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Il semble bcp plus intéressant pour une copro géré par un syndic professionnel d'avoir un compte séparé. (meilleur contôle de la comptabilité et de la trésorerie par le syndic)
Les seuls frais que cela devrait générer sont des frais bancaires, en effet la banque facturera des frais pour l'émission de nouveaux relevés spécifiques à la copropriété.
Il semble que les syndics facturent des frais de gestion autres que les frais bancaires pour les copro qui ont un compte séparé, je ne comprend pas pourquoi. qu'en pensez vous ?
Le compte séparé est la règle.Le compte unique du syndic professionnel est l'exception qui doit être votée en AG. L'argument des syndics est qu'il doit demander des honoraires plus élevés pour un compte séparé. Or, cette clause serait abusive ! Voir topics à ce sujet souvent débattu sur UI.
On peut recadrer plus exactement la question pour la plus grande partie des cas (avec un syndic professionnel :
Hypothèse : pour un immeuble déterminé la juste rémunération (gestion courante) devrait être 1 600 ht (c'est un exemple grossier bien entendu).
Pour avoir le mandat le syndic propose 1350 avec compte unique, espérant récupérer au moins 250 avec la rémunération des fonds, et plus si possible.
Si le syndicat exige un compte séparé, il demande les 1 600 ht qui constituent la juste rémunération.
Les uns et les autres pourront faire remarquer qu'il y a des variantes, que certains demandent alors 1800 ht pour que l'AG soit épouvantée et revienne au compte unique. Nous connaissons tous toutes les variantes mais il n'en reste pas moins que globalement les honoraires de gestion courante pratiqués actuellement avec compte unique sont inférieurs de 20 à 40 % à ce qu'ils devraient être.
Cette pratique affecte gravement les mises en concurrence quand un des proposants gère tous ses immeubles par comptes séparés. Il est toujours plus cher que les autres alors que c'est peut être lui le meilleur.
La conclusion est que tous les syndicats devraient exiger un compte séparé en acceptant une augmentation d'honoraires de gestion courante. Si la plus grande partie des syndicats passaient ainsi en compte séparé, la concurrence jouerait alors au plein et elle devrait alors jouer essentiellement sur la qualité du service car il ne serait pas possible de jouer beaucoup sur les honoraires.
Mais il faut aussi nettoyer les honoraires exceptionnels : maintenir les postes justifiés aux justes prix. Expurger les autres.
Et comme, sur ce point, nous sommes à peu près d'accord, Gedehem et moi, les autres ne devraient avoir qu'à suivre !!!!
Toute peine mérite salaire.Il est normal qu'un syndic professionnel soit normalement rémunéré.Mais où est le normal dans une copropriété. Ne faudrait il pas des barêmes en fonction de la copropriété, de son état, de l'importance des travaux déjà effectués ( toiture, ravalement, nettoyage et électricite dans les caves,voyants lumineux sur les boutons de la minuterie,changement de portail, de la porte d'accés aux caves,BAL, réparation de l'interphone...) et des améliorations à apporter (installation d'un ascenseur,déjà votée, mais avec qq points qui restent à régler).Adaptation et modification du RC ... Comme pour tout on doit raisonner en termes de "rapportqualité/prix). Et c'est là que bas blesse. Maintenant les syndics pro auront un autre argument justifiant des hausses sur les honoraires, en raison de la nouvelle comptabilité tant attendue. Mais probablement on ne fera pas de distinction entre les petites et grandes copropriétés. Là c'est bien dommage aussi !
Les barèmes ! On les a bien connus au bon vieux temps de la taxation des honoraires, jusqu'en 1980.
Un avantage pour les copropriétaires : il y avait des grilles par nombre de lots, par nature de prestation. Les barèmes faisaient parfaitement bien la distinction entre les prestations de gestion courante et les prestations exceptionnelles. Cette distinction n'est pas du tout, comme on l'a prétendu, une trouvaille du nouveau système. Les honoraires fixés constituaient un plafond.
Un avantage pour les syndics : Ils prenaient tous le plafond comme un plancher ou plutot comme un montant impératif. Du coup : jamais de problème sur la gestion courante
La concurrence ne jouait que sur les honoraires exceptionnels souvent libres et sur la qualité des prestations.
Les barèmes, je les ai encore pratiquement tous pour Paris et c'est à partir du dernier paru que j'ai calculé ce que devrait être le montant normal des honoraires de gestion courante pour deux ou trois immeubles que je connais bien. D'où mon observation sur l'insuffisance constatée, allant de 20 à 40 %.
Il y a un peu de pifométrie dans mon actualisation 1979 / 2004. J'ai repris les formules de l'époque. Je ne suis donc pas à 100% exact mais le créneau est bon. Il est toutefois difficile de tenir compte de l'incidence de l'outil informatique (pour son coût exact) et de l'évolution des tâches (sensiblement alourdies).
En ces temps là le cabinet Jules était dirigé par M. Jules ! Vous rendez vous compte ?
Compte séparé - honoraires syndic
Forum fermé
Posté - 27 sept. 2004 : 11:58:21
