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 Sujet  |
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jim78
Contributeur débutant
23 réponses |
 Posté - 11 avr. 2007 : 23:38:23
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
je pense que ça se tente...effectivement !
Bonjour Emmanuel,
Après enquête et ayant obtenu les copies des permis de construire et de démolir, je suis en mesure d’apporter les informations complémentaires suivantes :
La création de la copropriété (avec répartition des Lots 1 et 2 est bien antérieure aux demandes : Permis de construire pour le lots 1 et permis de construire et de démolir pour le lot2.
Monsieur et Mme X propriétaires de la parcelle cadastrée ont déposé en leur nom un PC d’extension pour le bâtiment du Lot1
Monsieur et Mme X ont fait un courrier autorisant M. et Mme Y à « établir un permis de construire et de démolir pour le lot 2 » ( alors que la copro existait depuis plusieurs mois)
Les plans d’architectes font mention de façon laconique « propriété de M.X et M.Y »
Le plan de la division du terrain en 2 lots n’a pas été annexé aux PC et PD
Le plan de masse fourni pour le lot 2 a été illustré de telle sorte à ne pas faire apparaître les limites des lots . L’illustration fait état d’une « plantation d’une haie d’arbustes » qui curieusement tombe pile poil sur la limite des deux lots.
Aucune demande n’a été établie par la Copropriété.
Ces éléments s’ajoutent à ceux déjà rapportés plus haut le 9 Avril.
Sans trop pouvoir m'avancer, je pense sincèrement qu'il y a dissimulation d'informations aux fins d'obtention de PC qui n'aurait pas pu être dlivré à la lumière des évidentes intentions de division de parcelle après contruction.
Je pense qu’il y a matière à aller au pénal. Si vous avez des suggestions n’hésitez pas.
Mille mercis encore.
Très Cordialement.
Ps : compte tenu de la loi SRU et des recommandations de densification au pourtour des gares, je pense qu’il serait très utile d’avoir sur le forum un sujet « copropiété horizontale » rappelant les règles de base qui régissent les permis de construire et comment s’assurer que c’est pas un moyen d’échapper aux législation et réglementation d’urbanisme, (lotissement) et/ou des règles d’occupation du sol (COS) du plan local d’urbanisme. Et par ailleurs fournir des conseils aux riverains sur les démarches à entreprendre en utilisant les mots justes ce qui n’est pas simple quand on est pas de la partie. D’ailleurs des lettres types seraient les bienvenues.
Merci aussi à tous les contributeurs de ce Forum !
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Cordialement
Jim |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 01:31:36
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| avant d'aller au pénal, vous pouvez soulever la fraude auprès du maire en le mettant en demeure de retirer le PC... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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jim78
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 10:08:56
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Oui effectivement, dans mon élan j’ai omis de préciser que j’ai rendez-vous avec le maire et le responsable du service de l’urbanisme dans 15 jours.
Ce que je ne maîtrise pas bien par contre, c’est la "subtilité" de cette manip : qu’est-ce qui change profondément entre une parcelle et une copro horizontale ??
A quels textes puis-je me référer ?
Avec mes remerciements
Bien Cordialement
Jim
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Cordialement
Jim |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 10:16:50
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dans la copro, il y a une seule parcelle qui a la surface des deux "lots", donc c'est mieux pour le calcul de la SHON disponible par exemple
mais qui dit copro dit parties communes. si pas de parties communes, pas de copro et division réelle... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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jim78
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 10:27:00
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Compris. C'est bien le cas. Ici aucune partie commune.
Bien Cordialement.
Jim |
Cordialement
Jim |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 10:43:29
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| pour info, si vous voulez fouiller le sujet, ça correspond, je croisn à la méthode dite "Stemmer" qui a été condamnée par le juge administratif. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 16:04:25
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Je ne comprends pas tout :
Il y a deux PC délivrés sur deux lots de copro dont l'assiette est, dans les deux cas, l'ensemble du terrain. Est-ce cela ?
En bref, en quoi réside le problème ? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 16:25:22
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ce que je comprends, c'est que le propriétaire de la parcelle a créée une copropriété de 2 lots.
L'assiette foncière de la copro, c'est 600m².
Le copropriétaire du lot A a donné l'autorisation au copropriétaire du lot B de "modifier" son lot : c'est la loi
Les PC délivrés l'ont été conformément à la loi en matière de copropriété.
