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9720fm
Contributeur vétéran

151 réponses

Posté - 06 août 2008 :  11:59:37  Voir le profil
Bonjour à tous,

L'ARC a épinglé certain syndic F... pour faire payer le recensement des lots affectés à l'habitation même quand il est évident qu'il y a plus de 50% des lots qui ne le sont pas. Adresse de l'instruction fiscale 3C-7-06 donnant les conditions de la TVA à 5,5% et du recensement des copropriétaires :
http://cneap.scolanet.org/BibliRessources/PagesSystem/ViewNodeFile.ashx?idnode=4046
Je connais le cas d'un projet de contrat de syndic de résidence secondaire à 2,99 € le recensement par lot soit 3 % des honoraires de base.

Un UInaute a-t-il déjà pu obtenir la suppression pure et simple de cette clause dans le contrat de syndic pour sa copropriété ?

Merci de vous signaler. 9720fm
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 06 août 2008 :  14:38:54  Voir le profil  Voir la page de JPM


Le principe de la rémunération est admissible mais tout dépend du contexte.

Quand le montant des honoraires de gestion courante est manifestement inférieur à ce qu'il devrait être, on comprend qu'il tire toutes les ficelles.

Quand il est conforme au juste prix, on peut voir les choses autrement.

C'est la minoration des hono de gestion courante qui est vicieuse. Elle va généralement avec la gestion des fonds par compte unique.

Quand le principe de la rémunération est admissible, reste à voir le montant demandé, en fonction du temps de travail estimé, et de la qualification nécessaire de la personne appelée à faire le travail.

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9720fm
Contributeur vétéran

151 réponses

Posté - 06 août 2008 :  15:37:00  Voir le profil
Citation :
JPM a écrit : Le principe de la rémunération est admissible mais tout dépend du contexte.

En l'espèce, JPM, le principe du recensement des lots un par un auprès de leur copropriétaire n'est pas admissible qui, à l'évidence, sont à + de 50% d'habitation.
Citation :
JPM a écrit :Quand le montant des honoraires de gestion courante est manifestement inférieur à ce qu'il devrait être, on comprend qu'il tire toutes les ficelles.

On peut comprendre, JPM, mais ceci est une ficelle récente et c'est exactement l'agissement que la CNC veut voir disparaître dans les contrats. Et quand le contrat dit "conforme à l'avis de la CNC", là on n'a plus envie de comprendre du tout.

Qui a pu supprimer cette clause Recensement TVA ?
Cdlt. 9720fm.

Edité par - 9720fm le 06 août 2008 15:38:18
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9720fm
Contributeur vétéran

151 réponses

Posté - 06 août 2008 :  15:44:20  Voir le profil
Citation :
9720fm a écrit à 11:59 au tout début du sujet :L'ARC a épinglé certain syndic F... pour faire payer le recensement des lots affectés à l'habitation même quand il est évident qu'il y a plus de 50% des lots qui ne le sont pas.

Pardon, il faut lire :
L'ARC a épinglé certain syndic F... pour faire payer le recensement des lots affectés à l'habitation même quand il est évident qu'il y a plus de 50% des lots qui le sont d'habitation.

Pardon. 9720fm.
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JB22
Pilier de forums

2388 réponses

Posté - 06 août 2008 :  21:57:27  Voir le profil
"mais ceci est une ficelle récente"
Dont le syndic F. c'est fait une spécialité ("L'ARC a épinglé certain syndic F..." à plusieurs reprises).

Les syndics perçoivent des honoraires pour gestion des travaux (administratifs et techniques) les honoraires de recencement font double emploi.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division définissent les lots affectés à l'habitation, parfois même toute autre affectation est interdite.
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 06 août 2008 :  23:10:09  Voir le profil  Voir la page de JPM


Comme l'indique JB 22, il peut être stipulé que les honoraires sur travaux couvriront le recensement.

Dans le même ordre d'idée, on doit considérer que les honoraires de mutation imputables au vendeur couvrent les prestations qui, dans tous les cas, sont indispensables à la suite d'une vente : ainsi pour la clôture du compte du vendeur, l'enregistrement des données de l'acquéreur et l'ouverture de son compte.

