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mod77
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 Posté - 25 sept. 2015 : 15:54:19
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Bonjour,
Je n'approuve pas les comptes présentés par mon syndic, par exemple :
- parce que le salaire du gardien est augmenté sans justification en AG
- parce qu'il y a des erreurs dans l'attribution des UV du gardien
- parce qu'une résolution est votée à la mauvaise majorité même plus contraignante (25 au lieu de 24) ?
- ou parce qu'une résolution est illicite
D'expérience je sais que tout dépend du juge et que les syndics ont le bras long.
Puis-je aller en justice sans risque ?
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nefer
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 Posté - 25 sept. 2015 : 16:26:17
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ne pas les approuver ne sert à rien : il faut émettre des réserves, les lister (facture par facture) et les faire inscrire au PV
l'approbation des comptes se fait à l'article 24: que vient faire l'article 25 dans cette résolution ?
qu'entendez vous par illicite ? |
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mod77
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Posté - 25 sept. 2015 : 16:47:32
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Il est arrivé qu'on vote une résolution à l'article 25 alors que le 24 était de rigueur. Perso, je pense "qui peut le pire peut le moins" mais je voudrais savoir si cela peut être considéré comme une erreur !
Illicite : par exemple mettre une résolution qui demande d'autorisé le CS à faire le choix d'un devis à la place du syndicat. |
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nefer
Modérateur
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3
Posté - 25 sept. 2015 : 16:59:37
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citation: Initialement posté par mod77
Illicite : par exemple mettre une résolution qui demande d'autorisé le CS à faire le choix d'un devis à la place du syndicat.
que l'AG vote une enveloppe pour des travaux bien définis selon un descriptif ( ou un seul devis) et ensuite vote un mandat au CS pour le choix de l'entreprise...n'est pas illicite! |
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mod77
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Posté - 25 sept. 2015 : 17:07:56
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Ce n'est pas ce que j'ai écrit.
Le cs demande de voter la délégation pour le choix du devis.
Il n'y a pas de vote pour un cout en AG! |
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Louis92
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Posté - 25 sept. 2015 : 17:21:31
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mod77, de nombreux sujets sur UI traitent de l'approbation des comptes et du refus de certaines lignes de dépenses. Cherchez sur un moteur de recherche avec les mots universimmo, approbation, comptes, refus, lignes, dépenses.
Vous y verrez qu'il ne faut jamais refuser en bloc les comptes mais approuver ces comptes sauf des lignes de dépense clairement identifiées dans le PV qui sont refusées purement et simplement. Le total des dépens à répartir doit donc baisser d'autant. S'il y a une action pour quelqu'un, cela peut s'appeler "réserves", mais il faut savoir si les montants restent dans les comptes ou si ils seront dans les comptes de l'exercice suivant suivant l'action.
Les lignes de dépense à refuser doivent être détectées par le CS bien avant la réu de CS de préparation d'AG pour en parler avec le syndic.
Cdlt. Louis92.
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mod77
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Posté - 25 sept. 2015 : 18:35:03
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Bonsoir Louis92,
Le problème c'est que la majorité des syndicataires ne comprennent pas les comptes. On est 103 et la moitié est présents et représentés. Sur cette moitié il doit y avoir à peine un quart qui lit le compte rendu de charge comme un bottin, donc je vais être le seul à demander le retrait d'1 ou 2 lignes. Comme je présume qu'il faut la majorité ...
Les membres du CS ne lisent même pas les contrats et les lois; le syndic dit ce qu'il veut et eux dès que ça sent bon, ils disent amen et me disent que je connais rien et que je fais prolonger l'AG. Et la foule gronde...
Il y a même dans les comptes une facture de la femme du président du CS pour la location d'une machine avec sa carte Leroy M. perso.
Et quand je le dis en AG, ils disent que je ment et que toutes les dépenses sont justifiées!
Il doit bien y avoir une façon d'agir, non?
merci |
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Gédehem
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Posté - 25 sept. 2015 : 19:03:42
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"Le peuple a tort, il faut supprimer le peuple ...."
"Le problème c'est que la majorité des syndicataires ne comprennent pas les comptes"
- il est constant que si 80 ou 85% des copropriétaires sont ignorants des choses de la copropriété, 98 ou 99% sont ignorants de ce qui relève des comptes, auxquels ils ne comprennent rien, en particulier des papiers qui leur sont présentés.
- Il est tout aussi constant que la majorité a toujours raison, au seul motif qu'elle est la majorité, serait elle ignorante !
- Il est également constant qu'on n'a jamais raison tout seul, qu'un seul ne peut faire entendre raison à la masse amorphe, et qu'il est indispensable de trouver des alliés si l'on souhaite faire une percée.
