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doob
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 Posté - 19 juin 2009 : 17:00:06
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Bonjour,
Je suis nouveau sur ce forum, ainsi que dans ma copropriété.
Il s'agit d'une copropriété de 38 appartements répartis dans un seul immeuble avec deux entrées, un appartement est destiné au gardien de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires est donc constitué par 37 personnes, chaque personne étant propriétaire d'un appartement, d'une place de parking en sous sol, et d'une cave, elle même en sous sol.
La copropriété possède un deuxième parking extérieur, parking commun dont les places ne sont pas attribuées à des copropriétaires en particulier ainsi que de deux zones d'espaces verts de la largeur de l'immeuble, faisant face à chaque long pan du bâtiment.
Un long pan est orienté à l'Ouest, l'autre à l' Est. Un pignon est orienté au Sud, et l'autre au Nord
L'immeuble a été constuit en 1974. Il est constitué de parois en béton banché, doublées à l'intérieur par une contre cloison en briques platrières séparée de la paroi banchée par une lame d'air de quelques centimètres.
Les menuiseries extérieures sont en bois, pour la plupart à simple vitrage. La toiture est constituée d'une charpente traditionnelle et d'une couverture en ardoises naturelles d'origine.
L'immeuble est constitué de 5 étages, les 4 appartements du 5ème étage étant situés entièrement dans les combles. Les parois verticales de ces appartements sont également constituées de béton banché, avec une laine de verre fixée à l'extérieur contre ces parois, et une autre déroulée sur le plafond des appartements, entre les solives qui soutiennent les plafonettes en briques qui constituent le plafond.
Deux ascenceurs sont présents au sein de la copropriété, un par entrée.
Le chauffage est collectif. Une chaufferie est installée en sous sol. Deux chaudières sont alimentées en fioul, par l'intermédiaire d'une cuve simple paroi entérée, située à l'extérieur. Une sonde reliée à la chaufferie est placée à l'extérieur.
L'eau chaude sanitaire est également produite dans la chaufferie à partir du fioul.
Les radiateurs sont alimentées par des canalisations verticales partant du sous sol et alimentant chaque appartement "en série", chaque radiateur de l'appartement d'un étage étant alimenté par une canalisation alimentant le radiateur de l'appartement situé à l'étage inférieur (pas de boucle par appartement).
L'absence de boucle rend trop chère la mise en place de compteur de calories, mais rend possible la pose de répartiteur de frais de chauffage sur chaque radiateur, ce qui n'est pas fait à l'heure actuelle.
Le soucis premier de notre résidence est le montant élevé des charges de copropriété qui s'élèvent à près de 123000 €uros, ce qui représente pour un appartement comme le miens, appartement de 50 m², deux pièces, une somme de 170 €uros mensuelle.
Ces charges sont réparties comme suit, en "gros":
Charges générales: 49000 €uros (gardien, honoraires, entretien courant)
Ascenceur: 5100 €uros
Eau froide: 4700 €uros
Chauffage: 53325 €uros
Chauffage de l'eau: 10633 €uros
Les avis divergent sur la nature des économies à réaliser, mais la plupart des copropriétaires sont unanimes sur le fait que le chauffage constitue un poste trop important (la moitié de nos charges), avec un montant de 63958 €uros.
Lors de l'AG de l'année dernière (je n'étais pas encore propriétaire), il avait été convenu qu'une étude complète de notre système de chauffage allait être réalisée, et que diverses solutions seraient proposées aux copropriétaires cette année.
En réalité, l'étude s'est transformée en audit de la chaufferie, réalisé par un bureau d'études spécialisé, et financé par GDF, avec pour conclusion un comparatif fioul/gaz qui met évidemment en valeur l'économie engendrée par un passage au gaz...
Les principaux points soulevés par l'audit sont les suivants:
1/ Une mise en conformité est obligatoire pour la chaufferie, quelque soit l'énergie, avec mise en place de portes coupe feu, de disconnecteur et de manchettes témoins.
2/ Le matériel de production d'énergie est vétuste (chaudières et brûleurs), alors qu'un contrat P3 a été payé pendant 30 ans au fournisseur qui n'a jamais rien remplacé...
