|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
 Posté - 26 janv. 2009 : 19:00:27
|
Citation :
Notre CdC contient un article concernant les modalités de sa modification: il stipule que cette modification peut se faire à la majorité des 2/3
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
allez, juste pour rire: même si un CdC impose contractuellement l'unanimité des colotis pour être modifié, les dispositions du L442-10 du CU sont d'ordre public et s'imposent aux termes du contrat, permettant la modification du CdC par majorité qualifiée avec arrêté du maire...
(il y a une belle JP là dessus dans le petit Dalloz, mais je suis en WE, sans mon livre de chevet !)
Cette JP peut apporter un début de réponse. Si Emmanuel, maintenant revenu de week-end, pouvez nous en dire plus sur cette JP.
Dans ces 2 situations, des modalités de modifications du CDC sont insérées dans ce même document.
Ces 2 situations sont toutefois différentes. Dans un cas ces modalités de modification stipulées dans le CdC sont plus contraignantes (unanimité) que celles prévues dans le L442-10. Dans l’autre cas, c’est le contraire (absence de l'approbation du maire).
|
Signaler un abus  |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
|
|
JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 19:30:29
|
Deux choses
Il y a de mémoire plusieurs décisions cour de cass qui rappellent que la majorité qualifiée L 422-10 est suffisante pour modifier CDC contenant la clause d'une modif à l'unanimité ; ces décisions ont été citées dans les fils successifs sur le sujet, à leurs débuts
Elle rode toujours l'idée d'une modification des documents sans approbation de l'autorité compétente - L 422-10
Prudence étant mère de vertu, je propose aux tenants de l'idée unanimiste de recueillir leur unanimité puisqu'ils y tiennent, et de la faire approuver
La le risque sera réduit à néant
Enfin, un risque réduit à néant, en la matière,c'est de la douce illusion
|
| Signaler un abus |
|
|
JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 19:35:49
|
| Et grâce à l'arrêt CE de M. Worsmer, nous avons au moins que les deux ordres de juridiction sont ok sur ce point |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 21:10:20
|
Le maire préside au mariage républicain.
A t'il un rôle quelconque dans le divorce
NON
Est-ce que cela heurte quelqu'un
NON
Le livret de famille est délivré par l'autorité administrative
Est-ce que le jugement de divorce émane de l'autorité administrative
pourquoi vouloir à tout prix donner à l'autorité admiistrative un pouvoir universel et exclusif
|
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 21:29:49
|
Jurisprudentes
3/49. ACTUALITE : CONSTRUCTION D’UNE SEULE MAISON SUR UN LOT, DISPOSITION REMONTANT A 1930
samedi 24 janvier 2009
La commune d’Hyères a constitué un lotissement dont le cahier des charges, en date du 20 mai 1930, prévoit dans son article 16 que sur chaque lot devra être construit une maison d’habitation, mais qu’il ne pourra en être construit qu’une seule ;
les consorts X, colotis, ayant, en 2003, assigné la société civile immobilière Le Levant, autre coloti, afin qu’il soit jugé, notamment, que les obligations personnelles résultant du cahier des charges qui n’emportaient création d’aucune servitude réelle affectant leur lot étaient caduques, la SCI, soutenant que la construction édifiée sur leur lot par les consorts X n’était pas conforme au cahier des charges ayant valeur contractuelle en a demandé reconventionnellement la démolition.
Lorsqu’un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de bâtir ;  les dispositions l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme,ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur.
Pour rejeter la demande de la SCI, l’arrêt de la cour d’appel a retenu  que les dispositions qui réglementaient les constructions susceptibles d’être édifiées dans le lotissement, en ce qu’elles sont relatives à la nature, aux conditions et à la densité de l’occupation des sols, constituent des règles d’urbanisme susceptibles d’être atteintes par la caducité prévue par l’article L. 315-21-1 du Code de l’urbanisme, sauf à ce qu’il leur ait été conféré un caractère contractuel,
qu’en application de l’article L. 111-5 du Code de l’urbanisme, la seule reproduction d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document un caractère contractuel, sauf volonté expresse des colotis ou des lotisseurs qui n’est pas caractérisé en l’espèce ; l’arrêt en a déduit qu’en l’absence de toute contractualisation, l’article 16 du cahier des charges est caduc et ne peut fonder la demande de démolition formée par la SCI.
