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Guymmo
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 Posté - 19 janv. 2011 : 14:56:34
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Dans notre copropriété horizontale un copropriétaire X vient de construire un cabanon / petit chalet (2x2m et 2,4 m hauteur) dans son jardin, partie privative. Cela gêne un copropriétaire Y dans la maison mitoyenne : il se trouve que la maison a des pavés de verre qui donnent sur ce jardin, et malgré la distance entre les pavés de verre et le cabanon (50 à 70 cm), ce voisin n’est pas d’accord avec la diminution de luminosité.
Le constructeur X se défend avec l’argument que cette diminution est vraiment minime.
Copropriétaire Y est venu me voir pour agir contre la construction sans permission. Je suis le syndic bénévole. J’ai remis un courrier contre signature à la famille X pour confirmer qu’une approbation par AG est nécessaire pour toute construction dans les jardins.
A l’AG de novembre 2010 le copropriétaire X a formulé cette demande. La majorité des copropriétaires n’ont rien contre le projet : ils ne voient pas la construction. Mais comme copropriétaire Y (avec les pavés de verre) était opposé à ce projet, les autres copropriétaires n’ont pas voulu départager entre X et Y et se sont abstenus. Résultat de vote contre : X, pour : Y, abstention : les 4 autres.
Donc il n’y a pas d’approbation. Et le cabanon est toujours là .
Copropriétaire Y me relance : qui va faire quoi ?
• Le syndic une injonction de faire ou
• Copropriétaire Y pour dénoncer la construction illégale à la commune ?
http://www.universimmo.com/forum_un...PLY_ID=78782
J’avais compris que le syndic ne peut pas agir en justice sans approbation de l’AG. Que convient-il de faire ? Organiser une injonction de faire ou plutôt un acte en référé?: j’ai compris que le syndic n’a pas besoin d’approbation de l’AG. Est-ce correct ?
Et comment puis-je envoyer une injonction de faire / organiser un acte en référé?
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Posté - 19 janv. 2011 : 15:14:43
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il faudrait connaitre le texte de la résolution soumise au vote...
si ce texte est par exemple : autorisation donnée à X de construire le cabanon ou autorisation donnée à X de conserver le cabanon, cette résolution n'a pas été approuvée si les deux copros ont les mêmes tantièmes (art 25).
mais vous voyez qu'il manque encore des informations à votre question :
* etes vous en copro loi de 1965 ou en ASL ?
* les deux copros ont-ils les mêmes nombres de voix en AG ?
en effet, suivant ces infos, les réponses peuvent être différentes...
merci d'apporter ces précisions, entre autres...
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Édité par - rambouillet le 19 janv. 2011 15:16:04 |
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Posté - 19 janv. 2011 : 16:41:58
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citation: Initialement posté par GuymmoDans notre copropriété horizontale un copropriétaire X vient de construire un cabanon / petit chalet (2x2m et 2,4 m hauteur) dans son jardin, partie privative. Cela gêne un copropriétaire Y dans la maison mitoyenne : il se trouve que la maison a des pavés de verre qui donnent sur ce jardin, et malgré la distance entre les pavés de verre et le cabanon (50 à 70 cm), ce voisin n’est pas d’accord avec la diminution de luminosité. Le constructeur X se défend avec l’argument que cette diminution est vraiment minime. Copropriétaire Y est venu me voir pour agir contre la construction sans permission. Je suis le syndic bénévole. J’ai remis un courrier contre signature à la famille X pour confirmer qu’une approbation par AG est nécessaire pour toute construction dans les jardins. A l’AG de novembre 2010 le copropriétaire X a formulé cette demande. La majorité des copropriétaires n’ont rien contre le projet : ils ne voient pas la construction. Mais comme copropriétaire Y (avec les pavés de verre) était opposé à ce projet, les autres copropriétaires n’ont pas voulu départager entre X et Y et se sont abstenus. Résultat de vote contre : X, pour : Y, abstention : les 4 autres. Donc il n’y a pas d’approbation. Et le cabanon est toujours là . Copropriétaire Y me relance : qui va faire quoi ? • Le syndic une injonction de faire ou • Copropriétaire Y pour dénoncer la construction illégale à la commune ? http://www.universimmo.com/forum_un...PLY_ID=78782J’avais compris que le syndic ne peut pas agir en justice sans approbation de l’AG. Que convient-il de faire ? Organiser une injonction de faire ou plutôt un acte en référé?: j’ai compris que le syndic n’a pas besoin d’approbation de l’AG. Est-ce correct ? Et comment puis-je envoyer une injonction de faire / organiser un acte en référé?
