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nononono
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 Posté - 27 janv. 2015 : 22:05:01
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Bonsoir à tous,
Notre syndic professionnel ne nous a pas (encore) "convoqué" ou présenté le budget prévisionnel.
il me semblait que c'est conseil syndical qui élabore ce budget prévisionnel avec le syndic.
Si c'est bien ça, comment obliger notre syndic a convoquer le CS ?
On lui en a deja parler lors du contrôle des comptes puis aux réunions CS ( syndic tjrs présent ) ils nous dit qu'ils sont tjrs pas fait et il serait en cours d’élaboration.
Notre assemblée générale est dans peu de temps, que risque notre syndic ( pro) s'il ne respecte pas ses obligations. Car nous souhaiterions baissé un peu nos charges et le budget.
Cordialement
Nono
Merci d'avance pour vos réponses
Qui peut me dire commet faire une recherche sur ce forum, car j'ai recherche sur les 19 pages et je n'ai pas trouvé les infos concernant ce sujet. ( un lien de recherche SVP ) Merci
J'ai trouver comme rechercher, mais ca ne fonctionne pas, j'ai une erreur ( du genre " e0125f65801 " )
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Édité par - nononono le 27 janv. 2015 23:27:33 |
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andre78fr
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 Posté - 28 janv. 2015 : 00:55:25
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Posté - 28 janv. 2015 : 06:45:32
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citation: Notre syndic professionnel ne nous a pas (encore) "convoqué"
citation: Si c'est bien ça, comment obliger notre syndic a convoquer le CS ?
on peut rappeler ici que c'est le président du CS qui convoque et invite le syndic (en général en concertation).
Rien n’empêche le CS de faire une proposition écrite de budget...
quel risque court le syndic en ne faisant rien avec le CS : de se faire "retoquer" Ã l'AG, mais au final c'est le syndicat qui perdra.... |
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Gédehem
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Posté - 28 janv. 2015 : 11:45:38
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Il ne faut pas tout attendre du syndic.
La réunion préalable destinée à préparer l'ODJ de l'AG a été rendue obligatoire. Connaissant la date de fin d'exercice et la date habituelle de tenue de l'AG, le CS doit prendre contact avec le syndic afin de convenir d'une date de réunion commune.
Pour préparer le prévisionnel (c'est autre chose) il faut avoir les comptes de l'exercice écoulé. D'où là aussi la prise de contact avec le syndic, non seulement pour controler les comptes, mais aussi voir ce qu'il en est du prévisionneL |
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Louis92
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Posté - 28 janv. 2015 : 12:07:56
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citation: Pour préparer le prévisionnel (c'est autre chose) il faut avoir les comptes de l'exercice écoulé ... et les travaux d'entretien courant et dépenses que le CS et le syndic ont identifiés. De tels travaux ne sont pas forcément à faire de suite, d'autres attendaient un regroupement et sont à proposer au budget révisé de l'exercice en cours ou au budget de l'exercice suivant.
Etablir un budget ne consiste pas à faire +3% sur chaque poste.
Il est des postes qui peuvent baisser sous l'action du CS : électricité après avoir remplacer des ampoules à incandescence par des ampoules à LEDs (conso divisée par 4 à 6 suivant la technologie abandonnée), contrat de maintenance revu à la baisse.
Cdlt. Louis92.
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nononono
Nouveau Membre
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Posté - 28 janv. 2015 : 15:15:14
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Merci pour vos réponses.
Donc il faut qu'on prenne RDV avec notre syndic pour élaborer notre budget prévisionnel a la baisse ou du moins sans augmentation.
Je pense qu'il va y avoir des désaccords, sur de nombreux postes. le syndic doit t'il prendre en compte nos souhaits ou nos avis ?
Cdt. Nono |
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Posté - 28 janv. 2015 : 15:25:42
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Oui et vous les siens puisqu'il s'agit de signer un contrat. Il faut trouver un accord.
Sans accord, le conseil qui doit un rapport a l'assemblée va dire qu'il a constaté un désaccord et qu'il conseille de...
En général, les trois petits points signifient 'se séparer de ce syndic', et donc d'en désigner un autre...
Si on ne veut pas ou on ne peut pas, il faut mettre un peu plus d'eau dans un peu moins de vin. |
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Gédehem
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Posté - 28 janv. 2015 : 18:04:19
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" le syndic doit t'il prendre en compte nos souhaits ou nos avis ?"
Vous voulez le savoir ???  Il s'en moque !