La Cour de cassation censure la décision de la cour d’appel.
En statuant ainsi alors que les dispositions de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges,
que ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues et que les dispositions de l’article 11 du cahier des charges ne constituant pas un règlement de lotissement préexistant susceptible d’être reproduit dans le cahier des charges, l’article L. 111-5 du Code de l’urbanisme n’est pas applicable, la cour d’appel a violé l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme, applicable à la cause, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code civil.
________________________________________
Cour de cassation, 3e Chambre civ., 13 janvier 2009 (pourvoi n° 07-19.961), cassation partielle
________________________________________
Il conviendra de suivre la décision de la cour de renvoi, celle d’Aix-en-Provence, mais il est probable que la démolition sera prononcée.
Un cahier des charges est contractuel , même si son antériorité le situe à une époque où le règlement de lotissement était inconnu.
|
| Signaler un abus |
|
|
popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 09:47:27
|
Citation :
Il y a de mémoire plusieurs décisions cour de cass qui rappellent que la majorité qualifiée L 422-10 est suffisante pour modifier CDC contenant la clause d'une modif à l'unanimité ; ces décisions ont été citées dans les fils successifs sur le sujet, à leurs débuts
il s’agissait plutôt d’une modification prise à l'unanimité mais non suivie d’un arrêté. Je ne crois pas que le CDC contenait des clauses de modification à l’unanimité.
|
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 20:10:22
|
lu ce soir sur Jurisurba (le blog de P Durand)
Une Question-Réponse publiée au JOAN en décembre 2008
extrait choisi
"si le règlement de lotissement approuvé est le seul document à prévoir l'existence d'une servitude non aedificandi
et s'il n'a pas fait l'objet d'une contractualisation (par exemple, par incorporation de ses dispositions dans le cahier des charges ou dans l'acte de vente),
au bout de dix ans suivant l'autorisation de lotir, les dispositions du règlement qui n'ont pas été expressément maintenues deviennent caduques (art. L. 442-9 du code de l'urbanisme).
En cas d'incorporation des dispositions du règlement dans le cahier des charges ou dans l'acte de vente, ces dispositions auront valeur contractuelle et devront être respectées, sans limite de délai, dans les relations entre co-lotis ».
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 21:59:53
|
| sauf si elles sont modifiées..., ce que la loi autorise et prévoit, et ce qui n'a aucun rapport avec la caducité. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 07:42:42
|
Benoic écrivait le 21 décembre 2008:
"Mon lotissement est ancien (1958), il possède un cahier des charges mais n'a jamais eu de réglement"
La Cour d'Appel de Pau apporte à cette déclaration une confirmation "civile":
"Il suit de là que la circonstance que le cahier des charges du lotissement dont s'agit conclu le 9 avril 1965 par ses auteurs, qui constitue le seul document du lotissement, outre les plans annexés, a été approuvé par le préfet des Hautes-Pyrénées par arrêté en date du 27 décembre 1965, conformément à l'article 83 de la loi du 15 juin 1943 alors applicable, ne peut faire regarder ce cahier des charges comme le règlement du lotissement, notion qui n'existait pas encore à l'époque de la rédaction de cet acte, et n'a pas eu pour effet de lui ôter son caractère contractuel intrinsèque."
D'où il suit que le cahier des charges du lotissement de Benoic a UN CARACTERE CONTRACTUEL INTRINSEQUE
Et que tout propriétaire d'un LOT doit respecter A LA FOIS le règlement d'urbanisme opposable et le document contractuel publié.
Ceci pour préciser le DROIT de CHAQUE co-loti.
