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 Posté - 22 déc. 2014 : 16:06:36
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rambouillet : ce pas un jugement de valeur, mais un constat! de plus avec le nouveau plan comptable en partie double, cela a compliqué la lecture.
De plus, et c'est aussi un constat, combien de copropriétaires hors CS vont controler les comptes chez le syndic, et combien de CS demande le GL et les balances ET font un rapprochement bancaire sérieux. 1 ou 2 % ??? 
rambouillet : combien de copros demandent des explications sur les annexes ! la majorité ne lisant même pas l'OdJ ! Combien posent des questions sur la simple liste des comptes de fonctionnement courant ?
Chez Lamy, notre gestionnaire a "avoué" que je fus le seul à demander ces docs en tant que CS et à vérifier les comptes du SDC en tant que copro. 70 copros gérées par ce gestionnaire.  
Alors lire le GL et l'éplucher ligne par ligne!! Sans parler d'un SDC sans compte séparé ou il est impossible de faire un rapprochement bancaire. |
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JPM
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 22
Posté - 22 déc. 2014 : 18:09:57
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Il est parfaitement possible d'établir un rapprochement de banque pour chacun des syndicats gérés par un compte bancaire unique.
La rapprochement du compte unique est effectué.
La pratique des virements pour payer les fournisseurs simplifie grandement le travail.
Pour les chèques émis non débités, il existe pour chaque chèque un bordereau indiquant les montants respectivement payés pour chaque syndicat.
Idem pour les remises enregistrées non encore créditées. On trouve sur le bordereau tous les renseignements nécessaires.
C'est le B A BA pour n'importe quel ordinateur.
Je ne sais pas si de nos jours les contrôleurs pour les garants financiers examinent ce rapprochement. Mais je suis certain qu'ils sont exigés dans certaines expertises judiciaires.
Le syndic ne peut pas refuser la production d'un état de rapprochement puisque l'approbation des comptes doit normalement en dépendre.
L'impossibilité d'établir un rapprochement bancaire pour chaque syndicat dans le cas d'un compte unique est une de ces chansons genre " Mon p'tit Quinquin ", pour endormir les braves gens.
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Gédehem
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Posté - 22 déc. 2014 : 18:47:50
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.... et comme les copropriétaires sont presque exclusivement de braves gens ,......
Et qui sont les chanteurs ???  |
Édité par - Gédehem le 22 déc. 2014 18:49:48 |
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ABCT
Contributeur senior
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 Posté - 23 déc. 2014 : 09:06:59
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Rambouillet, Excusez moi mais je ne partage pas votre optimisme, quant à la lecture du "grand Livre, balance et annexes" ......
Vous êtes un "pro" (à en juger par vos interventions multiples et censées)
Mais mon constat de terrain m'oblige à acquiescer les affirmations de philippe : Peu de copropriétaires se déplacent pour solliciter et comprendre les écritures et documents comptables.... alors???? faudra -t-il nommer des vérificateurs professionnels pour vérifier les écritures de nos syndics????
Il faut espérer que non. MAIS bientôt, les "actifs actuels" vont passer pour des dinosaures? |
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Posté - 23 déc. 2014 : 10:01:30
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JPM :" L'impossibilité d'établir un rapprochement bancaire pour chaque syndicat dans le cas d'un compte unique est une de ces chansons genre " Mon p'tit Quinquin ", pour endormir les braves gens."
Je vous trouve très " syndic " en ce moment !!! le blabla sur le compte unique est plutot du coté syndic !!! l'invention de la dérogation vient du lobby des syndics ( intérêt des comptes percus par le syndic pour émiorer ses fons de mois ) et non des copropriétaires !! la charge de travail plus élévé en cas du compte séparé vient aussi du coté des syndics !! les refus de produire les conventions de compte séparé, encore les syndics, ..... et quant à l'état de rapprochement, je les attends toujours JPM.
Du "roulage dans la farine" encore et encore, ....................
Il est très difficile pour le CS de faire un rapprochement bancaire avec le compte individualisé. IL faut savoir lire et retrouver les écritures de chaque virement groupé. Dire le contraire est de la désinformation, une vieille habitude des syndics!
Les copropriétaires qui baratineraient le syndic !! joyeux Noel JPM et vive le compte séparé. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 déc. 2014 : 10:33:58
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Obliger les syndics professionnels a établir les états de rapprochement quand ils gèrent par compte unique c'est être abusivement du côté des syndics ?????
A fortiori pour quelqu'un qui prône le compte séparé depuis des années ?
C'est un délire obsessionnel qui paralyse les blogs.