Puis-je mettre mon grain de sel urbanistique ? 
La construction, même s'il s'agit d'un simple abri de jardin, respecte-t-elle les règles locales d'urbanisme ?
Prospect (distance vis à vis des limites, des autres constructions, etc.), matériaux, toiture, etc. ?
Si ce n'est pas le cas et que c'est irrégularisable, le voisin n'a qu'a dénoncer l'autre voisin tout seul (au lieu de demander à quelqu'un d'autre de le faire à sa place  ) à la commune et au préfet.
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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Gédehem
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Posté - 19 janv. 2011 : 17:18:57
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".... dans son jardin, partie privative."
Dans la mesure où le jardin serait effectivement une partie privative (et non une partie commune à jouissance exclusive, ce qui n'est pas du tout la même chose), l'autorisation de l'AG ne serait nécessaire que dans la mesure où il y aurait atteinte à l'harmonie de l'immeuble.
Sur ce que vous exposez cela ne semble pas être le cas.
L'autre aspect est ce cabanon : dans la mesure où il est posé sur le sol, qu'il est démontable, ce n'est pas au sens strict une "construction".
Tout au plus il ne s'agirait que d'une déclaration administrative qui échappe au syndicat, bien que pour 5 m² .......
Enfin, il y aurait une anomalie à cette histoire de pavés de verres qui donnent sur le jardin voisin : que ce soit un cabanon, un abris de jardin, une plantation ou autre élément qui réduirait la luminosité, ce serait là un vice de construction, à moins que ces pavés n'aient été ajoutés après coup ?
C'est tout de même une restriction au libre usage de ce jardin privatif que d'interdire à son propriétaire de faire ce qu'il veut au motif que le voisin est éclairé par son jardin !
Qu'il s'éclaire par ailleurs et pas "en piquant le jour du voisin "
Mais peut-être que ce jardin n'est pas privatif ? |
Édité par - Gédehem le 19 janv. 2011 17:39:05 |
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Posté - 19 janv. 2011 : 18:12:04
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citation: Initialement posté par Gédehem
".... dans son jardin, partie privative."
Dans la mesure où le jardin serait effectivement une partie privative (et non une partie commune à jouissance exclusive, ce qui n'est pas du tout la même chose), l'autorisation de l'AG ne serait nécessaire que dans la mesure où il y aurait atteinte à l'harmonie de l'immeuble.
Sur ce que vous exposez cela ne semble pas être le cas.
L'autre aspect est ce cabanon : dans la mesure où il est posé sur le sol, qu'il est démontable, ce n'est pas au sens strict une "construction".
Erreur, au moins en regard de l'urbanisme.
Tous ces abris de jardin qui se vendent comme des petits pains dans les GSB depuis quelques années sont des constructions et doivent être autorisés urbanistiquement.
Et comme dit précédemment, ces constructions doivent respecter les règles locales d'urbanisme.
citation:
Tout au plus il ne s'agirait que d'une déclaration administrative qui échappe au syndicat, bien que pour 5 m² .......
Ne vous laissez pas abuser par le terme Déclaration Préalable.
Comme je l'écris dans mon éclairage, ce n'est en rien une déclaration mais bien dans la réalité une demande d'autorisation de travaux.
Et cette autorisation est, tout comme un permis de construite, susceptible d'être refusée par les services instructeurs.
Ce serait d'ailleurs le cas d'une très grande majorité de ces cabanons... si ces autorisations étaient demandées. 
citation:
Enfin, il y aurait une anomalie à cette histoire de pavés de verres qui donnent sur le jardin voisin : que ce soit un cabanon, un abris de jardin, une plantation ou autre élément qui réduirait la luminosité, ce serait là un vice de construction, à moins que ces pavés n'aient été ajoutés après coup ?
Aucun vice de construction.
Des pavés de verre qui donnent chez le voisin, c'est juste un agrément temporaire dont on peut profiter tant que le voisin ne construit pas en limite de propriété, ou ne décide pas de faire pousser une haie.
Ce n'est en aucune manière un droit acquis !
(sauf si servitude spécifique)
citation:
C'est tout de même une restriction au libre usage de ce jardin privatif que d'interdire à son propriétaire de faire ce qu'il veut au motif que le voisin est éclairé par son jardin !
Vous avez tout compris.
Et cette restriction ne peut avoir qu'une forme : celui de la servitude.
Si aucune servitude n'existe, alors ce n'est... rien du tout...
citation: Qu'il s'éclaire par ailleurs et pas "en piquant le jour du voisin " Mais peut-être que ce jardin n'est pas privatif ? |
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Gédehem
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Posté - 19 janv. 2011 : 18:47:11
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"Erreur, au moins en regard de l'urbanisme."
