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 Sujet  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
 Posté - 23 juil. 2007 : 18:53:39
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Citation :
Initialement entré par air jordan
nous sommes pationnés
vous dites ?????? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 23 juil. 2007 : 20:57:23
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mince j'ai tape trop vite, je voulais dire :
passionnés !
et je m'en vais editer mon post precedent !! |
Edité par - air jordan le 23 juil. 2007 21:01:35 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 12:07:38
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| airjordan : pationnés avec un T, chacun peut avoir une petite faiblesse, même vous. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 14:14:32
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Il est vrai qu'un correcteur d'ortaugraffe ne serait de trop sur UI !
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 14:27:58
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Bonjour
Sous quel critère les injonctions de mairies ce font ?
Notre immeuble à ces 15 ans révolu, mais étant retiré de la route, ne montre pas de signe particulier de vieillissement.
Doit-ont questionner la Mairie ?
Merci de vos réponses !En évitant de trop les passionner |
Goutelette |
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bubulle
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 26 juil. 2007 : 18:08:32
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sans doute votre immeuble presente des risques pour les passants ?
ou peut etre dans un secteur monuments historiques ?
une vision de la mairie pour embellir le quartier ?
leur injonction ne doit elle pas etre motivée ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
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rivsop
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 26 juil. 2007 : 21:37:30
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Je n'ai que ma maigre expérience sur PARIS.
La mairie de Paris a un réseau d'agent qui visite les quartiers. Ils jugent ainsi de l'état des immeubles.
Dans notre cas, l'immeuble n'est pas noir mais nous sommes dans un quartier qui représente des enjeux et donc suivi de près.
Lorsque l'agent estime que le ravalement doit être fait, il en informe le syndic en lettre simple puis à défaut de manifestation, délivre une injonction.
Si à l'issue de l'injonction (6 mois) rien ne se passe, une sommation est délivrée et les travaux doivent être réalisés dans les 12 mois.
Au-delà de ce délai, le dossier est transmis à la justice.
Dans l'intervalle, il est possible de négocier des délais à condition d'avoir un dossier solide, type autres travaux d'importance. |
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klanpin
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 18:56:08
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Citation :
Initialement entré par philippe388
JPM : vous soutenez toujours et encore les Syndics. Si le CS demande le silence au Syndic, celui-ci est le professionnel il a un devoir de conseil. IL DOIT INFORMER LES COPROS à l'AG dès la première demande de la Mairie, surtout concernant des travaux d'une telle importance et de cout.
Le Syndic n'a pas à suivre un CS, qui n'a aucun pouvoir de décision. En n'avertissement pas la Copro de cette injonction il commet une erreur grave.
vous dites Citation :
Mais n'est-ce pas le conseil syndical, comme souvent, qui a recommandé ce silence ?
Comment pouvez-vous affirmer un chose pareille ?? Je peux affirmer que notre Synidc a caché beaucoup de choses aux copros et au CS, comme souvent le font les Syndics !!!
Mon expérience prouve que le CS et le Syndic peuvent tout aussi être de mèche pour cacher des décisions aux Copros, qui mettent celle-ci en grosses difficultés. Mais le Syndic engage sa responsabilité, en tant que professionnel de la gestion.
Monsieur, vous avez raison, car bien souvent les C.S sont de meches avec les syndics.
Maintenant soyez patient, la DGCCREF a créé une structure qui s'appelle le CNC. C'est à dire que des lors les actions des syndics entrerons dans le cadre de la DGCCRF et je vous assurre que c'est un vrai progrès.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 22:53:16
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Cher Klanpin,
La DGCCRF est très respectable. J'ai d'ailleurs fait état, il y a quelques jours, dans le forum, des indications qu'elle m'a fournies par lettre à propos des syndics qui prétendent que leur garantie financière ne garantit pas les fonds syndicaux lorsqu'il y a un compte séparé.
Ceci étant le CNC, Conseil national de la consommation, n'est pas une création récente de la DGCCRF. Au bout du lien ci-dessous placé, vous trouverez le rapport de ses derniers travaux, - en 1997 -, relatifs aux contrats des syndics. Ce rapport peu connu, et soigneusement caché par les plus grands raleurs, avait eu le mérite de régler certains problèmes, au moins sur le papier  .