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océan
Pilier de forums

2457 réponses

Posté - 06 août 2008 :  23:53:16  Voir le profil
même pb avec F pour un petit immeuble : F sait très bien qu'il y a un commerce et une société mais persiste à facturer ces montants alors qu'ils facturent déjà le carnet d'entretien, la feuille des appels de fonds, un forfait administartif etc
+ assurance + diagnostics
j'en passe et des meilleures,,
là nous attendons la réponse à notre demande car il ne faut pas se moquer du monde si il ne savent pas compter sur leur doigt et connaissent les mutations : les 400 euros à la vente couvrent largement ces renseignements

mais à certains endroits difficiles de faire comprendre cela à des étrangers ou autres copropriétaires ui ne viennent que pour les vacances et ont déjà du mal à comprendre la réglementation
plus de charges de syndics que de charges rélles : 10 factures par an/ et desgestionnaires habitués à ces situation d'une majorité de copros n'habitant pas sur place ou comprenant mal le Français

pour ma part j'ai refusé de signer leur papier d'habitation et leur ai fait une lettre salée sur leurs méthodes.....
de toutes façons ils ont toujours raisons et même quand vous contrôlez les comptes, ils refusentde modifier ....

dans quel coin 9720fm (faut se brancher sur la FM ?)
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9720fm
Contributeur vétéran

151 réponses

Posté - 07 août 2008 :  09:37:20  Voir le profil
Oui, JB 22 et JPM, il pourrait être stipulé que les honoraires sur travaux couvriront le recensement ... s'il faut vraiment recenser c'est à dire si moins de 50 % des lots sont d'habitation. Sinon, ce serait malsain pour l'avenir d'acter que le recensement est nécessaire même s'il est gratuit en étant noyé dans les honoraires sur travaux.

Ocean, j'essayerai de penser à vous répondre dans 15 jours (après l'AG) sur les points acceptés par F.... dans les comptes de l'exercice passé et dans le contrat. Déjà, le coin est le coin sud-est.

Cdlt. 9720fm.
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JB22
Pilier de forums

2388 réponses

Posté - 07 août 2008 :  09:42:44  Voir le profil
De océan
"pour ma part j'ai refusé de signer leur papier d'habitation et leur ai fait une lettre salée sur leurs méthodes.....
de toutes façons ils ont toujours raisons et même quand vous contrôlez les comptes, ils refusentde modifier ...."


C'est là la difficulté en copropriété, il n'y a que le tribunal pour faire valoir ses droits, et encore difficilement.

En droit français il n'y a pas d'action collective, les condamnations ne s'appliquent que pour le cas jugé, pas pour toutes les autres infractions de même nature, commises par les syndics.

Les syndics le savent et en profitent : "si vous n'êtes pas content vous n'avez qu'à me faire un procès."...air connu.
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ads
Contributeur senior

66 réponses

Posté - 07 août 2008 :  09:54:25  Voir le profil
Une AG au mois d'aout !

Chez nous F..... a fait modifier la date d'arrêté des comptes soit-disant pour l'éviter justement (alors que l'ancien syndic s'en accommodait fort bien ... avant d'être racheté).

Sinon chez nous aussi c'est 2.99€ que j'ai trouvé sur le projet de contrat (qui je l'espère ne passera pas l'AG - des contrats concurrents ne facturent pas la prestation). Tarif national donc pour F...... Mais notre résidence est de toute façon concernée par ce recensement .

Par contre j'ai obtenu le grand livre comptable et constaté ce qui semble être la facturation de ce recensement pour l'AG de 2007 alors que le contrat précédent ne prévoyait pas cette clause... Anticipation sur le prochain contrat ?!!!

Juste une question : pourquoi vous n'écrivez pas en clair le nom du syndic ?

EDIT : pour masquer le nom du syndic

Edité par - ads le 07 août 2008 11:42:57
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9720fm
Contributeur vétéran

151 réponses

Posté - 07 août 2008 :  11:23:54  Voir le profil
Citation :
ads a écrit : Une AG au mois d'aout !
Pour les résidences secondaires, vaut mieux des AG en été .

Citation :
ads a écrit : pourquoi vous n'écrivez pas en clair le nom du syndic ?
pour éviter que ce sujet soit trouvé par les moteurs de recherche du Web en interrogeant sur le nom du syndic. C'est aussi un usage fréquent sur ce forum. Si vous pouvez corriger votre texte par des F...., merci d'avance. 9720fm.
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alice78
Pilier de forums

917 réponses

Posté - 08 août 2008 :  09:40:58  Voir le profil
Si vous estimez que le contrat de F n'est pas conforme à l'avis du CNC alors même que F met en avant cette conformité dans ses contrats, vous pouvez saisir la DDCCRF de votre département qui enquête actuellement sur ce point.
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9720fm
Contributeur vétéran

151 réponses

Posté - 08 août 2008 :  09:54:29  Voir le profil
Merci alice78, de cette excellente suggestion qui pourrait, brandie comme menace, faire supprimer cette clause abusive et si ça ne suffit pas, on pourra passer à l'acte. J'informerai UI de la suite donnée.
Cdlt. 9720fm.
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 08 août 2008 :  10:06:11  Voir le profil  Voir la page de JPM

Il est vrai qu'il n'y a pas actuellement d'action collective au sens anglo-saxon du terme.

