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nynytitou
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 02 sept. 2006 : 21:43:26
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Nous venons d'acheter une maison et souhaitant créer un étage supplémentaire nous avons donc rassemblé tous les éléments relatifs à la constitution de la DT.
- En téléphonant au service du cadastre, nous nous sommes aperçus que la véranda d'une surface supérieure à 20 m2 n'a pas été déclarée au centre des impots fonciers et qu'aucune demande de permis de construire n'a été déposée au niveau de la mairie !!!
- Le garage attenant pourtant présent sur les plans d'origine de la construction n'a lui aussi pas été déclaré aux impôts. Ce garage est en fait une pièce qu'il a transformée en bureau donc est considérée comme une pièce de vie non déclarée qui apparait sur notre certificat de mesurage mais en "garage" sur l'acte notarié lors de l'achat!!!
Sachant que la construction de la maison date de 1998 doit-on régulariser auprès des impots fonciers??? l'ancien propriétaire peut-il se faire redresser ?? si on ne régularise pas quels sont les risques ??
- En calculant la SHON autorisée, je me suis apercue que la SHON existante dépasse cette SHON autorisée. Prenons nous des risques en terme de démolition dans le futur (le dessinateur qui étudie notre projet nous dit qu'il y a prescription au bout de 5 ans)en faisant construire un étage d'une superfice de 17m2 environ au dessus du garage sans respecter les 1,80m sous plancher ?? Ce dessinateur nous propose de monter le dossier en parlant d'aggrandissement d'un garage donc sans faire apparaitre de plancher
Merci d'avance,
une néophyte en urbanisme
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 22:38:43
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Nynytitou,
Si vous voulez être en règle autant cassez la vente et invoquez vos remarques.
Sinon faire comme le petit copain du style pas vu pas pris.
Pour le cadastre vous avez la possibilité de régulariser, l'ancien propriétaire ne sera pas inquièté.
Si vous souscrivez dans le courant 2006, vous serez pris en compte en 2007, voir en 2009.
Votre taxe foncière augmentera à peine entre 10 et 20%.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 11:08:45
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Citation :
Initialement entré par nynytitou
Nous venons d'acheter une maison et souhaitant créer un étage supplémentaire nous avons donc rassemblé tous les éléments relatifs à la constitution de la DT.
- En téléphonant au service du cadastre, nous nous sommes aperçus que la véranda d'une surface supérieure à 20 m2 n'a pas été déclarée au centre des impots fonciers
Le précédent propriétaire était donc en infraction.
A-t-elle était portée à l'acte de vente ?
Si oui, les impôts redresseront le précédant propriétaire.
Si non, les impôts considéreront que c'est vous qui venez de la construire et ne feront que réévaluer la valeur locative de la maison.
Citation :
et qu'aucune demande de permis de construire n'a été déposée au niveau de la mairie !!!
Ce sont les impôts qui vous ont dit ça ?
Ou est-ce la mairie ?
Quoi qu'il en soit, cette infraction est prescrite 3 ans après la fin des travaux.
La construction demeure hors la loi, mais elle ne peut plus être poursuivie.
Citation :
- Le garage attenant, pourtant présent sur les plans d'origine de la construction, n'a lui aussi pas été déclaré aux impôts.
???
Etonnant.
Anormal.
Même remarque que pour la véranda au sujet d'un éventuel redressement.
Citation :
Ce garage est en fait une pièce qu'il a transformée en bureau donc est considérée comme une pièce de vie non déclarée qui apparait sur notre certificat de mesurage mais en "garage" sur l'acte notarié lors de l'achat!!!
Donc le précédent propriétaire devrait être redressé pour ne pas avoir déclaré ce garage.
Et vous, de votre coté, vous avez accepté d'acheter une maison ne correspondant pas au descriptif de l'acte de vente ?
Cela veut donc dire qu'il faut considérer que c'est vous qui avez changé la destination du garage en surface aménageable et non le précédent propriétaire.
Et de ce vous dites plus loin, vous avez rendu cette maison hors la loi par surdensité. Si l'infration est relevée, vous serez condamné à remettre en l'état, c'est à dire à transformer ce bureau en garage.