Pour ce qui est des droits des syndics, ceux qui avaient été reconnus d'une commun accord ont ensuite été contestés tant et si bien que c'est le législateur qui les a fixés.
Et pour ce qui est de leurs obligations, il en a été de même pour un certain nombre de syndics.
http://jpm-copro.com/Syndic%20rapport%20CNC.htm
Dans un récent rapport de contrôle, la DGCCRF a reproché notamment aux syndics des " infractions relatives au défaut de réalisation des adaptations des règlements de copropriété "
Or 1) ce n'est pas le syndic qui décide de faire l'adaptation mais l'assemblée seule 2) le délai de réalisation des adaptations n'expirera que l'année prochaine 3) on a clamé partout que l'adaptation n'est pas obligatoire 4) on a recommandé aux copropriétaires de ne pas la décider 5) le défaut de réalisation de l'adaptation peut être une faute civile mais certainement pas une infracion pénale.
Ne vous faîtes donc pas trop d'illusions sur les résultats d'une prochaine réunion de la CNC, malgré la bonne volonté des participants.
Pour remettre de la sérénité dans le secteur de la copropriété il faut en premier lieu rendre obligatoire le vrai compte bancaire séparé afin de rétablir la libre concurrence, en fonction seulement de la qualité des serices, entre les syndics professionnels. Actuellement ceux qui gèrent les fonds syndicaux par compte bancaire unique en perçoivent légalement la rémunération par les banquiers. Celà leur permet d'abaisser leurs honoraires de gestion courante et de rafler les mandats au nez et à la barbe qui, ayant renoncé à cette rémunération complémentaire, doivent calculer leurs honoraires au coût réel.
Il faudra en même temps faire le ménage dans les honoraires exceptionnels qui croissent abusivement pour la même raison que dessus. Pas difficile à faire si les copropriétaires, de leur côté, veulent bien prendre la peine de lire les projets de contrat de syndic qui leur sont adressés.
Un grand pas sera alors franchi.
Un petit coup d'accélérateur sur la formation ! Celle des copropriétaires d'abord, et celle des professionnels aussi.
Et tout ira beaucoup mieux sans être parfait bien sur.
Pour la perfection il faudra combler toutes les lacunes du statut de la copropriété, excellent dans son principe, mais incomplet sur le principal, et trop complet sur des points sans intérêt.
Amen |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 29 juil. 2007 : 10:37:22
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JPM : pourquoi revenez vous sur l'adaptation du RDC. Vos propos sur cette "obligation" ont été déjà contestés par plusieurs internautes.
Ceci n'est que votre propre interprétation d'un texte si flou et si contradictoire. Le rapport de la DGCCRF parlant d'infractions si non adaptation, alors que le délai est à fin 2008.
Votre AMEN de conclusion est certainement de trop. |
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rivsop
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 21:04:08
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En matière de formation, je suis assez d'accord mais c'est comme tous les domaines juridiques, la jurisprudence est souvent copieuse et les textes peu accessibles au profane.
Alors, en dehors de la pratique autodidacte qui nécessite sans doute plusieurs années, quel est le meilleur endroit pour apprendre et s'informer? (en dehors des sites personnels des aimables internautes de ce site) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 22:33:08
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Il est vrai que les sources d'information n'abondent pas pas.
La récente mésaventure du Ministère du logement avec son Guide comptable (cf le jeu de l'été d'universimmo) montre que les sources officielles ne sont pas toujours très fiables. A noter Service public pour des indications basiques (souvent fort utiles). Il y a des approximations parfois mais service-public n'hésite pas rectifier ses textes quand on signale un couac.
L'avantage d'internet est la facilité de mise à jour rapide. Un site comme Jurisprudentes fournit généralement des indications de bonne qualité. Les ouvrages sur feuillets mobiles sont à destination des juristes ou des professionnels assez qualifiés et la pluie de textes nouveaux les paralyse un peu. Il y a un projet sur un ouvrage de cu type plus accessible aux CS et syndics bénévoles mais rien de précis pour l'instant.