3/ Les cuves entérées simple paroi devront être remplacées avant fin 2010 par des cuves doubles parois.
Les conclusions de l'audit sont les suivantes:
Un passage au gaz évite le changement de cuves mais oblige à les dégazer et à les neutraliser.
Le changement de chaudière fuel/gaz serait gratuit au titre de la garantie P3.
Le cout total mise en conformité + passage au gaz serait au final de 81055 euros TTC.
Partant de ces postulats, GDF compare le cout de l'énergie fioul avec l'énergie gaz et nous dit:
Chauffage fuel + ECS: 63958 €uros / An
Chauffage gaz + ECS: 42131 €uros / An
Soit une économie annuelle de 21827 €uros.
GDF nous propose alors de subventionner le montant des travaux de mise en conformité et de passage au gaz de 81055 €uros par deux solutions:
1/ Paiement des travaux en une seule fois avec une subvention de 5550 euros TTC, soit un montant de 75505 euros TTC.
2/ Prêt de 2,5% sur 4 ans sur l'enemble des travaux, ce qui engendrerait des annuités de 21779 €uros TTC pendant 4 ans, et permmetrrait de réaliser des économies au bout de la 5ème année.
J'aimerais avoir vos avis sur tout cela...
Merci à ceux qui ont pris le temps de me lire..
doob
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Copro34
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Posté - 19 juin 2009 : 19:34:10
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Je ne vais pas vous éclairer, mais 64.000 euros de fioul par an à 38 !!!! Vous avez 30°c chez vous l'hiver ?
Il y a un problème là , la facture devrait être moindre... |
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doob
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 2
Posté - 19 juin 2009 : 20:30:58
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Merci pour votre réponse
Dans mon post, j'indique le montant de 63958 €uros comprend le chauffage + le réchauffement de l'eau.
La partie liée au chauffage est d'un montant de 53325 €uros, et dans la mesure ou elle comprend l'intégralité de la facture de chauffage, il faut entendre par là , qu'elle correspond à la somme des 3 contrats "classiques" P1 + P2 + P3, soit 47198,46 + 3791,27 + 2337,27.
La partie "consommation de fuel pour le chauffage" est donc de 47198 €uros.
C'est encore beaucoup, mais pas de quoi nous fournir 30°C dans les appartements...
doob |
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3
Posté - 19 juin 2009 : 21:12:17
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En gros, 80 000 euros pour 40 logements, soit 2 000 euros par logement. Immeuble 1974 mal ou pas isolé du tout, fenêtres simple vitrage, chauffage collectif = "tout le monde s'en fout"...
Avez-vous des abonnements individuels gaz pour chaque logement ?
Si c'est le cas, avez-vous envisagé le coût de passer du collectif à l'individuel. Je sais, ce n'est pas "évident", en collectif le réseau de chauffage de chaque appart n'est pas forcément adapté au passage à "l'individuel", mais, selon le cas ce peut-être réalisable...
Enfin, c'est une "idée en l'air" mais vous savez fort bien que le "collectif" est source de dépenses inévitables...
En "collectif" tout le monde ne fera pas l'effort de changer ses fenêtres, de réguler son chaugffage ect... d'autant plus qu'il est particulièrement difficile d'effectuer les réglages de T° pour l'ensemble des logements entre exposition nord et sud et que nombre de propriétaires ont soit trop chaud, soit trop froid... |
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doob
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4
Posté - 19 juin 2009 : 21:25:48
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En réponse à quelboulot,
En fait, les copropriétaires pensaient que l'étude complète dont il avait été question l'année dernière devait étudier toutes les possibilités, c'est à dire changement d'énergie, passage du fuel au gaz, individualisation, nouvelles énergies, répartiteurs...
Quedalle !
Guidé par un syndic incompétent, le président du conseil syndical lui même incompétent notoire entouré de quelques conseillers syndicaux pleins de bonne volonté mais n'ayant aucune connaissance dans le monde de la copropriété ( le président du CS ne sait pas ce qu'est un réglement de copropriété...), a décrété que la solution proposée par GDF était la seule possible.
