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Je suis en train de regarder l'achat d'une partie de la grange de mon voisin (qui serait d'accord pour vendre). Faisant ainsi je récuperai environ 1/3 du bâtiment. La toiture couvrant les 2/3 restants (que je n'achète pas) sont en très mauvais état : effondrement d'une partie des poutres et trou de 3m de diamètre dans la toiture.
A ce que j'ai pu voir le système des poutres est indépendant entre la partie "achetée" et la partie gardée par mon voisin. Les 2 séries de poutres s'appuient sur un mur porteur de 50cm qui sépare en 2 la grange. Ce mur est doublé de mon côté d'un 2ème mur de 46cm qui ne monte pas jusqu'au toît (s'arrête à 3m de hauteur environ).
Je pense refaire la toiture de mon côté tout en essayant de me déconnecter de la toiture en mauvais état de mon voisin. L'idée serait de prolonger le mur de 46cm jusqu'à la toiture pour refaire un support sain pour les nouvelles poutres de toits.
Est-il possible de mettre la séparation dans l'acte de vente entre les 2 murs existants ? Dans ce cas les murs sont-ils mitoyens ou appartiennent t-il en propre à chacun ?
Je suis en train de regarder l'achat d'une partie de la grange de mon voisin (qui serait d'accord pour vendre). Faisant ainsi je récuperai environ 1/3 du bâtiment. La toiture couvrant les 2/3 restants (que je n'achète pas) sont en très mauvais état : effondrement d'une partie des poutres et trou de 3m de diamètre dans la toiture.
A ce que j'ai pu voir le système des poutres est indépendant entre la partie "achetée" et la partie gardée par mon voisin. Les 2 séries de poutres s'appuient sur un mur porteur de 50cm qui sépare en 2 la grange. Ce mur est doublé de mon côté d'un 2ème mur de 46cm qui ne monte pas jusqu'au toît (s'arrête à 3m de hauteur environ).
Je pense refère la toiture de mon côté tout en essayant de me déconnecter de la toiture en mauvais état de mon voisin. L'idée serait de prolonger le mur de 46cm jusqu'à la toiture pour refaire un support sain pour les nouvelles poutres de toits.
Très bonne idée.
Citation : Est-il possible de mettre la séparation dans l'acte de vente entre les 2 murs existants ?
Il faut. En fait, il faut établir la limite de propriété entre les 2 murs. Le mur bas à vous, et le mur haut au voisin. Dans l'absolu, cela veut dire que pendant le temps des travaux, il y aura une situation hors la loi : votre toît s'appuiera sur le mur de votre voisin. Mais cela sera sans conséquence si vous mettez rapidement fin à la situation.
Citation : Dans ce cas les murs sont-ils mitoyens ou appartiennent t-il en propre à chacun ?
Quel procédure/déclaration dois-je engager pour diviser la parcelle du voisin ? Faut-il faire intervenir un géomètre ? Comment se passe la division de SHON ? Je précise que la grange n'est plus utlisée depuis 10 ans et je pense que la densité du voisin est largement en surcapacité par rapport au COS de 0.25 du fait de la présence de bâtiments anciens.
Quel procédure/déclaration dois-je engager pour diviser la parcelle du voisin ? Faut-il faire intervenir un géomètre ?
Demandez au notaire qui va réaliser la vente. Lui saura. Et revenez le dire ici SVP (comme ça, je saurais aussi )
Citation : Comment se passe la division de SHON ?
La SHON constructible est liée à la surface du terrain. La surface du terrain (cela veut dire parfois seulement la surface de la maison) multipliée par le COS (trouvable sur le POS, en mairie) donne la SHOB constructible sur la parcelle.
Citation : Je précise que la grange n'est plus utlisée depuis 10 ans et je pense que la densité du voisin est largement en surcapacité par rapport au COS de 0.25 du fait de la présence de bâtiments anciens.
Ha oui, c'est sur, attention de coté là. Un COS de 0,25, s'il n'y a pas de terrain associé et contiguë à la grange, c'est à fuir. Car cela veut dire que vous ne pourrez rien faire d'autre (ou quasiment) de la grange qu'un garage.