Cela n'aurait pas d'importance s'il n'y avait fuite des gens sérieux qui vous demandent ensuite ce que vous faîtes encore dans UI !
Décidément ils ont raison.
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Posté - 23 déc. 2014 : 11:53:05
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citation: Rambouillet, Excusez moi mais je ne partage pas votre optimisme, quant à la lecture du "grand Livre, balance et annexes" ......
Vous êtes un "pro" (à en juger par vos interventions multiples et censées)
désolé, ABCT, je ne suis pas un pro, mais un simple copro qui se penche (sans tomber) sur les détails (trop peut-être...) 
la comptabilité d'une copro n'est peut-être pas aussi compliquée que cela, mais certains syndics ont tendance à la compliquer (ex F....A) en n'utilisant pas les comptes officiels par exemple ou en faisant des "centralisations" complexifiant la lecture.... mais c'est peut-être leur logiciel qui devant tout faire, ne fait peut-être pas bien.... 
mais c'est vrai je le constate aussi, peu de copros se déplacent pour consulter les comptes avant l'AG, ce n'est pas facile il faut encore prendre du temps sur le travail ....
en ce qui concerne les rapprochements bancaires, il est bon d'avior au moins celui du 31/12/... pour expliquer la différence entre le compte 512 et le solde réel à la banque, sinon on n'y comprend pas bien effectivement... mais exiger tous les mois, beurk... |
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Posté - 23 déc. 2014 : 12:05:42
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JPM : C'est un délire obsessionnel qui paralyse les blogs.
Il suffit de lire les interventions des copropriétaires pour comprendre que vous êtes dans votre monde ! et pas dans la vrai vie et la réalité du terrain.
Vous n'acceptez pas les critiques et relisez mes interventions, je n'ai rien contre les syndics, il en existe des sérieux qui ne prennent pas les copros pour des vaches à lait, ou des incompétents?
"Petit patron" je sais lire un GL, une balance, un bilan, faire un rapprochement bancaire, ... un copro. qui dérange.
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Édité par - philippe388 le 23 déc. 2014 12:07:09 |
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Posté - 23 déc. 2014 : 13:02:35
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citation: Vous n'acceptez pas les critiques Venant de philippe388 c'est croquignolesque
citation: je n'ai rien contre les syndics Je n'arrive pas à lire, c'est écrit trop petit |
Édité par - ribouldingue le 23 déc. 2014 13:04:19 |
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Gédehem
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Posté - 23 déc. 2014 : 13:42:01
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Je vous rassure, même avec un microscope je n'arrive pas à déchiffrer non plus ..... |
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ABCT
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Posté - 23 déc. 2014 : 14:52:48
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Rambouillet : j'avais bien assimilé votre position d'où les " , " . Jamais je ne vous ai assimilé à un Professionnel patenté.
Je partage aussi l'intérêt à "fouiner" dans la comptabilité depuis des des des mois....et parfois cela agace les pro.
Mais on ne se refait pas, j'aime les chiffres et un peu le droit. (j'adore les comptes de rapprochement en fin d'exercice)
Mais admettons que cette "passion" est de moins en moins partagée.
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Posté - 30 janv. 2015 : 18:32:41
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citation: Initialement posté par Huguescitation: Initialement posté par rambouillet
vous pouvez récupérer le grand livre au format pdf sans souci, demandez le à votre syndic... mais n'étant pas au CS il n'a aucune obligation à vous le fournir... C'est ce que je craignais, alors il va falloir ] Avez vous tenté de scannérisé votre Grand Livre ?
Est il illusoire de restructurer ce GL pour le mettre sous Excel ou ... ?
Quelqu'un t il de l'expérience sur un telle conversion ? |
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Louis92
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Posté - 30 janv. 2015 : 19:48:18
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Réponse à quatrevents : scanner un document, faire tourner de la reconnaissance de caractères pour obtenir un fichier de logiciel de bureautique est possible. Cela vaut le coup pour un règlement de copropriété par exemple. A l'arrivée, il faut vérifier au moins à 2 qu'il n'y pas de B pris pour un 8, etc ...
L'effort à consacrer est assez considérable (j'ai fait). Pour un GL, il vaut mieux faire des efforts pour convaincre le syndic de produire le GL en pdf avec pdfcreator ou autre (pour pouvoir y rechercher les chaînes de caractères) et à défaut, consacrer l'effort à vérifier le GL papier.
Cdlt. Louis92. |
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andre78fr
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Posté - 30 janv. 2015 : 20:09:52
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Beaucoup de syndics fournissent un grand livre au format PDF, c'est le plus souvent une forme de mauvaise volonté même si j'ai appris que dans certains logiciels l'option "exportation" était facturée en plus (quand les abus des éditeurs viennent conforter la mauvaise volonté des syndics...). La loi devrait rendre obligatoire le transfert et la transmission des données comptables informatiques sous la forme de fichiers !!!
