| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
 Posté - 16 janv. 2007 : 01:10:31
|
Citation :
Initialement entré par mdeweerd
Bonjour
Je ne vous approte pas de réponses, j'ai une question.
Normalement un bail commercial mets toutes les charges à la charge du locataire. Vous payez bien sûr des impôts sur les charges non-locatives, mais je ne comprends pas que dans ce cas le local peut couter plus cher qu'il rapporte.
Bonjour,
mon bail precise le 606 concernant les charges locatives puis je lui compter donc meme des travaux de toiture d'immeuble ?
et sinon je crois qu'il n'a ete appliqué que les charges habituelles du syndic déclarée comme locatives qui font donc l'objet au meme titre qu'un bail d'habitation !!
cela me coute plus cher que cela ne rapporte car entre les impot qui ont augmente pour ma part de 90% en dix ans et les charges qui ne cesse de s'accroitre egalement j'ai du mal a joindre les deux bouts !!! |
Caduce |
Signaler un abus  |
|
|
mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 22:26:06
|
Je viens de relire le contrat que j'ai réalisé, les contrats types sur mon ordi, l'article 606 & 605 de la loi concerné.
J'ai un contrat type qui dit explicitement que mêmes les charges defini à l'article 606 sont à la charge du preneur.
Finalement, ce n'est pas le contrat que j'ai retenu.
En même temps l'article 606 dit clairement 'couvertures entières'. Donc je dirai si le remplacement de la toiture n'est que partielle, c'est une réparation d'entretien à la charge du locataire.
Comme toutes les charges qui ne sont pas mentionnés à l'art. 606 sont des charges d'entretien. Je comprends de ces baux et la loi que c'est bien le preneur qui doit les prendre en charge pour un local commercial (car la legislation pour un bail d'habitation ne tient pas).
C'est donc probablement une bonne idée de revoir en détail le bail sur ces points et de réclamer ces charges.
Si vos impôts augmentent à cause (/avec) des revenus locatifs, c'est qu'en final vous êtes toujours en positif. Les travaux et une bonne partie des autres charges sont déductibles. Sinon, je dirai qu'il y a qqchse qui cloche.
Votre cas nécessite prablement une analyse 'personnalisée'. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
| Signaler un abus |
|
|
Cyber-PAPY
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 09:00:17
|
Ce cas est assez typique des baux sous évalués.
On se trouve ainsi devoir payer une véritable fortune au locataire pour pouvoir récupérer les locaux.
En effet celui-ci, de par son bail jouit d'une véritable rente.
Cela s'apparente à la trop célèbre Loi de 48 pour l'habitation.
Certains baux se négocient à prix d'or pour permettre au nouveau locataire de bénéficier du faible loyer.
Où je ne comprend par contre pas c'est sur le déficit:
Le loyer est du tiers du loyer normal. Certes c'est peu
Mais TOUTES les charges doivent pouvoir lui être imputées. Y compris la réfection de toiture.
Il y a même une possibilité de récupération rétroactive des charges, mais je ne sais pas exactement sur quelle durée.
Il est impératif de faire examiner le bail par un spécialiste pour connaitre exactement les modalités. |
| Signaler un abus |
|
|
mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 22:10:22
|
Non, j'ai regardé les baux que j'ai. Si le bail ne dit pas explicitement que le preneur prends en charge toutes les charges, y compris ceux de l'article 606, les gros travaux défini dans cet article sont à la charge du bailleur.
Donc s'il y a des charges pour le bailleur, il a selon le montant de ces charges une possibilité de déficit.
|
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
Edité par - mdeweerd le 10 févr. 2007 12:44:27 |
| Signaler un abus |
|
|
Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 15:26:18
|
Citation :
Initialement entré par Cyber-PAPY
Ce cas est assez typique des baux sous évalués.
On se trouve ainsi devoir payer une véritable fortune au locataire pour pouvoir récupérer les locaux.
En effet celui-ci, de par son bail jouit d'une véritable rente.
Cela s'apparente à la trop célèbre Loi de 48 pour l'habitation.
Certains baux se négocient à prix d'or pour permettre au nouveau locataire de bénéficier du faible loyer.
Où je ne comprend par contre pas c'est sur le déficit:
Le loyer est du tiers du loyer normal. Certes c'est peu
Mais TOUTES les charges doivent pouvoir lui être imputées. Y compris la réfection de toiture.
Il y a même une possibilité de récupération rétroactive des charges, mais je ne sais pas exactement sur quelle durée.
Il est impératif de faire examiner le bail par un spécialiste pour connaitre exactement les modalités.
Pour info mon locataire vient de me demander la regul des charges sur les cinq dernières et n'ayant pas les charges de 2006 j'ai fait les quatre autres années et il me doit quand même une somme avec presque 4 zéros !!!!
Ce qui explique donc bien pour quoi je perd aujourd'hui énormement d'argent !!
Pour info, j'ai lancé la procédure en janvier 2005 et j'aurais la date d'audience demain !!!
A bientot, |
Caduce |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
|
|
Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 20:38:49
|
moi que croyais obtenir la date d'audience, quelle est belle la justice francaise il se sont réunis je ne sais pourquoi en mai pour dire qu'il se reunirait à nouveau en fin juin pour définir la date d'audience qui sera probablement fin novembre, et voilà comment on perd une année. C'en est presque a pleurer tellement c long  !!!!! |
Caduce |
| Signaler un abus |
|
|
Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 00:49:45
|
Citation :
Initialement posté par Cyber-PAPY
Ce cas est assez typique des baux sous évalués.
On se trouve ainsi devoir payer une véritable fortune au locataire pour pouvoir récupérer les locaux.
En effet celui-ci, de par son bail jouit d'une véritable rente.
