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rambouillet
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17391 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

 21 Posté - 06 oct. 2021 :  06:46:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui, n'importe lequel des copros même non membre du CS peut convoquer une AG dans votre cas :

"article 17 :
...
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic."

Sunbird
Pilier de forums

4371 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 22 Posté - 06 oct. 2021 :  09:47:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous pouvez demander au syndic si il est l'unique candidat de vous communiquer un modèle de l'ordre du jour, et ne pas oublier avec les formulaires de vote par correspondance et pouvoirs.

Prévoir effectivement un budget à la louche pour 2021 et 2022 pour que le nouveau syndic puisse appeler les charges.

Gédehem
Pilier de forums

15014 message(s)
Statut: Gédehem est connecté

Revenir en haut de la page 23 Posté - 06 oct. 2021 :  09:55:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A mon avis, le syndic continue de faire des paiements... Est-il en illégalité totale s'il le fait ?

A votre avis, si vous aviez délégation/mandat sur le compte bancaire de votre voisin agé jusqu'au 30 juin 2021 et que vous continuez après cette date à faire des chèques ou virement sur son comptes, dans quelle position seriez-vous ??

Sauf si vous n'avez pas un compte bancaire réellement séparé, compte au nom du syndicat (les chèques sont fait au nom du syndic, pas à celui du syndicat).
Ce qui serait tout aussi illicite !

Dans tous les cas, l'ex syndic (le votre n'est plus rien pour le syndicat depuis fin juin) ne peut plus rien faire, ni passer un acte, ni encaisser des chèques, ni payer qui que ce soit. La banque devrait fermer le robinet.
Voila ce que c'est que de ne pas s'occuper de ses affaires, de son patrimoine, serait-il partagé (leçon 32 pour les 8 copropriétaires.. ).

Ceci étant, les banques ne contrôlent jamais la durée des mandats, leur échéance, l'absence de renouvellement !
Le juge admet du bout des lèvres que les dépenses indispensables (salaires employé, "eau-gaz-électricité") puissent être réglées. Mais vraiment du bout des lèvres pour les choses urgentes, puisque c'est illicite.

Sur la difficulté (impossibilité) de se gérer soi-même, vous rejoignez la cohorte des copropriétaires qui se désintéressent (en français courant "s'en foutent") de ce qui est tout de même leur patrimoine, souvent important (valeur en €€€ des lots ?).
Leur voiture, le dernier smartphone, oui, l'apparte de 250.000 € non ....

D'où sans doute chez vous l'absence générale de réaction des 8 depuis 18 mois, et surtout depuis juin .....
Ainsi va la vie ....

Redoxo212
Nouveau Membre

12 message(s)
Statut: Redoxo212 est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 Posté - 06 oct. 2021 :  15:26:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@ Rambouillet et Sunbird - Merci beaucoup pour les infos.

@ Gedehem
Le compte bancaire n'est pas séparé. L'ouverture d'un compte propre pour le syndicat était programmée pour 2020 mais comme l'AG n'a pas eu lieu...
Ceci expliquerait alors cela. Le syndic continuerait de régler les factures en cours. Faut-il l'en empêcher à votre avis ?
Et même avec cette notion de compte non séparé, maintenez-vous ce conseil de ne pas acquitter les appels de charge du dernier trimestre 2021 ?

Pour le reste, je comprends votre désappointement. Mais je vous assure, il n'y a pas de désintérêt généralisé des copropriétaires. Certains sont aux abonnés absents, il est vrai. Ils ont des petits lots qu'ils ont mis en location. C'est une minorité.
Mais pour les autres, il y a surtout un manque terrible de temps. Certains (dont moi) dirigent leur propre boite, on bosse 10 à 12 heures par jour et la crise du Covid n'a rien arrangé (perte conséquente de CA, dettes, aides pas à la hauteur du manque à gagner, etc.). Un autre copro est chauffeur de taxi, il bosse sans arrêt. Une autre est soignante à l'hôpital. Etc ! Si vous ajoutez à cela les enfants en bas âge, du temps pour la famille proche, et le reste pour souffler un peu (notamment dormir), je vous assure que le temps est compté.

