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eolien40
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 Posté - 13 avr. 2017 : 18:28:18
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Bonjour,
Dans une copro le syndic vient de nous envoyer un appel de fonds avec une reddition des charges de 2015. Ces comptes ont été validés en AG dans les délais.
Dans une lettre le syndic nous informe d'une erreur de sa part concernant le poste de l'eau. l'erreur est conséquente car elle concerne toute la consommation d'eau de l'année.
Alors que les comptes sont validés depuis un an peut-elle établir un appel de fond sur ce poste et exiger le paiement, ou s'agissant d'une erreur de sa part revenir en résolution lors de la prochaine AG et en cas de refus prendre son erreur à sa charge ou par son assurance ?
Merci
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nefer
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 Posté - 13 avr. 2017 : 19:25:00
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que voulez vous dire ?
1)les comptes 2015 ont été approuvés pour un montant de x.
2) la répartition a été faite par le syndic après l'AG.
3)le syndic a oublié d'enregistrer les factures d'eau de l'année 2015?
4)et il vous envoie maintenant une répartition pour le poste eau ?
est ce bien cela?
si oui, il ne peut pas répartir des charges qui n'ont pas été approuvées par l'AG : il devra mettre une résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG |
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eolien40
Nouveau Membre
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Posté - 13 avr. 2017 : 19:47:25
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Oui, le syndic à "oublié" de facturer l'eau et de le provisionner suite à comme elle dit un mauvais paramétrage du logiciel.
Et lors de l'AG début 2016 personne n'a rien vu. Les comptes ont étés approuvés.
Maintenant sur l'appel de fonds de ce trimestre 2017 elle nous rajoute un solde débiteur qui n'y était pas jusqu'à présent avec une autre feuille "remplace la dernière reddition de charges 2015" |
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JB22
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3
Posté - 13 avr. 2017 : 19:58:12
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Votre syndic ne peut appeler des charges qui n' ont pas été approuvées en A.G.
Il devra soumettre ces charges à l' approbation d' une A.G.
Que fait votre C.S. ? |
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eolien40
Nouveau Membre
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Posté - 13 avr. 2017 : 20:43:49
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Cette année le CS est dans les choux. Il ne sont que 2 pour 54 lots principaux. L'un d'eux est là par dépit et ne fait donc rien. On essaie de se débarrasser du syndic à la prochaine AG. C'est en résolution.
Ma préoccupation n'est pas de zapper la facture d'eau mais surtout de savoir si on peut imputer au syndic seul cette facture. On dira pour l'ensemble de son oeuvre.
Pour ne pas parler de charges elle a inscris "solde débiteurs" dans l'appel de fonds. Et rien n'était débiteur à l'approbation des comptes.
Quelles peuvent -être les conséquences si la prochaine AG refuse sa reddition 2015 ?
Merci |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 13 avr. 2017 : 20:52:44
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Manquer une ligne de dépense peut arriver mais ici, situation vraiment étonnante :
- personne n'a réagi sur le poste "eau" du budget de l'année 2016 par référence à la dépense nulle ou quasi-nulle de 2015 ? le budget 2016 ne devait pas intégrer d'eau logiquement,
- personne ne s'est demandé comment le déficit ou excès de 2015 était expliqué : la dépense oubliée pour l'eau a dû produire un net excès (sauf grosse dépense imprévue par ailleurs),
- si les factures d'eau avaient été payées, personne n'a vu que le montant en banque donné par l'annexe 1 était plus faible que d'habitude.
Effectivement, la charge 2015 qui apparaît début 2017 doit être approuvée par une AG, l'AG qui approuve les comptes 2016 ... après vérification des factures par le CS (vérifier l'index de fin par rapport au compteur va être trop demander).
