivant:
Citation :
Pour Bruno Dhont, directeur de l'ARC (Associa­tion des responsables de copropriétés), un autre danger menace les copropriétaires : « Via leurs syndics, les banques vont pouvoir placer de plus en plus de prêts. On commence déjà à voir arri­ver des prêts collectifs concernant tous les copropriétaires, votés à la demande du syndic. On im­pose ainsi un mode de financement sans faire jouer la concurrence. Celui-ci peut s'avérer très défavorable aux copropriétaires qui disposent déjà d'un financement plus avantageux (épar­gne, Pass travaux, prêts sociaux, etc.)
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philippe30
Pilier de forums

220 réponses

Posté - 13 mai 2009 :  16:51:36  Voir le profil
Bonjour,

Très bonne remarque Manech car les liens banques et agences immobilières deviennent de plus en plus etroit.

1°)
Maintenant concernant ces travaux de réfection de façades est-ce que le syndic a présenté plusieurs devis avec éventuellement plusieurs options de rénovations avec ou les gardes corps par exemple
Il faut faire jouer la concurrence.

Je me méfie d'un syndic qui te propose les travaux clés en mains avec le financement , l'assurance , l'entrepreneur etc ...
Il doit gagner sur tous les tableaux....

2°)
C'est un syndic connu de type grande enseigne ou un syndic local ?

3°)
Dans ce post on a parlé à juste titre du financement mais est-ce les travaux ont été voté ??
Est-ce ces travaux sont indispensables en terme de sécurité ??

Je te conseille de voir avec le conseil syndical et des associations de copropriétaires comme cités plus haut afin de prendre les choses en main car au vue des charges indiquées , tous les appartements seront invendables durant 7 ans.

4°)
Quel est le standing de la résidence car cela influe aussi sur la facturation ....


Philippe



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Rick2965
Pilier de forums

890 réponses

Posté - 13 mai 2009 :  17:37:43  Voir le profil
A manech

Grand groupe qui commence par U...
Depuis pas mal d'années mes posts font l'éloge de ses agissements

Pour philippe30

1°) plusieurs devis mais vu que le choix est orienté par le CS je pense donc que le vote se portera sur les sommes que je vous ai indiquées
2°) Syndic connu U...
3°) Les travaux seront votés lors de l'AG du mois de juin. C'est plus un problème esthétique que de sécurité sans compter tous les copros qui ont fermé les balcons par des véranda.
Quel Binz! et sans décision d'AG!
4°) Standing la cote d'Usure mais la résidence est considérée comme des HLM améliorés
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philippe30
Pilier de forums

220 réponses

Posté - 14 mai 2009 :  17:18:26  Voir le profil
Bonjour,


Je connais pas les agissements des syndics U.... mais ce n'est pas une bénédiction si j'ai bien compris de qui il s'agit .

Essaye de retourner les propriétaires et de constituer un noyau de résistance autour de toi afin de voter contre ce projet.

Constitue sur une feuille le cout précis de ce ravalement , essaye de voir avec une banque un taux de crédit plus bas afin d'avoir des arguments pour bloquer le vote et faire basculer des indécis dans ton camp.
Prépare les réponses aux contres arguments ( style : mais cela va donner de la valeur à l'immeuble et aux appartements => Tu peux rétorquer a quel prix pour les charges etc ...)

Il faut impérativement battre la campagne ....comme pour les européennes

Si tu touches au portefeuille , tu devrais pour pouvoir faire bouger certains.

Autre réflexion pour le financement et le taux à prêt zéro mis en place par le gouvernement ????

Un ravalement comme cela , ça me fais flippé un peu comme au monopoly quand tu prends les réparations en pleine figure


Philippe

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