Si vous prenez le cas de la nouvelle comptabilité, la lecture des études ou ouvrages publiés n'éclaire pas toujours bien. La faute en est à l'ambiguité des textes sans aucun doute.
Ne pas oublier enfin que les glossaires sont très utiles, à commencer par celui d'universimmo. Il est parfois curieux de recevoir un message demandant le sens d'un terme alors que l'intéressé pouvait l'avoir en deux clics.
Bon courage !
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tantoutun
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 10:16:09
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J'arrive peut être comme un cheveu sur la soupe.
Mais si je peux vous apporter ma modeste contribution, ayant vécu cette expérience.
Je suis étonnée, que vous n'ayez pas reçu la première injonction individuellement( vous parlez de rappel et mettezt en cause seulement le syndic et le conseil syndical).
Comme je le dis précedemment dans ma ville, la mairie demande au syndic le nom de tous les copropriétaires de l'immeuble visé, ensuite on reçoit chacun par lettre avec AR, l'injonction de faire le ravalement,chez nous nous avons fait traîner 4 ans, evidemment en demandant la premiére fois un report.
Votre nouveau syndic doit se bouger et inscrire le ravalement à l'ordre du jour, car la Mairie demandera (c'est le comble) bien qu'elle vous y oblige le vote de l'assemblée.
Un conseil bien humble, prenez vous par la main et allez à la Mairie, vous renseigner aux services compétents qui sont très fiers en général de vous renseigner. |
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rivsop
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 20:15:53
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For de tous ces conseils, nous avons obtenu les info suivantes:
une première lettre simple et un rappel ont été envoyés à notre ex- syndic entre novembre et décembre 2006 suivi de l'injonction dont les délais de 6 mois ont expiré.
Nous en serions à la sommation si le fait d'avoir un toit à refaire n'avait arrondi les angles.
En tout cas avant cela, le copropriétaires n'en avaient pas été individuellement informés.
A ce jour, nous avons obtenu de surseoir à la sommation jusqu'à ce que nous votions les travaux de réfection du toit avant la fin de l'année.
Puis en présentant notre dossier visant ladite réfection, nous aurons certainement un délai de réalisation pour le ravalement de la façade (pouvoir discrétionnaire de la Mairie...)
Il faut savoir que nous sommes à Paris dans un arrondissement qui est un enjeu politique et donc très surveillé.
Donc moralité:
- Echanger et communiquer
- confronter ses expériences
- Les replacer dans le contexte concerné
- Se documenter
- et retrousser ses manches
Voilà comment j'ai plongé directement dans le nouveau CS
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 20:47:10
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"Il faut savoir que nous sommes à Paris dans un arrondissement qui est un enjeu politique et donc très surveillé."....peu importe
tous les arrondissements sont aussi surveillés....ce ne sont pas les politiques qui font le tour de l'arrondissment pour regarder l'état des façades!!!!
ce qu'il faut , c'est:
- maintenir le contact
- montrer que l'on s'occupe du dossier
- faire établir un cahier des charges
- faire établir des devis comparatifs
- mettre la résolution à l'ODJ d'une AG
vous en avez au minimum pour 2 ans de tranquilité..........
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rivsop
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 22:57:08
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Sorry votre Honneur, pour avoir émis une opinion.
Je me croyais ailleurs. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 23:04:08
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Citation :
Initialement entré par nefer
vous en avez au minimum pour 2 ans de tranquilité..........
sûrement pas !
cela varie sans doute selon les coins mais sûrement pas 2 ans !
le fruit d'une experience perso, Nefer, ne doit pas vous aveugler.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 23:48:04
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Citation :
Initialement entré par nefer
vous en avez au minimum pour 2 ans de tranquilité..........
sûrement pas !
cela varie sans doute selon les coins mais sûrement pas 2 ans !
le fruit d'une experience perso, Nefer, ne doit pas vous aveugler.
on voit que vous ne connaissez pas la capitale...... |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 00:26:47
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bon cela est bien vrai , je vous l'accorde
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Sujet |
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INJONCTION de RAVALEMENT
Forum fermé