L'individualisation couterait trop chère selon lui, sans même qu'il n'est été fait la moindre étude.
Les arguments sont les suivants:
Il faut rentrer dans les appartements des gens, et comme il faut l'unanimité pour cela, les gens diront non, donc pas la peine...
Il faut faire des modifications couteuses dans les appartements, et comme les gens ne voudront pas payer, pas la peine...
A ces arguments, une question est venue de ma part:
"Euh..et combien cela couterait?"
Réponse du Président et du syndic:
"Nous ne savons pas, et il est inutile de faire l'étude"
Les 35 moutons présents ont répondu qu'il avait raison.
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5
Posté - 19 juin 2009 : 22:20:31
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citation: Les 35 moutons présents ont répondu qu'il avait raison
Que vous dire d'autre qu'essayer de reveiller votre "bande de gueux moutonneux"
En tentant de leur expliquer que des "moutons debouts" peuvent obtenir des résultats qu'eux mêmes ne s'imaginaient pas capable d'envisager avant hier, lors de l'AG ou GDF les a berné dans toutes les longueurs...
Au fait, c'est voté, pas voté, bientôt à l'OJ ? |
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chenkak
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6
Posté - 19 juin 2009 : 23:17:17
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Pour une résidence comparable à la votre (34 appartements, 1975), mais tout électrique, notre budget annuel d'électricité pour chauffage et chauffe-eau est de 25000 euros. |
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doob
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7
Posté - 20 juin 2009 : 08:58:43
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Une AG extraordinaire est prévue en novembre dans laquelle sera mis à l'ordre du jour les travaux de mise en conformité ainsi que les travaux de passage au gaz.
Pou les informations données par chenkak, votre chauffage est il individuel ou collectif?, votre résidence est elle isolée ou ne l'est elle pas?
Car il faut malgré tout comparer ce qui est comparable..
En fait l'objet de mon post est de savoir si la propostion faite par GDF est intéressante ou pas.
Car en dehors de la critique que je suis à même de faire sur la forme, reste le fond du problème concernant le cout élevé de nos charges de chauffage.
Le passage du fuel au gaz tout en restant en "mode" collectif est elle la solution la mieux appropriée à notre résidence?
Je vous remercie de vos contributions.
doob |
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ABCT
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 Posté - 20 juin 2009 : 19:03:15
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Vous cumulez les difficultés :
- Chauffage collectif en "série"
- Chauffage au fuel
- Bâtiment ancien....
Nous sommes passés par là en changeant dans un premier temps notre source d'énergie et une chaudière, sur la seconde chaudière nous avons changé le brûleur afin qu'il fonctionne au gaz (attention celle-ci n'avait que....quatorze ans...) Les travaux avaient été pris en charge par un prestataire moyennant un contrat sur 8 ans comprenant :P 1+P2 + P3 et P4 donc comprenant "l'assurance du matériel"..... A EVITER à TOUS PRIX car en 6 à 8 ans vous régler l'équivalent d'une nouvelle chaufferie..... Au terme des huit années de ce contrat (initial) nous l'avons dénoncé.
Il faut se "contenter" de régler ses factures de gaz et un contrat d'entretien de la chaufferie par un prestataire compétent.
Le chauffage en "série" est -il efficace pour tous?????
Avez vous des compteurs E.C.S.?????? si non il ne faut pas régler des m3 eau chaude car vous réglez votre eau( froide) à l'arrivée et votre production d'E.C.S. que vous réglez à travers vos factures d'énergie....
Le passage au chauffage collectif prôné par Quelboulot serait une bonne solution, mais à mon avis , il faudrait peut-être l'unanimioté en A.G. QUOIQUE, si on envisage la vêtusté peut être que l'article 26....
Autre problème sérieux, celui du financement....
G.D.F. vous propose des "avantages" mais vous lie pour une durée de?????? ans( et vous propose tous ces P à répétion..1.,2
Si vous n'avez pas de fonds pour ces travaux, ou une insuffisance de fonds, vu l'investissement, il faut proposer, aux seuls copropriétaires ne pouvant faire face "cash" à leur quote part pour ces travaux, un prêt collectif .