Votre démarche passe par la recherche d'alliés potentiels, qu'il faut tenter de regrouper, par exemple lors d'un apéro dinatoire, qui permet de faire connaissance mais surtout de lancer les base d'un groupement destiné à faire de l'information.
Parce que ce n'est pas lors de l'AG que l'on doit pointer du doigt la dépense perso de l'épouse du pdt du CS, et autres ....
C'est par une note d'information, neutre, type "administrative", qui expose sans commentaire les points contestés.
Sur les points exposé initialement :
- l'AG n'a pas à avancer de motifs pour approuver une augmentation de salaire.
- de quelles "erreurs" d'UV s'agit-il ? Celles réellement effectuées ne correspondent à celles du contrat de travail ?
- approuver à la maj. art.25 une résolution relevant du 24 n'est pas une erreur. L'inverse est vrai aussi, du moment que la majorité requise selon la nature de la question, 24 ou 25, est obtenue.
Concernant les comptes du syndicat, il y a une distinction à faire entre la dépense abusive, engagée sans décision du syndicat, hors budget prévisionnel, de celle prévue mais mal engagée.
Que contestez-vous ?
"Le cs demande de voter la délégation pour le choix du devis."
Il s'agit sans doute de répondre à une question sur des travaux. De quoi s'agit-il ?
Il n'est pas interdit de déléguer des travaux relevant de la maj.art.24, avec précision sur une somme maxi (voir D.art.21)
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Posté - 26 sept. 2015 : 07:23:20
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citation: Il doit bien y avoir une façon d'agir, non?
OUI, se faire désigner membre du CS, dans ce cas la parole a en général plus de poids.... |
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mod77
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Posté - 26 sept. 2015 : 14:39:58
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Ok! J'ai saisi.
Heureux le simple d'esprit!
Comme je vois qu'on nous ment et qu'on nous vole mais que je ne fais pas le poids, je ne peux rien :-(
Concernant les dépenses et les décisions, j'ai toujours eu en tête qu'elles doivent être d'abord demandées et pas seulement justifiées par une facture.
Le CS doit rendre compte donc il doit signaler que le salaire des employés est augmenté. C'est une dépense supplémentaire, non?
Si on attribue des UV au gardien pour un travail qu'il ne fera pas (surveillance d'ascenseur alors qu'il y a un report d'alarme) ce n'est pas une étourderie.
Le CS dépense pour tout ce que chacun décide de bon puis chacun donne sa facture au syndic qui rembourse. Mais on ne sait jamais ce que chacun a fait
ou fera de son propre chef. C'est en AG que le président dit "j'ai fait ça!" quand il le dit. Et on est de toute façon devant le fait accompli.
Je sais que si tout le monde approuve, il n'y a rien à dire. Mais il pourrait au moins demander l'avis avant, non ? Dernièrement c'était la fermeture par grillage d'un espace que les gens empruntait pour entrer plus court chez eux. Et si quelqu'un se blesse ou veut échapper à un danger et se retrouve en impasse à cet endroit sensé être salvateur. C'est de la fiction serte mais qu'est ce que je vais faire alors en AG?
J'ai été membre du CS une fois mais votre parole n'a pas plus de poids tant que l'ensemble du CS ment.
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Posté - 27 sept. 2015 : 10:00:39
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Quand on est dans la situation d'avoir l'impression d'avoir raison contre une centaine de copropriétaires et que tous les autres sont des abrutis doit conduire à se poser quelques questions, voire de se remettre en cause...
La copropriété est une petite démocratie et on ne peut arriver à quelque chose que par la conviction !
Que vous votiez contre les comptes si les autres les approuvent ne changera pas grand chose. Cela vous permet évidemment d'engager une action en annulation de l'approbation, mais quelles chances avez-vous de l'obtenir ? Les motifs que vous invoquez ne mettent pas en cause l'approbation car ils relèvent de la qualité des actes de gestion et donc du quitus (responsabilité du syndic qui aurait causé un préjudice au syndicat, ce qui reste à prouver...). Vous allez dépenser inutilement de l'argent et achever de vous mettre à dos l'ensemble des copropriétaires qui vous écouteront encore moins qu'avant. Vous avez été membre du CS : vous vous en êtes exclu visiblement en mauvais termes, et donc vous semblez avoir grillé tous vos moyens de peser sur cette copropriété... On ne peut attaquer le CS sans avoir des appuis pour en constituer un autre ! On peut évidemment se retrancher dans un rôle d'imprécateur, mais en démocratie, ça ne réussit que rarement et il faut des conditions très spécifiques...
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Sunbird
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Posté - 27 sept. 2015 : 13:13:17
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Quand on est dans la situation d'avoir l'impression d'avoir raison contre une centaine de copropriétaires et que tous les autres sont des abrutis doit conduire à se poser quelques questions, voire de se remettre en cause...