Ce type de grand livre PDF est facilement exploitable car la qualité est bonne, les textes sont vectoriels (on peut sélectionner / copier&coller) et les tableaux sont réguliers, un grand livre numérisé à la main sera plus compliqué à traiter (en gros c'est des images) mais c'est possible. J'ai réalisé plusieurs prestations de ce type sur des grands livres de 100 à 150 pages ; il y a quelques coquilles dans les intitulés, ça prend un peu de temps mais rien à voir avec le travail que représenterait une saisie manuelle et on repart avec un détail utile...
N'hésitez pas à me contacter pour en discuter (logiciel, procédure, contrôles...). |
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JB22
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Posté - 30 janv. 2015 : 20:56:43
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Je suis d' accord avec André78, il faudrait que les syndics soient dans l' obligation de fournir, trimestriellement, un grand livre au format P.D.F. J' ajouterai qu'il faudrait soit que le grand livre affiche des sous-totaux par sous classes: Comptes de copropriétaires, comptes fournisseurs, comptes de classe 6 et 7, etc; à défaut la fourniture d' une balance générale.
Une balance est d' une grande utilité pour les copropriétés importantes. Inutile de vérifier en détail tous les comptes de copropriétaires si le solde général est proche de celui de l' excédent ou insuffisance de l' exercice.
Je pense que le syndic doit établir un état de rapprochement mensuel, cela permet de repérer les opérations non apurées qui se retrouvent d' un relevé à un autre.
J' ai l' expérience d' une remise de chèque jamais créditée, un autre compte avait été crédité, le syndic n' ayant pas réagi à la lecture des états de rapprochements.
Comme pour le grand livre je pense qu' une périodicité trimestrielle serait une bonne chose pour la transmission au CS |
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andre78fr
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36
Posté - 30 janv. 2015 : 22:42:19
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Oui, la mise à disposition régulière des comptes sous la forme de PDF (balance & grand livre) est une bonne idée (l'extranet peut également être utile) mais là je pensais en particulier aux changements de syndic et aux difficultés à reprendre et redémarrer une comptabilité ; donc au delà du PDF, un fichier de type Excel, structuré, avec les journaux, comptes, numéros de pièce, dates, intitulés, clés de répartition et débit / crédit ou même plusieurs fichiers (un par exercice par exemple) et si possible complétés par les copropriétaires, les lots, les tantièmes... ça serait vraiment un grand progrès !
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JB22
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Posté - 30 janv. 2015 : 23:07:06
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Je ne pense pas qu' en cas de changement de syndic on puisse envisager la fourniture d' un dossier de type Excel, parce que les syndics professionnels ne tiennent pas leurs comptes sur Excel et que d' autre part on ne peut pas privilégier un logiciel plus qu'un autre.
Il est certain qu' en cas de changement de syndic non professionnel, si celui-ci communique un fichier Excel cela facilite bien la reprise de la comptabilité et la gestion, par le syndic repreneur si celui-ci utilise Excel ou un logiciel qui assure une compatibilité de reprise, c' est le cas de ValCompta .
Pour la transmission du Grand livre au C.S, l' extranet sera un bon moyen. |
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Luc Standon
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Posté - 31 janv. 2015 : 21:20:08
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Je mets les pieds dans le plat... Histoire de....
citation: Initialement posté par Hugues
Pour la prochaine AG je souhaite contrôler les comptes de manière plus approfondie et selon tous les avis que j'ai pu voir ici et là , il me faudrait avoir le Grand Livre de la compta. Ce document est volumineux et il me faudrait retranscrire ligne par ligne sur un tableur de manière à pouvoir faire mes propres calculs.
Rien de plus simple : vous pouvez contrôler la compta du SDC entre le moment où vous recevez la convocation et la date de l'AG dans lequel l'OdJ demande l'approbation des comptes du syndicat. Une fois que vous recevrez la convocation, écrivez au syndic en LRAR pour demander un RDV pour la consultation des documents du syndicat.
En effet, conformément à l'article 18-1 de la Loi du 10 juillet 1965, vous pouvez solliciter un rendez-vous à votre syndic (lequel assure la gestion comptable et financière du syndicat) concernant la vérification des pièces et justificatifs des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que les copies de réceptions de travaux.