Il est vrai aussi que l'action collecive anglo saxonne est avant tout un trésor pour les avocats.

Il est vrai encore que dans bien des cas une association peut obtenir le remise en ordre d'une question pendante, et que plusieurs peuvent s'unir pour le faire si elles veulent bien prendre la peine de pousser toutes dans le même sens.

Encore faut-il utiliser les bonnes manières d'intervenir. Les rafales de questions parlementaires pas toujours bien rédigées ne sont pas une bonne manière.

Dans certains cas, le soutien coordonné d'une instance judiciaire individuelle jusqu'au pourvoi en cassation, s'il y a lieu, peut présenter un grand intérêt.






Edité par - JPM le 08 août 2008 10:07:11
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mamée
Contributeur vétéran

148 réponses

Posté - 19 août 2008 :  14:35:22  Voir le profil
Bonjour,
je pense être à l'origine de cette "vague", ayant demandé à l'ARC début mars la validité de cette prestation, avec la réponse que vous connaissez.
Je dois reconnaître que notre syndic F.. a retiré cette prestation de son contrat. Par contre il est bien indiqué "contrat en tout point conforme à la CNC" et malgré nos demandes répétées cette formule n'a pas été retirée.
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9720fm
Contributeur vétéran

151 réponses

Posté - 09 sept. 2008 :  15:48:36  Voir le profil
Rappel de mon post ouvrant ce sujet : L'ARC a épinglé certain syndic F... pour faire payer le recensement des lots affectés à l'habitation même quand il est évident qu'il y a plus de 50% des lots qui sont affectés à l'habitation. Adresse de l'instruction fiscale 3C-7-06 donnant les conditions de la TVA à 5,5% et du recensement des copropriétaires :
http://cneap.scolanet.org/BibliRessources/PagesSystem/ViewNodeFile.ashx?idnode=4046

J'avais promis de rendre compte du résultat de l'AG car le contrat de syndic comprenant ces frais de recensement était à l'odj :

F... a maintenu le principe de frais pour recenser les lots affectés à l'habitation (en résidence secondaire !) mais a proposé de diviser par 2 le coût par lot. Ceci a été accepté par l'AG car F... a, par contre, de son côté, accepté une douzaine d'autres demandes du CS sur son projet de contrat, celles-ci totalisant plusieurs milliers d'euros à l'avantage de la copropriété.
Une conclusion : s'il y a pression (risque de perdre le mandat l'année suivante), même F... peut écouter CS + AG et faire des efforts financiers.

Ma question initiale reste : un UInaute (outre mamée) a-t-il déjà vu obtenir la suppression pure et simple de cette clause dans le contrat de syndic pour sa copropriété ?
et, outre les frais, éviter aux copropriétaires d'avoir à signer et envoyer ce type d'attestation chaque année ?

9720fm

PS : vu le résultat global au niveau du contrat, la suggestion d'alice78 (Postée - 08 août 2008 : 09:40:58) de saisir la DDCCRF du département n'est pas prévue.

Edité par - 9720fm le 09 sept. 2008 15:55:15
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9720fm
Contributeur vétéran

151 réponses

Posté - 12 oct. 2009 :  15:27:49  Voir le profil
Pas eu de réponse d'autres UInautes jusqu'à ce jour. Par contre, une année s'est écoulée et donc un nouveau contrat et une nouvelle AG depuis le post précédent. La clause "Recensement ... TVA 5,5"% du contrat type de F.... a été annulée par les conditions particulières que F?... appelle "Particularités de l'immeuble" parmi d'autres réductions que le CS a obtenu avant l'AG = texte au contrat envoyé avec la convoc.

Je maintiens donc ma conclusion du 9/9/08 :
Citation :
s'il y a pression (risque de perdre le mandat l'année suivante), même F... peut écouter le CS + l'AG et faire des efforts financiers.
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