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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 09 sept. 2008 :  22:14:58  Voir le profil
L'Eclairage de Laurent sur les SHOB et SHON donne les références permettant de calculer ces surfaces. Néanmoins, il existe des zones d'ombre dans les textes officiels et en particulier dans la fameux article R112-2 du Code de l'Urbanisme.
Si nous arrivons à faire la lumière sur ces points ce serait intéressant de poster dans l'Eclairage de Laurent, mais avant cela mérite discussion.

Pour aborder le sujet, partons du dit article R112-2.
Le premier alinéa est simple, il dit que la SHOB est égale à la somme des surfaces de plancher de la construction. Le lien donné par Laurent dans son fil présente un schéma tout à fait conforme à cette définition.
A partir du second alinéa, qui dit que la SHON est égale à la SHOB après en avoir déduit certaines surfaces, les choses se compliquent car les surfaces à déduire sont soit des surfaces hors oeuvre (alinéa a) et b) ), soit de surfaces de locaux (alinéa d) ), voir de l'un ou l'autre (alinéa c) ).
Si on reprend le lien de Laurent qui illustre ce qu'est la SHON, il y a une contradiction flagrante puisque sur le schéma officiel seul le sous-sol est pris en surface hors oeuvre. Ce schéma officiel est donc faux.

Sur de nombreux projets, j'ai essayé de trouver une représentation concrête de la SHON. Mais faute d'avoir trouvé mieux, ma conclusion revient à dire que, si la SHOB est réelle, la SHON, elle, est purement virtuelle et ne résulte que du calcul prévu par la loi.
Cela pourrait être une lapalissade si on ne s'amusait à évaluer les conséquences car c'est bien la SHON qui régit le système déclaratif des demandes d'autorisation d'urbanisme. Dans ce régime déclaratif, deux situations principales à problème se dégagent, celle du respect de la SHON maximale résultant de l'application du COS et celle de la réutilisation de la SHON existante dans un bâtiment ancien. Les deux situations sont diamétralement opposées puisque dans le premier cas il faut "minimiser" la SHON alors que dans le second il s'agit de la "maximiser". Si les ojectifs sont opposés, les moyens restent les mêmes puisqu'il s'agit de tirer profit de la loi pour que le projet réponde aux exigences réglementaires.

Venons en aux murs, puisque c'est le titre de ce sujet.
La mention "hors oeuvre" des alinéas a) b) et c) permet de déduire de la SHOB la surface occupée par les murs, mais la loi ne dit pas quels murs sont à prendre en compte. Ainsi, on peut considérer que le pétitionnaire est seul décideur pour affecter un mur à un local qui constitue de la SHON. Le mur qui sépare le garage du reste de l'habitation pourra être soit porteur de SHON (si il ne fait pas partie du garage), soit déductible.

Le procédé peut paraître mesquin (quoi que) lorsqu'il s'agit de respecter le COS, mais dans le cas d'une rénovation d'ancien avec des murs épais, la SHON récupérée peut être considérable. L'alinéa a) du R112-2 permet même de déduire de la SHOB la totalité de la surface occupée par les murs anciens si ils sont doublés par un mur intérieur, la SHON n'étant alors "matérialisée" que par le mur de doublage.

Pour ne pas rester sur ce discours obscur, voici un exemple concret:
Une casemate de 3m x 3m, avec des murs de 1m d'épaisseur et une porte est une surface d'habitation. Même si la surface réellement "habitable" est de 1m², la SHOB est de 9m² et la SHON légale est de 8,55m².

Dominique
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 09 sept. 2008 :  22:19:32  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
as remarqué l'intervention de Rég(l)is sur ce sujet dans le le fil de Laurent justement...

et si tu nous regroupais tout ça dans un fil nouveau ?

cordialement
Emmanuel Wormser

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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 10 sept. 2008 :  09:53:54  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

as remarqué l'intervention de Rég(l)is sur ce sujet dans le le fil de Laurent justement...

et si tu nous regroupais tout ça dans un fil nouveau ?


Je ne l'avais pas vue mais c'est effectivement très intéressant et ça va dans le même sens. Dans le discours de reglis je ne comprend pas ce qu'il appelle l'axe du mur, rien dans le CU à ce sujet.