En cas de travaux, n'omettez pas de demandez la copie de réception de parfait achèvement de fin de chantier (surtout si le syndic vous a facturé des honoraires de suivit technique de travaux) : c'est à partir de la date de la réception de fin de chantier que démarre la garantie biennale ou décennale.
Les modalités de consultation des pièces doivent être précisées dans la convocation à l'assemblée générale (cf. article 9 du Décret du 17 mars 1967). Le respect de cette obligation s'impose, puisque sa violation pourrait entraîner, le cas échéant, le prononcé judiciaire de l'annulation de la résolution de l'approbation des comptes du syndicat.
Préalablement à ce RDV, préciser que vous serez extrêmement désireux d'obtenir une copie numérique :
1. Du relevé générale des dépenses de l'exercice N-1 du syndicat
2. Du Grand Livre Comptable de l'exercice N-1 du syndicat
3. Des 5 annexes comptables de l'exercice N-1 du syndicat
L'utilisation du logiciel de gestion comptable du syndic permet cette facilité d'édition au format numérique. D'autant que depuis la promulgation de la Loi ALUR (en fin mars 2014) la numérisation des documents du syndicat devient une obligation légale afin de permettre à chaque copropriétaire un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés.
D'autre part, préciser surtout sur votre LRAR au syndic que :
L'article 2 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, prévoyant aussi la possibilité de l'ouverture de comptabilités auxiliaires en tant que besoin, il lui sera dès lors aussi demandé la consultation des pièces et justificatifs de tous les documents desdits comptes auxiliaires afférents au syndicat, en annexe du grand livre comptable – dont celles des comptes d'attentes (classe 47) et d'indemnisation sinistres du syndicat, etc...
S'il s'oppose à vos demandes : il y a un loup....
D'autant plus que ce même art. 2 de l'arrêté comptable de 2005 précise que :
- Le grand livre des comptes regroupe l'ensemble des comptes utilisés par le syndicat, opération par opération.
- Le livre journal et le grand livre des comptes sont cotés sans discontinuité.
- Un livre journal et un grand livre tenus sur supports informatiques numérotés et datés dès leur établissement, par des moyens offrant toute garantie en matière de preuve, peuvent tenir lieu de livre journal et de grand livre des comptes.
Dans le cas où le syndic refuse toujours vos demande.... Préparer le coup aussi en formulant vos demandes devant l'assemblée générale avec l'obligation d'un vote pour chaque résolution. Si le syndicat s'oppose aussi à vos demandes légalement formulées devant l'AG, vous pourrez alors conjointement et solidairement attaquer le syndicat et le syndic en justice en commençant par un référé pour obtenir les documents réclamés de bon droit. Laisser après le syndic et le syndicat se dé*****r entre eux quant à leurs responsabilités respectives pour savoir lequel des 2 va supporter le poids de vos demandes.
Le référé est simple à faire, et moins coûteux qu'une action devant le TGI.
Entre temps et en cas de doute : n'approuvez pas les comptes généraux du syndicat. Vous vous protéger ainsi individuellement par le biais de l'application de l'article 45-1 du Décret de 1967 qui précise que : "L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires."
citation: Initialement posté par Hugues
Un ami est prêt à m'aider dans le contrôle, mais le format numérique lui permettrait d'avancer dans sa tâche.
Le syndic ne peut vous empêcher de venir accompagné.
Enfin disons que si, il peut quand même refuser l'accès à son cabinet à celui qui vous accompagne au motif que les locaux du syndic constitue une propriété privée.
Mais dans ce cas là , il détourne la Loi et vous refuse de venir faire la vérification comptable que la Loi vous autorise : et donc ce n'est plus un loup, mais une meute de loups...
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Luc Standon
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Posté - 31 janv. 2015 : 21:29:45
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citation: Initialement posté par Hugues
Cette année c'est le ponpon: Comme sa comptable s'était déchiré le talon d'Achilles, elle était absente pendant 3 mois (sic!) et les comptes étaient en retard, voyez-vous.
Un syndic qui me mène en bateau à ce point, je lui réponds que d'une part je ne suis pas responsable de ses problèmes internes de personnels. Le syndicat à mandaté un syndic avec un contrat de mandat.
Quant bien même la comptable du syndic auraient des hémorroïdes, ou une descente d'organe, ou une opération de changement de sexe ce n'est pas le problème du copropriétaire, alors son talon... D'autant qu'avec le nombre de chômeurs, il y a de forte chance de trouver un comptable en remplacement d'un autre, même en CDD pour une durée temporaire.
N'approuvez plus les comptes de votre syndicat, et marquez fermement votre opposition à cette approbation lors des AG.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 31 janv. 2015 : 21:41:30
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Grand Livre à l'Etat numérique 