Il faut donner les caractéristiques de ce prêt futur et éventuel et notamment durée et taux (fixe ) d'intérêts.
Vous pouvez faire le porte à porte près des banques cela fonctionne plutôt bien;
Il faut s'y prendre suffisamment tôt.
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Édité par - ABCT le 20 juin 2009 19:07:32 |
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doob
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9
Posté - 21 juin 2009 : 09:42:21
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Bonjour,
En réponse à vos questions:
Nous avons des compteurs ECS. Le principe de fontionnement est le suivant:
Un compteur nous indique par appartement notre consommation d'eau froide.
Un autre compteur nous indique notre consommation d'eau chaude.
Notre facture d'eau froide correspond donc à la somme des 2 compteurs, et notre facture d'eau chaude correspond uniquement au réchauffement des m3 indiqués sur le compteur ECS
Je crois que Quelboulot ne parle pas de passage au chauffage collectif, mais plutôt de passage au chauffage individuel..
Il me semble avoir lu quelque part que le chauffage collectif értant un élément d'équipement commun, sa suppression nécessite effectivement l'unanimité.
Pour répondre à Quelboulot, nous avons effectivement tous des compteurs gaz individuels, avec une arrivée de gaz dans chaque appartement.
MERCI |
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10
Posté - 21 juin 2009 : 10:21:32
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Le Grenelle de l'environnement prévoit d'imposer, à moyen terme, l'isolation des bâtiments et de modifier le rgt de copropriété relatif aux fenêtres qui sont privatives dans le but d'imposer l'installation du double vitrage.
Cette législation est à considérer dans les prévisions des modifications du système de chauffage. |
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ABCT
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11
Posté - 21 juin 2009 : 17:16:57
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Doob, merçi d'avoir restifier les termes de la proposition de Quelboulot, bien sûr je voulais relater le chauffage individuel...
Beau-soleil, effectivement, il existe des projets ou des propositions de loi sous le label Grenelle de l'environnement, sur l'isolation des bâtiments et des fenêtres.
Tout ceci est très bien et ne côute rien à la société cela en plus favorisera l'emploi.....
Mon appréhension c'est de voir des textes pulluler, illisibles contentant tout le monde et peu satisfaisants (je veux parler de l'efficacité)
Qui dit double vitrage ouvre la boîte à Pandore, vous avez divers matériaux (voire triple vitrage, mais cela alourdi les châssis) Mais qui va donner un label (voire le nombre de combinaisons futures de nos nageurs autorisées....)
Il faut tenir compte de la portance des huisseries, une fenêtre "normale" à double vantaux est différente d'une fenêtre coulissante de 3 mètres de large...Dans ce dernier cas un prestataire sérieux ne peut vous proposer du P.V.C.
(J'ai tenté l'expérience à titre indicatif)
Il y aura des déçus....mais ce sont eux qui auront payé.
Pourquoi dans l'exemple des fenêtres ne pas utiliser le système "nordique" des doubles fenêtres. Vaste débat. |
Édité par - ABCT le 22 juin 2009 09:14:33 |
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doob
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12
Posté - 21 juin 2009 : 20:36:15
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Merci de toutes vos contributions
Quelqu'un peut il me dire si la proposition de GDF est malgré tout intéressente et réaliste?
doob |
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ABCT
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13
Posté - 22 juin 2009 : 09:21:51
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Bien sûr que la proposition GDF est intéressante......pour eux.
Je m'explique, dans un premier temps, il faut "attirer" le client.... donc prise en charge partielle des travaux....etc dela dans un premier temps allège votre charge INVESTISSEMENT, et certains copropriétaires seront attirés par cette démarche....
Il ne faut pas oublier que rien n'est gratuit, cette prestation vous sera refacturée à travers vos différents contrats P1+ P2 et ....pour une durée de 6 à 8 ans. Cela est moins douloureux ce n'est plus de l'INVESTISSEMENT, Mais des Charges annuelles.
