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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 10 sept. 2005 :  21:08:17  Voir le profil
Ce sujet est maintenant fermé et n'est plus réactualisé.

Vous retrouverez cet éclairage tenu à jour dans le nouveau forum en cliquant sur ce lien.



Pour déterminer les obligations urbanistiques en matière d'aménagement de greniers, il convient d'abord de déterminer la nature de ces combles existants au regard de l'urbanisme.


  • 1)Soit les combles constituent de la SHOB, soit il n'en constituent pas.


    • a)Les combles ne constituent pas de SHOB s'il n'y a pas de plancher mais seulement un plafond pour l'étage du dessous, et que la structure portant ce plafond n'est pas capable de porter un plancher.

    • b)Les combles constituent de la SHOB dans les cas contraires, et en particulier :

      • Le fait qu'il n'y ai pas d'accès aux combles n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHOB.

      • Le fait qu'il n'y ai pas de jours (velux, lucarnes, etc.) n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHOB.

      • Le fait que la hauteur entre le plancher et la sous-face de l'isolant ou des chevrons soit inférieure à 1m80 n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHOB.


  • 2)Ensuite, si les combles constituent de la SHOB, ils peuvent ou non constituer de la SHON.


    • a)les combles ne constituent pas de la SHON

      • Si la charpente est très encombrante. Le cas le plus classique est l'encombrement lié à la charpente industrialisée (fermettes). Par contre, le fait que les entrées des fermes d'une charpente traditionnelle coupent les combles en quelques parties n'est pas suffisant.

      • Dans les parties où la hauteur entre la sous-face du complexe isolant ou des chevrons et le plancher fait moins de 1m80.


    • b)Ces combles constituent de la SHON dans les autres cas, et en particulier :

      • Le fait qu'il n'y ai pas d'accès aux combles n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHON.

      • Le fait qu'il n'y ai pas de jours (velux, lucarnes, etc) dans les combles n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHON.





Ceci étant déterminé :


  • 1) Si l'on créé un étage de combles, c'est à dire que l'on pose un plancher (ou une dalle béton), ainsi que la structure le portant, ou si l'on renforce des solives existantes, originellement strictement incapables de porter un plancher, il faudra obtenir une autorisation.

    • -Si la SHOB créée est inférieure à 20m2, il faut obtenir une Déclaration Préalable.

    • -Si la SHOB créée est supérieure à 20m2, il faut obtenir un Permis de Construire.


  • 2) Si l'on aménage un grenier existant constituant uniquement de la SHOB (donc de hauteur inférieure à 1m80), ainsi qu'un grenier constituant de la SHOB et de la SHON, sans modifier l'apparence extérieure de la construction, il n'y a besoin d'aucune autorisation.

    • Par contre, si l'on souhaite rajouter des fenêtres de toit, il faudra obtenir une Déclaration Préalable car on modifie la façade qu'est la toiture d'une maison.

    • Même chose pour une modification pourtant bien plus importante, à savoir le réhaussement du toit de la maison afin de créer ou d'agrandir la surface où la hauteur sera supérieure à 1m80 (donc créer ou agrandir la SHON).

    • Par contre, si en réhaussant les murs il est créé des fenêtres dans ceux-ci (c'est à dire donc pas des fenêtres de toit), il faudra alors obtenir un Permis de Construire.

    • Enfin, pour le cas très théorique où un plancher aurait été posé dans une charpente encombrante, le fait de modifier celle-ci obligera à déposer soit une DP soit un PC, en fonction de la surface de plancher ainsi dégagée et donc rendu aménageable (donc création de SHOB).


    Au sujet de ces aménagements de greniers existants, il faut savoir qu'il y a énormément de confusion à ce sujet dans les services instructeurs, en particulier en mairie, ce qui débouche sur beaucoup d'abus de pouvoir, c'est à dire sur des obligations à PC ou à DP.
    Ainsi, certains pensent qu'un grenier n'est pas une "vrai" surface et qu'il faut donc la "créer" par l'intermédiaire d'un PC ou d'une DP si on les aménage. Cet argument est proche du ridicule. Un grenier disposant d'un plancher est de la SHOB. Nul besoin d'autorisation pour créer une surface qui existe déjà !
    Depuis le 1e octobre 2007, ceci est clairement établi par la loi. Donc, si l'on tente de vous opposer cet argument, citez le code de l'urbanisme !