Sans doute. Mais ce n'est pas le propos ici pour le syndicat s'agissant de régles administratives qui ne sont pas ici spécifiquement opposables à l'AG.
En copropriété, la jurisprudence considère que la pose d'un cabanon démontable sur une partie commune à usage exclusif, et plus encore sure une partie privative n'est pas "construction".
Que cette "non construction" soit soumise à une autorisation administrative est une autre affaire qui ne concerne en rien le syndicat et son AG, mais seulement le copropriétaire concerné.
A noter que jusqu'ici la délivrance d'une autorisation administrative (permis de construire) était subordonnée à l'autorisation du syndicat.
Ce n'est plus le cas, un copropriétaire peut se faire délivrer un permis de construire dans son jardin sans autorisation préalable du syndicat, sans même l'en informer (cas très connu dans les ASL dont les régles spécifiques d'urbanisme ne sont pas comprises dans le cahier des charges). |
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 Posté - 19 janv. 2011 : 21:00:15
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Voila des précisions bienvenue. J'ai donc bien eu raison de préciser "au regard de l'urbanisme". |
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sybarite
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Posté - 19 janv. 2011 : 21:16:51
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une autorisation de travaux est désormais délivrée: "sous réserve des droits des tiers".
Pour votre problème, c'est à mon sens un problème de voisinage extérieur à la copropriété et c'est au voisin gêné d'engager une action et non au syndic |
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Gédehem
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Posté - 19 janv. 2011 : 22:14:01
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Cette histoire de lumière est effectivement un litige privatif entre voisin qui ne concerne en rien le syndicat.
Comme l'explique Laurent C, faute d'une servitude de vue dument prévue, Y ne peut contester ce cabanon à 70 cm de ses pavés de verre.
Quant au cabanon lui même, les aspect administratif, le COS, etc ... ce n'est pas non plus l'affaire du syndicat. Tout au plus peut-il statuer sur l'harmonie de l'immeuble, "Immeuble" compris ici dans tout ce qui est placé dans l'emprise en copropropriété, bâti ou non ....
PS : on note ici la "collision" entre droit civil et droit administratif, chacun ayant son approche. |
Édité par - Gédehem le 19 janv. 2011 22:15:36 |
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sybarite
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Posté - 19 janv. 2011 : 23:51:02
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oui, sauf que des pavés de verre ne constituent pas une servitude de vue. i l faut, normalement, un ouvrant pour qu'il ait servitude. |
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Guymmo
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Posté - 09 mars 2011 : 17:56:37
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Chers tous. J'ai réfléchi sur ce conflit et l'éventuelle nécessité d'une servitude. Je pense que la servitude existe effectivement dans la forme de notre règlement de copropriété : Ce règlement stipule qu'aucune construction ou abri de jardin ne sera autorisées. À l'achat de son lot, constructeur X était donc au courant des contraintes liées à son jardin.
Je reprends la situation :
Dans notre copropriété horizontale un copropriétaire X vient de construire un petit chalet (2x2m et 2,4 m hauteur) dans son jardin. Le chalet gêne copropriétaire Y dans la maison mitoyenne : il se trouve que la maison Y a des pavés de verre qui donnent sur le jardin de X, et malgré la distance (60 cm) entre les pavés de verre et le cabanon, ce voisin Y n'est pas d'accord avec la diminution de la luminosité. Alors que X pourrait positionner un abri autrement et ne par gêner la lumière.
Le constructeur X se défend avec l'argument que cette diminution est vraiment minime, et la position tel quel est pour optimiser l'espace dans son petit jardin.
A l'Assemblée Générale de novembre 2010 le copropriétaire X a demandé l'approbation pour la construction. La majorité des copropriétaires n'ont rien contre le projet : ils ne voient pas le chalet. Mais comme copropriétaire Y (avec les pavés de verre) était opposé à ce projet, les autres copropriétaires n'ont pas voulu départager entre X et Y et se sont abstenus. Résultat de vote contre : Y. Pour : X. Abstention : les 4 autres. Donc il n'y a pas d'approbation. Et le cabanon est toujours là .
Quatre mois plus tard: Copropriétaire Y relance le syndic : Il exige que le syndic fasse respecter le règlement de copropriété. Il exige que je (syndic bénévole) fasse quelque chose pour faire disparaitre ce cabanon. Constructeur X considère que monsieur Y exagère et qu'il est victime d'un abus de pouvoir du syndicat. (Une construction en dur et un abri de jardin a été approuvé par l'AG dans le passé).
