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dhuneau
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 21 Posté - 18 mai 2019 :  11:26:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

Merci beaucoup pour ces réponses.

J'ai appris - et la précision est d’importance - que la Cour de cassation a bien précisé que "l’approbation des comptes ne vaut pas ratification par le syndicat des actes du syndic".

La décision d’approbation des comptes par le syndicat porte sur la seule gestion comptable. Elle ne vaut pas ratification des actes ayant conduit à l’engagement de dépenses comptabilisées, si le syndic les a irrégulièrement engagées.

Édité par - dhuneau le 18 mai 2019 11:27:51


JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 22 Posté - 18 mai 2019 :  11:39:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il y a un arrêt important de la Cour de cassation en ce sens.

Mais ce n'est pas un arrêt de principe (qui doit être respecté impérativement par toutes les juridictions). On peut penser que certaines cours d'appel vont conserver la solution ancienne.

Il est certain qu'une facture contestable (en ce qui concerne l'engagement de la dépense) doit être enregistrée par le syndic et mise en répartition.

Mais la Cour de cassation a oublié que l'assemblée générale peut formuler des réserves sur une facture.

A contrario : pas de réserve = approbation.

Ce raisonnement n'est pas abusif du tout, d'autant qu'un principe les factures ont été vérifiées par le conseil syndical.

Ultime objection : De nombreux contestataires prétendent qu'il ne faut jamais donner le quitus au syndic, et que d'ailleurs il ne faut pas inscrire cette question à l'ordre du jour.

Question à ces messieurs : Si l'approbation des comptes ne vaut pas ratification, et si le quitus n'est pas inscrit à l'ordre du jour, comment l'assemblée peut elle traiter le problème ????






Signature de JPM 
La copropriété sereine

dhuneau
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Statut: dhuneau est déconnecté

Revenir en haut de la page 23 Posté - 25 mai 2019 :  22:00:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Si l'approbation des comptes ne vaut pas ratification, et si le quitus n'est pas inscrit à l'ordre du jour, comment l'assemblée peut elle traiter le problème ????

Il me semble que la réponse est dans la question.

A moins de raison particulière (par exemple un syndic bénévole ou un mandat ad hoc) il n’y a aucune raison de donner le quitus à un syndic. Avec les délais de prescription, les possibilités de recours disparaissent au bout de quelques années et, en tout état de cause, un syndic est obligatoirement assuré en responsabilité civile.

JPM
Modérateur

6499 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 Posté - 25 mai 2019 :  23:48:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

citation:
Ultime objection : De nombreux contestataires prétendent qu'il ne faut jamais donner le quitus au syndic, et que d'ailleurs il ne faut pas inscrire cette question à l'ordre du jour.

Question à ces messieurs : Si l'approbation des comptes ne vaut pas ratification, et si le quitus n'est pas inscrit à l'ordre du jour, comment l'assemblée peut elle traiter le problème ????


Non ! Dhuneau ! La réponse n'est pas dans la question. Vous ne répondez pas à la question qui est claire.

Vous souhaitez contester une facture parce que le syndic a engagé les travaux sans autorisation de l'assemblée.

Pour le succès d'une contestation il faut une décision de l'assemblée.

Une décision de l'assemblée ne peut être prise que dans le cadre d'une des rubriques (ou questions) de l'ordre du jour.

La rubrique à utiliser est soit Approbation des comptes, soit Quitus au syndic si la question figure dans l'ordre du jour

L'arrêt évoqué juge qu'on ne peut pas demander le retrait d'une facture dans la rubrique Approbation des comptes parce qu'une facture contestable doit néanmoins figurer dans les comptes.

Il faut donc demander le retrait dans la rubrique Octroi du quitus. Il n'y a pas d'autre rubrique dans l'ordre du jour pour traiter cette question.

Si la rubrique " octroi du quitus " ne figure pas dans l'ordre du jour comment faire pour obtenir le retrait de cette facture ? C'est la question que je pose à juste titre.

Il est dans l'ordre naturel qu'un mandataire demande son quitus et que le mandant ne puisse le refuser s'il n' pas de critique à formuler contre l'exécution du mandat.

Il est aussi dans l'ordre naturel qui le quitus ne puisse pas être opposé au mandant quand le mandataire lui a caché un vice de son exécution du mandat.

Dans la pratique c'est seulement au niveau du contrôle des comptes par le conseil syndical qu'il est possible de redresser ce genre d'erreur ou de faute.

Le refus d'inscrire la question du quitus à l'ordre du jour n'est qu'une facilité octroyée au conseil syndical de ne pas faire son travail.

Il faut admirer un syndic qui refuse de poursuivre sa tâche au profit d'un syndicat qui refuse d'examiner l'octroi du quitus.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 Posté - 26 mai 2019 :  07:34:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
on peut tout à fait retirer une facture du montant des comptes présentés à approuver, sinon sur quoi porterait l'approbation des comptes, mais dans ce cas, il faut bien citer cette facture non prise dans les comptes, dans la résolution et surtout prendre une décision pour sa régularisation (réexamen par le CS, prise en compte par le syndic, par un tiers, etc...)