Cdlt. Louis92. |
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nefer
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Posté - 13 avr. 2017 : 20:54:56
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en tant que copropriétaire vous lui faites un courrier en RAR l'informant que vous contestez la somme de ....euros inscrite au débit de votre compte en lui demandant de l'annuler sous un délai de huit jours.
vous indiquez qu'à défaut vous saisirez la juridiction compétente.
vous pouvez demander plusieurs autres copropriétaires de faire le même courrier.
comment un syndic peut il "oublier " d'enregistrer les écritures comptables concernant ce poste?
cela signifie aussi que ce syndic soit n'a pas payé les factures d'eau, soit n'a pas fait le rapprochement bancaire avant d'envoyer la convocation d'AG |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 13 avr. 2017 : 21:03:21
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citation: Ma préoccupation n'est pas ... mais surtout de savoir si on peut imputer au syndic seul cette facture. Un syndic peut faire des erreurs, c'est pour cela qu'il faut un CS pour le contrôler et faire en sorte que les comptes soient les plus présentables possibles à l'AG. Il peut rester encore des erreurs, les copropriétaires sont censés vérifier les dépenses et poser des questions avant d'approuver les comptes.
Ici, le syndic n'est pas seul responsable.
Lui demander de prendre en charge une facture payée en double à un fournisseur récalcitrant, oui, c'est possible. De prendre en charge une facture pour une prestation autre que celle demandée, oui. Prendre en charge une prestation demandée par le syndic (changer des ampoules) alors qu'elle est prévue dans un contrat (celui du ménage), oui.
Pour moi, pas dans ce cas.
Quant à "l'ensemble de son oeuvre", plus un syndic est suspect dans son activité compte, plus il doit être contrôlé de près et fréquemment (chaque trimestre).
Cdlt. Louis92. |
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eolien40
Nouveau Membre
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Posté - 13 avr. 2017 : 22:06:57
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Ce syndic est arrivé suite à la démission du précédent qui a stoppé son activité sur Pau.
Il est vrai que moi le premier j'étais peu regardant jusqu'à l'an dernier en voyant les charges exploser. J'ai de petits tantième et étais assez laxiste. Le quorum est difficile à atteindre peu de copros participent. Mais là , stop. Pour un budget de 40000€ elle appelait 52000€.
cette année on est déjà à 25500€ appelé en 2 trimestres sur 39000€ voté !
L'an dernier elle nous a remboursé près de 1 trimestre. D'ou nos regards avec d'autres copros cette année. Et maintenant elle nous en réclame le double.
On attend de pouvoir aller vérifier les comptes à la convocation de l'AG. Nous avons déjà relevé de nombreuses anomalies car le membre du CS qui ne s'occupe de rien nous a au moins fourni quelques relevés et factures avec son accès aux comptes.
Si nous pouvions lui laisser l'ardoise, ce serait un moindre mal car beaucoup d'argent a disparu toute ces années.
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Posté - 13 avr. 2017 : 22:25:10
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citation: Si nous pouvions lui laisser l'ardoise, ce n'est pas au syndic en fonction de payer votre eau.
Selon la faute commise (Nefer indique a juste titre que si l'eau a été payée au fournisseur, un rapprochement bancaire a été loupé; ce qui est presque impossible) il y a un sérieux préjudice, qui peut se régler à l'amiable, ou par intervention de l'assurance du syndic, ou ... en justice...
Attention que si le syndic a une grosse responsabilité, le syndicat lui-même n',est pas blanc comme neige, et que le conseil inexistant laisse passer les balles au fond du filet.
On peut dire que actuellement personne 'na rien vérifié, qu'un problème concernant 'eau est 'vu',mais que vous ne savez rien objectivement du reste ... que vous avez pourtant, tous, approuvé.
Il est urgent de connaitre la taille de la patate avant de la refiler, chaude, au syndic. |
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Posté - 14 avr. 2017 : 08:44:57
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eolien40 : citation: Oui, le syndic à "oublié" de facturer l'eau et de le provisionner suite à comme elle dit un mauvais paramétrage du logiciel.
Et lors de l'AG début 2016 personne n'a rien vu. Les comptes ont étés approuvés.
Ou est donc le CS qui prépare le budget, controle les compte,..............
On oublie pas une ligne budgétaire EAU. Le syndic est fautif, le CS nul et fautif, comme tous les copros qui peuvent ET doivent vérifier les comptes chez le syndic, ou avec tous les docs joints à l'OdJ.
Le SDC est fautif, les factures d'eau doivent être payées. Le SDC ne peut pas refuser de payer SES factures.