Dans une copropriété il arrive souvent que c'est la minorité qui a raison, mais faute de temps elle ne réussit pas à être audible. Le seul moyen est de fédérer des copropriétaires, et à défaut ne pas hésiter un faire quelques assignations du SDC.
citation:
La copropriété est une petite démocratie et on ne peut arriver à quelque chose que par la conviction !
Petite démocratie ou grande dictature. Accepteriez vous dans une élection présidentielle ou municipale que votre bulletin de vote soit ramené à la grosseur de votre portefeuille?
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mod77
Contributeur actif
France
265 message(s)
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Posté - 27 sept. 2015 : 14:38:53
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Quand on est dans la situation d'avoir l'impression d'avoir raison contre une centaine de copropriétaires et que tous les autres sont des abrutis doit conduire à se poser quelques questions, voire de se remettre en cause...
La copropriété est une petite démocratie et on ne peut arriver à quelque chose que par la conviction !
Que vous votiez contre les comptes si les autres les approuvent ne changera pas grand chose. Cela vous permet évidemment d'engager une action en annulation de l'approbation, mais quelles chances avez-vous de l'obtenir ? Les motifs que vous invoquez ne mettent pas en cause l'approbation car ils relèvent de la qualité des actes de gestion et donc du quitus (responsabilité du syndic qui aurait causé un préjudice au syndicat, ce qui reste à prouver...). Vous allez dépenser inutilement de l'argent et achever de vous mettre à dos l'ensemble des copropriétaires qui vous écouteront encore moins qu'avant. Vous avez été membre du CS : vous vous en êtes exclu visiblement en mauvais termes, et donc vous semblez avoir grillé tous vos moyens de peser sur cette copropriété... On ne peut attaquer le CS sans avoir des appuis pour en constituer un autre ! On peut évidemment se retrancher dans un rôle d'imprécateur, mais en démocratie, ça ne réussit que rarement et il faut des conditions très spécifiques...
Merci rédaction UI, c'est la réponse claire que j'attendais! Sans pour autant être d'accord sur l'idée que la majorité à toujours raison.
Je ne prends pas les autres pour des idiots, même si j'en donne l'air. Mais moi au moins j'écoute quand quelqu'un parle, même si je ne suis pas d'accord avec lui.
J'estime que lorsqu'on achète un bien et qu'on vient en AG on n'empêche pas les gens de parler . On est là principalement pour voter donc donner son avis, quoiqu'il soit.
Et toute idée est la bien venue.
Des fois j'entends que c'est " parole contre parole" non c'est la réalité des comptes face à aux dires du gérant du syndic ou du CS, mais les gens veulent que ça se finisse vite!
Le seul moyen que j'ai c'est d'aller au tribunal et démontrer qu'ils se trompent ou que j'ai raison. Maintenant, si les raisons que j'invoque ne sont pas bonnes/ suffisantes alors merci de votre réponse, je n'irais pas au casse pipe.
Vous savez des fois c'est comme indique Sunbird: c'est une grande dictature ou le président du CS décide et les autres approuvent. Pour exemple, l'an dernier une femme vote contre une résolution ( comme moi). Le président du CS lui a demandé de dire pourquoi! Et après elle s'est fait chambrer par le reste.
Toute le copro ne sont pas roses, ça je le sais. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 27 sept. 2015 : 14:57:53
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mod77, attendez patiemment que votre président dictateur fasse une grosse bêtise bien compréhensible et bien dommageable. Il va forcément en faire une à ne pas écouter les conseils d'autrui.
Faites un petit document bien clair démontrant la bêtise. Présentez-le à des copropriétaires qui pourront être écoutés loirs de l'AG et groupez-vous sur ce dossier bien avant l'AG. La forteresse "président" prendra un grave coup lors de l'AG. Puis, continuez. La majorité va abandonner ce président petit-à -petit.
Cdlt. Louis92.
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 27 sept. 2015 : 16:37:38
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Bonjour,
citation: Initialement posté par mod77
Vous savez des fois c'est comme indique Sunbird: c'est une grande dictature ou le président du CS décide et les autres approuvent. Pour exemple, l'an dernier une femme vote contre une résolution ( comme moi). Le président du CS lui a demandé de dire pourquoi! Et après elle s'est fait chambrer par le reste.
Toute le copro ne sont pas roses, ça je le sais.
Cela marche aussi dans le sens inverse, un copropriétaire m'a demandé pourquoi je votais contre une résolution (j'étais président de l'AG et du C.S). J'ai répondu ma position personnelle et que ce n'est pas parce que je prépare une résolution pour l'AG en tant que membre du CS que je souhaite voter pour. Étonnamment, il n'a pas posé la question aux autres opposants. Mais c'est resté cordial. |
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pepa
Contributeur senior
776 message(s)
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Posté - 27 sept. 2015 : 19:00:42
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Bonsoir,
Y-a-t-il une possibilité d'ajouter une fonctionnalité à ce forum pour dire qu'on aime ou qu'on trouve pertinent ou intéressant ou aimable ce que quelqu'un a écrit ?