Perso, j'ai été amené à fouiller ce point dans le cadre de rénovations, en particulier sur des bâtiments en dépassement de SHON. Dans ce cas, on cherche à utiliser au mieux la SHON existante. Dans un premier temps, on applique l'article R112-2 au bâtiment existant et on obtient sa SHON. Ensuite on élabore un projet de rénovation pour lequel on applique le même article. Le but final est que la SHON après rénovation soit égale à celle avant rénovation.
Ce que j'appellerais la "SHON utilisable" est toujours supérieure à la "SHON déclarable" car l'opération donne droit à quelques bonus (5m² par ci ou par là) mais on s'apperçoit que les murs anciens ont une importance énorme.
Exemple: Dans un bâtiment de 8m x 10m dont les murs font 1m d'épaisseur, il y a 32m² de SHON dans les murs, soit 40% de la SHON totale. Si dans le projet, je crée un garage de 3m x 6m intérieurs et que j'affecte tous les murs qui le délimitent au garage, je récupère en fait 33,6m² de SHON alors que je n'ai perdu que 18m² de surface utilisable. En cumulant avec les bonus, je peux donc ajouter un étage au bâtiment existant.
Il y a des variantes, comme démolir le bâtiment existant pour le reconstruire avec des murs plus fins ou encore transformer tout le bâtiment existant en garage et construire un nouveau bâtiment utilisant toute la SHON.

D'après ce que j'ai pu glaner sur le net, le hors d'oeuvre (sans jeu de mots) comprend les murs lorsque le local à évaluer constitue un bâtiment en lui-même. Mais lorsque le local ne constitue qu'une partie du bâtiment, le hors d'oeuvre pourrait être limité à la simple surface intérieure du local. Si ces infos sont exactes, le schéma SHON cité par Laurent serait alors exact si on sous-entend que c'est le choix fait par le pétitionnaire, mais la loi ne donnant aucune méthode sur ce point, le pétitionnaire aurait aussi pu mesurer les planchers au droit des façades.
On pourrait même aller plus loin en considérant que rien ne s'oppose à ce que le pétitionnaire calcule la SHON existante d'une manière et la SHON rénovée d'une autre.

Dominique
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reglis
Contributeur actif

47 réponses

Posté - 14 sept. 2008 :  18:56:28  Voir le profil
Salut

Illustration de la Circulaire n° 90/80 (page 33)
xxxxxxxxxxxxx

A l'axe du mur... mais du mur porteur ou du mur avec doublage... c'est la question.

Emmanuel et Laurent semblent penser en toute logique que c'est à l'axe du mur porteur puisque l'isolation est déduite par la suite (5%).

xxxxxxxxxxxxxxx
Isolation Thermique Intérieure, pas de problème.
Isolation Thermique Répartie, logiquement pas de problème... il n'y a pas réellement d'isolation.
Isolation Thermique Extérieure, c'est la question... comment prendre à l'axe du mur porteur sans déduire de l'isolation?

Citation :
Initialement posté par larocaille

Exemple: Dans un bâtiment de 8m x 10m dont les murs font 1m d'épaisseur, il y a 32m² de SHON dans les murs, soit 40% de la SHON totale. Si dans le projet, je crée un garage de 3m x 6m intérieurs et que j'affecte tous les murs qui le délimitent au garage, je récupère en fait 33,6m² de SHON alors que je n'ai perdu que 18m² de surface utilisable. En cumulant avec les bonus, je peux donc ajouter un étage au bâtiment existant.


SHOB 80.0 m² SHON 47.2 m² 8x10-8x(1+3+0.1)
Tu récupères 32.8 m² de SHON en perdant seulement 19.2 m² de SH (mur de séparation de 0.2 m sans isolation).


Régis

Edité par - reglis le 14 sept. 2008 18:59:06
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 15 sept. 2008 :  08:59:20  Voir le profil
OK pour le schéma avec l'axe du mur, mais cette manière de procéder n'est nullement stipulée dans le R112-2.
Normalement, le "silence" de la loi doit profiter au pétitionnaire qui aurait donc le droit de compter la totalité de l'épaisseur du mur de séparation dans la surface à déduire.
D'un autre côté, la notice "fait cadeau" au pétitionnaire de la surface des murs dans les étages, chose que ne dit pas non plus le R112-2.
Dans ces conditions, et si le bâtiment a un étage ou plus, le pétitionnaire sera gagnant en calculant selon la notice.

Pour l'isolation, qu'elle soit intérieure ou extérieure, je dirais qu'elle fait partie du mur qui la supporte (comme l'enduit).
Le problème est différent si la construction comporte des murs doublés séparés par un vide sanitaire car ce vide est déductible au titre du R112-2. Et dans ce cas on pourrait considérer que le mur extérieur appartient au vide sanitaire...

PS: Il y a 1,2m² de différence entre nos deux calculs car dans mon idée le garage occupait 6x3 à l'intérieur du bâtiment. Cette surface comprenait donc le mur de séparation de 20cm. De plus j'ai affecté la totalité de l'épaisseur de ce mur au garage. Désolé si je me suis mal exprimé.

Dominique
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reglis
Contributeur actif

47 réponses

Posté - 15 sept. 2008 :  10:05:58  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par larocaille

Normalement, le "silence" de la loi doit profiter au pétitionnaire qui aurait donc le droit de compter la totalité de l'épaisseur du mur de séparation dans la surface à déduire.