Cela s'apparente à la trop célèbre Loi de 48 pour l'habitation.
Certains baux se négocient à prix d'or pour permettre au nouveau locataire de bénéficier du faible loyer.
Où je ne comprend par contre pas c'est sur le déficit:
Le loyer est du tiers du loyer normal. Certes c'est peu
Mais TOUTES les charges doivent pouvoir lui être imputées. Y compris la réfection de toiture.
Il y a même une possibilité de récupération rétroactive des charges, mais je ne sais pas exactement sur quelle durée.
Il est impératif de faire examiner le bail par un spécialiste pour connaitre exactement les modalités.
Après prise de rendez vous avec un expert et mon bail en poche il apparaitrais que je ne peux deduire comme charges que celle dites d'habitation !!
voilà pourquoi cela me coute une fortune !!
et mon affaire continue devant les tribunaux... |
Caduce |
| Signaler un abus |
|
|
Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 17:24:45
|
eh oui, audience encore repoussé...
Pour vous dire ça fait 4 ans maintenant que mon affaire est devant les tribunaux et toujours pas de date ... |
Caduce |
| Signaler un abus |
|
|
Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 27 mars 2009 : 15:36:51
|
Ça y est enfin un jugement et en plus plutôt favorable !!
Je penses que la rétroactivité dans mon cas, va faire du bruit auprès du locataire !!
presque 15 % de la somme finale est à déduire de l'éviction.
Enfin s'il n'y a pas d'appel (on serait reparti pour au moins deux ans) qui ferait augmenter encore la rétroactivité ! En fait dans ce type de procédure le temps joue plus pour le propriétaire que le locataire !! |
Caduce |
| Signaler un abus |
|
|
mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 27 mars 2009 : 20:10:12
|
Merci pour nous tenir au courant.
Qqs questions:
- Quel est finalement la somme pour l'éviction (en # de loyers);
- Avec la rétroactivité, vous faites référence aux charges?;
- Le locataire a-t-il continué de payer qqchse pendant la procédure? Je suppose que vous n'avez pas fait de régul pour charges pendant la période ni d'appel de loyers (éventuellement d'indemnités)? Pouvez-vous éclaircir?
|
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
| Signaler un abus |
|
|
Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 27 mars 2009 : 20:53:18
|
Citation :
Initialement posté par mdeweerd
Merci pour nous tenir au courant.
Qqs questions:
- Quel est finalement la somme pour l'éviction (en # de loyers);
- Avec la rétroactivité, vous faites référence aux charges?;
- Le locataire a-t-il continué de payer qqchse pendant la procédure? Je suppose que vous n'avez pas fait de régul pour charges pendant la période ni d'appel de loyers (éventuellement d'indemnités)? Pouvez-vous éclaircir?
En fait pour repondre a vos questions :
- l'indemnité d'éviction vaut une dizaine d'années de loyer mais cela n'est pas important puisqu'il m'est possible de revendre le pas de porte et que le loyer a été multiplié par 2,5.
- la rétroactivité est la différence entre le loyer payé et l'indemnité d'occupation définit par le tribunal (rien a voir avec les charges)
- le locataire se doit de continuer de payer le loyer qui s'appelle en fait indemnité d'occupation à partir du moment où on entreprend cette procédure sinon si on laisse loyer sur les quittances cela pourrait être considérer comme un renouvellement avec reconduction tacite, donc le locataire doit continuer de payer la somme définit dans le bail s'il ne paye pas celui ci encours l'éviction sans aucune indemnité !! Et non pas de regul de charges mais cela n'est pas une obligation ma procédure est particulière et rien ne vous empêche de le faire !!
Je serais heureux de répondre aux questions de personne qui sont dans des situations équivalente !! |
Caduce |
| Signaler un abus |
|
|
mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 27 mars 2009 : 22:42:26
|
Bonjour Caduce
Je ne suis pas dans une situation équivalente, mais cle m'aide à mieux maitriser le sujet car mieux vaut être prévenu!
Donc en gros l'indemnité d'éviction corresponds à 3,3 ans de nouveau loyer. J'ai l'impression que la rétroactivité n'est pas bien importante tout de même: 15 % de 10 ans de loyer corresponds à 1,5 ans pour 4 ans d'occupation? Et en plus les charges ne sont pas récupérés? |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
| Signaler un abus |
|
|
Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 11:31:33
|
Bonjour,
non en fait le prorata que je vous est donné est celui avec le nouveau loyer cependant comme je vous l'est dit plus haut ce n'est pas cela qui est important car vous avez la possibilité de revendre le pas de porte !!!
la rétroactivité est calculé de la facon suivante Rétroactivité= indemnité d'occupation définit par le juge - le paiement de l'ancien loyer que le locataire continue a payer pendant la procédure * Par taux d'intérêt légal au prorata. D'après mon avocat il est possible que cette retroactivité mange en trs grosse partie la valeur de l'indemnité d'éviction
Ce qui dans mon cas represente 2 ans du nouveau loyer et 6 ans de l'ancien.
Si vous avez une procédure en cours mailez moi pour que je vous réponde plus clairement |
Caduce |
| Signaler un abus |
|
|
mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 11:45:36
|
| Merci Caduce, maintenant c'est plus clair - c.a.d. plus cohérent dans ma lecture. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
| Signaler un abus |
|
|
Jurisconseil
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 15:17:18
|
effectivement il convient d'avoir une visibilité dans votre affaire...n'hésitez pas à aller le voir!!
en tout cas juste pour dire également que ce site est très très bien!! même si parfois les réponses sont limites limites..
***moderation : publicité interdite***
|
Edité par - nefer le 03 avr. 2009 22:59:03 |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
j'ai un gros souci :(
Forum fermé
