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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  16:32:08  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par Ankou


Bon, je retourne bricoler, l'immobilier, c'est tout sauf du blabla!


Retournez donc réparer votre chasse d'eau. Il doit y avoir un gros merdier dans la cuvette.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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hobbes1
Contributeur senior

96 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  18:36:43  Voir le profil
GROEG, la tendance que prévoit LeNbaot ca doit faire dix ans qu'il la prévoit, si je prévoit une hausse j'aurais forcément raison à un moment ou a un autre.

En l'occurence LeNabot prévoyait un plus bas de l'immobilier en 2009, a priori nous n'y sommes pas encore. Quand a prévoir une baisse ou un ralentissement, c'est la plus longue période de hausse que 'lon a pu observer depuis très longtemps, il ets bien évident que ca ne pouvait pas durer....

Après, je me garderais bien de donner des prévisions qui ne seraient que des spéculations...

Concernant le prix d'une bien, il y a un prix marché, le problème c'est que la période de hausse de l'immobilier que nous avons eu était irrationnelle. Certains prix ne reposaient plus sur rien ...
Un particulier qui a vu la maison de son voisin en vente à un certain prix, une agence qui va vous donner une estimation haute pour avoir une exclusivité ... Et malgré tout ca les clients achetaient parce qu'il fallait acheter...

J'ai vu des appartement partir 20% au dessus du prix du marché alors qu'il était au plus haut. Maintenant, si vous vous basez sur les prix de mise en vente pour faire une estimation c'est sur que ca ne sera pas forcement brillant, c'est comme faire une statistique des prix de vente sur les prix de présentation, n'est ce pas LaNabot...

Après on a les estimations que l'on mérite, si je vous fait une estimation que justifiée mais qu'elle ne vous convient pas vous donnerez votre appartement à vendre au plus offrant. En période de hausse, celui qui donne l'estimation la plus haute a forcément raison, en période plus tendue on fait du tri ...

Fannette, l'immobilier sur les petites location se porte plutôt bien, ceci dit je trouve les prix que vous annoncez sont exorbitants... En revanche, on trouve de plus en plus d'étudiants qui veulent faire de la colocation. Je ne crois pas trop à la division de T4 (Attention au couts), en revanche on voit des propriétaires gonfler leur prix en proposant des grands appartement en colocation. Au lieu de louer900€ un T4 ils le louent 1200 € (400 € par coloc) ce qui fait un prix raisonnable par personne mais exhorbitant pour un bien comme celui la... Le pire c'est que ca marche ...





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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  19:09:17  Voir le profil
hobbes
Citation :
Fannette, l'immobilier sur les petites location se porte plutôt bien, ceci dit je trouve les prix que vous annoncez sont exorbitants... En revanche, on trouve de plus en plus d'étudiants qui veulent faire de la colocation. Je ne crois pas trop à la division de T4 (Attention au couts), en revanche on voit des propriétaires gonfler leur prix en proposant des grands appartement en colocation. Au lieu de louer900€ un T4 ils le louent 1200 € (400 € par coloc) ce qui fait un prix raisonnable par personne mais exhorbitant pour un bien comme celui la... Le pire c'est que ca marche ...




Pour une colocation 400 euros n'a aucun intéret car c'est le prix d'un beau studio indépendant .

Je loue deux T4 vides 850 EUROS chacun quartier CHU chacun en colocation pour 3 étudiants dans chaque appartement soit environ 11 euros le M2;
je loue 10 studettes meublées quartier jardin des plantes de 12 M2 chacune pour 345 euros charges comprises, elles sont louées dès le mois de juillet aux étudiants de Clémenceau et IUT. Le 14 juillet tout est loué.
Calculez le rendement, après déduction des charges 10%

Dans les T4 les étudiants en médecine font la fête tous les jeudi soirs et ramènent les copains parce qu'ils disposent de M2 que les autres n'ont pas Les voisins n'apprécient pas
Dans les studettes on n'entend pas une mouche voler car tout le monde travaille dur pour les concours. Quand ils veulent se distraire, ils sortent car ils n'ont pas d'espace pour danser dans leur studette

Edité par - fanette44 le 17 avr. 2009 19:23:21
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ali gator
Pilier de forums

9527 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  19:17:32  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par fanette44
Dans les T4 les étudiants en médecine font la fête tous les jeudi soirs et ramènent les copains parce qu'ils disposent de M2 que les autres n'ont pas Les voisins n'apprécient pas
Dans les studettes on n'entend pas une mouche voler car tout le monde travaille dur pour les concours. Quand ils veulent se distraire, ils sortent car ils n'ont pas d'espace pour danser dans leur studette

On appelle celà de la ségrégation par le fric !!!


Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  19:21:07  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par ali gator

Citation :
Initialement posté par fanette44
Dans les T4 les étudiants en médecine font la fête tous les jeudi soirs et ramènent les copains parce qu'ils disposent de M2 que les autres n'ont pas Les voisins n'apprécient pas
Dans les studettes on n'entend pas une mouche voler car tout le monde travaille dur pour les concours. Quand ils veulent se distraire, ils sortent car ils n'ont pas d'espace pour danser dans leur studette

On appelle celà de la ségrégation par le fric !!!


Pourquoi par le fric ? c'est plutôt une ségrégation par type d'études



Edité par - fanette44 le 17 avr. 2009 19:21:44
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  19:33:21  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par hobbes1

Je ne crois pas trop à la division de T4 (Attention au couts), en revanche on voit des propriétaires gonfler leur prix en proposant des grands appartement en colocation. Au lieu de louer900€ un T4 ils le louent 1200 € (400 € par coloc) ce qui fait un prix raisonnable par personne mais exhorbitant pour un bien comme celui la... Le pire c'est que ca marche ...

Là, je suis d'accord avec vous. Ce qui prouve que les bobards de Fanette ne sont nés que de sa mythomanie chronique. Diviser un T4 !!!

Quand j'ai fait mes études à Lille, pas mal de copains et copines de promos louaient en colocation. Vous semblez découvrir cette pratique mais elle n'est pas né d'hier. Et la somme des loyers de chaque colocataire était effectivement confortable pour le propriétaire.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).

Edité par - LeNabot le 17 avr. 2009 19:34:20
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ali gator
Pilier de forums

9527 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  20:43:23  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par fanette44


Pourquoi par le fric ? c'est plutôt une ségrégation par type d'études
Vous en connaissez beaucoup des enfants des classes déshéritées qui font "médecine" ???
S'il y en a ils sont plus occupés, le jeudi soir, à faire des petits boulots pour financer leurs études qu'à picoler et à faire des parties fines dans un T4 !!!

Ps: Au fait, NOUS avons retrouvé le père Noël (avec l'aide de l'agence de détectives privés Renés Aubrys & Co) .


Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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hobbes1
Contributeur senior

96 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  21:14:34  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par fanette44

hobbes
Citation :
Fannette, l'immobilier sur les petites location se porte plutôt bien, ceci dit je trouve les prix que vous annoncez sont exorbitants... En revanche, on trouve de plus en plus d'étudiants qui veulent faire de la colocation. Je ne crois pas trop à la division de T4 (Attention au couts), en revanche on voit des propriétaires gonfler leur prix en proposant des grands appartement en colocation. Au lieu de louer900€ un T4 ils le louent 1200 € (400 € par coloc) ce qui fait un prix raisonnable par personne mais exhorbitant pour un bien comme celui la... Le pire c'est que ca marche ...



Pour une colocation 400 euros n'a aucun intéret car c'est le prix d'un beau studio indépendant .

Je loue deux T4 vides 850 EUROS chacun quartier CHU chacun en colocation pour 3 étudiants dans chaque appartement soit environ 11 euros le M2;
je loue 10 studettes meublées quartier jardin des plantes de 12 M2 chacune pour 345 euros charges comprises, elles sont louées dès le mois de juillet aux étudiants de Clémenceau et IUT. Le 14 juillet tout est loué.
Calculez le rendement, après déduction des charges 10%

Dans les T4 les étudiants en médecine font la fête tous les jeudi soirs et ramènent les copains parce qu'ils disposent de M2 que les autres n'ont pas Les voisins n'apprécient pas
Dans les studettes on n'entend pas une mouche voler car tout le monde travaille dur pour les concours. Quand ils veulent se distraire, ils sortent car ils n'ont pas d'espace pour danser dans leur studette



L'intérêt pour les coloc est de trouver un appartement avec un salon pour faire la fête. Dans mon exemple le loyer est un peu élevé mais j'ai des exemple concrets de maisons 4 chambres louer 300/400 € au dessus du prix du marché parce que le propriétaire acceptait les colocataires.