Les infractions semblent concerner les règles d'urbanisme. |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 16:32:54
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quelles regles d'urba ?
Bien cordialement,
Vincent |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 17:07:50
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si il y a division, les règles d'accès à la parcelle du fond ne sont pas respectées, celles relatives aux distances entre batiments d'une part et fenêtres et limite de propriété d'autre part non plus.
si il n'y a pas division, bien sur, pas de pb au sein du projet lui même (mais deux pb déjà recensés avec le bow-window par rapport à la propriété de Jim et à la démolition présentée comme une surrélévation alors que le fait de nouvelle construction impose de modifier la distance à la propriété de Jim). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 avr. 2007 17:16:24 |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 17:22:31
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qui dit copro dit division en jouissance et donc division foncière pour l'application des regles du droit de l'urba.
entre les deux lots les regles de l'article 8 s'appliquent, entre les voisins et les lots celles de l'article 7
et les regles des articles 5 et 9 s'appliquent lot par lot jusqu'à la réforme du 1er octobre 2007.
en revanche je ne vois pas trop le probleme d'accès, le terrain étant indivis le premier lot peut souffrir du passage du véhicule du propriétaire de la maison en fond de parcelle
Bien cordialement,
Vincent. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 17:29:01
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| sauf à requalifier le projet en division, vu les plans présenté et l'absence absolue de "parties à jouissance commune"... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 17:44:51
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sauf que le juge assimile la privatisation "virtuelle" de l'emprise de la maison à construire sur le sol indivis à une division en jouissance. C'est la JP qui a mis à mal la méthode Stemmer....  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 18:13:29
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| donc d'après toi, y a t il ou pas division de fait ici , dans la mesure où le juge le déciderait effectivement ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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jim78
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 00:09:21
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Citation :
Initialement entré par vinzz
qui dit copro dit division en jouissance et donc division foncière pour l'application des regles du droit de l'urba.
entre les deux lots les regles de l'article 8 s'appliquent, entre les voisins et les lots celles de l'article 7
et les regles des articles 5 et 9 s'appliquent lot par lot jusqu'à la réforme du 1er octobre 2007.
en revanche je ne vois pas trop le probleme d'accès, le terrain étant indivis le premier lot peut souffrir du passage du véhicule du propriétaire de la maison en fond de parcelle
Bien cordialement,
Vincent.
Merci Vincent de vous interrésser au cas que je soumets.
Il n'y a AUCUNE PARTIE COMMUNE. Chaque lot selon le Plan de la copropriété dispose de son propre chemin d'accès.
J'ai annoté en bleu le plan du géomètre.On notera de façon bien précise la séparation des 2 lots sur le plan.
On notera un gommage complet de l'existance de la copro dans le plan
annexé au PC. Comparaison :
Il me semble bien qu'on soit en présence de méthode STEMMER.
En cas de division préalable, le Lot 2 devenait inconstructible.
- Chemin d'ccès de 3m seulement au lieu de 4 requis pour desservir 2 logement au fond de la parcelle (actuellement en cours de construction).
- Le règlement d'urbanisme ne permettrait pas non plus l'imposante construction en cours (dépassement du Cos, recul insuffisant pour les ouvertures en façade.)
- Plus le démolissage de la maison existante, et rempacée par l'immeuble de 2 logements sous le couvert de "surélévation". En cas de nouvelle construction, elle serait frappée d'alignement à 2,5m de la limite séparative. (ce qui m'aurait supprimé la vue oblique de la première fenêtre de façade à 1.5 du pignon aveugle donnant directement sur mon séjour)
- Sans compter le Bow-window (avec balcon) donnant sur mon terrain à moins de 8m de la limite séparative.
Merci pour toute autre info que vous pourrez me communiquer.
Bien Cordialement
Jim
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Cordialement
Jim |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 02:41:57
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si vous souhaitez agir maintenant pour contester l'autorisation parce qu'elle n'est pas conforme au POS, vous avez peut-être un pb de délai ; dites moi si je décompose tout comme il faut :
*le 13 janvier, le PC a été affiché
*vous aviez donc jusqu'au 13 mars pour le contester par recours notifié au pétitionnaire
*aucun des courriers que vous avez adressés au maire n'a été notifié au pétitionnaire
*aucun ne constitue donc un recours gracieux prolongeant le délai de recours de 2 mpois après la réponse, tacite ou explicite, de la commune.
