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Je suis a priori d'accord avec Hobbes sur le fait que depuis quelques années les prix étaient bidonnés et ne refletaient rien.
C'est clair qu'il y a de toute façon des personnes qui vous diront d'acheter quoi qu'il arrive, et d'autre qui pensent qu'il vaut mieux attendre... Ce que je cherche ce sont des informations plus précises que ce qu'on balance dans les médias classiques, mais à chaque fois, que ce soit des articles ou des statistiques, il y a toujours quelque chose qui cloche... Ce que je souhaiterai trouver, c'est un indice de prix moyen (réel) d'acquisition par année ( a t'il chuté ou non?). Celui ci pourait être corrélé avec un cout moyen des crédits sollicités (à quoi ça sert que les prix baissent si le prix du crédit monte...). Enfin il serait intéressant de connaitre le nombre d'années d'endettement moyen lors des achats car les taux à "long termes" ont explosés en fin d'année dernière et reviennent petit à petit (Si pour acheter la moyenne des crédit était de 25 ans, c'est aussi normal qu'avec la remonté des taux les volumes baissent..).Enfin, si baisse des prix il y a pour le moment, touche t'elle tous les biens, les plus cher, les plus petits, les campagnes...????
Pour les volumes nul doute qu'ils sont tombés, mais vu le climat actuel, c'est plutot normal. Ce qui veulent changer de cadre de vie, ou qui ont acheté dans l'espoir de faire une plus-value vont attendre (ça parait évident)...
Citation :Initialement posté par GROEG Ce que je cherche ce sont des informations plus précises que ce qu'on balance dans les médias classiques, mais à chaque fois, que ce soit des articles ou des statistiques, il y a toujours quelque chose qui cloche...
Et pour cela rien de tel que de se rendre sur le terrain, et de négocier en direct. Évidement ma parole n'est pas de l'eau bénite, mais en province, il y a de superbes belles occasions.
Exemple une maison mise en vente à 426K€ l'an dernier, toujours invendu à ce jour au prix vitrine de 330K€. Soit -22.5%. Actuellement en négociation.
Autre cas, plus cynique celui d'une maison d'un ancien notaire à la retraite : valeur de mise en vente initiale l'an dernier 405K€. Mise en vente actuel au prix vitrine de 260K€, soit une baisse encore négociable de -35.8% !!! L'ancien notaire désormais à la retraite semble avoir un besoin urgent de liquidité... Je tire dure et cri vengeance !!!
Il y a d'autres exemples. Certes ce qu'il faut aussi comprendre c'est que la marge de négociation sur des offres de ventes qui ont déjà subi une telle baisse des prix est moindre que sur des offres de ventes récentes, mais les AI semblent mieux conseiller leurs clients et arrive plus facilement à un prix de vente convenu.
Autre élément les AI écoulent leurs stocks très difficilement, certes ça beaucoup le savent déjà, mais les AI ont aussi besoin de stock de viande fraiche pour alimenter le marché, et là les AI donne des estimations de -50% sur certains biens. J'ai fait un test, disons une expérience (moins de 10 fois, donc je n'en fais pas une généralité pour autant)
1 - Je montre des biens et demande une étude de prix en cas de vente.
2 - L'AI fait l'étude et me ressort des prix équivalent au mieux à 2006/2005, voir un qui me ressort même des prix de 2004.
3 - Un ami se présente comme acheteur potentiel (2 à 3 jour plus tard) et laisse entendre dans son choix la possibilité d'un achat rapide suite à une mutation professionnel (c'est la saison) et étale les critères de sa recherche, qui tombe approximativement sur la maison visité par l'AI 2 à 3 jour plus tôt pour évaluation.
4 - L'ami écarte un a un les choix de l'AI (le vieux stock), au final l'AI présente le bien qu'il a visiter 2 ou 3 jours avant en prétendant que cette maison sera possiblement en vente prochainement à un prix de X€ non encore défini, mais que cela sera évidement sous réserve de négociation. Mais il faut attendre encore car le mandat n'est pas encore signé, mais en bonne voie, et tout le blabla pour retenir le client acheteur.
5 - Là il faut faire la différence entre la proposition de l'AI au vendeur et la proposition de l'AI à l'acheteur... Puis pondérez modérement sur du +/- 10% pour la négociation.
6 - Constat de ce petit jeu à la limite du diner de con dont j'attends encore une invitation... Les AI baissent les prix de vente pour accélérer le stock-turnover et récupérer leur marge.
Autre discussion de comptoir, certains AI voient une courbe en V, d'autres une courbe en L et d'autres encore misent sur une courbe en W. La chasse est donc ouverte et la saison est loin de finir.
Certains attendent de passer l'été 2009 et de voir ce que donnera la période des ventes de septembre et octobre 2009 pour infirmer ou confirmer leur théorie spéculative. La peur de voir une nouvelle baisse après la rentré est sérieuse : les mutations pro sont moindre en cette fin d'année (comprenez scolaire). Car concernant les mutations, beaucoup les acceptent mais en fonctions aussi du calendrier scolaire de leur enfants.
Je repars en prospection d'ici peu : n'oublier pas qu'à la différence de la bourse (en ce moment c'est le calme plat avec une stagnation à 3K points) où il faut ramasser ses gains à très-court, court, et moyen terme, l'investissement sur la pierre repose sur des période plus longues avec des cycles de 5 à 10 ans : du moins c'est mon expérience. Mais comme tout le monde je ne suis pas à l'abri d'un tapis en cas en mauvais calcul.
Bonne chasse à tous, et bonne(s) affaire(s) chacun et chacune
Ancien : chute des transactions de 30% 1er Trim 09
Forum fermé
Posté - 20 avr. 2009 : 14:26:10