Sur la question connexe de la modification du document publié
Si l'on suit les motifs de la Cour d'Appel de Pau,
"la circonstance que ce document publié a été APPROUVE par le préfet en 1965"
"ne peut faire regarder ce cahier des charges comme le règlement du lotissement, notion qui n'existait pas encore à l'époque de la rédaction de cet acte
Et si ce document ne peut être regardé comme le règlement, il n'y a pas de règlement propre que l'on puisse regardé comme susceptible de modification...
 "LA LOI" ne modifie que des règles qui existent
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 07:51:16
|
tout à fait, il y a bien un cahier des charges que la loi rend susceptible de modification selon des modalités spécifiques.  |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 11:35:28
|
ça : ce n'est pas sérieux
c'est de la mauvaise foi |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 11:49:18
|
si, c'est très sérieux au contraire  |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 12:05:02
|
En résumé Mout ne fait que rappeler le principe de contractualisation du cahier des charges par la cour de cassation, principe bien connu, sans que ce principe n'annule les dispositions de l'article L 422-10,
qui trouve, je le rappelle son origine initiale dans l'un des articles de la loi d'orientation foncière - LOF - de 1967 pris aux fins de palier aux conséquences du contrat qui figeait le dossier du lotissement et nécessitait l'unanimité des colotis pour être modifié en conséquence du principe énoncé dans l'arrêt Giraudon de 1965
Désolé de devoir formuler ce rappel
Comme l'énonce M. Wormser, le rappel de la contractualisation que fait Mout avec des sources d'ailleurs interessantes, n'a aucun effet sur l'effectivité de l'article L 422-10, en ce que la loi est toujours supérieure au contrat. |
| Signaler un abus |
|
|
Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 12:30:25
|
Quel dommage que cette incompréhension perdure et empêche de clarifier ensembles les choses ...
Mout, je pense que tout le monde est d'accord avec vous sur beaucoup de choses, et en tous cas vous m'avez convaincu, même si je trouve que finalement la non-prise en compte de la caducité des "dispositions réglementaires" (où qu'elles soient, CdC ou règlement) est contraire à l'intention des législateurs et aurait été ce qui devait être dans l"esprit de la loi" et qu'il y a un imbroglio juridique aberrant... Mais bon, je redis que toutes les JP citées vont dans ce sens imbécile d'une loi mal ficelée... Donc Je redis qu'à mon grand regret je reconnais les arguments de Mout et je les tiens comme valables pour tout ce qui concerne la DOUBLE OBLIGATION: respect du Cdc originel, et respect des règles d'urbanisme. Je comprends qu'il est possible d'obtenir un PC conforme au PLU sans que cela autorise une construction contraire au cahier des charges original (dans la mesure où un coloti se déclarerait opposé, sinon je crois que la construction serait possible, mais risquée).
MAIS.... là où je soutiens complètement Emmanuel Wormser c'est sur la modification éventuelle du CdC. La loi ne dit pas que des dispositions soient pérennes sans possibilités de modification. Je crois qu' elle dit que les CONTRATS ne peuvent être modifiés que par les CONTRACTANTS. Mais il y a des règles pour cela. Dans mon cas il est (heureusement pour moi) spécifié que le CDC peut-être modifié à la majorité des 2/3. Cela n'a pas été écrit de façon ILLEGALE. Dans d'autres cas où rien n'est spécifié, on peut peut-être argumenter que l'unanimité est nécessaire, mais ce n'est pas simple à prouver non plus. En tous cas il n'est dit nulle part que parce que des règles d'urbanisme contenues dans un CDC ne sont pas devenues caduques, elles ne pourraient pas être modifiées.
MOUT... Il n'y a pas de règlement dans mon lotissement mais il y a des règles dans le CDC et à mon humble avis je ne vois aucun article ni aucune JP qui s'oppose à une modification de règles contenues dans un CDC sous prétexte que ce sont des REGLES... contractualisées ou non (contractualiser n'est pas sanctifier...)
Je pense donc comme Emmanuel Wormser que toute modification de n'importe quel élément du CDC, règle ou pas règle reste possible (2/3 ou unanimité c'est une autre histoire).