    Ne vous laissez pas faire à ce sujet !



Tout ceci étant dit, quoi qu'il en soit, n'oubliez pas d'aller déclarer l'aménagement de vos combles aux impôts locaux. Si vous ne le faites pas, vous serez en infraction permanente et vous pourrez à tout moment, même 20 ans après, à la revente par exemple, être redressé sur 3 ans, au niveau de la taxe foncière et de la taxe d'habitation.

Quelques rappels pour finir.

  • Lorsque la surface SHON totale du bâtiment concerné dépasse 170m2, le Permis de Construire doit être signé par un architecte.

  • D'après cette réponse ministérielle, la surface SHON totale des bâtiments d'une même unité foncière ne doit pas être prise en compte pour déterminer s'il y a ou non obligation de recourir à un architecte. Seule la surface SHON du bâtiment modifié, dans la mesure où il n'est contigu à aucun autre, est à prendre en compte.

  • D'après cette réponse ministérielle, une Déclaration de Travaux (maintenant Déclaration Préalable) n'a jamais à être signée par un architecte.





Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Edité par - Laurent CAMPEDEL le 23 oct. 2007 16:31:12
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 30 sept. 2009 10:18:08

maudux
Contributeur actif

25 réponses

Posté - 12 sept. 2005 :  21:18:41  Voir le profil
merci pour cette information. Pouvez vous m'indiquer les références juridiques (code de l'urbanisme) relatives aux aménagement de combles ?
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maudux
Contributeur actif

25 réponses

Posté - 12 sept. 2005 :  21:28:52  Voir le profil
Désolé je n'ai pas lu la suite du forum où j'ai retrouvé les références sur la SHON et la SHOB.

Dans mon cas concret, j'ai déposé une demande de travaux pour la pose de 4 velux dans un grenier avec un plancher existant (dalles agglomérés de 22 mm sur poutres). Ces travaux étant effectués, je souhaiterais aménager dans ce grenier 2 chambres et une salle de bain. Dois je déposer une nouvelle damnde de travaux ou un permis de construire (surface : 25 m2)ou tout simplement rien du tout puisque le plancher existe. Le problème est que j'ignore en fait si les services fiscaux ont pris en compte dans leur calcul de la SHON le grenier existant.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 12 sept. 2005 :  22:10:13  Voir le profil
Ce ne sont pas les services fiscaux qui controlent les problèmes d'urbanisme. Lorsque l'aménagement sera réalisé, vous aurez un formulaire à remplir et à adresser au centre des impôts fonciers de votre secteur afin qu'ils ajustent la valeur locative de votre bien.

En attendant, il faut déterminer si d'un point de vue urbanisme ce plancher est déclaré. Quelle age a cette partie de votre maison ?



Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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vinzz
Pilier de forums

767 réponses

Posté - 13 sept. 2005 :  10:03:43  Voir le profil
Si je peux me permettre, il me semble que dès lors que l'on réalise des travaux dans des combles qui ont pour objet ou pour effet de rendre habitables cette partie du bâtiment qui ne l'était pas avant, il est nécessaire d'obtenir un permis de construire et ce, que le hauteur sous plafond soit de 1,75 m ou 1,95 m.

Le CU exige un PC pour tout changement de destination, que l'on crée de la SHON ou de la SHOB, l'idée étant qu'en cas d'un tel changement, les regles d'occupations des sols changent.

En tout cas, merci pour ces explications qui répondent, part avance, à de nombreuses questions.

Vincent

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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 13 sept. 2005 :  12:28:28  Voir le profil
Pour qu'il y ai besoin d'un permis de construire, les travaux doivent rendre des combles "aménageables" et non "habitables" (notion inconnue en urbanisme).