Citation :
Sachant que la construction de la maison date de 1998 doit-on régulariser auprès des impots fonciers???
Sachez que ces infractions ne sont jamais prescrites au niveau impôts fonciers.
Le jour où les impôts comprendront qu'il y a fraude, ils réévalueront la valeur locative de la maison et vous serez mis à l'amende.
Citation :
l'ancien propriétaire peut-il se faire redresser ??
Pour le garage (en tant que garage), logiquement oui. Mais peut-être décideront-ils que la somme en jeu est trop faible. Dans ce cas, il n'aura rien et vous paierez l'année prochaine les impôts réévalués.
Pour la véranda, cela dépend si elle est mentionnée ou non sur l'acte de vente.
Citation :
si on ne régularise pas quels sont les risques ??
Chaque année vous pourrez être redressé.
Citation :
- En calculant la SHON autorisée, je me suis apercue que la SHON existante dépasse cette SHON autorisée.
Et encore, l'avez-vous calculée correctement ?
Avez-vous bien compté la véranda dans la SHON par exemple ?
Avez-vous bien compté la surface des murs dans la SHON ?
Si vous avez un doute, consultez cette éclairage
Citation :
Prenons nous des risques en terme de démolition dans le futur (le dessinateur qui étudie notre projet nous dit qu'il y a prescription au bout de 5 ans)
3 ans après la fin des travaux.
Dans le cadre de la véranda, si elle n'apparait pas dans l'acte de vente, vous êtes en tort et cela vous sera reproché en cas de contentieux.
Si elle l'était, alors prescription 3 ans après la fin des travaux (qu'il faudra prouver...).
Pour l'aménagement du garage, c'est clairement vous qui l'avez fait puisque vous avez acheté un garage et non un bureau. Comme ces travaux ne voient pas de l'extérieur, il sera difficile de prouver que ce n'est pas vous qui les avez fait. Si malgrès tout vous y parveniez, vous vous placerez dans le même cas que la véranda.
Citation :
en faisant construire un étage d'une superfice de 17m2 environ au dessus du garage sans respecter les 1,80m sous plancher ??
Votre maison est déjà illégale et vous voulez la rendre encore plus ???
Citation :
Ce dessinateur nous propose de monter le dossier en parlant d'aggrandissement d'un garage donc sans faire apparaitre de plancher
Quels travaux avez-vous exactement à faire ?
Pour résumer, vous avez acheté en toute connaissance de cause (on achète pas un garage en sachant que c'est en fait un bureau) une maison contenant certains travaux illégaux.
Vous projetez d'en faire d'autre qui la rendront encore plus illégale.
Qu'est-ce que vous risquez ?
D'un point de vue urbanistique, du jour au lendemain, un simple voisin jaloux ou une mairie décidant enfin de faire respecter la loi sur son territoire (comme elle en a l'obligation), peut vous faire entrer dans plusieurs années de procédures qui aboutiront à une condamnation et à une remise en l'état, au moins partielle.
Votre maison, se trouvant en surdensité, ne peut bien sur plus obtenir aucune autorisation à construire un plancher SHON (mais vous pourriez construire un nouveau garage).
Votre espoir réside dans une future augmentation du COS de votre zone.
Un achat très risqué que vous avez fait la.
J'espère que vous ne l'avez pas payé cher.
Citation :
Merci d'avance,
une néophyte en urbanisme
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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nynytitou
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 14:03:05
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"Le précédent propriétaire était donc en infraction.
A-t-elle était portée à l'acte de vente ?
Si oui, les impôts redresseront le précédant propriétaire.
Si non, les impôts considéreront que c'est vous qui venez de la construire et ne feront que réévaluer la valeur locative de la maison."
Je découvre avec étonnement que la véranda n'apparait pas sur l'acte de vente par contre elle apparait sur tous les autres documents : certificat de mesurage joint à l'acte de vente, promesse d'achat auprès de l'agence, attestation fournie par le notaire au moment de la promesse de vente.