Là où je vous rejoins, ce phénomène ne devrait pas arriver en AG. C'est le travail du CS en amont. Maintenant, il peut toujours y avoir un hic comme une facture pour un travail fait dans une partie privative lors d'un sinistre et que le copro concerné informe que cela n'a pas été fait. Si le CS n'a pas au préalable contacté le copro il peut découvrir le problème à l'AG. Dans ce cas, il vaut mieux approuver les comptes sans cette facture pour ne pas empêcher de les solder en prenant la précaution d'édicter une action.

dans l'opération du quitus il faut avoir en tête que s'il y a contestation devant le juge :
* si le quitus n'a pas été donné, le syndic doit expliquer le "souci"
* si le quitus a été donné le syndicat doit prouver le "souci"
ce qui est très différent comme attitude et pas toujours facile pour le syndicat pour prouver....

JPM
Modérateur

6499 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 26 Posté - 26 mai 2019 :  08:12:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Rambouillet :
citation:
dans l'opération du quitus il faut avoir en tête que s'il y a contestation devant le juge :
* si le quitus n'a pas été donné, le syndic doit expliquer le "souci"
* si le quitus a été donné le syndicat doit prouver le "souci"
ce qui est très différent comme attitude et pas toujours facile pour le syndicat pour prouver....


Dans tous les cas le syndicat doit prouver une faute du syndic et un dommage pour le syndicat.

L'obtention du quitus est pour le syndic un moyen de défense.

ou bien il y a eu faute du syndic mais l'assemblée a ratifié
ou bien il y a eu faute mais n'y a pas de préjudice
ou bien il n'y a pas eu de faute

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Pilier de forums

3045 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 27 Posté - 26 mai 2019 :  11:03:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour voter le quitus il faut que le gérant fasse un rapport de sa mission.
Je n'ai jamais vu un syndic produire ce type de document.

De plus lorsqu'un administrateur de bien gère des logements il n'exige pas que son client lui donne un quitus chaque année, je ne vois pas pourquoi le syndic devrait avoir le quitus et pas l'administrateur de biens.

jluc34
Contributeur actif

249 message(s)
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Revenir en haut de la page 28 Posté - 26 mai 2019 :  11:51:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour

Je suis d accord avec Sunbird , ce qui est incroyable c est que le CS , bénévole , soit obligé de faire un compte rendu et pas le syndic,
Nous au CS nous partons du principe que le quitus ne fait pas partie de la loi de 1965 .

dhuneau
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 29 Posté - 28 mai 2019 :  13:31:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Nous au CS nous partons du principe que le quitus ne fait pas partie de la loi de 1965 .

Il me semble que c’est ce que dit l’arrêt de la cour de cassation : le quitus ne se présume pas.

C’est normal car, à mon sens, le quitus nécessite une véritable « reddition des comptes » qui est bien plus que la seule transmission de comptes corrects.

Prétendre que le contrôle du conseil syndical suffit pour repérer les fautes de gestion d’un syndic professionnel et devrait entraîner ce quitus relève d’un doux rêve. Ce contrôle est exercé par des non professionnels bénévoles, sans obligation de résultats et ne peut apporter des garanties systématiques.

De plus, dans les faits, donner un quitus chaque année pour l’année écoulée serait de peu de sens : dans nombre de cas, c’est l’année d’après, et parfois bien plus tard, que l’on constate qu’une décision est fautive, par ses effets concrets. On pourrait envisager de délivrer le quitus après un certain délai, par exemple trois ans. Mais ça ne dispenserait néanmoins pas le syndic de présenter un rapport de gestion.

Ce que je constate c’est qu’en réalité les syndics professionnels préfèrent ne pas faire de tels rapports. Ils savent très bien que :
- au bout de 5 ans en général il y a prescription et qu’on ne peut plus rechercher leur responsabilité pour leurs erreurs « courantes » ;
- ils sont obligatoirement assurés en responsabilité civile.

Du coup, l’absence de quitus ne les empêche pas de vivre.
Mais bien sûr s’ils obtiennent un quitus annuel, ils peuvent négocier leur prime d’assurance RC.


JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 30 Posté - 28 mai 2019 :  14:33:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'obligation de délibérer sur le quitus doit être liée à l'obligation pour le syndic d'établir un rapport de gestion.

Le quitus éventuel ne vaut que pour ce qui est dans le rapport de gestion, y compris le relevé des dépenses de l'exercice.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
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Revenir en haut de la page 31 Posté - 28 mai 2019 :  14:53:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Un joli procès serait celui relatif à la validité d'une clause introduite dans le contrat de syndic et imposant au syndicat d'insérer dans l'ordre du jour une délibération sur le quitus.

Une certitude est qu'un syndic peut refuser de continuer à administrer un syndicat qui refuse de délibérer sur le quitus. Il ne demande pas le renouvellement de son mandat.

C'est une noble conception de la profession.

J'ai vu le cas il y a quinze ans. Aujourd'hui le syndic est toujours en place



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