Ceci dit, un comble n'existant pas en SHOB ne peut constituer un changement de destination. On ne peut changer de destination qu'une surface qui existe.
Prenons le cas d'un pavillon lambda couvert pas une charpente en fermette. Dans ce cas, les combles n'existent pas et ne sont donc pas comptés en SHOB. Lorsque l'on réalise des travaux pour modifier les fermettes, on créé alors de la SHOB, et on retombe tout simplement dans le cas classique d'une construction : moins de 20m2 de SHOB => déclaration de travaux, plus de 20m2 => Permis de construire.
En fait, il y a peu de cas où l'aménagement des combles demande un permis de construire, les greniers étant déjà de la SHOB et de la SHON. Le cas que je vois est pour une sur-élévation de la toiture, car on change de destination des combles de moins de 1m80 de haut. Car il tout de même improbable d'avoir déclaré et réalisé un plancher dans des combles emcombrés par une charpente industrialisée.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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maudux
Contributeur actif

25 réponses

Posté - 13 sept. 2005 :  14:29:08  Voir le profil
Concernant mon problème, la maison que j'ai acquise date de 1955. Mais je n'ai aucun plan lors de la signature de l'acte de vente donc j'ignore si le grenier fait partie intégrante de la SHOB ou la SHON retenue par les services fiscaux.

Concernant l'imprimé que vous mentionnez, je l'ai rempli et envoyé aux services fiscaux de mon secteur sans mentionner les travaux (création de 2 chambres et 1 salle de bain) qui sont prévus d'ici un à deux an. Or, il me semble que cet imprimé doit être envoyé 90 jours après l'achèvement des travaux mentionnés dans la déclaration de travaux à savoir dans mon cas la création de 4 vélux.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 13 sept. 2005 :  15:27:54  Voir le profil
Vu l'age de la maison, il n'y a pas de problèmes.
Puisque les services d'urbanisme n'ont pas de documents d'état des lieux datant de cette époque, par défaut vos combles constituaient déjà avant les travaux de la SHOB pour toute la superficie du plancher de votre grenier et de la SHON dans la partie où la hauteur est supérieure à 1m80.

La déclaration de travaux nécessaire qui vous a permis de créer les 4 velux n'a en rien changé la classification de cet espace en matière d'urbanisme. Cela reste de la SHOB et de la SHON dans les même valeurs.

Ce n'est pas non plus changé le classement fiscal de cet espace : cela reste un grenier. Vous avez le droit d'avoir un grenier éclairé.

Plus tard, lorsque vous aurez fait l'aménagement des chambres (sans qu'aucune démarche d'urbanisme ne soit necessaire à ce moment là) vous devrez faire une déclaration volontaire auprès des services fiscaux, afin de faire changer le classement de cet espace de "grenier" à "chambres".

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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maudux
Contributeur actif

25 réponses

Posté - 13 sept. 2005 :  15:32:59  Voir le profil
Merci pour toutes ces informations. Si une fois les travaux réalisés je ne fais aucune déclaration aux services fiscaux, quels sont les risques encourus ?
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 13 sept. 2005 :  16:38:14  Voir le profil
Je ne connais pas les textes, mais assurément une amende avec rattrapage des impayés sur 3 ans je suppose, le tout souvent sur dénonciation.
Bien sur, c'est un acte tout à fait incivique, privant la collectivité locale des revenus dont elle a besoin pour entrenir la route passant devant chez vous et autres équipements collectifs.


Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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vinzz
Pilier de forums

767 réponses

Posté - 13 sept. 2005 :  16:46:27  Voir le profil
Cet arrêt de la CAA de Nancy (N° 96NC00986) semble vouloir dire, mais je trompe peut etre, que la question de la "quantité" de SHOB créée est différent de celle du changement de destination.