Nous savions que cette véranda n'était pas déclarée aux impots mais nous ne savions pas du tout qu'elle n'avait pas fait l'objet d'une demande de permis de construire (je l'ai découvert bien après la signature, à la mairie lors de la vérification de mes calculs de la SHON existante).
Cela ne nous a pas du tout sauté aux yeux lors de la signature de l'acte de vente.
Donc maintenant que doit on faire : si un jour nous vendons dans un avenir proche quelles peuvent être les conséquences pour nous ?? le redressement fiscal s'applique sur combien d'années en général ?? Si nous déclarons la véranda maintenant aux impots cela signifie donc que nous sommes censés être les responsables de cette construction mais n'y a t'il pas échanges de courrier entre les impots et la mairie et alors la mairie ne pourrait elle nous demander de la démolir ??
Le fait de pouvoir se procurer la facture de l'époque de sa construction datant de 1999 n'est-ce pas une preuve que ce n'est pas nous que l'avons fait construire ?? |
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nynytitou
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 14:34:27
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En ce qui concerne le garage :
Suite à la construction de sa maison le propriétaire n'aurait -il pas pris le risque de ne pas déclarer son garage sur la feuille de déclaration H1 des impots ?? Une chose est sûre c'est qu'il n'a pas été déclaré et je l'ai découvert en téléphonant au service des impots fonciers qui en retour m'ont adressé une feuille H2 pour régulariser mais c'est le gros dilemne pour la remplir par rapport à cette véranda et à ce garage non déclaré tout court !!!!
"Donc le précédent propriétaire devrait être redressé pour ne pas avoir déclaré ce garage.
Et vous, de votre coté, vous avez accepté d'acheter une maison ne correspondant pas au descriptif de l'acte de vente ?
Cela veut donc dire qu'il faut considérer que c'est vous qui avez changé la destination du garage en surface aménageable et non le précédent propriétaire.
Et de ce vous dites plus loin, vous avez rendu cette maison hors la loi par surdensité. Si l'infration est relevée, vous serez condamné à remettre en l'état, c'est à dire à transformer ce bureau en garage."
pour répondre à vos questions, c'est le même souci que pour la véranda : "garage" au niveau de l'acte de vente mais "pièce avec cellier" dans le certificat de mesurage, dans la promesse de vente dans l'attestion du notaire au moment de la promesse et dans un document de division établi par un géomètre avant la vente.
Maintenant rendus responsable de cette évolution, comment cette infraction peut-elle être relevée ?? Ma crainte c'est de vouloir être transparante donc la déclarer en tant que pièce de vie mais alors même dilemne: qui peut se pencher sur notre SHON et découvrir que cette SHON dépasse l'autorisée (pour information, ce propriétaire possède un très grand terrain qu'il a fait parcelliser et c'est à cause de cette parcellisation que notre terrain est "trop petti" par rapport à la SHON la solution consisterait à acheter un autre morcau de terrain mais alors il ne sera pas d'accord et la dépense n'est pas possible pour nous).
Pour la SHON, je l'ai faite confirmer par la mairie.
En ce qui concerne l'agrandissement du garage, nous souhaitions le surélever pour qu'il y ait une communication avec notre étage où se trouvent les chambres et y installer une chambre supplémentaire et un WC.
En ce qui concerne son prix, nous l'avons acheté au prix du marché et je ne vous cache pas mon inquiétude car le propriétaire est en procès avec la mairie pour tout autre chose et si j'ai bien compris c'est à cause d'une délation auprès de cette mairie que nous saurions obligés de nous conformer aux lois d'urbanisme !!
Merci beaucoup pour votre réponse |
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Gazette
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 03 sept. 2006 : 15:42:42
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Bonjour,
une situation similaire à vous soumettre :
Transformation d'un garage de 28 m2 en 1 chambre et 1 SDB.
Garage figurant au permis de contruire délivré en 1996 = OK
3 années révolues après DAT = OK
Supercie COS = NON OK EN SURDENSITE
La situation de surdensité et malgré les 3 années révolues après la DAT nous empêche-t-elle d'obtenir une régularisation ?