Pour la "simple" raison que ce budget (prévisionnel) est fait pour assurer le fonctionnement courant du syndicat, payer les dépenses communes destinées à satisfaire les besoins collectifs, et que s'il n'y a plus de sou en caisse il s'en moque ...Votre robinet sera fermé ...(*)
Il ne faut pas confondre "maitrise des charges" avec "baisse des charges", qui plus est sans y regarder de près.
Pour une bonne maitrise des charges, il faut préalablement prendre connaissance de tous les contrats qui concernent le syndicat, voir à quoi ils correspondent, si les prestations sont à la hauteur de la contre partie €€€, si les clauses (contrat d'assurance) correspondent aux besoins.
Concernant les consommations, il faut un suivi, et sur plusieurs années.
Un exemple : combien de compteurs edf, pour l'éclairage des communs internes, des espaces verts, aires de circulation, chaufferie, ascenseurs, etc ....
La bonne maitrise passe peut être par le regroupement de certains, ce qui a pour conséquence de réduire le nombre d'abonnements et de passer dans des tranches de tarif plus intéressantes.
Ce n'est qu'ensuite, dans un second temps, qu'il sera possible d'envisager de réajuster le budget prévis en conséquence.
Mais il n'est pas raisonnable, et c'est même irresponsable, d'envisager à priori une baisse du budget prévis sans en passer par cette analyse fine, poste par poste.
Sans oublier de "prévoir" des budgets pour d'éventuelles actions contentieuses, et autres "imprévus" prévisibles, lorsqu'il y a des retard de paiement, ou une canalisation qui saute, ou l'arbre coupé par le vent, etc, par exemple(s).
Louis cite également les ampoules.
Le budget prévisionnel doit prévoir l'imprévisible ....
(*) Si le prévisionnel augmente c'est que les dépenses collectives des copropriétaires augmentent. Le syndic n'y est pour rien. D'autant que c'est l'AG qui en décide en dernier ressort.
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Édité par - Gédehem le 28 janv. 2015 18:13:18 |
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JPM
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Posté - 28 janv. 2015 : 20:38:05
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De Gedehem :
Le budget prévisionnel doit prévoir l'imprévisible
A graver dans le marbre des frontons syndicaux
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Posté - 29 janv. 2015 : 07:20:36
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De Gedehem c'était prévisible... |
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2015 : 08:47:25
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Je confirme ce propos ! 
Comme ne rien prévoir pour le carreau cassé du garage à vélos, ou même une provision pour une action contentieuse .... même s'il n'y a jamais de carreau cassé ni de contentieux.
L'augmentation des tarifs assurance ou de l'énergie, par exemple, ne se découvrent pas un beau matin à la réception de la facture.
Combien de budget prévis sont fait "à minima", avec des copropriétaires qui s'étonnent ensuite des "rallonges" engagées par le syndic sans vote de l'AG (UI est plein de ces affaires).
JPM et d'autres ont relevé ces budgets prévisionnels sans poste pour le recouvrement de créances.
Il faut dissocier les dépenses intempestives engagées hors budget par le syndic de celles qui le sont en raison d'un budget prévisionnel mal fichu, étriqué, ne prévoyant pas l'imprévisible .... qui n'arrive pas qu'aux autres.
Ceci au regard de la question posée : "...pour élaborer notre budget prévisionnel a la baisse ou du moins sans augmentation."
En ajoutant que la baisse du budget nécessaire au fonctionnement courant du syndicat ne peut s'envisager que par la baisse des dépenses, des consommations, la suppression de services.
PS : pour un CS, il y a tellement de choses à graver dans le marbre qu'il faut espérer qu'il a un grand fronton ....
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Édité par - Gédehem le 29 janv. 2015 10:02:11 |
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nononono
Nouveau Membre
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Posté - 29 janv. 2015 : 12:30:37
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Bonjour à tous,
Beaucoup de copropriétaires nous disent que nos charges sont trop chers et je suis d'accord.
En moyenne, les budgets ont augmentés de 10% environ !
Donc on veux stopper les dépenses futiles
je reviendrais plus de temps d'ecrire.
Cdt
Nono |
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2015 : 14:31:23
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Sans doute, et c'est la bonne démarche.
Dépenses "futiles" que vous pouvez déja pointer dans les comptes annuelles passés, si "futiles" elles ont été.
Si vos budgets annuels ont augmenté en moyenne de 10%, c'est sur ces augmentations des dépenses qu'il faut se pencher. Ce qui devait être fait chaque année en fin d'exercice.