La Cour annule le jugement du TA et estime qu'aucun PC n'est nécessaire, mais c'est parce qu'il n'y a pas eu de changement de destination

"Considérant que l'administration n'apporte aucun élément à l'appui de son affirmation selon laquelle le projet aurait entraîné une création de surfaces habitables nouvelles dans les combles dont l'ampleur n'est au demeurant pas précisée, et qui est expressément contredite par le pétitionnaire ; qu'ainsi l'administration ne peut être regardée comme ayant établi que le projet aurait entraîné un accroissement de surface hors oeuvre brute de plus de 20 m ; que dès lors, ces travaux se trouvaient exemptés de permis de construire, en application de l'article R. 422-2 m précité, nonobstant les circonstances, relevées par les premiers juges, que le projet entraînait une modification du volume et de l'aspect extérieur du bâtiment ; qu'en outre, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal administratif, les travaux prévus dans les combles ne pouvaient être regardés ni comme modifiant la destination des locaux, ni comme créant un niveau supplémentaire ; qu'il résulte de ces éléments que c'est à tort que le tribunal administratif a estimé que, par leur nature, les travaux déclarés par M. PAULY relevaient de la procédure du permis de construire et a, pour ce motif, rejeté le recours du pétitionnaire contre l'arrêté municipal s'opposant à l'exécution de son projet"

Je comprends ce que vous indiquez: "Prenons le cas d'un pavillon lambda couvert pas une charpente en fermette. Dans ce cas, les combles n'existent pas et ne sont donc pas comptés en SHOB. Lorsque l'on réalise des travaux pour modifier les fermettes, on créé alors de la SHOB, et on retombe tout simplement dans le cas classique d'une construction : moins de 20m2 de SHOB => déclaration de travaux, plus de 20m2 => Permis de construire;"

Mais je doute fort que si vous déposez une DT en aménageant vos combles pour créer, par exemple, 18 m² de SHOB avec un velux dans le toit et un point d'eau, les services instructeurs risquent fort de vous demander un PC en considérant qu'il y a changement de destination.

Qu'en dites vous ?

Cordialement,

Vincent
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 13 sept. 2005 :  17:38:45  Voir le profil
Je suis parfaitement d'accord avec le jugement .
Pour créer des chambres dans un comble constituant déjà de la SHOB (et accessoirement de la SHON), il n'y a besoin d'aucune formalité d'urbanisme.
Et la déclaration de travaux n'est requise que si l'on veut rajouter des velux. La mairie qui soutenait le contraire ne le faisait pas en connaissance de la loi, mais sur la foi de la "pensée populaire".

Ce jugement confirme ce que je dit à maudux sur son cas personnel. Merci de l'avoir trouvé .

Les services instructeurs ne sont pas fondés à demander un permis de construire. L'article de loi est très simple : moins de 20m2 = DT.
Pour redescendre d'un étage et prendre un autre exemple, si vous créer une nouvelle pièce à votre maison en aggrandissant le bâtiment existant, tant que la surface fait moins de 20m2 de SHOB, vous resterez dans le régime "pseudo" déclaratif.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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vic
Contributeur débutant

21 réponses

Posté - 14 sept. 2005 :  10:59:08  Voir le profil
PArfaitement d'accord avec Laurent C (que je remercie pour les différents points abordés si clairement). Si les combles sont déjà en SHON, l'aménagement qui sera fait à l'intérieur ne regarde plus le service urbanisme.
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maudux
Contributeur actif

25 réponses

Posté - 15 sept. 2005 :  09:37:36  Voir le profil
Le tout en fait de savoir si le grenier fait bien partie de la SHON. Quel service pourrait me renseigner : service d'urbanisme de la mairie ou les services fiscaux ?
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 15 sept. 2005 :  10:09:12  Voir le profil
Mais c'est vous qui avez cette information !
Ce grenier dispose-t-il déjà d'un plancher ? Oui ?
Alors ce grenier constitue déjà de la SHOB.
La charpente est-elle encombrante (fermette ?)? Non ?
Alors ce grenier constitue de la SHON dans les partie où la hauteur est supérieure à 1m80.


Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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maudux
Contributeur actif

25 réponses

Posté - 15 sept. 2005 :  17:27:52  Voir le profil
Je comprends votre analyse mais la question est la suivante : moi, je sais que le grenier fait partie de la SHON puisqu'il dispose d'un plancher. Cependant, ce plancher a pu être mis en place 10 ans après la construction de la maison sans que les services fiscaux ou d'urbanisme soient avertis. Ma question est de savoir si ce grenier fait bien partie de la SHON aux yeux des services fiscaux .
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 15 sept. 2005 :  19:22:33  Voir le profil
Les services fiscaux ne jouent aucun role en matière d'urbanisme. Il est donc parfaitement inutile de s'en soucier et ne peuvent apporter aucun autre éléments qu'une possible fraude depuis des années. Lorsque les travaux seront fait, vous ferez une déclaration aurpès des impôts fonciers et vous serez en règle.


Ensuite, concernant les services d'urbanismes : ils ne savent pas, n'ont jamais eu à savoir, et n'ont jamais cherché à savoir comment été fait votre grenier. Idem pour l'état des SHOB et SHON.

Lorsque l'on décide d'aménager un bâtiment existant, les services d'urbanisme n'ont aucune idée préconçue de l'état de celui-ci, et de l'état des surfaces SHOB et SHON. C'est au déclarant, lorsqu'il réalise sont dossier de PC ou de DT, d'établir des plans d'état des lieux justes, ainsi qu'une analyse juste des SHOB et SHON. S'il se trompe, ou s'il ment, il prend le risque d'être repris par les services d'urbanisme, qui peuvent alors, après vérification sur place et expertise, contester les informations fournies. Mais ce qu'il faut bien voir, c'est que les services d'urbanisme ne comparent votre bâtiment avec aucun dossier qu'il aurait déjà en leur possession. Tout repose sur le déclaratif.

Donc, dans votre cas, vous n'avez rien à prouver à personne. Vos combles aménageable existent déjà. Si les services d'urbanisme voulent attaquer, il faut alors qu'il prouve que ces combles n'existaient pas. Au pire une expertise sera demandé, et l'expert concluera que le plancher n'est pas neuf, que la charpente n'a pas été reprise, et que donc ces combles existaient avant.

Dernier argument : les bonnes pensées populaires, en matière d'urbanisme, sont toutes fausses.



Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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oups
Contributeur actif

31 réponses

Posté - 06 oct. 2005 :  13:12:19  Voir le profil
Merci à Laurent C car ses explications m'ont été très utiles.
Je suis retourné à la mairie fort de mes nouvelles connaissances et la mairie va de nouveau étudier notre "cas".
Il me semble donc que dans certaines communes même avec les plans d'origine, la loi en vigueur,...il est bien difficile de faire reconnaître ses droits.
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bouzigues
Pilier de forums

3208 réponses

Posté - 18 oct. 2005 :  05:41:27  Voir le profil  Voir la page de bouzigues
Laurent C,


Je considère devoir vous accorder l'accessit du partage.

Vos interventions sont d'une aide et d'une assistance de premier ordre.
Pour ma part j'avoue pomper et diffuser vos commentaires.

Ils sont didactiques et détaillés et accessibles, et, et,
Je suis un groupy de Laurent C.
C'est pareil à Marie Laurencin phonétiquement....

Cordialement







Ancien contributeur non pour autant émérite.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 19 oct. 2005 :  09:10:07  Voir le profil
Il ne faut surtout pas que cela empêche de critiquer mes propos et d'y chercher les erreurs ou imprécisions.
C'est ensemble que nous trouverons la meilleure vérité :).

En tout cas, merci de l'appréciation. :)

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

Edité par - Laurent CAMPEDEL le 28 avr. 2006 09:28:31
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Kayser Sauze
Contributeur actif

41 réponses

Posté - 23 févr. 2006 :  12:21:57  Voir le profil
Merci pour ces formidâââââbles explications.
Et ça fait un up de plus.
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