Si le pénal est évité du fait de ces 3 années peut-on enore nous demander de remettre en garage ces pièces ?
merci de votre réponse.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 16:13:50
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En résumé, à l'achat, il y avait donc un acte de vente mentionnant un garage et pas de véranda.
Par contre le certificat de mesurage du géomètre indiquait bien lui la vérité, à savoir un garage transformé et une véranda.
Ce dernier élément est important car il partage au moins les responsabilités.
Comment le notaire a-t-il pu rédiger un acte de vente où la description du bien ne correspond pas au document du géomètre expert qu'il a forcément eu en sa possession, qui plus est en rectifiant faussement la promesse de vente ? J'avoue que je trouve ça "énorme".
- D'un point de vue droit civil.
Vous n'auriez pas du acheter cette maison à la lecture de cet acte de vente irrégulier. Vous pouvez cependant argumenter que le certificat était lui correct. Il sera tout de même délicat de vous retourner contre le vendeur, car vous avez une part de responsabilité. De là à ce que vous soyez renvoyez dos à dos par le juge... - D'un point de vue urbanisme.
Le certificat a au moins le mérite de faire démarrer une date certaine de fin des travaux. Si dans 3 ans personnes ne s'est plaint, ces infractions seront prescrites.
D'ici là, à moins de réussir à prouver l'exact fin des travaux (et donc d'en prouver la prescription), vous pouvez être condamné à la remise en conformité.
Un possible procédure judiciaire va dépendre de vos voisins et de la mairie.
Cette dernière a normalement l'obligation de poursuivre puisque vous êtes vous même allé déclarer que la maison avait une véranda et un garage aménagé. A moins qu'elle ne sache déjà que ces travaux ont été effectués il y a plus de 3ans. Et puis aussi, ce ne serait pas la 1ere mairie à ne pas poursuivre des travaux illégaux. C'est même plutôt la règle en France. Les mairies écrivent un règlement d'urbanisme pour mieux décider ensuite qui a le droit de l'enfreindre ou non... Peut-être bénéficierez-vous de cette "chienlit", comme disait le Général... - D'un point de vue fiscal.
Remplissez dès maintenant et conformément à la réalité le formulaire obtenu auprès des impôts.
La valeur locative de la maison sera réévaluée et vos impôts fonciers exacts.
Au moins, vous ne serez pas en infraction de ce coté là.
Ne vous préoccupez pas de l'ancien propriétaire. Si les impôts décident de le redresser, ce sera son problème.
Il est évident que vous ne pouvez plus légalement augmenter la SHON de votre maison.
Sachez que si lors de la préparation du dossier vous décidez de tricher le plan d'état des lieux en ne mentionnant pas la véranda et le bureau/garage, ceci constituera une fausse déclaration de votre part.
Vous serez alors passible d'une amende, en plus d'être obligé de détruire les travaux que vous aurez fait.
Bref, c'est une très mauvaise idée que de vouloir faire ces travaux.
Je ne puis dire qu'une chose : vous avez fait un très mauvais achat, surtout au prix du marché, car votre maison est partiellement illégale.
Si vous pouvez prouver l'ancienneté des travaux vous ne risquez pas la remise en l'état, mais elle reste illégale.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 16:15:46
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Citation :
Initialement entré par Gazette
Bonjour,
une situation similaire à vous soumettre :
Transformation d'un garage de 28 m2 en 1 chambre et 1 SDB.
Garage figurant au permis de contruire délivré en 1996 = OK
3 années révolues après DAT = OK
Supercie COS = NON OK EN SURDENSITE
La situation de surdensité et malgré les 3 années révolues après la DAT nous empêche-t-elle d'obtenir une régularisation ?
Oui.
Votre maison est illégale et irrégularisable tant que le POS n'a pas évolué.
Citation :
Si le pénal est évité du fait de ces 3 années peut-on enore nous demander de remettre en garage ces pièces ?
Non.
Mais il faut pouvoir prouver avec certitude l'ancienneté des travaux.