Les colocations existent depuis longtemps mais la demande a augmenté de façon très significative ces dernières années avec la hausse des loyers.

12m² 350 € CC, c'est très cher... Il doit y avoir un turn over important...

En ce qui concerne la rentabilité de vos biens fanette, a moins de connaître vos prix d'achat je vais avoir du mal a juger. Aujourd'hui sur Nantes, une rentabilité correcte est entre 5 et 6% brute sur 11 mois (Hors TF). A 10% soit vous faites une super affaire à l'achat soit vous louez à un loyer déraisonnable...

Le marché de la location nantais risque aussi d'être un peu perturbé par l'afflux de Scellier sur le marché. De nombreux appartements de programmes neufs trop chers qui ne se vendaient pas depuis quelques mois ont étés vendus avec la loi scellier en 2 mois... avec des espérances de loyers pas toujours raisonnables... Bien que la demande reste forte pour les logements sur Nantes, l'afflux d'investisseurs assimilant l'immobilier à un investissement financier risque de créer quelques surprises. Les acquéreurs regardent l'économie d'impôt et pas la rentabilité...





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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  21:35:45  Voir le profil
hobbes 1
Citation :
Le marché de la location nantais risque aussi d'être un peu perturbé par l'afflux de Scellier sur le marché. De nombreux appartements de programmes neufs trop chers qui ne se vendaient pas depuis quelques mois ont étés vendus avec la loi scellier en 2 mois... avec des espérances de loyers pas toujours raisonnables... Bien que la demande reste forte pour les logements sur Nantes, l'afflux d'investisseurs assimilant l'immobilier à un investissement financier risque de créer quelques surprises. Les acquéreurs regardent l'économie d'impôt et pas la rentabilité...




Le scellier ne peut pas se faire pour des meublés or il y a une forte demande pour les petits logements meublés. Le turn over n'a pas d'importance, en moyenne deux à trois ans pour les classes prépa et les IUT.
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hobbes1
Contributeur senior

96 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  21:47:18  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par fanette44

hobbes 1
Citation :
Le marché de la location nantais risque aussi d'être un peu perturbé par l'afflux de Scellier sur le marché. De nombreux appartements de programmes neufs trop chers qui ne se vendaient pas depuis quelques mois ont étés vendus avec la loi scellier en 2 mois... avec des espérances de loyers pas toujours raisonnables... Bien que la demande reste forte pour les logements sur Nantes, l'afflux d'investisseurs assimilant l'immobilier à un investissement financier risque de créer quelques surprises. Les acquéreurs regardent l'économie d'impôt et pas la rentabilité...




Le scellier ne peut pas se faire pour des meublés or il y a une forte demande pour les petits logements meublés. Le turn over n'a pas d'importance, en moyenne deux à trois ans pour les classes prépa et les IUT.



Vous avez de plus en plus de stages, et les locataires de meublés sont souvent des locataires qui savent qu'ils devront bouger. Prendre un non meublé pour 4 mois c'est 2 déménagements en peu de temps.
Depuis que les baux d'un an sont prohibés le turn over a beaucoup augmenté sur les meublés...

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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  22:15:26  Voir le profil
Hobbes1
Citation :
Vous avez de plus en plus de stages, et les locataires de meublés sont souvent des locataires qui savent qu'ils devront bouger. Prendre un non meublé pour 4 mois c'est 2 déménagements en peu de temps.
Depuis que les baux d'un an sont prohibés le turn over a beaucoup augmenté sur les meublés...



vous ne devez pas souvent faire du locatif

Justement les stagiaires demandent des meublés ce qui compense les départs en stage des autres étudiants

Où avez vous appris que les baux d'un an sont prohibés dans les meublés ?
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  22:30:08  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par fanette44


Où avez vous appris que les baux d'un an sont prohibés dans les meublés ?





