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Raoul59
Nouveau Membre

2 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  00:32:51  Voir le profil
Bonsoir,

Dans ma copro, un devis a été demandé pour la réfection du hall d'entrée, de l'escalier et des paliers.

Quelle et la règle pour répartir le montant de ces travaux ?
1°) On utilise la répartition habituelle en tantième pour répartir les charges. C'est à dire on prend le montant total des travaux et on ventile en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire.
Cela veut dire que le copropriétaire du rez de chaussée par exemple paiera aussi une partie de la réfection des paliers des étages supérieurs, une partie de la réfection intégrale de l'escalier ..
2°) On fait une répartition en fonction de l'usage réel
- hall d'entrée utilisation des tantièmes généraux car tout le monde utilise le hall
- escalier utilisation des tantièmes ascenceur
- palier répartition entre les seuls copro qui habitent sur le palier.

Sachant qu'en plus que tous les paliers sont identiques en surface mais que sur certains paliers il y a moins d'appartements (et donc de tantièmes) que sur d'autres, cela peut créer de réelles différence. On peut partager le montant du devis du palier entre 2,3 ou 4 copros suivant les étages.

J'ai fait une simulation entre les deux méthodes de calcul et pour certains copropriétaires la différence de prix va de 1 à 3.

Voilà, j'espère avoir été clair.

Merci d'avance
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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  07:47:17  Voir le profil
Normalement, légalement, il s'agit de charges communes générales qui doivent être payées aux tantièmes. On ne prend jamais en compte l'usage réel. (l'utilité potentielle est le critère pour certains équipements)
Mais il arrive que certains règlements de copropriété contiennent des clauses illégales, mais applicables.
Regardez ce que dit votre règlement de copropriété.
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rambouillet
Pilier de forums

888 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  09:12:18  Voir le profil
c'est le RdC qui décide !

si dans celui ci il n'existe aucune règle particulière, ce sont les tantièmes des charges communes qui s'appliquent.

s'il existe des régles particulières, ce sont celles ci qui s'appliquent.

on ne peut inventer d'autre sortes de tantièmes, car chacun aura une bonne raison de ne pas payer. Exemples : pour les paliers, nbre de personnes au foyer, présence de chien (ou éléphant ), etc...

On ne peut utiliser dans ce cas le concept "d'utilité", car la rénovation de ces accès participe au maintien de la rentabilité du bien immobilier. Il en serait différemment pour une "construction" ou "addition"

Que dit le RdC ?
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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  10:20:17  Voir le profil
Citation :
c'est le RdC qui décide !

à moitié d'accord, cher rambouillet!
certes il faut d'abord regarder le RDC, nous sommes d'accord sur ce point.
Mais une clause du RDC qui sortirait des charges d'entretien des parties communes relevant de l'article 10 alinea 2 de la loi de 1965 la peinture du hall+ escalier + paliers serait, je crois, réputée non écrite. Il paraît qu'elle serait applicable tant qu'elle n'aurait pas été officiellement modifiée.

Attendons les réponses des premiers violons de l'orchestre d'Universimmo.
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rambouillet
Pilier de forums

888 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  12:06:13  Voir le profil
manech : il existe des RdC qui sortent des charges communes les escaliers et paliers et j'en connais au moins 1 personnellement.
En effet, au RdC (rez de chaussée ) d'un batiment se situent des commerces. Dans le RdC il est stipulé que ceux ci ne participent pas à l'entretien de la cage d'escaliers, paliers et ascenseurs. Mais le hall d'entrée (avec les BAL) est compris dans leurs tantièmes, ceci se comprend.

Mais dans le cas cité aujourd'hui on peut se tourner vers la longue partique ou usage de l'immeuble : comment est financé le nettoyage des parties communes : par les tantièmes généraux, par paliers, etc... ? La rénovation fait partie de l'entretien tout comme le nettoyage. Après peut se poser la question : ne fait-on pas une erreur depuis des années ?
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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  13:06:55  Voir le profil
Rambouillet, je connais moi aussi un règlement (récent) qui prévoit en fonction de "l'utilité" la refection des halls, paliers et escaliers (le nettoyage lui est aux tantièmes généraux). Cette clause est illégale :le critère de l'utilité (article 10 alinea 1), s'applique aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun, et ne peut s'appliquer ici, à des éléments du gros oeuvre. Elle doit être réputée non écrite à en croire mon Dalloz. (cela dit, je le répète, je crois qu'on peut l'appliquer tant que le RDC n'a pas été modifié)
Le nettoyage des parties communes non plus ne peut être financé par paliers: cela fait partie des charges de l'article 10 alinéa 2.

Dans le cas d'un commerce, ou d'un lot de RDC, qui n'a aucun accès possible aux parties communes en question (hall ou escalier) alors effectivement le RDC peut prévoir de les dispenser de ces charges.
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chenkak
Pilier de forums

620 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  14:08:40  Voir le profil
Dans notre copropriété, le cas de la réfection des paliers n'étant pas précisé par le RDC, la réfection des paliers peut être décidée par le syndicat, à la charge de tous, selon les tantièmes; ou bien, s'il s'agit d'une demande ponctuelle, elle est votée à la majorité des seuls copropriétaires du palier concerné, à leurs frais selon leurs tantièmes.

Edité par - chenkak le 09 mai 2009 14:10:02
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  16:40:14  Voir le profil
Sauf précision du RDC, l'escalier d'un bâtiment fait partie du gros œuvre de l'immeuble et à ce titre est "partie commune" !

Ce n'est pas un "service ou équipement commun".
Le critère d'utilité de l'art.10 ne s'applique pas pour son entretien ou sa réfection !
Refaire la peinture ou les marches, changer la rampe vétuste, est donc "Charge commune générale" répartie entre tous.
En revanche, le changement d'un tapis d'escalier, qui est "équipement" de la partie commune "escalier", serait réparti selon le critère 'utilité'.

Concernant une clause du RDC contraire aux textes, elle s'applique étant "convention entre les copropriétaires" aussi longtemps qu'une AG ne la réforme ou que le juge sollicité ne la sanctionne.
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JB22
Pilier de forums

2388 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  16:40:42  Voir le profil
De chenkak
" s'il s'agit d'une demande ponctuelle, elle est votée à la majorité des seuls copropriétaires du palier concerné, à leurs frais selon leurs tantièmes."

En droit vous ne pouvez imposer "à un copropriétéire du palier concerné" une charge repartie contrairement au réglement de copropriété ou contraire à l'article 10 de la loi: Charges générales à défaut de stipulation du R.C.
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  16:51:55  Voir le profil
On ne peut imposer à un copropriétaire de prendre sa part de travaux sur un palier parce que son/ses voisins trouvent qu'il est sale !
C'est tout le monde ou personne !!
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Raoul59
Nouveau Membre

2 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  16:56:51  Voir le profil
Bonjour,

Merci pour toutes vos réponses qui sont très claires (enfin j'ai trouvé ça très clair dès l'instant où j'ai compris que l'abréviation RDC ne signifiait pas Rez de Chaussée mais Règlement de Copropriété )

Bref j'ai fouillé mon RDC et il n'y a pas de clause spéciale donc la répartition se fait aux tantièmes généraux.
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