Nous n'avons pas cessé de nous manifester auprès du syndic. Par mail, le gestionnaire (qui a changé en mai dernier pour la quatrième fois en 3 ans !) répond 1 fois sur 4 environ. Au téléphone, impossible de joindre quiconque. Vous laissez un message, on ne vous rappelle jamais. Et puis quand par miracle, vous avez une réponse par mail, on vous dit 'On s'en occupe'. Donc vous patientez. Et puis les semaines et les mois passent...
La solution serait de se déplacer dans les locaux du syndic ? Pas vraiment car là non plus, vous ne verrez personne. Et me connaissant, je pense que ça pourrait mal tourner. Donc je ne préfère pas.
On a au final une équation :
Crise Covid + Syndic qui se fout de nous + changement gestionnaire + décès Pdt CS + copros qui n'ont pas le temps = grosse pagaille.
Vous voyez l'idée ?
Et puis alors, on est à Paris donc les voitures on n'en a pas (c'est devenu TRES compliqué, comme vous le savez sans doute). Les smartphones, euh, et bien j'ai un vieux téléphone pourri à qui je demande d'envoyer des sms et ca me convient très bien. Bon bref, on n'est pas dans cette idée de frime et de superficialité que vous semblez sous entendre.
Mais on manque de temps. Ca oui, c'est certain.

En tout cas, merci pour vos conseils et remarques judicieuses.
Qui me font gagner... un temps considérable.

Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est connecté

Revenir en haut de la page 25 Posté - 06 oct. 2021 :  16:33:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour le compte séparé au nom du syndicat, j'ai sauté un point : obligatoire pour 15 lots et plus depuis 2015.
Pour les moins de 15 (c'est votre cas), obligatoire a/c du 31.12.2020.

Votre ex syndic étant tiers au syndicat, il ne doit plus rien faire depuis l'échéance de son mandat fin juin 2020.
Sauf qu'il y aurait un pb pour régler certaines dépenses courantes, puisque plus personne ayant pouvoir pour engager les fonds du syndicat...
Soyez donc vigilant sur ce point, même si les sommes engagées ne sont pas mirobolantes ...

Et cherchez vite un syndic, qui vous aidera pour la convoc et sa notification.

JPM
Modérateur

8314 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 26 Posté - 07 oct. 2021 :  23:14:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Gedehem a raison mais avec huit copropriétaires, et s'il n'y a pas de mauvais coucheur jamais content, il faut remettre le syndicat sur pied en douceur et rapidement.

Dans la pratique il faut rétablir le syndic en place ne serait ce que pour quelques semaines ou mois. Et approuver les comptes jusqu'au dernier exercice contrôlable soit le 31 décembre 2020 ou 30 juin 2021.

Cela permet d'ouvrir le compte bancaire du syndicat.

Présentez vous clairs et nets au premier jour de l'année qui vient. C'est une condition essentielle pour trouver un nouveau syndic.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est connecté

Revenir en haut de la page 27 Posté - 08 oct. 2021 :  10:10:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sur le principe, JPM a raison, du moins là où les choses vont à peu près bien : il faut faire au plus simple.

Sauf que dans le cas présent, il y a grosse difficulté :
"Nous n'avons pas cessé de nous manifester auprès du syndic. Par mail, le gestionnaire (qui a changé en mai dernier pour la quatrième fois en 3 ans !) répond 1 fois sur 4 environ. Au téléphone, impossible de joindre quiconque. Vous laissez un message, on ne vous rappelle jamais. Et puis quand par miracle, vous avez une réponse par mail, on vous dit 'On s'en occupe'. Donc vous patientez. Et puis les semaines et les mois passent...
La solution serait de se déplacer dans les locaux du syndic ? Pas vraiment car là non plus, vous ne verrez personne."


A l'évidence, il y a carence du syndic depuis au moins 18 mois, ce qui ne permet pas d'envisager autre chose que la convocation d'une AG par un copropriétaire pour, entre autres points, désigner un syndic.
Lequel sera préalablement informé de la difficulté, des actions qu'il sera sans doute amené à engager pour obtenir fonds et pièces de l'ex syndic...

D'où sans doute la nécessité de ne pas verser les dernières provisions en attente pour les réserver au compte séparé que le nouveau syndic ne manquera pas d'ouvrir rapidement.

Redoxo212
Nouveau Membre

12 message(s)
Statut: Redoxo212 est déconnecté

Revenir en haut de la page 28 Posté - 09 oct. 2021 :  16:47:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@ JPM
"rétablir le syndic en place".
C'est ce que j'avais en tête lorsque j'ai posté mon premier message (4/10) car je pensais que l'on n'avait pas d'autre alternative.
Mais maintenant que j'ai compris les conséquences de l'expiration de son mandat au 30/06 dernier, je crois que nous avons une occasion en or de nous débarrasser de lui et de remettre la copro sur pied sans lui.
Ainsi que précisé précédemment, nous n'obtiendrons rien de ce syndic à part perdre encore davantage de temps et nous mettre dans une situation encore plus compliquée. Il y a eu beaucoup trop de dysfonctionnements depuis 3 ans pour que l'on espère quoi que ce soit.