Car pour qualifier une dépense de "futile", encore faut-il l'identifier pour analyser son objet.
Ce qui revient à engager une politique de maitrise des charges/dépenses, qui passe par d'autres mesures que baisser arbitrairement le budget prévisionnel.
Baisse de budget qui n'a jamais fait baisser les dépenses/consommations d'eau ou d'électricité.
Cela se saurait .... |
Édité par - Gédehem le 29 janv. 2015 14:33:01 |
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Louis92
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Posté - 29 janv. 2015 : 17:30:00
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Gédehem citation: c'est sur ces augmentations des dépenses qu'il faut se pencher. Ce qui devait être fait chaque année en fin d'exercice. Oui pour les dépenses autres que les contrats. Pour ceux-ci, en revanche, c'est en janvier (en ce moment) qu'il faut faire la vérification de la première facture mensuelle ou de la première trimestrielle.
Le taux d'augmentation n'est pas toujours bien calculé à partir des formules de révision. Les mois de référence changent d'une année sur l'autre ! Ce mois-ci, j'ai même vu un taux de 1,4% bien calculé mais 5% appliqué au prix de l'an passé ...
En janvier, c'est plus facile de ne pas payer et de faire rectifier la facture que après la fin de l'exercice quand il y a 12 mois de mauvais prix.
nononono pourra même vérifier l'application des formules de révision sur des exercices passés tant qu'à se plonger dans les indices.
Explications sur les formules de révisions notamment dans le sujet Déchiffrage Formule révision d'un prix ascenseur http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=17315 .
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 29 janv. 2015 17:35:53 |
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jmr91200
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Posté - 29 janv. 2015 : 17:49:32
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citation: Initialement posté par nononono
Beaucoup de copropriétaires nous disent que nos charges sont trop chers et je suis d'accord. En moyenne, les budgets ont augmentés de 10% environ ! Donc on veux stopper les dépenses futiles
Savent-ils pour quoi ils payent exactement ? Il y a sans doute un travail d'explication pédagogique à faire par votre C.S. |
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2015 : 18:49:10
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Point important soulevé par Louis : la reconduction "automatique" de certains contrats, qui échappent de ce fait au contrîole "à priori" du CS.
D'où l'importance pour ce dernier d'établir un calendrier des divers contrats, leur date échéance, afin d'anticiper leur analyse. Parce qu'il ne faut pas compter sur le syndic pour y regarder de près, ce qui n'est pas un reproche mais un simple constat pratique.
Rappel étant fait qu'un CS doit avoir copie des principaux contrats qui concernent le syndicat, ce qui lui permet de les analyser à tête reposée et d'établir lui-même le calendrier de leur reconduction.
"Savent-ils pour quoi ils payent exactement ? "
C'est la raison de leur grogne, bien connue : "Ce qui se passe hors de chez nous ne nous regarde pas, c'est l'affaire du syndic !"
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Édité par - Gédehem le 29 janv. 2015 18:54:09 |
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nononono
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Posté - 29 janv. 2015 : 23:15:25
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Bonsoir a tous,
Je comprends, mais ma question de base était: le syndic peut il élaborer le budget prévisionnel sans le CS ?
Pour les dépenses futiles, il y en a bcp malheureusement.
Comme la suppression d'arbres + plantation de nouveaux arbres ( de plus qui sont hors la loi ), création d'arbuste aussi, augmentations du salaires du gardien sans consulté le CS ou le syndicat ( AG), installation de lampadaires sans Devis et sans AG .....
Voici qq exemples qui ne me plait pas mais il y a des nouvelles obligations comme des nouveau abonnement téléphonique pour nos ascenseurs + audit énergétique, ...
Bref, mais comment se passe cette réunion pour élaborer ce nouveau budget ?
c'est le syndic qui nous explique poste par poste que là il doit augmenté ou là laissé comme l'année dernière ?
Merci
Nono
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 30 janv. 2015 : 09:52:18
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nononono citation: comment se passe cette réunion pour élaborer ce nouveau budget ?
c'est le syndic qui nous explique poste par poste que là il doit augmenté ou là laissé comme l'année dernière ? On ne vient à aucune réunion les mains dans les poches ! Avant d'aller à cette réunion finale, le CS a examiné tous les postes un par un à partir du relevé des dépenses courantes (qu'il a demandé encore bien avant) et à partir des manques, anomalies ou vieillissements qu'il a constatés ici ou là . Comme les syndics ne vivent pas et viennent très peu dans la copropriété, il est logique que le CS ait au moins autant d'apport que le syndic à cette réunion budget.