Une question : le SDC n'a pas payé ces factures d'eau de 2015 ? le fournisseur d'eau n'a jamais envoyé de relance depuis 2015 ? l'eau n'a pas été coupée ?
Vous parlez de solde débiteur ? de quel solde parlez vous ?
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nefer
Modérateur
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Posté - 14 avr. 2017 : 09:24:58
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citation: Initialement posté par eolien40
Oui, le syndic à "oublié" de facturer l'eau et de le provisionner suite à comme elle dit un mauvais paramétrage du logiciel.
ce n'est pas possible!
avez vous demandé au syndic le nom du logiciel utilisé?
le plan comptable donne le compte 601110 pour l'eau froide
concernant vos appels de fonds, si le budget annuel voté est 39 000 euros et que vous ayez voté pour des appels de fonds trimestriels, vous devez avoir des appels de fonds de 39 000/4 soit 9750 euros au 1/1/2017 et 1/4/2017...à condition que vous n'ayez qu'une clé de répartition (charges communes générales)
avez vous essayé de contacter le président du CS ? |
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JB22
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Posté - 14 avr. 2017 : 11:03:37
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De nefer:
"à condition que vous n'ayez qu'une clé de répartition (charges communes générales)"
Peu importe le nombre de clé, les appels trimestriels sont de un quart du montant prévisionnel de chaque clé. |
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Louis92
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Posté - 14 avr. 2017 : 12:19:51
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JB22 citation: les appels trimestriels sont de un quart du montant prévisionnel de chaque clé. oui, ce qui fait qu'un appel trimestriel fait plus du 1/4 du budget pour un mot assujetti à une clé de charges qui pèse lourd (ascenseur en dernier étage ou famille consommant beaucoup d'eau). nefer a donc raison en écrivant citation: 39 000/4 soit 9750 euros au 1/1/2017 et 1/4/2017...à condition que vous n'ayez qu'une clé de répartition (charges communes générales) A charge de revanche JB22 car je ne suis pas infaillible.
Cdlt. Louis92. |
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JB22
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Posté - 14 avr. 2017 : 13:13:13
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"A charge de revanche JB22 car je ne suis pas infaillible. "
Pour moi il n' est pas question de combat ni de "revanche", mais d' un débat d' idées.
Budget sur Charges générales:
39.000 x 1/4 = 9.750.
Budget sur charges multiples:
Charges générales...7.000 x 1/4 = 1.750.
Charges Bâtiment..24.000 x 1/4 = 6.000.
Charges Ascenseur..8.000 x 1/4 = 2.000.
Total..........................................9.750. |
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Louis92
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Posté - 14 avr. 2017 : 14:23:33
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JB22, je reprends votre exemple.
Budget sur Charges générales:
39.000 x 1/4 = 9.750.
Budget sur charges multiples:
Charges générales...7.000 x 1/4 = 1.750.
Charges Bâtiment..24.000 x 1/4 = 6.000.
Charges Ascenseur..8.000 x 1/4 = 2.000.
Total..........................................9.750.
Oui, en raisonnant pour l'ensemble de la copropriété mais en raisonnant pour un lot de dernier étage avec ascenseur parmi 10 lots de la copropriété dont 2 lots ne sont pas assujettis aux charges d'ascenseur :
Charges générales...7.000 x 1/40 = 175.
Charges Bâtiment..24.000 x 1/40 = 600.
Charges Ascenseur..8.000 x 1/28 = 286.
Total..........................................1.061.
Et pour un lot de rez-de-chaussée non assujetti aux charges d'ascenseur : 175+600=775 €.
Les appels trimestriels pour un lot donné ne correspondent pas forcément à 1/4 du budget avec des clés multiples. C'est pourquoi il n'est pas évident pour un copropriétaire moyen de calculer l'appel trimestriel qu'il doit payer s'il n'a pas reçu l'appel du syndic.
Cdlt. Louis92.
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JB22
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Posté - 14 avr. 2017 : 14:57:55
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Les bases globales d' appel sont de 9.700 qu'il y ai une ou plusieurs clés.
Les charges, elles, dépendent bien évidemment des tantièmes de chaque lot dans les différentes clés.
Nous sommes donc d' accord. |
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