@ Gedehem
Depuis vos derniers posts, j'ai repris contact avec un nouveau syndic parisien (qui m'a été conseillé par une amie. Ce syndic gère sa copro depuis plusieurs années avec sérieux et professionnalisme).
La personne à qui j'ai parlé est allée dans le sens de tout ce que vous avez évoqué, à savoir :
- un des copros convoque une AG au plus vite pour nommer un nouveau syndic et en profiter par la même occasion pour approuver les comptes de 2019 et 2020. Ouvrir aussi un compte séparé, urgent.
- en effet, ne pas payer l'appel de charges du 4e trimestre
- dés que cette AG a eu lieu, signifier par LR à l'ancien syndic la fin de ses fonctions, lui demander de transmettre au niveau syndic nommé tous les dossiers et la compta, les fonds bien sûr, exiger le remboursement des honoraires à partir du 30/06, qu'il n'a probablement pas manqué de prélever tranquillement.

Enfin, ce nouveau syndic interrogé a fait une proposition de contrat annuel : 3 900 ETTC pour ses honoraires (on payait 2 900 TTC avec le précédent).
Cela inclut toutes les prestations habituelles ainsi qu'une salle pour la réunion annuelle d'AG qui n'est pas facturée en sus. Cela n'inclut pas les frais d'archivage ni les frais pour compte séparé mais ce sont des petits montants.
Non compris également : les frais pour reprise de la compta sur exercices antérieurs non approuvés et non répartis. Cela sera facturé au temps passé. J'essaie de négocier là-dessus.
Que pensez-vous de cette proposition tarifaire ?
(Rappel : un immeuble R+4 construit vers 1920, 10 lots principaux, 8 copropriétaires. pas d'ascenseur, pas d'espaces verts, pas de gardien, pas de parkings).

Merci à tous pour vos avis, si vous en avez un.

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
514 message(s)
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Revenir en haut de la page 29 Posté - 09 oct. 2021 :  16:53:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Des frais pour compte séparé ? Oups, ça démarre mal ...

Les frais d’archivage aussi sont compris dans le contrat type du syndic ...
Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

Édité par - Copropriétaire33 le 09 oct. 2021 16:55:30

Redoxo212
Nouveau Membre

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Statut: Redoxo212 est déconnecté

Revenir en haut de la page 30 Posté - 09 oct. 2021 :  17:00:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce sont des frais bancaires de tenue de compte. Le précédent syndic avait prévu également de nous facturer cela.
120 ETTC par an.
L'archivage : 45 ETTC par an. Facturé également par précédent syndic (prestataire extérieur).
Ce sont de tous petits montants.
Je n'ai pas tellement envie d'aller me battre là-dessus...

Gédehem
Pilier de forums

15014 message(s)
Statut: Gédehem est connecté

Revenir en haut de la page 31 Posté - 09 oct. 2021 :  18:02:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
2900 pour ne rien faire ou pas grand chose, c'est cher payé.
3900 pour de la bonne gestion (espérée) dans ce syndicat où tout le monde est occupé et n'a pas le temps d'y mettre son nez, c'est acceptable.

A négocier sans doute, en ayant en tête que le simple fait de gérer une copropriété a un coût de base, indépendant du nombre de lots.
Ramener au lot, gérer une copro de 10 lots coutera plus cher que gérer 50 lots.

Sur : "dés que cette AG a eu lieu, signifier par LR à l'ancien syndic la fin de ses fonctions, lui demander de transmettre au niveau syndic nommé tous les dossiers et la compta, les fonds bien sûr,
C'est une tache qui revient au syndic élu.

" exiger le remboursement des honoraires à partir du 30/06, qu'il n'a probablement pas manqué de prélever tranquillement.

Certainement pas ! Même sans mandat, il a sans doute exécuté un "travail" au profit du syndicat, type salaires ou factures en cours, entre autres. Tout travail méritant salaire .....
D'autant que s'il refuse quoi que soit, vous (le syndicat) serait contraint d'en passer par le juge. Il faudra alors voir si le jeu en vaut la chandelle.

Réglez la question des honoraires du nouveau syndic (un petit rabais), les honoraires annexes, voyez avec lui la convoc AG (strict minimum : budget prévis, désignation syndic, CS).
Pour la reprise de la compta, il faudra voir selon ce qu'a fait ou non l'ex.

JPM
Modérateur

8314 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 32 Posté - 10 oct. 2021 :  18:15:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Redoxo :
citation:
Le précédent syndic avait prévu également de nous facturer cela


Le syndic ne vous facture rien du tout

Il enregistre des frais facturés par la banque

Signature de JPM 
La copropriété sereine
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