E.W. est-ce bien ce que vous pensez aussi ?
B |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 12:46:11
|
| oui |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 18:54:35
|
je sais, je déterre un vieux fil, mais c'est pour citer cette décision dont je vous invite à lire le dernier 'Alors':
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 décembre 2008, 07-14.307, Inédit Citation :
ALORS de surcroît QU'il résulte de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme que les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie peuvent
à cette majorité décider de modifier le cahier des charges du lotissement ; qu'en écartant par principe toute modification de l'affectation des parcelles, même à cette majorité, au motif erroné que le cahier des charges ne pourrait être modifié qu'à l'unanimité, la Cour d'appel a violé le texte susvisé.
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 17 févr. 2009 18:59:47 |
| Signaler un abus |
|
|
Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 20:37:20
|
Merci Emmanuel. Je crois que les choses sont assez claires désormais en ce qui concerne les modalités de modification du CdC...
Merci encore et bien cordialement,
B |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 20:52:34
|
Ne me dites pas sérieusement, Emmanuel, que vous confondez la décision de la Cour de Cassation de rejetter le pourvoi "sur le moyen unique ci-après annexé" avec l'exposé du moyen que vous reproduisez en lui donnant un caractère décisoire qu'il n'a justement pas
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
L'arrêt est simplissime :
la cour d'appel a souverainement retenu qu'il résultait du cahier des charges que celui-ci avait conféré un caractère contractuel aux dispositions du règlement relatives à l'affectation des parcelles à l'usage d'espace vert auxquelles il se référait et en a exactement déduit, sans violer l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme que ce cahier des charges ne pouvait être modifié par la seule décision de l'assemblée générale des colotis qu'à l'unanimité ;
Ce qui est confirmé par d'autres JP récentes relatées et commentées sur le site Jurisprudentes
|
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 21:01:02
|
28/48. LE CAHIER DES CHARGES EST PERPETUEL ET S’IMPOSE A TOUS LES COPROPRIETAIRES, ANCIENS, ACTUELS ET FUTURS
vendredi 18 avril 2008
Encore une décision pour rappeler qu’il ne faut pas confondre cahier des charges et règlement de lotissement.
Elle a été rendue par la Cour de cassation au visa de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code civil.
Il résulte du premier de ces textes que lorsqu’un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de bâtir
Ces dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur.
Une SCI, propriétaire d’un lot dans un lotissement dont le cahier des charges, établi en 1924, a été approuvé par arrêté préfectoral et l’occupante de l’immeuble construit sur ce lot, ont assigné en démolition des époux propriétaires d’un lot voisin, acquis en 1990, sur lesquels ils avaient fait édifier une construction selon un permis de construire déposé par un architecte.
Pour débouter la SCI de cette demande, en ce qu’elle était fondée sur la violation du cahier des charges du lotissement, l’arrêt de la cour d’appel retient que si le cahier des charges revêt un caractère contractuel et engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues malgré l’approbation en 1984 d’un plan d’occupation des sols, les " stipulations " dont excipent les demanderesses ont en réalité un caractère réglementaire dès lors que le "cahier des charges" a été approuvé par l’autorité administrative, qu’il s’ensuit que les dispositions de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme, qui vise "les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement" lui sont applicables et que le document approuvé a cessé de produire des effets en 1984, ensuite de l’approbation du plan d’occupation des sols qui en a régulièrement pris le relais.
L’arrêt de la cour d’appel ajoute que les époux n’ont acquis leur lot que postérieurement, au cours de l’année 1990, qu’il s’ensuit que les prescriptions du "cahier des charges" sont en tout état de cause dépourvues de caractère contractuel à leur égard et que seules les dispositions du plan d’occupation des sols peuvent leur être opposées.
Cette argumentation était vouée à l’échec, aussi la Cour de cassation censure l’arrêt et renvoie devant une cour d’appel qui statuera sur la démolition.
Le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 avril 2008 (pourvoi n° 07-10.054), cassation partielle |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
reglement vs cahier des charges
Forum fermé