Le niveau des agents immobiliers fait peur.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  22:35:25  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par LeNabot

Citation :
Initialement posté par fanette44


Où avez vous appris que les baux d'un an sont prohibés dans les meublés ?





Le niveau des agents immobiliers fait peur.



Il ne faut pas généraliser j'en ai rencontré de très compétents mais celui là je n'aimerais pas lui confier mes biens à louer

Edité par - fanette44 le 17 avr. 2009 22:37:11
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hobbes1
Contributeur senior

96 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  22:42:59  Voir le profil
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Initialement posté par LeNabot

Citation :
Initialement posté par fanette44


Où avez vous appris que les baux d'un an sont prohibés dans les meublés ?





Le niveau des agents immobiliers fait peur.



Les termes sont mal choisis, je parle des baux fixes et de la possibilité des les dénoncer par le locataire...
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hobbes1
Contributeur senior

96 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  22:45:51  Voir le profil
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Initialement posté par fanette44

Citation :
Initialement posté par LeNabot

Citation :
Initialement posté par fanette44


Où avez vous appris que les baux d'un an sont prohibés dans les meublés ?





Le niveau des agents immobiliers fait peur.



Il ne faut pas généraliser j'en ai rencontré de très compétents mais celui là je n'aimerais pas lui confier mes biens à louer



Au prix ou vous les louer je n'y tiens pas non plus,...
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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  22:47:47  Voir le profil
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Initialement posté par hobbes1

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Initialement posté par LeNabot

Citation :
Initialement posté par fanette44


Où avez vous appris que les baux d'un an sont prohibés dans les meublés ?





Le niveau des agents immobiliers fait peur.



Les termes sont mal choisis, je parle des baux fixes et de la possibilité des les dénoncer par le locataire...




Vous vous enfoncez Hobbes1, ne nous expliquez pas ce que vous entendez par "baux fixes" et ce que vous savez de la possibilité de les dénoncer car je vais avoir honte d'être nantaise.

Quoique ... je meurs d'envie de savoir ce que serait un bail non fixe

Edité par - fanette44 le 17 avr. 2009 22:52:20
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  22:53:50  Voir le profil
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Initialement posté par hobbes1

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Initialement posté par LeNabot

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Initialement posté par fanette44


Où avez vous appris que les baux d'un an sont prohibés dans les meublés ?





Le niveau des agents immobiliers fait peur.



Les termes sont mal choisis,] je parle des baux fixes et de la possibilité des les dénoncer par le locataire...



ça doit donner la rédaction des clauses des compromis dans votre agence.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 17 avr. 2009 :  22:59:19  Voir le profil
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Initialement posté par LeNabot

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Initialement posté par hobbes1

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Initialement posté par LeNabot

Citation :
Initialement posté par fanette44


Où avez vous appris que les baux d'un an sont prohibés dans les meublés ?





Le niveau des agents immobiliers fait peur.



Les termes sont mal choisis,] je parle des baux fixes et de la possibilité des les dénoncer par le locataire...



ça doit donner la rédaction des clauses des compromis dans votre agence.



Pas souvent d'accord avec LeNabot mais là il a raison, c'est consternant
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FFIP
Pilier de forums

283 réponses

Posté - 18 avr. 2009 :  12:00:02  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par LeNabot

Citation :
Initialement posté par fanette44


Où avez vous appris que les baux d'un an sont prohibés dans les meublés ?





Le niveau des agents immobiliers fait peur.



Le vôtre serait terrifiant s'il ne valait pas mieux en rire.
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 18 avr. 2009 :  12:18:52  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par FFIP

Citation :
Initialement posté par LeNabot

Citation :
Initialement posté par fanette44


Où avez vous appris que les baux d'un an sont prohibés dans les meublés ?





Le niveau des agents immobiliers fait peur.



Le vôtre serait terrifiant s'il ne valait pas mieux en rire.


***modération***

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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