Le problème (comptable) c'est bien vous qui payez au final et au prix fort, car à travers la différence de ces prestations supplémentaires vous vous "payez" une chaufferie tous les 6 à 8 ans.
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Édité par - ABCT le 22 juin 2009 16:06:55 |
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doob
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Posté - 22 juin 2009 : 13:00:12
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Bonjour ABCT et merci pour votre réponse
Effectivement les contrats P1,P2,P3 coutent cher tous les ans et parfois pour rien, ce qui a été notre cas avec notre chauffage fioul puisqu'on nous explique aujourd'hui que des pièces sont défectueuses alors que nous avons payé un contrat P3 tous les ans sans que ces pièces ne soient changées.
Mais si nous restons au chauffage fioul, le problème sera le même non?
Il reste donc la différence de cout entre les différentes énergies, et de ce côté le gaz semble plus économique.
Je n'ai aucun partit pris pour telle ou telle solution, mais j'essaie juste d'analyser concrètement les avantages/inconvénients de chaque méthode.
Je tenderais à privilégier le chauffage individuel, mais pour des questions juridiques, il semble qu'il soit difficile à mettre en oeuvre dans une copropriété de 37 personnes car il implique une unanimité sur certains points ce qui parait effectivement utopique comte tenu des différents qui peuvent malheureusement exister entre les personnes.
De plus la moyenne d'âge de notre résidence avoisinne les 70 ans, donc les gens n'ont aucun intérêt à faire des travaux importants chez eux.
J'ai pensé aussi aux répartiteurs qui il me semble sont obligatoires. Lorsque je suis arrivé dans cette copropriété il y quelques mois, j'en ai parlé aux membres du conseil syndical (ceux qui ne savent pas ce qu'est un réglement de copropriété..)
J'ai entrepris les démarches moi même en contactant 3 entreprises avec beaucoup de mal. Deux entreprises ne m'ont pas semblées très motivées, leurs informations ne me semblaient pas très claires, et j'avais presque l'impression d'en connaitre plus qu'eux en leur citant les informations que j'avais "glané" ici..La personne qui représentait la 3ème entreprise m'a même carrémment conseillé de ne pas le faire en m'expliquant que cela n'était pas efficaces. Dans ces conditions, difficile de convaincre les autres copropriétaires!
Pas simple...
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ABCT
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15
Posté - 22 juin 2009 : 16:15:17
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En principe pour les constructions antérieures au 31/12/1988, le système d'individualisation des charges par répartiteur ou autres systèmes ne semble pas obligatoire [voire postit "chauffage" dans cette rubrique où je fais référence à l'article 131- 3 du C.C.H. (Code de la Construction et de l'Habitation)]
Au niveau de l'énergie, pas de problème le fuel est plus économique.... Maqis de grâce, si vous changez le matériel (donc neuf) ne souscrivez pas de P 3(si c'est le bon numéro, pour garantir le matériel) Vous disposez déjà de la garantie constructeur (minimum d'un an ....) |
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doob
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16
Posté - 22 juin 2009 : 20:01:06
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Vous dites que le fuel est plus économique? |
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bamara63
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Posté - 22 juin 2009 : 23:09:54
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Salut !
Chez moi nous sommes au gaz en Vente de Gaz Répartie VGR. Cela veut dire que nous avons une chaudière collective, qui produit ECS et chauffage avec comptage collectif. Je chaufffe je paye, je chauffe pas je paye pas. Sur le principe ça à l'air attractif mais comme vous la subtilité arrive lorsqu'il faut convertir les kilocalories ou les m3 réchauffés en m3 de gaz consommé. Là le plus gand floue artisitique des techniciens GDF arrive. Le prix du gaz est différent entre le Russe et l'Algérien de plus sa puissance calorifique n'est pas la même donc les coefficients de conversion ne sont pas les mêmes et deviennent invérifiables !!!
Avez vous tenté de comprendre comment votre ECS était calculée au niveau du coût ? Avec le Gaz même combat.
Deux chaudières une cuve pour l'eau réchauffée un retour chauffage et ECS bref la grande technologie et une isolation digne d'un chauffage électique avec double vitrage etc... immeuble construit en 1995 ceci explique cela.