Le règlement de copropriété stipule que
" Article 4 : Les parties communes comprennent la totalité du sol, y compris celui sur lequel seront édifiées les constructions.
" Article 5 : Sont accessoires aux parties communes les droits immobiliers ci-après : le droit d'édifier de nouveaux bâtiments sur le sol commun ; Le droit de surélever les lots existants.
" Article 7 : Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Pour l'application des dispositions énoncées ci-après, sont assimilées aux parties privatives, les jardins avant et arrière qui restent parties communes mais dont la jouissance est réservée à titre exclusif aux copropriétaires des lots attenants.
" Article 11 : Usage de jardins privatifs : Les propriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive d'un jardin devront : l'entretenir en parfait état. Ne pas planter aucun arbre qui serait susceptible de détériorer l'étanchéité ou d'apporter une gêne aux autres maisons. Aucune construction ou abri ne sera autorisées dans l'enceinte de ces jardins.
" Article 23 : les jardins individuels attenants aux maisons sont réservés à l'usage privatif des propriétaires de ces maisons, à charge par eux de ne pas modifier la destination de ces jardins et de se conformer aux dispositions édictées pour leur jouissance.
Question :
1) Constructeur X a-t-il raison quand il prétend qu'il est victime d'un abus de pouvoir ? L'AG est d'accord pour un abri. Mais pas trop près des pavés de verre. Je pense donc qu'il n'y pas abus.
2) Plaignant Y a-t-il raison d'exiger du syndic des démarches juridiques ? L'AG s'est prononcée sur le sujet. Une majorité s'est abstenue de vote. Mais il n'y a pas d'approbation, et le cabanon est pourtant toujours là . Je pense donc que le syndic doit agir en justice.
Que dois-je (syndic) faire ? Et comment ?
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 09 mars 2011 : 18:25:48
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"Aucune construction ou abri ne sera autorisées dans l'enceinte de ces jardins."
L'affaire est claire : nul ne peut construire un abri de jardin, ...... sauf à ce qu'il soit autorisé par l'AG, dérogeant au RDC.
Le problèmes c'est l'abstention des 4 autres, dommageable tant pour le syndicat que pour vous ...
En qualité de syndic vous n'avez pas le choix de l'action : vous avez uniquement le choix des armes ...
Ou alors à reposer la question en AG avec cette fois un vote clair de tous. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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Posté - 09 mars 2011 : 18:45:39
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mais le syndic doit faire respecter le réglement de copropriété
vous devez donc mettre en demeure le constructeur de supprimer cette construction et de remettre à l'état initial ce jardin dont il n' a qu'un droit de jouissance |
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Guymmo
Contributeur actif
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Posté - 21 sept. 2011 : 16:50:26
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Chers amis du forum, je reviens vers vous pour demander conseil :
Rappel des faits :
Un copropriétaire A construit un cabanon (un peu) devant des pavés de verre d’une autre copropriétaire B. Copropriétaire B s’est plaint. Copropriétaire A demande l’assemblée générale d’approuver la construction. L’assemblée générale considère qu’A et B doivent prendre le temps pour trouver un compromis et tout le monde s’abstient, sauf A (pour) et B (contre). La demande d’approbation n’est donc pas passée (mais pas vraiment rejetée non plus). Aucune contestation n’a été faite contre cette décision.
Copropriétaire B insiste pour que le syndic fasse respecter la loi. Le syndic (moi) écrit une lettre recommandée de mise en demeure qui termine avec « La date butoir pour mettre fin à la situation illégale est le 15 septembre 2011. Vous vous exposez à des poursuites judiciaires si le trouble persiste au-delà de cette date »
Maintenant :
La date butoir est passée, la cabane est toujours en place, et copropriétaire B insiste que le syndic fasse respecter la loi.
[Selon copropriétaire A, le problème est l’existence de ces pavés de verre : ces ouvertures ne figurent pas sur le permis de construire et le règlement de copropriété ne les mentionne pas non plus. Il pense que cet argument fera du poids dans le cas d’un procès. On peut en discuter dans un sujet séparé. Entretemps il n’y a doute sur l’illégalité de la construction : l’AG ne l’a pas approuvée.]
Après la mise en demeure en bonne et due forme, que doit le syndic faire maintenant ? Quelle démarche juridique ? Ai-je besoin d’une approbation d’AG pour aller plus loin avec ces démarches ?
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Édité par - Guymmo le 21 sept. 2011 16:51:29 |
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Construction illégale et injonction de (dé)faire 