La grange est contigue de ma parcelle sur laquelle il me reste 45m² de droit à construire de la shon (surface parcelle x COS - shon actuelle = 740*0.25 - 140).
Le terrain constructible que je récupérerai avec le tiers de la grange est effectivement petit (40m²) pour une shon potentielle de 35m².
Mon calcul est le suivant en mutualisant les 2 parcelles contigues : droit à construire sur les 2 parcelles = (740+40)*0.25=195m² shon existante + shon tiers grange = 140 + 35 = 175m² Il me reste 20m² de SHON pour faire la liaison entre les bâtiments (couverture d'une partie d'une cour).
Je suis d'accord que ce serait un autre problème si je n'avais pas d'"excédent" de SHON sur mon terrain.
Dans ce cas, il y aurait changement d'affectation et donc dépôt de permis de construire obligatoire.
Par ailleurs, le POS de ma commune autorise, comme couramment, le dépassement de SHON en cas de rénovation jusqu'à la SHON existante préalablement au travaux, mais n'indique pas à quel bâtiment cela s'adresse.
La question est de savoir si dans ce cas,la DDE applique les règles normales de densité (COS*superficie) ou l'article du POS. De ce que j'ai pu lire de ci de là ce n'est pas très clair.
Prenons mon cas, je considère que la SHON existante de la grange est acquise, dans ce cas j'ai : SHON existante avant travaux = 140 + 35 = 175m² droit à construire = (740+40)*0.25 = 195m² il me reste toujours 20m². Cela ne change rien pour mon cas.
Mais imaginons que je rachète toute la grange. Elle fait 105m² de SHON sur un terrain de 120m². SHON existante avant travaux = 140 + 105 = 245m² droit à construire = (740+120)*0.25 = 215m²
Je suis en surdensité. Que dois-je faire ? Revenir à la densité du terrain et ne rénover qu'une partie de la grange, le reste étant maintenu en garage (hors SHON) ou ai-je le droit de rénover la totalité de la grange ?
Sujet intéréssant...
NOTA : la grange possède-t-elle de la SHON ? (normallement les bâtiments agricoles tels des granges ne possèdent pas de SHON). Ce point a été tranché par le Conseil d'Etat : http://www.efe.fr/FR/revue/pdf/Bjdu1-2004_b.pdf. La grange n'étant pas l'annexe d'une exploitation agricole à la date de dépôt du permis possède une shon non nulle.
Si ces granges ont bien servi pendant des décennies à des exploitations agricoles (et ne constituaient alors pas de SHON), elles servent maintenant de remises pour des particuliers non agriculteurs (et constituent alors de la SHON).
Reste une question : que faut-il penser d'une grange sans utilisation depuis plus de 3 ans (rendant caduque une poursuite pour changement de destination sans permis de construire) ? Dans ce cas, il faut considérer qu'il y a apparition de SHON. En effet, par défaut, toute surface est par défaut de la SHON, sauf celle pouvant être exclue pour telle ou telle raison. Puisque la cause agricole ne peut plus être retenue pour en déduire la surface, la SHON est apparue.
Pour la question posée, c'est bien la SHON totale de 215m2 qu'il faudrait prendre en compte, car même si la grange est à l'heure actuelle à vocation agricole (et donc non de la SHON), la cession a un non agriculteur ferait immédiatement disparaitre la déduction permise par l'utilisation liée à la profession d'agriculteur. Quand un non agriculteur achète une grange, l'acte de vente "créé" la SHON.
Tout cela est logique vis à vis de la définition de la SHON.
Citation :Reste une question : que faut-il penser d'une grange sans utilisation depuis plus de 3 ans (rendant caduque une poursuite pour changement de destination sans permis de construire) ?
Je ne connais pas ce délai de 3 ans. D'où vient-il ?
J'en profite pour vous remercier ici de vos réponses toujours très bien éclairées.
Division d'une grange - mur mitoyen
Forum fermé
Posté - 11 avr. 2006 : 18:24:37
)