Mon installation n'est pas comparable à la votre mais je pense que votre problème est plus sur l'isolation que sur le moyen de production de calorie. Les deux systèmes ont chacun leurs avantages et inconvénients. Bien sûr si vous avez le gaz de ville je vous recommande cette solution mais tout dépendra de la conjoncture économique des années à venir entre le prix de deux combustibles. Il faut négocier un contrat avec les prix régulariser par l'Etat sur le prix du gaz (ce que n'offre pas le fioul) et surtout pensez à faire tuber le conduit d'évacuation de la chaudière car le gaz condense deux fois plus que le fioul et si vous voulez éviter une mauvaise surprise n'oubliez surtout pas ce conseil car le sinistre est très significatif et non garanti par les assureurs !!!
Bon courage ! |
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ABCT
Contributeur senior
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18
Posté - 23 juin 2009 : 12:19:39
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Décidément je devrais me reposer..... avant les vacances Bien sûr il faut traduire Gaz le plus économique par rapport au fuel. |
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raydemars
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19
Posté - 23 juin 2009 : 16:52:52
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Bonjour à tous,
Nous sommes dans un cas similaire, mais que 22 Copros.
la chaudière fuel est fétuste, la cuve se corrode, etc...
Nous envisageons de passer en " Individuel Electrique ".
Certes les problèmes sont grands: unanimité de l'AG, faire l'installation intérieure + peintures, tapisseries , isolation pour certains, etc...
Toutefois nous pensons que le fuel ce n'est plus l'avenir et que de grande variation de prix sont à attendre.
Point de vue avantage:
- chacun se chauffe selon son souhait et ne paie pas pour le voisin.
- assurance copro moins chère car risque incendie réduit.
- un bon thermostat jour/nuit et réglage à 0.1 degré, d'ou confort.
- pas de contrat entretien chauffagiste.
- pas de risque de tomber en panne (c'est déjà arrivé) car jauge
défectueuse (donc à changer).
- pas de cuve ou de bruleur ou chaudière à changer dans les années
qui viennent.
Nous sommes une majorité à l'envisager, mais la majorité ne fait pas l'unanimité...
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jluc34
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Posté - 23 juin 2009 : 21:56:14
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bonsoir,
je vais vous donner quelques bases sans rentrer dans la polémique :
il faut travailler dans tous les cas avec les DJU ( degré jours unifiés ).
pour le coefficient de conversion il faut prendre la facture de gaz de la chaufferie et tout est indiqué ; comme le gaz se mélange , ce ne sont que les dizièmes qui bougent ;
un exemple :vous faites la difference entre deux relevés et vous multipliez par le coefficient de conversion et vous avez lez KWs consommés (gaz)
pour l' eau chaude sanitaire, vous prenez 130 Kws pour réchauffer 1 m3 d'eau froide ; l' hiver c'est un peu moins car la chaudi'ere a un bon rendement.
pour affiner , vous relever le compteur ECS dans la chaufferie aprés avoir arrété le chauffage ( période été )ainsi que l' index du compteur Gaz et vous faites des relevés et vous vous apercevrez que ce n' est plus 130Kws qu il faut prendre comme base mais 117 Kws . et à partir de là base de négociation avec le chauffagiste et petit à petit vous l' amener à un contrat MTI ( marché à température et intéressement ).
vous lui laisser la gestion du P1 /P2/P3 et vous n' avez plus qu' a tenir un tableau de bord concernant les DJU pour la période de chauffage , Kw gaz conso Ecs , quelques règles de 3 et vous contrôlez l' état de la chaufferie, avec le P3 vous faites remplacer le vieux matériel et vous vous ètes sécurisé; car ne pas avoir prévu une panne ou mème un bris chaudière l' hiver ; si c' est au sud selon la date dans l' hiver 1 semaine d' arrèt peut passer mais au nord, je n' ose y penser.
et puis trouver une chaudière de puissance égale chez un fournisseur c' est pas gagné
à votre service
j luc 34
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