Un conseil : tout au long de l'exercice, notez les dépenses/travaux qu'il y a lieu de budgéter pour le budget exercice en cours ou par l'exercice suivant.
Attention : les suppressions et ajouts n'entrent généralement pas dans les dépenses courantes (vote AG spécifique) : le CS doit éliminer faire ces suppressions et ajouts du budget courant pour les faire adopter par résolution spécifique (et budget spécifique).
nononono, bienvenue au club. Vous ne pouvez pas tout savoir dès la 1ère année. Vous allez apprendre vite.
Cdlt. Louis92.
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Gédehem
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Posté - 30 janv. 2015 : 12:01:10
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Comme l'indique Louis, on ne vient pas à ce typede réunion les mains dans les poches.
Comme indiqué plus haut, le CS a pris connaissance des divers contrats permanents, il a noté les dates échéance et les formules de révision, il a relevé les consomations, noté poste pat poste toutes les dépenses des exercices passés, par rubrique, il en a fait un état qui lui permet d'avoir une vision globale des dépenses, qui doivent correspondre à la satisfaction des besoins pour le fonctionnement et l'entretien de l'immeuble, sa conservation.
S'il y a des augmentations de salaires ou prime qui n'ont pas été décidé par une AG, il faut refuser de les approuver et engager la responsabilité du syndic.
Même chose s'il contracte sans délégation de pouvoir d'une AG.
Une chose est de laisser faire sans réagir, une autre est d'élaborer un budget prévisionnele sans avoir la moindre idée du bilan "dépenses nécessaires" du syndicat.
L'affaire est difficile à saisir, habitués que nous sommes de la gestion de notre propre budget. Avec une différence notable : en général, nous ne dépensons pas plus que ce que nous avons comme revenus, comme salaire.
Les dépenses sont fonction des revenus.
Dans une copropriété c'est l'inverse : on va budgéter des dépenses à l'avance et en assurer le financement quoi qu'il arrive.
Autrement dit, les "revenus" du syndicat seront fonction des dépenses qui seront décidées.
Il est donc incontournable d'analyser ces postes dépenses, nécessaires à la satidfaction des besoins collectifs, besoins qu'il faut également analyser, avant de construire un budget pour y répondre.
Ajout, pour répondre à la question initiale : pour faire baisser le budget prévisionnel, donc les provisions pour charges, il faut baisser les dépenses. Celle-si répondant aux besoins collectifs, la question est donc : quels "besoins" faut-il réduire, ou au moins maitriser, et comment. Le budget nécessaire suivra cette analyse. |
Édité par - Gédehem le 30 janv. 2015 12:07:32 |
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Posté - 30 janv. 2015 : 12:41:19
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je complèterai aussi en recommandant de classer les dépenses par ordre décroissant de valeurs et de tenter d'agir sur les plus élevées ... mais c'est du b.a.ba
il ne faut pas lancer son énergie sur n'importe quoi.
Il est préférable d'obtenir une réduction de 5% sur 5000 € que 10% sur 500 €.... |
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Posté - 30 janv. 2015 : 18:39:59
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nononono : on ne fait pas un budget de copropriété avec comme seul base la basisse des charges !!
Chaque budget est différent. En 2015 le chauffage sera une lign ene baisee avec la baiis edu pétrole. Mais si vous avez des contentieux ou une chaudière malade, il va falloir ajouter à ce budget ces lignes budgétaires importantes.
Le CS DOIT préparer ce budget avec ou sans le syndic si celui-ci se fout du CS.
Un CS doit avoir une tableur exel avec TOUTES les lignes budgétaires sur les 10 dernières années. Ceal permet de préparer un budget moyen TRES sérieux auxquel le CS devra ajouter ( frais d'avocat, chadière, augmentation syndic, travaux d'entretien c....) ou retirer des lignes budgétaires plus nécessaires ( changement d'antenne telé,...) .....
C'est l'AG qui adopte le budget annuel. Le CS DOIT dans son rapport annuel présenté le budget et l'expliquer aux copros. le syndic va proposer un montant dans la convocation, mais aucune obligation de voter ce montant.
nononono : préparer le budget cela demande du temps de péparation et pas seulement un convocation du syndic !!!  |
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Sujet |
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Budget prévisionnel sans consulation CS 