*une action directe au TA est donc forclose de votre part.
si j'ai bien décomposé, il va falloir est très très convaincant pendant l'entretien avec le maire : lui seul peut maintenant retirer le PC, vous ne pouvez plus rien faire par vous même.
lui en revanche dispose de 4 mois depuis l'affichage du PC, donc jusqu'au 13 mai pour le retirer au titre de son illégalité par rapport aux règles d'urbanisme.
il peut aussi le retirer plus tard en soulevant la fraude, mais en général, ils n'aiment pas car il faut démontrer qu'il y avait intention frauduleuse et pas simplement erreur de plan.
dans les deux cas, dès que le PC est retiré (si vous arrivez à le convaincre donc) , la construction devient illégale car sans PC et peut faire l'objet d'une action pénale en démolition pendant 3 ans à partir de la fin des travaux.
une question enfin : puisque le terrain est en copro, les pétitionnaires avaient ils joints à leurs demande de PC une autorisation de l'AG des copropriétaires pour réaliser les constructions ?
si tel n'est pas le cas, c'est une illégalité supplémentaire par rapport au R421-1-1 du code de l'urba. ça fait encore un point pour convaincre votre élu chéri, car ça prouve que les pétitionnaires ont voulu jouer sur deux tableaux (pas copro en l'absence d'autorisation de l'AG et en l'absence de parties communes, mais copro pour l'application des règles d'urba) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 09:28:54
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ok je comprends mieux.
reste, comme le dit Emmanuel, le prob. du délai, étant précisé que le maire dispose d'un délai de 4 mois pour retirer le PC à compter de sa signature et non de son affichage.
Et si vous n'avez pas attaqué devant le TA dans le délai de recours pas d'action en démolition possible au civil (L.480-13 du CU).
Bon courage
Vincent. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 09:55:13
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Vincent, j'ai souvenir d'une JP rappelant que le délai de 4 mois court à compter de l'affichage et pas de la signature, justement pour accorder 2 mois au maire pour donner favorablement suite à un recours gracieux adressé en fin de délai de recours des tiers.
je n'arrive plus à mettre la main dessus.
alors 4 mois à partir de la signature ou à partir de l'affichage ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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jim78
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 10:02:52
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La date de signature du permis est le 18 décembre 2006.
L'affichage est du 13 Janvier( en même temps que le début des travaux)
Mes courriers RAR datent des 17 Janvier, 12 Avril, et enfin 4 avril pour demander l'arrêt des travaux et l'annulation du PC. Comme la mairie n'a rien fait jusque là, le temps court et à l'arrivée on me parlera de délai ?? J'étais dans les délais. Si la mairie traine afin que les délais soient dépassés, quels sont mes recours ?
[une question enfin : puisque le terrain est en copro, les pétitionnaires avaient ils joints à leurs demande de PC une autorisation de l'AG des copropriétaires pour réaliser les constructions ? ]
Rien de cela, juste une letre de M.X autorisant M.Y je cite "à faire les démarches nécessaires pour le dépôt et l'obtention d'un permis de construire et démolir sur la parcelle.....à valoir ce que de droit"
Et mon RV avec la mairie est pour le 27 Avril ??? Ca veut dire quoi tout ça ? Est-ce que je perds mes droits ??
Merci à tous.
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Cordialement
Jim |
Edité par - jim78 le 13 avr. 2007 10:11:28 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 10:08:47
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vos courriers RAR ont ils été notifiés, c'est à dire envoyés en copie en RAR au titulaire du PC ?
si ce n'est pas le cas, ils n'ont pas prolongé votre délai de recours contentieux.
vous ne pouvez en ce cas plus aller vous même au tribunal, sauf pour demander des dommages et intérets au titre du L480-13 pour la fenêtre érigé à moins de 8m. de chez vous. pas d'action en démolition possible à votre initiative...
tout redémarre si le maire retire le PC.
le maire a jusqu'au 18 avril pour retirer le PC si Vincent a raison, jusqu'au 13 mai si c'est moi qui ai raison. dans le premier cas, votre rendez-vous en mairie le 27 avril est parfaitement inutile à moins que le maire ne vous suive dans votre argumentation sur la fraude, mais je vous ai dit que c'était peu probable. dans le second cas, le 27 avril est suffisant. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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