Bon, je ne sais pas d'ailleurs si cela finalement serait une bonne idée, mais si cela avait existé, j'aurais cliqué pour Sunbird car je partage ce qu'il dit.
La copropriété est une question bien complexe, la loi est là , on peut la saisir, mais il y a aussi des individus pathologiques et dominants qui cassent toute perspective d'arrangement. Oui, cela existe et ils sont capables de truquer car rien ne les arrête. Si on tombe dans une telle copropriété, c'est pas de chance.
Heureusement, il faut espérer que ces cas soient peu nombreux mais la copropriété génère tout de même quand on l'observe, beaucoup de réactions plutôt négatives. Il faudrait faire une étude sur ce qui altère la psychologie de beaucoup de copropriétaires.
Et s'il est vrai qu'il y a des copropriétaires qui ne comprennent rien et qui sont moutons, la phrase qu'on lit souvent pour certains qui écrivent et demandent de l'aide "vous avez le syndic ou le conseil syndical que vous méritez, etc...." est un peu sévère.
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mod77
Contributeur actif
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265 message(s)
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Posté - 27 sept. 2015 : 21:41:34
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citation: Initialement posté par jmr91200
Bonjour,
Cela marche aussi dans le sens inverse, un copropriétaire m'a demandé pourquoi je votais contre une résolution (j'étais président de l'AG et du C.S). J'ai répondu ma position personnelle et que ce n'est pas parce que je prépare une résolution pour l'AG en tant que membre du CS que je souhaite voter pour. Étonnamment, il n'a pas posé la question aux autres opposants. Mais c'est resté cordial.
C'est vrai ! ça aurait pu rester cordial sauf que le président du CS, à la 1ere AG à laquelle j'ai assisté, m'a demandé pourquoi je votais abstention ou NON à beaucoup de résolutions. Je lui ai répondu simplement que je vote selon mon point de vue et que nouvel arrivant je ne vais pas me mettre à approuver des comptes sur une période où je n'étais pas propriétaire. Il m'a répondu : "vous devriez nous faire confiance monsieur !" sur un ton comme-ci j'étais son gamin.
Et puis après c'est parti en vrille au sujet du quitus et des dépenses faites sans demander l'avis du syndicat. Il prétend que tant que c'est justifié il peut. une fois il nous a même dit que le CS aurait pu faire les travaux sans demander notre avis (du syndicat) mais il ont préféré demander quand même. Ils s'agissait de poser des bordures hautes le long de la voie d'accès au parking pour empêcher les voitures de se mettre sur le coté.
Bref, je ne vais pas m'étaler l'essentiel est dit et compris. J'ai lu et compris vos conseils.
Merci de votre aide.
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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Posté - 28 sept. 2015 : 00:03:32
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Sur les principes vous avez raison mais en multipliant les critiques, et surtout en formulant des critiques infondées, vous perdez votre crédibilité.
Surcitation: - parce que le salaire du gardien est augmenté sans justification en AG
- parce qu'il y a des erreurs dans l'attribution des UV du gardien
- parce qu'une résolution est votée à la mauvaise majorité même plus contraignante (25 au lieu de 24) ?
- ou parce qu'une résolution est illicite
Il est possible que le salaire du gardien soit augmenté sans décision d'assemblée, en vertu de l'évolution des textes ou des éléments de calcul.
Pour les UV afférents à la surveillance de l'ascenseur, le report d'alarme est sans effet. L'obligation de surveillance pèse sur le syndicat. Elle est exercée par le gardien. C'est un peu théorique mais c'est la loi. La responsabilité du syndicat est engagée en cas d'incident ou d'accident assez sévèrement par les tribunaux sur ce fondement, alors même qu'il y a eu manifestement un abus dans l'utilisation de l'appareil.
L'adoption d'une résolution à la majorité de l'article 25 alors que celle de l'article 24 est suffisante est une erreur sans conséquence dommageable. Il arrive d'ailleurs que l'on mentionne l'adoption à la majorité de l'article 25 parce qu'elle a été obtenue à l'issue d'un vote et que cela marque qu'il y a eu une majorité confortable.
Comme il a été indiqué plus haut, réservez vos critiques pour une erreur manifeste et dommageable.
L'installation de bornes comme indiqué est souvent une sage mesure pour laquelle il n'est pas forcément souhaitable d'attendre la prochaine assemblée annuelle. Si l'installation a été effectuée pour un coût raisonnable il faut laisser filer.
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mod77
Contributeur actif
France
265 message(s)
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Posté - 28 sept. 2015 : 09:39:21
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D'accord, j'ai saisi l'idée!
Merci de votre aide à tous.
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Vote contre l'approbation des comptes et justice 