Citation :
merci de votre réponse.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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nynytitou
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 20:47:39
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Bonsoir,
un grand merci pour vos précieux renseignements!!!
Effectivement avec le recul, je doute du sérieux de ce notaire...
Au niveau de l'urbanisme, vous évoquez "Le certificat a au moins le mérite de faire démarrer une date certaine de fin des travaux. Si dans 3 ans personnes ne s'est plaint, ces infractions seront prescrites.
D'ici là, à moins de réussir à prouver l'exact fin des travaux (et donc d'en prouver la prescription), vous pouvez être condamné à la remise en conformité"
- parlez-vous du certificat de mesurage??
- la remise en conformité passerait-elle par la démolition de la véranda ???
En ce qui concerne la mairie, la personne de l'urbanisme n'a pas manifesté quoique ce soit lorsque je lui ai fourni les plans incluant la véranda, ce n'est que lors d'un appel téléphonique avec une autre personne de l'urbanisme que j'ai appris qu'aucun permis de construire n'avait été déposé. Le propriétaire peu scrupuleux me la confirmé récemment en avançant le fait que la maison est éloignée de la rue et ce n'est pas une pratique isolée!!!
Une dernière question : me confirmez-vous que les données que nous allons transmettre au centre des impots fonciers ne sont pas transmises à la mairie ???
Encore merci pour votre aide et votre vélocité !!!
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 22:53:33
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Citation :
Initialement entré par nynytitou
Bonsoir,
un grand merci pour vos précieux renseignements!!!
Effectivement avec le recul, je doute du sérieux de ce notaire...
Au niveau de l'urbanisme, vous évoquez "Le certificat a au moins le mérite de faire démarrer une date certaine de fin des travaux. Si dans 3 ans personnes ne s'est plaint, ces infractions seront prescrites.
D'ici là, à moins de réussir à prouver l'exact fin des travaux (et donc d'en prouver la prescription), vous pouvez être condamné à la remise en conformité"
- parlez-vous du certificat de mesurage??
Oui, car c'est un document officiel.
Citation :
- la remise en conformité passerait-elle par la démolition de la véranda ???
Si une action en justice est lancée, et que vous ne savez pas prouver que les travaux ont plus de 3 ans, vous serez condamné à faire en sorte que la maison redevienne conforme au règles d'urbanisme.
Citation :
En ce qui concerne la mairie, la personne de l'urbanisme n'a pas manifesté quoique ce soit lorsque je lui ai fourni les plans incluant la véranda, ce n'est que lors d'un appel téléphonique avec une autre personne de l'urbanisme que j'ai appris qu'aucun permis de construire n'avait été déposé.
Impossible de prévoir la réaction de la mairie.
Il est tout a fait possible qu'elle connaisse la véranda depuis sa construction et peut-être a-t-elle décidée alors de laisser faire.
Citation :
Le propriétaire peu scrupuleux me la confirmé récemment en avançant le fait que la maison est éloignée de la rue et ce n'est pas une pratique isolée!!!
Certes, les infractions à l'urbanisme sont une monnaie très courante en France (mais est-ce parce que beaucoup de gens roulent à 150 sur l'autoroute qu'il faut le faire aussi ?).
A un tel point que je me demande bien pourquoi ont a fait des lois et que les mairies établissent des règlements.
Une immense majorité de celles-ci, surtout dans les petites communes, ne sait pas les appliquer et laisse courir les infractions au grès des "têtes des clients" et pour ne pas embêter l'électeur. Et le comble, c'est que l'on trouve à contrario des mairies qui intentent des actions contre des constructions parfaitement légales... Ha si le Général, si le Général...
Mais il y a malgrès tout des dizaines (centaines ?) de constructions condamnées chaque année à la démolition ou à la remise en l'état...
Citation :
Une dernière question : me confirmez-vous que les données que nous allons transmettre au centre des impots fonciers ne sont pas transmises à la mairie ???
Elles ne le sont pas.
Citation :
Encore merci pour votre aide et votre vélocité !!!
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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maison achetée, fraudes fiscales que faire???
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