Comme l'illustration de la Circulaire n° 90/80 existe...

Citation :
Initialement posté par larocaille

D'un autre côté, la notice "fait cadeau" au pétitionnaire de la surface des murs dans les étages, chose que ne dit pas non plus le R112-2.

Je ne vois pas...

Citation :
Initialement posté par larocaille

Pour l'isolation, qu'elle soit intérieure ou extérieure, je dirais qu'elle fait partie du mur qui la supporte (comme l'enduit).

Je pense aussi que c'est le mur dans sa totalité.

Citation :
Initialement posté par larocaille

Le problème est différent si la construction comporte des murs doublés séparés par un vide sanitaire car ce vide est déductible au titre du R112-2. Et dans ce cas on pourrait considérer que le mur extérieur appartient au vide sanitaire...

Le vide sanitaire???

Citation :
Initialement posté par larocaille

Il y a 1,2m² de différence entre nos deux calculs car dans mon idée le garage occupait 6x3 à l'intérieur du bâtiment. Cette surface comprenait donc le mur de séparation de 20cm. De plus j'ai affecté la totalité de l'épaisseur de ce mur au garage. Désolé si je me suis mal exprimé.

J'avais bien compris.
J'ai affecté moi la moitié du mur séparateur comme stipulé dans l'illustration de la Circulaire n° 90/80.


"La surface d'un plancher d'un niveau se calcule hors oeuvre, c'est-à-dire au nu extérieur des murs de pourtour".
Le mur séparateur est-il un mur de pourtour... d'après sa définition je ne le crois pas.

Régis

Edité par - reglis le 15 sept. 2008 10:06:57
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 15 sept. 2008 :  21:09:43  Voir le profil
Regardez bien le premier schéma illustrant la SHON (dans le fil de Laurent). Les surfaces données comme constitutives de SHON ne comprennent pas les murs des étages.
C'est à mon avis débile de vouloir représenter la SHON car celle-ci ne s'obtient pas par addition de surfaces "SHON", mais par un calcul incluant des déductions diverses et variées.
Mais puisque la circulaire fait ainsi, pourquoi pas nous?

Tout vide sanitaire est déductible au titre de la consistance des locaux, même si ceux-ci ont une hauteur sous plafond de plus de 1,80m. Bien sur, nous avons tous tendence à visualiser un vide sanitaire comme un volume sous plancher, mais rien n'empêche d'avoir un vide sanitare vertical qui isole le mur extérieur d'un mur intérieur. En terme de consistance, les deux sont équivalent vis à vis de l'habitabilité. Le vide sanitaire ainsi constitué doit être déduit hors oeuvre, c'est à dire en incluant le mur extérieur (et peut-être la moitié du mur intérieur, si on se fie à la circulaire, ou la totalité de ce dernier si on applique le R112-2 en faveur du pétitionnaire).

Juste une petite remarque: Une circulaire n'a aucune valeur légale vis à vis du texte de loi qu'elle est sensée expliciter. Seule la version litérale de la loi est opposable.
Mais il y a aussi la bonne foi du pétitionnaire qui est en droit de croire ce que les technocrates du Ministère racontent, surtout lorsque le pétitionnaire s'adresse à ceux qui leur font confiance.



Dominique
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universimmo
Administrateur

3522 réponses

Posté - 04 janv. 2021 :  18:32:54  Voir le profil  Voir la page de universimmo
Citation :
Initialement posté par reglis

Salut

Illustration de la Circulaire n° 90/80 (page 33)
xxxxxxxxxxxxxx

A l'axe du mur... mais du mur porteur ou du mur avec doublage... c'est la question.

Emmanuel et Laurent semblent penser en toute logique que c'est à l'axe du mur porteur puisque l'isolation est déduite par la suite (5%).

xxxxxxxxxxxx
Isolation Thermique Intérieure, pas de problème.
Isolation Thermique Répartie, logiquement pas de problème... il n'y a pas réellement d'isolation.
Isolation Thermique Extérieure, c'est la question... comment prendre à l'axe du mur porteur sans déduire de l'isolation?

Citation :
Initialement posté par larocaille

Exemple: Dans un bâtiment de 8m x 10m dont les murs font 1m d'épaisseur, il y a 32m² de SHON dans les murs, soit 40% de la SHON totale. Si dans le projet, je crée un garage de 3m x 6m intérieurs et que j'affecte tous les murs qui le délimitent au garage, je récupère en fait 33,6m² de SHON alors que je n'ai perdu que 18m² de surface utilisable. En cumulant avec les bonus, je peux donc ajouter un étage au bâtiment existant.


SHOB 80.0 m² SHON 47.2 m² 8x10-8x(1+3+0.1)
Tu récupères 32.8 m² de SHON en perdant seulement 19.2 m² de SH (mur de séparation de 0.2 m sans isolation).



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